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桃園市政府與國有財產署合作，將楊梅幼獅工業區閒置多年之原榮民化工廠用地 11.4公頃 開發為 幼獅國際青年創業村暨馬達矽谷園區，提供智慧馬達科技產業專用用地，並結合青年創業與創新研發資源。該基地屬農業區丁種建築用地，建蔽率70%、容積率300%，採 設定地上權、政府零出資、分期開發 模式，降低企業初期投資負擔。園區鄰近交流道，交通便利，有利產業鏈整合與物流布局。招商方案從原先50年營運權利金調整為可一次繳清或分4期繳納，簡化投標流程，提升企業財務可預期性。園區定位智慧馬達產業導向，結合亞洲矽谷計畫，形成完整創業生態系，並兼顧政策誘因與產業升級需求。此次開發不僅活化國有閒置資產，也促進台灣智慧製造與青年創業，提升產業國際競爭力與區域經濟發展。

🏭亞洲矽谷計畫落地｜幼獅工業區青年創業村暨智慧馬達產業新機遇

📌 目錄

1. 🏗️ 引言：幼獅工業區用地開發背景

2. 🏭 土地現況與規劃分析

3. 📊 招標方案調整與投資影響

4. 💡 產業布局與園區定位

5. ⚖️ 法規與開發程序解析

6. 🧩 案例分析與實務操作

7. 📈 政策與市場對比

8. 📝 結論與策略建議

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🏗️ 引言：幼獅工業區用地開發背景

桃園市政府為因應亞洲矽谷計畫與智慧製造產業升級需求，積極規劃楊梅幼獅工業區閒置多年之原榮民化工廠用地，將其轉型為 幼獅國際青年創業村暨馬達矽谷園區。該園區總面積達 11.4 公頃，主要定位為 智慧馬達科技產業專用用地，並結合青年創業資源與高科技研發能量，形成完整的創新創業生態系統。此舉不僅可活化長期閒置的國有資產，還能提供產業升級所需的土地與基礎設施支援，進一步吸引國內外智慧製造及高科技企業進駐。

幼獅園區的地理位置優越，鄰近楊梅幼獅工業區交流道，交通便利，可快速連接桃園市內其他工業區及物流樞紐。該基地原屬一般農業區丁種建築用地，整地後可供企業建廠使用，建蔽率為 70%、容積率 300%，並採 設定地上權方式招商，政府零出資、分期開發模式，使企業可降低初期土地投資成本，專注於研發與生產。

🔍 觀點分析：台灣推動亞洲矽谷計畫多年，旨在打造智慧製造、物聯網及高科技創新產業聚落。然而，實際招商過程中，企業入駐仍面臨多重挑戰，包括土地使用限制、建築規範、初期資金估算、招標流程繁瑣，以及配套基礎設施尚未完全到位等。這些因素在早期招商中造成反應不如預期，顯示單純提供土地並不足以吸引高科技企業，需要結合財務靈活性、政策誘因與創新資源。

此次幼獅園區開發，不僅是土地資源活化，更是台灣 產業升級與創新創業的重要實驗場。透過整合 青年創業村、智慧馬達產業聚落、再生能源應用及園區公共設施，可打造完整的創業生態系統，促進新興產業快速發展。同時，園區亦可作為國內企業與國際高科技公司合作的平台，吸引外資投入，推動產業升級，提升台灣在全球智慧製造與綠色能源產業的競爭力。

在政策層面，幼獅園區的開發符合政府 資產活化、產業升級、青年創業支持及綠色產業推廣等多重政策目標。園區招商模式採 分期權利金與設定地上權，可減輕企業初期資金壓力，提供財務靈活性，並確保國有土地權益。未來，隨著園區建設完成及智慧製造產業聚集，將形成 產業鏈整合效應，吸引更多上下游企業進駐，並帶動周邊地區經濟發展。

綜合以上因素，幼獅國際青年創業村暨馬達矽谷園區可視為 台灣智慧製造產業升級的重要里程碑，對推動產業創新、吸引青年創業及國際投資具有重大意義。未來，企業、政府及研究機構需密切合作，確保園區開發與政策目標同步落實，才能最大化土地、資金與產業資源效益，並提升整體競爭力與創新能量。

