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新北市「塭仔圳市地重劃案」為近年全台最大都市更新計畫，總面積約404公頃，其中公共設施用地164公頃、可建築用地240公頃，將釋出大量建地，提升居民生活品質與區域經濟活力。市府規劃排除住宅、商業、宗教及文化保存區共17公頃，保護既有社區與歷史建物；並對1600家工廠提供搬遷輔導及媒合平台，協助廠商合法設廠，降低產業衝擊。受影響勞工亦享交通、租屋與再就業補助，再就業率達68%。重劃完成後，新增公共設施、社福與醫療用地，改善排水與道路，形成完整生活圈。房市上，土地釋出與交通建設帶動板橋、新莊房價上揚，住宅與商辦投資潛力高。長期而言，塭仔圳將成為智慧、綠能、宜居都市典範，推動北台灣房市與地方經濟持續增長，兼顧居民權益、產業發展與文化傳承，成為都市更新成功案例。

🏙️公共設施 vs 可建築用地：塭仔圳重劃案規劃全解析

📘 目錄

1. 🧭 引言：塭仔圳重劃案的時代意義

2. 🏗️ 塭仔圳重劃案概況

3. 🏘️ 重劃後的城市新藍圖

4. 🏭 工廠搬遷與產業轉型挑戰

5. 👷 勞工安置與就業輔導措施

6. 🧩 排除重劃區規劃：人文與生活兼顧

7. 💰 經濟效益與房市價值重估

8. 🔍 表格解析：塭仔圳重劃案主要用地配置

9. 🧱 未來發展與都市策略建議

10. 🏁 結論與長期展望：從重劃到新城市願景

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🧭 引言：當塭仔圳迎來城市新生

新北市「塭仔圳市地重劃案」是台灣近年規模最大、影響最廣的都市更新計畫之一，總面積達 約404公頃，其中 可建築用地 240 公頃、公共設施用地 164 公頃，這些土地將重塑板橋、新莊與泰山的城市面貌。

過去，塭仔圳區域土地碎片化，住宅、工廠、商業區混合，排水與交通設施老舊，導致生活品質與城市發展受限。重劃完成後，不僅能釋出大量建地，也能藉由都市計畫升級公共設施、改善生活環境，打造完整都市功能。

然而，重劃涉及超過 1,600 家工廠搬遷，影響勞工數萬人，因此如何兼顧城市發展與民生需求，是市府最大挑戰。本文將從 土地利用、產業搬遷、勞工安置、房市與投資效益 四大面向，深入解析塭仔圳重劃案對新北市的長期影響。

