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東莞諾基亞工廠曾是全球手機製造的重要基地，高峰期年產超過 1 億台手機，累計生產量達 10 億部，帶動周邊產業鏈與就業市場。然而，隨著微軟收購及裁員，廠區逐漸停產，廠房閒置，成為城市更新的挑戰。東莞市南城街道辦事處公示《南城周溪社區諾基亞廠房城市更新「1+N」總體實施方案》，決定投入 25 億元改造舊廠房。改造後的廠區將轉型為新型產業中心，涵蓋科技研發樓、產業獨棟、商業辦公樓、高層公寓及地下商業空間，總建築面積達 295,800 平方米，公共設施用地 24,089 平方米。項目整合產業、商業、住宅及公共空間，提升土地利用效率，並創造就業與產業聚集效應。改造計畫將於 2022 年開工，2027 年竣工投產，旨在打造「南城智造產業新原點」，推動區域經濟升級、提升城市價值，並為國內舊工業區再造提供成功範例。

🏢東莞城市更新大手筆：25 億改造諾基亞舊廠房，摩天大樓+科技園區一次到位」

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📝 目錄

1. 🌟 引言：東莞諾基亞工廠改造背景

2. 🏭 廠區歷史與社會經濟影響

3. 🏗️ 改造規劃與設施布局

4. 📊 經濟效益與投資分析

5. 🌏 國內外類似案例與借鏡

6. 💡 發展觀點與策略建議

7. 🧾 結論

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🌟 引言：東莞諾基亞工廠改造背景

東莞諾基亞廠區曾是全球手機製造的重鎮，高峰期每年生產超過 1 億台手機，累計生產量達 10 億部，帶動周邊城市產業鏈與就業市場。然而，隨著微軟收購及裁員潮，工廠逐漸停產，大面積廠房閒置，成為城市更新的挑戰。

為解決閒置土地與舊工業區問題，東莞市南城街道辦事處公示《南城周溪社區諾基亞廠房城市更新「1+N」總體實施方案》，決定投入 25 億元，將舊廠房改造為新型產業中心，融合科技研發、辦公、商業、住宅及公共空間，打造「南城智造產業新原點」，提升區域經濟活力與城市品質。

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🏭 廠區歷史與社會經濟影響

2.1 🔹 高峰期產能與全球影響

諾基亞東莞廠區曾是東莞最重要的外資企業之一，高峰期員工數萬人，年產量達 1 億多台手機，其中僅功能機產線員工就有上萬人。諾基亞按鍵手機是全球市場領先品牌，東莞廠區的生產能力對全球供應鏈具有重大影響。

