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隨著深圳城市化進程加速，舊工業區改造與城市更新成為提升城市功能與生活品質的重要引擎。日前，深圳龍華區城市更新和土地整備局發布《2019年龍華區城市更新單元計劃第四批計劃》，其中包括 佳兆業建泰城市更新項目 和 卓越丹坑工業區更新單元。佳兆業建泰項目位於大浪街道，拆除重建面積7.81萬平方米，保留工業功能，規劃教育用地2.04萬平方米，貢獻率35%；卓越丹坑項目拆除面積12.73萬平方米，規劃居住與商業功能，公共設施與教育用地總計5.85萬平方米，貢獻率46%。兩大項目均體現深圳城市更新政策導向，兼顧經濟、社會與公共效益，並由成熟開發企業主導，保障項目落地與投資價值。本文將對兩大項目進行全面解析，包括規模、功能、政策解讀及投資潛力，並提供專家觀點與策略建議，助力投資者與開發商全面掌握深圳龍華城市更新機遇。

🏙️拆遷、公共設施與投資回報全揭密：深圳龍華城市更新專題

📖 目錄

1. 🔹 引言

2. 🏗️ 城市更新政策背景

3. 🏢 佳兆業建泰城市更新項目詳解

4. 🏘️ 卓越丹坑工業區城市更新項目詳解

5. 🏢 深圳城市更新企業案例：卓越集團

6. 📈 投資與開發潛力分析

7. 💡 專家觀點與策略建議

8. 📝 結論

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🔹 引言

隨著深圳城市化進程的加速，城市空間結構與產業格局正在經歷深刻變革。舊工業區改造與城市更新已不再僅是簡單的土地利用調整，而是 推動城市高質量發展、提升區域功能與居民生活品質的重要引擎。特別是在龍華區，工業用地密集且土地資源有限，如何在保護區域經濟活力的同時，提升城市功能與公共服務水平，成為城市規劃與投資者關注的焦點。

日前，深圳龍華區城市更新和土地整備局正式發布了《2019年深圳市龍華區城市更新單元計劃第四批計劃》，其中包括 佳兆業建泰城市更新項目 和 卓越丹坑工業區更新單元。這兩個項目均涉及大規模的拆除重建、公共設施配置以及商住功能規劃，因而在市場上引發廣泛關注。

本篇文章將從以下幾個維度對這兩大項目進行全方位解析：

1. 項目規模與位置分析：包括拆除面積、土地貢獻率、商住比例及規劃方向。

2. 城市更新政策解讀：結合深圳市舊改政策背景，分析項目落地的政策支撐與優勢。

3. 投資與開發潛力分析：評估土地價值、收益潛力及市場需求，提供投資決策參考。

4. 專家觀點與策略建議：從開發商、投資者及政策制定者角度提出具體建議。

5. 結論與未來展望：總結項目價值、區域影響及城市更新長期意義。

通過系統化的數據分析與案例解讀，本篇文章旨在幫助投資者、開發商以及政策研究者 全面掌握深圳龍華城市更新的戰略機遇，並對未來投資與規劃提供參考指引。

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🏗️ 城市更新政策背景

深圳作為中國改革開放的前沿城市，城市更新政策具有典型參考價值，其核心目標是 改善城市基礎設施、提升土地利用效率、增強公共服務能力，同時兼顧經濟發展與社會效益。城市更新政策主要涵蓋以下幾個方面：