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🏗️ 塭仔圳重劃案概況

📍 區域範圍與計畫目標

塭仔圳位於 新北市新莊與泰山交界，過去為住宅與工業混合區，長期存在排水不良與違章工廠問題。重劃案由地政局主導，目標為：

• 🏗️ 整合破碎土地，提高土地使用效率

• 🌆 改善都市景觀與公共設施，提升居民生活品質

• 🧭 促進經濟發展與產業轉型，吸引企業與建商投入

重劃作業分三大方向：

1. 排除重劃區：保留既有合法住宅與商業區，減少居民搬遷壓力

2. 工廠輔導搬遷：提供廠商搬遷補助與媒合平台

3. 勞工就業輔導：補助拆遷勞工、提供再就業機會

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🧮 面積與用地分配表格分析

重劃後的土地使用規劃如下：

分析觀點：公共設施用地占比超過 40%，顯示市府在規劃上優先考量生活品質與公共服務需求；建築用地佔近六成，足以帶動房市與產業發展。

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🏘️ 重劃後的城市新藍圖

🌳 公共設施與生活品質升級

塭仔圳區域公共設施規劃包括：

• 🚴‍♀️ 自行車道與綠帶系統，串連各生活圈

• 🏫 國中小校園新增 3～5 所

• 🏥 醫療設施提升區域醫療能量

公共設施完善後，將改善當地生活便利性，形成 新北西區副都心 的雛形，吸引年輕家庭與企業落腳。

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🏢 240公頃建築用地的開發潛力

市府預計釋出的建築用地，對房市與產業投資具有強大拉動力：

• 土地潛在開發價值超過 3,000 億元

• 預計提供 住宅單元 20,000 戶以上

• 吸引商辦、物流、科技產業進駐

觀點：該地段若結合捷運、新建道路與商業設施，將可能成為新北市 房價與地價的增值熱點。

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🏭 工廠搬遷與產業轉型挑戰

🚚 輔導搬遷政策與廠商媒合

為降低搬遷衝擊，市府提供：

• 一年自動搬遷獎勵期限

• 租屋、交通與搬遷補助

• 「新北市工業用地供需服務資訊網」輔助媒合

共輔導約 1,600 家工廠，促使廠商找到合法新址，維持產業鏈穩定。

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🧰 工業用地供需資訊網功能解析

平台功能包括：

1. 土地供應查詢：即時掌握可遷入地點與面積

2. 租售行情資訊：透明化租金與交易價格

3. 法規與媒合：提供搬遷輔導與合法登記指引

觀點：平台有效降低搬遷成本，縮短廠商適應期，減少違章工廠再生。

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👷 勞工安置與就業輔導措施

💼 搬遷勞工補助與再就業

受重劃影響勞工數萬人，市府透過 勞工權益基金 提供：

• 🚌 交通補助

• 🏠 租屋與搬遷補助

• 🧑‍🏭 再就業職訓課程

政策自 2020 年實施，並由勞工局追蹤就業成效。

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📊 勞工影響與政策成效

觀點：再就業成功率超過六成，顯示政策配套初步有效，但長期仍需持續追蹤與職訓擴充。

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🧩 排除重劃區規劃：兼顧人文與生活

🏡 住宅與生活圈保留

塭仔圳重劃案規模宏大，總面積達 約404公頃，其中大量土地涉及居民生活與既有社區。為了平衡都市更新與居民權益，市府在都市計畫階段特別進行 排除重劃區規劃，將部分合法住宅、商業及文化區域納入保護範圍，避免重劃造成居民生活中斷或商業活動受損。

市府排除重劃地區包括：

• 住宅區 18 處：涵蓋舊有住宅社區與老街住宅，保留居民原有生活圈。

• 商業區 4 處：包含日常商業與地方小型商圈，確保商戶營運不中斷。

• 宗教專用區 5 處：寺廟、教堂及其他宗教設施，維護社區文化與精神寄託。

• 文化保存區 1 處：具有歷史建物、古蹟或地方特色建築的保護區。

總計 17 公頃 的排除區，市府在規劃時同步進行 排水系統與道路銜接改善，確保排除區與重劃區之間交通順暢、生活便利，並減少都市淹水及環境安全風險。

延伸分析：
排除重劃區策略不僅保護既有居民權益，也維持地方生活功能完整，避免城市更新過程中出現「拆遷過度、居民抗爭」的情況。此外，這些排除區將與重劃區形成 互補型城市結構：住宅、商業、文化區與新興公共設施相互連結，打造完整生活圈。

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⛪ 文化與宗教保存

重劃過程中，市府特別重視 地方文化資產的保存，體現「都市更新與文化傳承兼顧」的規劃理念：

• 歷史建物保護：部分百年以上老屋、古蹟建物列入文化保存區，維持原有風貌，並結合景觀設計與公共綠地。

• 宗教信仰延續：寺廟與教堂不僅保留建築本體，也規劃與周邊公共空間連結，方便居民活動與節慶舉辦。

• 社區文化活動融入都市規劃：設置文化廣場、社區活動中心，讓傳統節慶與現代都市功能融合，形成 生活、文化、休閒三合一的都市環境。

延伸觀點：文化與宗教保存不只是歷史保護，更是提升地區吸引力與社區凝聚力的重要策略。重劃區的住宅與商業開發，也因鄰近文化景觀而更具附加價值。

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🌿 配套生活與基礎設施整合

排除重劃區雖不納入建築改建，但 基礎設施同步升級，確保居民生活品質不受影響：

1. 排水改善：配合重劃區整體排水規劃，避免排除區內淹水問題，提升雨季安全性。

2. 道路銜接與交通便捷性：連接重劃區新建道路，改善巷弄通行能力，便利居民通勤與商業物流。

3. 綠地與公共空間：排除區周邊設置小型公園與步道，形成生活休閒空間，提升都市景觀與居民幸福感。

4. 社區安全與照明改善：改善街道照明、增加監視與緊急救援系統，確保居住安全。

分析觀點：基礎設施升級不僅保障居民生活，也增加排除區房產保值與增值潛力。

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💰 經濟效益與房市價值重估

📈 地價與房價預期上升

• 土地價值可能 上漲 20～30%

• 房價每坪有望突破 80 萬元

• 商辦與工業租金提升 15～25%

觀點：重劃案完成後，板橋、新莊、泰山將形成新的房市熱區，投資與置產需求可能大幅增溫。

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🏦 投資與建商布局

• 大型建商（遠雄、華固、潤泰）關注地段

• 中小建商透過合建或都更方式參與

• 政策利多：建地釋出、都市計畫明確，降低投資不確定性

分析：土地釋出與都市計畫完善，是房市價格上漲與開發利潤提升的關鍵因素。

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🔍 表格解析：塭仔圳重劃案主要用地配置

觀點：重劃案兼顧住宅、商業、工業與公共設施，形成完整都市功能鏈。

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🧱 未來發展與都市策略建議

🧭 市府與民間協作三原則

1. 公開透明：資訊平台持續更新重劃進度
   塭仔圳重劃案涉及上千家工廠與數萬名居民，市府建立了 「新北市塭仔圳重劃資訊平台」，包括土地釋出公告、排除重劃區、公共設施規劃圖以及搬遷政策補助資訊，讓居民、企業及投資人能即時掌握最新動態。

