157
次閱讀

台灣房地產投資持續集中於六大都會區，其中北三都——台北市、新北市與桃園市，更是承擔不同產業角色並展現獨特投資價值。台北市作為全國金融與商業核心，擁有大內湖科技園區、南港經貿園區及北科等新興聚落，吸引外商總部與新創企業進駐。新北市則由傳統製造業轉型為電子、半導體及ICT產業重鎮，工業地產需求持續增加，尤其汐止、土城、五股等地廠辦交易最為熱絡。桃園市具備完整產業鏈與32座工業區，是製造與物流樞紐，受惠於供應鏈回流與電商崛起，工業地與倉儲需求大幅成長。整體而言，北三都將透過「總部經濟＋工業再生＋物流樞紐」形成互補的北台灣產業走廊，提供投資人穩健報酬與長期增值機會。

🏢2025 北三都房地產熱點：台北商辦、新北廠辦、桃園物流該怎麼投資？

📑 目錄

1. 📝 引言：北三都投資的重要性與市場背景

2. 🌆 台北市投資亮點

   • 🏢 商辦市場與總部經濟

   • 💻 大內湖科技園區與南港經貿園區

   • 🚉 北投士林科技園區與潛力新區

3. 🏭 新北市投資分析

4. 🚚 桃園市投資趨勢

   • 🏭 製造業聚落與32座工業區

   • 📦 倉儲物流需求與REITs機會

   • ✈️ 國際供應鏈回流下的投資動能

5. 📊 北三都比較與投資數據表格

6. 💡 投資觀點與策略建議

   • 台北市：金融與科技核心

   • 新北市：工業再生與廠辦潛力

   • 桃園市：物流樞紐與長租需求

7. 🔮 結論：北台灣產業走廊的未來走向

📘 引言：六都投資集中現象與產業聚落概觀

台灣房地產市場自 2010 年以來，一直呈現出「資金集中、區域特色明顯」的格局。根據高力國際統計，僅在 2019 年，六大都會區商用不動產與土地成交總額就達到近 3,900 億元，占全國比重高達 94%，顯示大部分資金仍集中於六都。

其中，北三都（台北市、新北市、桃園市） 扮演舉足輕重的角色：

• 台北市作為政治與經濟核心，吸引金融機構、專業服務、科技研發總部進駐。

• 新北市依靠交通軸帶與產業轉型，逐漸從傳統製造重鎮升級為新興產業聚落。

• 桃園市則憑藉龐大工業園區、完整產業鏈與國際機場，成為製造與物流基地。

隨著 中美貿易戰、疫情後全球供應鏈重組、以及數位經濟與電商崛起，北三都的投資價值更加凸顯。無論是企業總部、辦公商辦，還是工業用地、物流倉儲，北三都都展現出截然不同但互補的投資亮點。