1️⃣ 舊工業區改造（工改商/住）

• 將老舊工業用地改造成住宅、商業或綜合用途，提升土地價值與經濟效益。

• 鼓勵保留部分工業功能，維護區域產業鏈及就業機會。

• 工改商住項目通常需配套公共服務設施，如教育、醫療、綠地等，以保障片區生活品質。

2️⃣ 公共設施完善

• 強化義務教育用地、社區服務設施、文化與體育設施配置。

• 高比例公共設施有助於提升項目可持續性與社區吸引力，增加居民與商戶的認同感。

• 例如，本次佳兆業與卓越項目均規劃了義務教育用地，體現政策導向下企業社會責任履行的重要性。

3️⃣ 綠色生態與智慧城市建設

• 推動綠化、智慧交通、能源管理及環境保護，形成宜居、可持續的城市環境。

• 工業區改造中，增加綠地面積及公共空間，有助於改善城市微氣候、提升生活舒適度。

4️⃣ 土地出讓與政府貢獻規範

• 城市更新項目需按照規定向政府交付一定比例的土地，用於公共設施或公益項目。

• 高貢獻率項目可獲得政策支持與審批優先權，降低開發商風險。

• 佳兆業建泰項目貢獻率 35%，卓越丹坑項目貢獻率 46%，均符合政策規範並展現企業積極參與城市建設的責任感。

🔹 城市更新的核心意義

城市更新的本質是 通過拆除重建、土地整備、公共設施配置 提升城市整體功能與居民生活品質。同時，這一過程還能：

• 促進區域經濟發展，提升土地價值及稅收貢獻。

• 改善舊工業區生態與景觀，提升城市整體形象。

• 為投資者和開發商創造長期收益及增值機會。

深圳龍華區的舊改項目，不僅是政策落地的試金石，也將成為 城市更新模式與投資策略的示範案例。

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🏢 佳兆業建泰城市更新項目詳解

📍 項目位置與規模

佳兆業建泰項目位於 大浪街道，龍勝路與和平路交界處，屬於普通工業用地改造。

📊 用地拆除與貢獻率分析

佳兆業建泰項目拆除重建面積 7.81 萬平方米，其中政府收回土地比例高達 35%，顯示佳兆業在履行城市公共責任方面有明顯投入。

✅ 分析觀點

• 高比例公共設施用地，利於提高城市基礎配套水平。

• 保留工業功能，可維持區域經濟活力及就業需求。

🏫 公共設施規劃

項目計劃建設義務教育用地 ≥2.04萬平方米，滿足龍華區教育配套需求，提升片區吸引力與居住品質。

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🏘️ 卓越丹坑工業區城市更新項目詳解

📍 項目位置與規模

卓越丹坑工業區位於 福城街道，福花路南側，悅興路北側，東至四黎南路，西至麒麟路。該項目屬於工業用地改造為 商住功能，是典型“工改商住”案例。

📊 用地拆除與貢獻率分析

卓越丹坑項目拆除範圍 12.73 萬平方米，其中政府及公益性設施用地約 46%，體現企業對城市更新責任的履行。

✅ 分析觀點

• 高比例公共設施與教育用地，有助於形成宜居商住環境。

• 商住混合功能將提升區域經濟活力及房地產市場價值。

🏢 居住與商業功能規劃

項目設計中，居住與商業空間相結合，利於創造多元化生活場景，吸引中高端住戶與企業入駐，進一步提升區域經濟與城市功能。

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🏢 深圳城市更新企業案例：卓越集團

卓越城市更新集團在深圳已有 30 多個舊改項目，包括鹽田橋東、龍華牛湖北片區、坪山湯坑、葵湧橫頭雙伍等，具備成熟的開發經驗與資源整合能力。

✅ 分析觀點

• 擁有大量舊改項目經驗，可有效降低開發風險。

• 項目多集中於深圳核心及次核心區域，具備長期投資價值。

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📈 投資與開發潛力分析

城市更新項目不僅是城市規劃的推手，也是投資者與開發商的重要機遇。深圳龍華區的 佳兆業建泰 和 卓越丹坑 項目，由於拆除面積、公共設施貢獻率及功能規劃差異，呈現出不同的投資亮點。以下將對其進行深度分析。