   • 每日更新：政策公告、土地標售與建商動態

   • 互動功能：民眾可提出意見、查詢土地資訊、線上申請補助

   • 透明化機制：避免資訊不對稱，降低社會衝突與爭議

   延伸觀點：公開透明不僅提升政府公信力，也增加投資信心，對房市與產業發展具有正面推動作用。

2. 民意參與：建立居民協調機制
   市府設置 重劃協調委員會，邀請居民代表、地方自救會、廠商代表、都市規劃專家參與會議，針對：

   • 排除重劃區界線

   • 搬遷補助方案

   • 公共設施規劃及環境改善
     進行討論與決策，確保居民權益不被忽略。

   延伸分析：民意參與能降低搬遷糾紛與抗爭，提升政策執行效率，也讓都市更新更貼近社區需求。

3. 永續發展：導入綠建築與智慧交通
   塭仔圳重劃案規劃採 智慧城市概念，包括：

   • 🌱 綠建築：住宅及商辦建案須符合節能減碳標準

   • 🚦 智慧交通：整合公車、捷運、自行車道與行人路網

   • 💧 雨水回收與排水改善：降低都市淹水風險

   • 🌳 公園綠地系統：提升居民生活品質與城市美感

   延伸觀點：永續城市策略不僅有助於環境保護，也增加住宅吸引力與土地價值，對長期投資回報正面。

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🧑‍💼 投資人與居民三大關注焦點

1. 🚉 交通建設：捷運延伸線與道路建設
   塭仔圳重劃區鄰近 新莊副都心與板橋交通樞紐，目前規劃的捷運延伸線及多條快速道路將大幅提升交通便利性。

   • 捷運線延伸預計 2028 年完工，通勤時間板橋至塭仔圳區僅需約 15 分鐘

   • 快速道路改善連結台北市與新莊、泰山工業區

   • 公共自行車與智慧停車系統同步建置

   投資觀點：交通便利性提升將直接拉動房價與土地價值，尤其是距離捷運站 500 公尺範圍內的住宅，房價有望 漲幅 20% 以上。

2. 🏗️ 建商開發時程：土地標售節奏與建案規劃
   市府計畫分階段釋出土地，確保建商逐步進場，避免短期市場過熱：

   • 第一期（2025-2027 年）：住宅與商業用地優先釋出

   • 第二期（2028-2030 年）：工業及產業專區釋出

   • 建商可依土地屬性規劃混合用途建案，兼顧住宅、商辦與產業

   分析觀點：分階段標售與規劃可以降低市場風險，避免房市短期過熱或泡沫形成，也讓投資回報更穩定。

3. 🏘️ 房市投資報酬：房價、租金與地價漲幅
   根據市場調查與歷史重劃案經驗：

   • 新釋出建地區域 房價年增幅可達 8～12%

   • 商辦與工業用地租金有望提升 10～20%

   • 土地增值潛力大，尤其靠近交通樞紐及公共設施的區段

   投資建議：早期入場可享受長期資本利得，對長線置產或產業布局具有高度吸引力。

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🏁 結論：從重劃到城市新生

塭仔圳重劃案不僅是土地整合，更是 新北城市再造的重要里程碑。

1. 土地整合釋出大量建地

   • 可建築用地 240 公頃，公共設施 164 公頃

   • 為住宅、商業、工業發展提供完整空間

2. 公共設施提升居民生活品質

   • 道路、學校、醫療、綠地系統完善

   • 改善生活便利性，形成完整都市功能鏈

3. 產業搬遷與勞工輔導政策有效減緩衝擊

   • 約 1,600 家工廠搬遷，12,000 名勞工獲補助

   • 再就業率達 68%，社會穩定性提升

4. 長期都市策略與未來展望

   • 2030 年前，塭仔圳將成為 智慧、綠能、宜居的新型都市

   • 將帶動北台灣房市、投資市場與地方經濟增長

   • 成為全台都市更新與城市再生的典範

最終觀點：塭仔圳重劃案的成功，不僅依賴土地釋出與建商開發，更需政府、居民與企業三方協作，透過透明化資訊、民意參與與永續發展策略，將重劃區打造為 新北城市新中心、產業聚落與宜居生活圈，為北台灣的房市、產業與社會帶來長期正向效益。

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