表 1：諾基亞東莞廠區歷史數據概覽

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2.2 🔹 微軟收購與裁員潮

2013 年，微軟收購諾基亞手機業務，東莞廠區員工受到裁員影響，原本上萬人的功能機產線在短時間內大幅縮減，留下大片閒置廠房及生活區。

裁員不僅影響個人收入，也對區域經濟造成衝擊，服務業、零售業及周邊小型產業鏈均受牽連，促使城市急需新的產業規劃以吸納勞動力，並提升土地價值。

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2.3 🔹 工廠閒置後的城市挑戰

閒置廠房造成土地浪費與城市景觀衝擊。舊工業區缺乏創新產業承載能力，周邊居民區生活品質下降，交通壅塞及公共設施不足問題凸顯。

因此，改造舊廠房成為新型產業園區，不僅是企業投資決策，更是城市政策與規劃需求。

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🏗️ 改造規劃與設施布局

3.1 🔹 新型產業用地 M0 設計

• 用地面積：58,898 平方米

• 容積率：5.02

• 總建築面積：295,800 平方米

• 規劃用途：科技研發、產業獨棟、辦公樓

改造後的 M0 用地專注高附加值科技產業，引入研發與生產設施，形成協同產業鏈，提升整體競爭力。

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3.2 🔹 商業辦公樓與研發樓布局

• 商業辦公樓：4 棟，用於企業總部與協同辦公

• 研發樓：5 棟，用於科技研發及試驗

• 園區服務用房：1 棟，支持管理、運營與產業服務

研發樓與辦公樓規劃分區合理，兼顧企業運營效率與技術創新。

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3.3 🔹 高層公寓與公共空間整合

• 高層公寓：兼顧員工住宿及市場住宅需求

• 底層商業空間：提供生活配套、商業服務

• 公共設施：無償移交南城街道辦事處，包括道路、綠地及地下空間

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3.4 🔹 綠地與道路規劃

• 綠化面積：8,987 平方米

• 道路面積：15,101 平方米

• 地下空間：與 M0 地塊整體捆綁開發，用於物流與商業用途

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📊 經濟效益與投資分析

4.1 🔹 年產值與區域產業聚集效應

• 預計年產值：13.5 億元

• 上下游企業入駐形成產業聚集效應

• 創造數千個就業機會

• 帶動周邊零售、餐飲及服務業增長

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4.2 🔹 投資回報與風險評估

• 投資金額：25 億元

• 回報周期：6–8 年

• 風險：市場需求波動、政策調整、施工延誤

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🌏 國內外類似案例與借鏡

5.1 🇨🇳 深圳與東莞工業區改造

深圳南山區原本是典型的製造業密集區，隨著高新技術產業興起，政府啟動城市更新計畫，將舊工業區改造為科技園區。核心策略包括：

• 土地價值提升：舊工業用地透過改造引入高附加值產業，單位土地價值平均提升 3–5 倍。

• 創新產業承載能力：園區內規劃創新孵化基地、研發中心及辦公樓，吸引新創企業與研發機構進駐。

• 青年創業與創意產業導入：提供低租金工作室、共享辦公空間及公共活動場地，促進創業文化與社區活力。

• 社會與經濟效益：根據深圳市統計，園區改造後 5 年內創造超過 2 萬個就業機會，區域 GDP 增長率超過 12%。

表 1：深圳南山工業區改造前後比較

分析觀點：深圳案例顯示，通過舊工業區改造引入科技及創意產業，能顯著提升土地價值與區域經濟活力，並形成可持續發展的產業生態。

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5.2 🇯🇵 日本工業區再造

日本自 1980 年代起，面臨工業區閒置及人口高齡化問題，提出「社區設計 1.0–3.0」理論：

• 1.0 – 為社區設計：由政府、建築師主導規劃，建造基礎設施與公共建築。

• 2.0 – 與社區共同設計公共建築：引入居民與使用者參與設計，提升使用效率與滿意度。

• 3.0 – 與社區共同設計生活方式：強調文化、教育、公共空間的協同設計，形成長期社區活力。

案例分析：神奈川縣川崎市將舊工廠改造為「川崎創意產業園區」，園區內設置共享辦公空間、藝術工作室及社區活動中心。改造後 10 年內，年吸引創業團隊超過 200 支，創造直接與間接就業人數近 5000 人。

借鏡：日本經驗強調社區參與與多功能空間結合，對東莞諾基亞舊廠房改造可啟示：

• 公共設施與綠地規劃應納入社區意見

• 高附加值產業引入同時兼顧居民生活品質

• 產學合作與創新孵化中心可增加人才集聚效應

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5.3 🇩🇪 德國魯爾區與荷蘭倉庫轉型

歐洲工業城市普遍面臨工廠閒置問題，通過文化創意、科技研發及青年創業模式實現再造：

• 德國魯爾區：將煤礦與鋼鐵廠區改造為文化創意園區，並引入高科技研發中心，實現產業多元化。

• 荷蘭鹿特丹：將閒置倉庫改造為青年創業基地與公共活動中心，並與港口物流相結合，提升土地經濟效益。

數據概覽：

借鏡分析：歐洲案例展示了多功能空間、文化與產業融合的重要性，對東莞諾基亞舊廠房可啟發：

• 建立產業 + 文化 + 商業綜合園區，提高土地利用率

• 引入青年創業與創意產業，形成長期區域活力

• 整合公共設施與交通，提高園區宜居性

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💡 發展觀點與策略建議

1. 產業策略

   • 聚焦高附加值科技、研發及製造業

   • 建立本地化供應鏈，降低產業鏈斷裂風險

   • 鼓勵創新孵化中心與產學合作

2. 城市價值

   • 綠地、道路、地下空間整合，提高園區宜居性

   • 高層公寓與辦公樓分區設計，兼顧居住與產業需求

   • 引入公共設施與文化活動，增強社區參與

3. 運營模式

   • 專業化產業載體，提供園區管理、物流及配套服務

   • 協同化服務聚集，形成創新產業生態

   • 利用智能監控與數據分析，提高運營效率

4. 投資建議

   • 關注上下游供應鏈、智慧製造、綠能技術企業

   • 結合政府政策與補貼，降低投資風險

   • 定期評估市場需求，調整園區產業結構

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🧾 結論

東莞諾基亞舊廠房改造項目，投入 25 億元，總建面 295,800 平方米，將打造成南城智造產業新原點。項目整合科技研發、產業獨棟、辦公樓、高層公寓及公共設施，提升土地利用率、城市品質與區域經濟活力。

預期效益：

• 經濟效益：年產值 13.5 億元，創造數千就業機會

• 城市效益：綠地與公共空間提升生活品質

• 產業效益：聚集高科技、研發及製造企業，形成協同產業鏈

• 社會效益：青年創業與人才培育，增強城市創新能力

隨著 2022 年開工、2027 年投產，東莞諾基亞工廠改造項目不僅是城市更新範例，更將成為產業轉型、智慧城市與社區活力的綜合示範，對國內外類似城市改造具有借鑒意義。

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