🏗️ 項目對比分析表

📊 投資潛力細分解讀

1. 政策導向明確

   • 深圳市政府大力鼓勵舊工業區改造為居住或商住用途，對政策符合度高的項目將優先獲批。

   • 特別是卓越丹坑項目，由於貢獻率達 46%，在城市更新政策下具有優先開發優勢。

   • 佳兆業建泰保持工業功能，滿足政府對產業保留的政策要求，減少審批阻力。

2. 公共設施完善

   • 義務教育用地、綠地及公共服務設施比例高的項目能提升片區吸引力，形成可持續發展的社區生態。

   • 卓越丹坑規劃公共設施用地 ≥5.85萬㎡，意味著項目在居住與商業價值之外，也具備社區服務保障，利於中高端住戶入駐。

   • 佳兆業建泰雖以工業功能為主，但教育用地占比 ≥2.04萬㎡，可支持周邊教育需求，提升區域整體生活便利性。

3. 市場需求增長

   • 深圳核心及次核心區域住房與商業需求穩定增長。

   • 工改商住項目可滿足中高端住宅及商業配套需求，尤其在龍華片區，由於交通、教育、醫療等配套逐步完善，未來市場吸引力顯著。

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💡 專家觀點與策略建議

針對深圳龍華城市更新項目，從不同角色提出建議：

🔹 對開發商

1. 積極參與工改商住項目

   • 深圳城市更新市場正處於高增長期，工業用地改造商住用途，能快速提升土地價值及收益率。

   • 例如卓越丹坑，商住混合比例合理，長期開發潛力大，可打造高端住宅及配套商業綜合體。

2. 注重公共設施貢獻

   • 高比例義務教育、綠地及公益設施，可在政府審批中獲得優先支持，降低項目風險。

   • 佳兆業建泰的教育用地與工業功能保留方案，既符合政策又能保障企業社會責任。

3. 布局長期增值區域

   • 投資者應選擇交通便利、商業配套逐步完善的區域，以確保項目價值穩定增長。

🔹 對投資者

1. 優選成熟更新企業項目

   • 卓越集團在深圳已有 30 多個成功舊改項目，投資風險相對可控，資金與開發能力雄厚。

   • 成熟企業參與的項目更易落地，投資回報期較短，收益穩定。

2. 關注教育與商業配套

   • 教育、商業、醫療等公共配套完善的項目，未來租售回報率更高。

   • 例如卓越丹坑規劃教育用地 ≥2.04萬㎡，利於提升周邊房價及吸引家庭型客群。

3. 長期持有策略

   • 深圳房地產市場長期增值潛力大，對於高貢獻率且規劃完善的項目，建議以中長期投資為主。

🔹 對政府與政策制定者

1. 平衡工業保留與商住開發

   • 在城市更新過程中，既要滿足城市經濟發展需求，也要保護就業及產業功能。

   • 佳兆業建泰保留工業功能，是兼顧經濟活力與城市更新的典型範例。

2. 完善規劃審批與貢獻制度

   • 對不同貢獻率的項目給予差異化支持，鼓勵企業提供更多公共設施與教育資源。

   • 公平、透明的審批流程，能提升投資信心及項目落地速度。

3. 引導市場多元化發展

   • 支持工改商住、商業綜合體及公共設施建設並舉，形成城市更新與產業升級並行的生態。

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📝 結論

深圳龍華區的城市更新計劃中，佳兆業建泰與卓越丹坑項目代表了 典型的城市更新模式與投資機會：

1. 高比例公共設施與教育用地

   • 提升片區生活品質與城市配套水平，對居民與企業均具吸引力。

2. 工改商住或保留工業功能

   • 兼顧經濟效益與社會效益，保護產業活力的同時，提升土地及房地產價值。

3. 成熟更新企業參與

   • 降低開發風險，確保項目順利落地，投資回報可控且穩定。

4. 市場需求與政策支持雙驅動

   • 核心與次核心區域房產需求穩定，政策鼓勵工改商住及公共設施投入，未來增值潛力明顯。

5. 長期投資價值突出

   • 無論是開發商、投資者還是政府，均可從中獲得長期收益、社會效益與城市形象提升。

未來，佳兆業建泰與卓越丹坑項目不僅將成為 深圳城市更新的示範案例，也將引領龍華區舊工業區改造、公共設施完善及高端住宅商業融合的新格局。

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