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桃園市捷運綠線 G12~G13a 車站周邊土地開發計畫，徵收面積達 642 公頃，因北機廠遷移至滲眉埤而縮減面積，但仍具高度戰略意義。開發案以產業專區為主，住宅與商業用地為輔，兼顧台商回流需求與北桃園產業升級，並規劃公共設施、道路及汙水處理系統。市府強調，開發案能串聯捷運、行政園區與產業資源，帶動交通便利性與城市整體發展。當地居民與議員則對公益性、環境影響及炒地疑慮提出關注，市府承諾透明公開土地分配與徵收資訊，並優化生態與排洪設施。整體規劃目標在提升生活品質、增加就業機會及形成產、住、商共榮格局，並推動桃園成為北台灣核心城市。此案將影響未來 30 年的城市發展藍圖，兼顧經濟、環境與社會永續，成為桃園都市更新與捷運建設的重要里程碑。

🏢 產業專區 vs 住宅商業用地：G12~G13a 土地開發配置對比分析

📑 目錄

1. 📍 引言：桃園捷運G12~G13a土地開發案的戰略意義

2. 🏙️ 南崁地區都市發展現況

3. 🏗️ 土地開發計畫詳解

4. 🧩 挑戰與潛在風險

5. 📊 土地徵收、變更與財務分析

6. 🚧 主要基礎建設規劃

7. 🌿 生態環境與河川治理

8. 🏢 投資與市場影響分析

9. 📝 觀點與建議

10. ✅ 結論

📍 引言：桃園捷運G12~G13a土地開發案的戰略意義

桃園市政府近年積極推動南崁地區都市計畫，針對捷運綠線G12、G13、G13a車站周邊土地進行大規模開發，徵收面積達 642公頃。原計畫含北機廠建設，但北機廠遷往滲眉埤後，開發案仍以產業發展為主軸，並兼顧住宅、商業及公共設施。

市府強調，此開發案將促進南崁工業區土地釋出，支持台商回流，並規劃南北向航空城聯外道路，形成完整的都市交通網絡。該案被視為北桃園未來30年的城市發展核心里程碑，將串聯捷運、產業、行政與生活機能，打造多功能新城區。

此案的重要戰略意義包括：

• 都市更新與產業升級：補足南崁工業區土地不足問題，創造產業發展新空間。

• 交通便利性提升：捷運綠線G12~G13a串聯八德、大湳、桃園市區，銜接機場捷運與棕線。

• 生活品質改善：配套住宅、商業、教育與醫療設施，提升居民福祉。

🏙️ 南崁地區都市發展現況

南崁地區過去以工業區為主，隨桃園航空城及捷運綠線規劃，逐步成為北桃園交通及產業樞紐。現況分析如下：

項目	現況	問題與需求
工業用地	南崁工業區土地飽和	需新增產業發展空間，以支撐台商回流
住宅用地	住宅零散、密度不均	配合捷運沿線增加居住功能
商業用地	商圈尚未形成	需帶動就業與消費市場
公共設施	道路、水利、教育不足	需配套完善基礎建設

南崁地區開發面臨的挑戰包括：土地徵收複雜、居民意見分歧，以及公共設施配套不足，需要全面規劃與協調。

🏗️ 土地開發計畫詳解

🏷️ 開發範圍與面積

G12~G13a土地開發案總面積 642公頃，包含捷運出入口設施、車站周邊與路線段，原計畫 674公頃，因北機廠遷移縮減。開發案以產業專區為核心，住宅及商業為輔。

用地類別	面積 (公頃)	說明
產業專區	400+	以工業與研發為主，支撐台商回流
住宅區	120	配合捷運沿線生活需求
商業區	80	商辦與服務業設施
公共設施	42	包含道路、汙水處理廠、公園

🏢 用途規劃與產業導向

• 產業為主、住商為輔：確保產業發展優先，住宅、商業為配套。

• 行政園區用地：預留新設機關或行政辦公空間。

• 道路交通：新闢南北向聯外道路，銜接航空城及桃園市區。

• 教育及醫療配套：規劃學校、醫院與公園，提升生活品質。

🧩 挑戰與潛在風險

🚧 都市審議進度變數

桃園捷運 G12~G13a 土地開發案需經都市計畫委員會專案小組審議，多方協調涉及市府各單位、地方里長、地主與環保團體，可能導致審議速度不一。根據過往案例，複雜的土地開發案平均審議期約 12~18 個月，任何程序延誤都可能影響施工進度。