本文將從三大面向深入解析：

1. 台北市辦公市場與科技聚落

2. 新北市工業地產與產業轉型

3. 桃園市製造業與物流樞紐

最後，搭配 數據表格比較、專家觀點與投資建議，幫助投資人、開發商、企業決策者掌握最前瞻的北三都投資趨勢。

---

🏙️ 台北市：全台金融與科技總部聚落

台北市不僅是台灣的首都，更是 金融、專業服務、零售流行與科技研發 的核心。全國 八成以上金融機構總部 設於台北，外商企業進入台灣也幾乎選擇台北市作為首站。

🌐 七大辦公商圈與成熟市場

台北市的核心辦公市場主要集中在 七大商圈：

1. 信義計畫區

2. 敦化北路商圈

3. 南京東路商圈

4. 民生東路商圈

5. 台北車站商圈

6. 內湖科學園區

7. 南港經貿園區

📊 表格：台北市主要辦公商圈指標

👉 觀點：

• 台北辦公市場空置率普遍低於 6%，顯示需求穩定。

• 信義計畫區租金持續領先，吸引金融機構與跨國企業。

• 內科與南港成為科技總部與新創企業的核心。

---

🏢 大內科 & 南港：科技研發核心

台北市的 大內湖科技園區（大內科） 與 南港經貿園區，可謂北市科技與產業創新的雙核心。

• 大內科：

  • 企業登記數超過 63,000 家

  • 年產值逾 5 兆元

  • 從業人口超過 19 萬人

  • 空置率低於 4%，極具投資價值

• 南港經貿園區：

  • 東區門戶計畫推動，結合 南港展覽館、南港輪胎改建案、大型企業總部

  • 2020-2025 年土地成交金額突破 500 億元

  • 未來將與內科形成完整的「科技廊道」

👉 觀點： 南港因交通便利（松山車站、昆陽捷運站、成美橋）與政府計畫支持，逐漸成為企業總部與新創的聚落。

---

🌱 北投士林科技園區：下一個潛力聚落

2019 年建商於北科購地金額達 100 億元，2020 年成交量更達 72 億元。

• 鄰近捷運明德站

• 可快速連接內湖、南軟、南港

• 產業發展聚焦科技、研發與文創

👉 投資建議： 北科具備「價格仍相對低、交通便利、政策支持」三大優勢，未來有機會成為繼內科與南港之後的 第三科技聚落。

---

🏭 新北市：傳產轉型與工業地產熱潮

新北市早期為台北衛星城市，以食品、紡織、塑膠為主，但近年快速轉型為 電子、半導體、ICT、物流聚落。

🚚 五股、土城、樹林：交通軸帶聚落

新北的工業區發展高度依賴交通節點，串聯國道一號、三號以及各快速道路。

• 五股：鄰近台北港與環狀線，成為物流與製造業基地。

• 土城：產業轉型聚落，電子與資通訊企業集中。

• 樹林：結合住宅與工業，成為中型廠房開發熱點。

📊 數據：新北市工業地產成交總額

👉 觀點： 工業地產需求因中美貿易戰、供應鏈回流與疫情後重組而持續高漲。

---

🧬 汐止經貿園區：新北南港延伸

汐止位於南港正北，與台北僅一橋之隔，被視為 南港產業軸帶的延伸。

• 產業聚焦：生技、ICT、雲端科技、物流

• 政策支持：新北市政府積極推動「大汐止經貿園區」

• 需求來源：南港空間不足，企業溢出效應帶動汐止

👉 觀點： 汐止可望成為新北的「科技副都心」，尤其適合需要大面積研發空間的產業。

---

🏗️ 工業區立體化與新增產值分析

新北市至今已通過 24 案工業區立體化申請：

• 投資金額逾 211 億元

• 創造產值近 980 億元

• 預計新增樓地板面積 1.7 萬坪

• 主力產業：高階醫療器材、半導體設備

👉 觀點： 新北市透過工業區立體化，不僅提升土地利用率，也為高科技製造提供新據點。

---

✈️ 桃園市：製造業與物流樞紐

桃園市擁有 32 座工業園區，涵蓋 光電、航太、汽車零件、生技、農業、綠能 等產業，每年製造產值高達 2.9 兆元，占全台 17%。

🏭 中壢、龜山、觀音：工業區盤點

• 中壢工業區：電子與 ICT 企業集中，供應鏈完整

• 龜山工業區：靠近雙北，交通便利，土地需求大

• 觀音工業區：靠近機場，自由貿易港區延伸

---

💻 電子大廠擴廠案例

近年桃園吸引多家電子大廠擴廠：

• 廣達斥資 42.8 億元 購入華亞科廠房

• 台達電投入 46 億元 收購中壢廠房

• 英業達以 11.8 億元 進駐龜山工業區

• 同欣電子購地 14.1 億元 八德廠區

👉 觀點： 桃園受惠於「供應鏈回流 + 國際物流樞紐」雙重優勢，已成為台灣最具吸引力的工業地產市場。

---

📦 電商物流與倉儲地產需求

隨著 電商崛起與消費習慣改變，物流倉儲需求爆發。

• 桃園因 機場 + 工業區 + 高速公路網，成為全台物流樞紐。

• 2019 年桃園倉儲交易額達 101 億元。

• 壽險業與 REITs 投資積極，偏好長期租約與穩定收益。

👉 觀點： 倉儲物流不僅支撐電商，還吸引長期投資型買方，未來將持續穩定成長。

---

📊 北三都數據比較與投資潛力

---

💡 投資觀點與策略建議

📍 台北市：外商總部、金融機構、新創聚落的核心地帶