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🏭 土地現況與規劃分析

2.1 🗺️ 土地屬性與建蔽率、容積率

• 土地屬 一般農業區丁種建築用地，經整地後可用於產業建廠

• 建蔽率 70%，容積率 300%

• 採 設定地上權方式招商，政府零出資、分期開發

💡 策略提示：企業在規劃廠房與園區設計時，可依建蔽率與容積率，進行最適化布局，提高投資效益。

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2.2 🚧 交通與區位優勢

• 鄰近 楊梅幼獅工業區交流道，交通便利

• 可快速連接桃園市主要工業區及國際物流

• 適合智慧馬達、電子及高端製造產業布局

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2.3 🏢 招商模式與設定地上權政策

• 政府零出資：降低財政壓力

• 分期開發：降低企業初期投資負擔

• 設定地上權：保障土地國有權益，提供企業長期使用權

🔍 分析：這種模式讓企業可專注於建廠與研發，無需一次性支付高額土地成本，同時降低財務風險。

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📊 招標方案調整與投資影響

3.1 💰 原先營運權利金與調整後方案

• 原先規定 50 年營運權利金，企業需分期支付

• 調整後：營運期前可選擇一次繳清或分 4 期繳納

• 企業財務規劃更穩定、投標流程簡化

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3.2 🧮 投標流程與財務規劃優化

• 招標流程簡化，提高 中小型創新企業參與度

• 財務規劃可預先估算，降低投資不確定性

• 政府提供透明化規則，避免招商爭議

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3.3 📉 市場反應與投資者需求分析

• 2019 年首次招商反應不如預期

• 原因包括：土地使用限制、權利金分期過長、產業需求匹配度不足

• 調整後方案可更符合企業資金規劃與投資需求

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💡 產業布局與園區定位

4.1 ⚙️ 智慧馬達科技產業導向

• 以 智慧馬達及相關零組件產業為主

• 提供完整產業鏈整合空間，包括研發、製造、測試

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4.2 🌐 亞洲矽谷計畫與產業鏈整合

• 納入 亞洲矽谷計畫策略，吸引青年創業及高科技企業

• 整合 研發、設計、製造、物流產業鏈，形成完整創新生態

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4.3 🧑‍💼 青年創業村與創新生態系

• 專為 青年創業者提供創新實驗場

• 結合創業資源、研發補助及產業輔導

• 建立 創新生態系統，提升創業成功率

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⚖️ 法規與開發程序解析

5.1 📜 土地使用管制

• 土地屬農業區丁種建築用地，必須符合都市計畫法規

• 開發前需辦理整地、環評及用地變更手續

5.2 🏛️ 開發審查與行政程序

• 招商方案須經市府、國有財產署審查

• 透明化程序可降低企業投資不確定性

5.3 🏦 政策支持與財務風險控管

• 零出資模式降低政府財政負擔

• 設定地上權保障國有土地權益

• 財務分期模式降低企業初期資金壓力

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🧩 案例分析與實務操作

6.1 ✅ 成功招商案例解析

• 台灣其他工業區招商案例

• 智慧製造及綠色能源園區成功入駐案例

6.2 💹 財務模式與投資回報分析

• 投資回收期分析

• 權利金分期 vs 一次繳清財務比較

6.3 ⚠️ 風險管理與政策應用

• 土地使用限制風險

• 招商流程風險

• 政策調整影響

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📈 政策與市場對比

7.1 📊 與其他園區招商模式比較

• 桃園幼獅 vs 竹科、中科等其他園區招商模式

• 優勢與劣勢分析

7.2 🌏 台灣產業用地供需趨勢

• 產業用地供給不足情況

• 對智慧馬達及高科技產業的影響

7.3 🌟 國際矽谷園區啟示

• 美國矽谷及德國工業園區成功模式

• 對台灣園區政策的借鏡

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📝 結論與策略建議

8.1 💡 對投資者的建議

• 提前規劃產業空間

• 結合能源管理與智慧製造

• 關注政策修正與招標動態

8.2 🏢 對政府政策的建議

• 簡化招標流程

• 提供政策透明化與財務支持

• 結合CSR及青年創業政策

8.3 ⏳ 長期產業發展影響

• 加速台灣智慧馬達產業發展

• 強化青年創業與創新生態系

• 提升台灣國際產業競爭力

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