⚖️ 土地配地爭議

開發案需兼顧地主權益與市府抵費地公平性。目前可標售讓售土地達 113.78 公頃，提供市府財政運作彈性，但也引發部分市議員與民眾質疑「是否有變現賣地之嫌」。市府強調，開發核心仍以產業及城市發展為主，兼顧公共利益與社會公平。

💰 財政壓力

開發總規模達 642 公頃，包含產業專區、住宅與商業區，以及配套公共設施，短期市府財政支出龐大。市府需評估年度預算分配，確保徵收、道路、排水及公共設施建設資金充足，並避免對其他市政計畫造成資金壓力。

🕐 工期風險

地下工程及河道截彎取直涉及地質改造與水利設施施工，潛藏施工安全及工期風險。施工單位需做好地質勘查、風險評估及工程監測，以確保工程順利完成。

📊 土地徵收、變更與財務分析

🚧 主要基礎建設規劃

• 汙水處理廠：依人口與產業用水需求規劃，如當地居民反彈，將另覓地點設置，兼顧都市衛生與環境安全。

• 茄苳溪截彎取直：小幅河道調整，提升排洪效率，降低淹水風險，同時維護河川生態及都市韌性。

• 公園與綠地：兼具生態、景觀及防洪功能，提升居民生活品質及城市宜居度。

• 道路工程：新闢南北向航空城聯外道路，改善八德至大湳交通瓶頸，並與捷運綠線橋梁銜接，形成完整交通網絡。

🌿 生態環境與河川治理

開發案強調環境永續與都市韌性：

• 保護河川生態，維持魚類與濕地棲地。

• 綠地、公園與河道整治提升都市防洪能力。

• 河道微調兼顧開發需求與自然水流動態，避免破壞原有生態。

🏢 投資與市場影響分析

🔹 土地價格與交易量趨勢

隨著桃園捷運 G12~G13a 土地開發計畫釋出消息，周邊土地交易量明顯增加。根據 2025 年最新實際交易資料顯示，G12 與 G13a 車站周邊 500 公尺範圍內土地平均單價較 2024 年上漲 12%，成交筆數增幅達 18%，顯示市場對土地升值潛力與投資價值持高度關注。然而，開發計畫同時帶來投機風險，若缺乏透明政策與公平分配，可能引發炒地爭議。

🔹 台商回流效應

計畫區域以產業專區為主，規劃引進 AI、綠能、醫療等高附加值產業，提供台商回流進駐空間，並促進產業鏈上下游整合。依據市府經濟發展局估算，完整開發後，預計可新增約 5,000~7,000 個就業機會，帶動區域經濟活絡。

🔹 居民生活影響

交通改善：捷運綠線 G12~G13a 串聯八德、大湳及桃園市區，通勤時間預計可縮短 20~30%，減少私人車流與道路壅塞。
公共設施建設：教育、醫療、休閒設施將同步規劃，但需兼顧農地保護與環境永續，避免大規模徵收影響生態。

📝 觀點與建議

1. 政府面：

   • 透明公開土地分配、徵收進度與財務資料，減少民眾疑慮。

   • 強化都市計畫公聽會與地方溝通機制，保障地主與居民權益。

2. 產業面：

   • 招商以高附加值產業為主，優先 AI、綠能、醫療、生技及物聯網領域。

   • 設置創新研發中心與產業孵化平台，吸引新創公司進駐。

3. 居民面：

   • 完善教育、醫療、交通配套設施，兼顧生活便利性。

   • 規劃休閒與綠地空間，提升都市韌性與宜居環境。

4. 城市規劃面：

   • 以產業為核心，住宅與商業為輔，形成產住商共榮格局。

   • 建立智慧城市管理系統，監控交通流量、環境品質及公共設施使用率。

✅ 結論

桃園捷運 G12~G13a 土地開發案 642 公頃，雖因北機廠遷移而縮減面積，但仍具高度戰略意義：

• 串聯捷運、產業與行政資源，帶動北桃園產業升級。

• 提升交通便利性，縮短通勤時間，減少道路壅塞與碳排放。

• 強化桃園作為北台灣核心都市的戰略地位，吸引企業投資與國際資本。

• 推動在地就業與生活品質提升，促進教育、醫療、休閒與公共服務均衡發展。

• 長期而言，該開發案將形成北桃園經濟、生活與公共服務的多功能新城區，帶動城市整體升級，成為北台灣產業與都市發展的重要引擎。

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