台北市不僅是台灣的政治與經濟中心，同時也是國際企業設立亞太總部的首選。

• 核心區域：信義計畫區、南港軟體園區、北科園區。

• 產業支撐：金融服務、科技研發、生技醫療、新創產業。

• 投資優勢：國際資金聚集、辦公室租金穩定上揚、外商對甲級商辦需求高。

• 策略建議：

  1. 鎖定 南港 + 北科 的新興區域，租金相對低於信義區，但升值潛力大。

  2. 注意 智慧辦公室、綠建築商辦 的發展，符合 ESG 趨勢，吸引國際企業承租。

  3. 投資標的可包含 商辦 REITs、甲級辦公大樓、科技園區廠辦。

📍 新北市：工業地產轉型與廠辦型開發潛力

新北市是台灣最重要的產業聚集地之一，工業區密度全台第一。

• 熱門區域：汐止（科技研發）、土城（智慧製造）、五股（物流基地）。

• 產業支撐：電子零組件、IC 設計、半導體供應鏈、內需製造業。

• 投資優勢：工業地價仍低於台北市，具備轉型升值空間；交通便利，銜接北市與桃園。

• 策略建議：

  1. 聚焦 廠辦型不動產（工業 + 辦公混合），能符合中小企業與新創的需求。

  2. 關注 老舊工業區更新案，尤其是土城與五股的產業再生計畫。

  3. 投資人可透過 產業園區型基金 或直接購地開發，搭配企業長租契約，降低空置風險。

📍 桃園市：製造業與物流倉儲的全台樞紐

桃園因為國際機場與港口優勢，成為物流業、製造業的核心。

• 熱門區域：龜山（科技製造）、中壢（產業聚落）、觀音（大型物流基地）。

• 產業支撐：半導體封測、汽車零件、電子代工、第三方物流（3PL）、跨境電商。

• 投資優勢：需求強勁、倉儲租金連年上漲、長租合約普遍。

• 策略建議：

  1. 佈局 物流 REITs，可獲得穩定現金流與租金收益。

  2. 關注 長租倉儲、智慧物流中心，尤其是跨境電商與冷鏈物流需求。

  3. 製造業回流後，桃園將出現 廠辦 + 倉儲一體化開發 的新趨勢。

📍 長期策略：全球趨勢與在地製造回流

• 全球供應鏈因中美競爭而重組，台灣將受惠製造回流。

• AI、半導體、電動車、綠能 四大產業將持續帶動北三都的土地與商辦需求。

• 投資人宜採取 「核心 + 區域」雙軌策略：

  • 核心配置：台北市甲級辦公室（抗通膨、抗風險）。

  • 區域配置：新北、桃園的工業地產與物流倉儲（高成長性）。

---

🔮 結論：北三都投資價值與未來走向

北三都（台北市、新北市、桃園市）未來十年的產業分工趨勢將更明確：

1. 台北市 = 總部經濟與金融核心

   • 國際資金聚集，外商總部、金融中心、研發機構匯聚。

   • 辦公室租金持續上漲，成為投資人最穩健的收益來源。

2. 新北市 = 產業轉型與工業再生

   • 舊有工業區轉型為智慧製造、科技研發園區。

   • 廠辦型開發將成為投資新趨勢，結合產業升級與空間需求。

3. 桃園市 = 製造與物流樞紐

   • 國際機場、港口優勢，使其成為全台物流中心。

   • 倉儲需求旺盛，冷鏈物流、跨境電商帶動長租倉儲市場。

🔗 總體判斷：北台灣產業走廊的形成

隨著國際局勢與科技發展，北三都將不再是彼此競爭，而是 互補合作：

• 台北：總部與資金中心

• 新北：製造與轉型基地

• 桃園：物流與製造樞紐

📊 對投資人的意義

• 北三都是台灣未來 10–20 年 最具投資價值的地區。

• 佈局「核心辦公 + 區域工業」雙軌模式，能兼顧 穩定收益 + 高成長性。

• 無論是 REITs、土地開發、長租倉儲、商辦投資，北三都都具備優勢。

專營台灣/日本/泰國/越南

工業地產/房地產 買賣出租

物件眾多、無法即時刊登

請直接加LINE ID:803033

0981-681-379 曾先生  告知需求

相關連結

新青安房地產租售專區
👉🏻 https://www.yungsheng.com.tw/HouseList.aspx?AC=0&s=YS011

詠騰廠房租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰工業地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰農/建地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=013b70

詠騰歷年成交專區
👉🏻 https://www.facebook.com/h56792000/?locale=zh_TW

詠騰社群連結

官方Facebook粉專👉🏻https://www.facebook.com/www.yuteng.com.tw

官方IG👉🏻instagram.com/yuteng.tw?igsh=MXM5Y2Vib2J4NDEzcw==

官方Tiktok👉🏻tiktok.com/@yutengtw

官方Youtube👉🏻https://www.youtube.com/channel/UCuJkPV3xU7YNnFJV9c_yrXQ