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疫情與能源危機對台灣廠房投資帶來短期衝擊，但商用不動產市場仍逆勢活絡。雙北市三級警戒、教育停課以及企業人員移動受限，導致原本購地擴廠計畫暫緩，如桃園蘆竹哲固科技董事會雖上調預算至 1.5 億元，仍決定延後執行。儘管如此，老舊廠房成交量仍超過豪宅，尤其在新北市新莊、五股、泰山、三重、土城、樹林、林口等區，地段佳、交通便利、建物維護良好者最受青睞。水情吃緊與台電限電增加企業營運風險，但長期來看，資金回流、台商擴廠以及軌道經濟推動，使商用不動產仍具增值潛力。投資策略建議包括選址交通與能源穩定區域、分階段擴建、老舊廠房翻新及複合式開發，以兼顧現金流收益與資產長期增值。

🚨疫情＋限電雙重衝擊，商用不動產仍逆勢熱絡！

📑 目錄

1. 🌐 引言：疫情、限電與廠房市場的多重衝擊

2. 🏭 廠房投資背景與產業發展趨勢

3. 📉 疫情三級警戒對設廠計畫的影響

4. 🏢 商用不動產的逆勢崛起

   • 🏘️ 老舊廠房交易量超越豪宅

   • 📊 成交區域熱點逐一分析

5. 📌 桃園蘆竹哲固科技案例詳解

6. 💡 政府政策與打炒房措施影響

7. 🌊 水情吃緊與限電危機下的投資風險

8. 📊 表格分析：不同區域廠房與商辦成交趨勢

9. 🔮 專家觀點與策略建議

10. 🏁 結論：疫情與能源挑戰下的長期投資佈局

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🌐 引言：疫情、限電與廠房市場的多重衝擊

2021 年台灣爆發本土疫情，雙北市率先進入三級警戒，教育部宣布全台停課，產業鏈受到嚴重衝擊。除了疫情影響，台灣同時面臨 水情吃緊與無預警限電，對於高度依賴能源的製造業而言，無疑是雙重壓力。

原本許多企業因應資金回流與全球供應鏈重組，積極購地設廠，但疫情導致計畫喊卡。雖然廠房市場受到短期干擾，但商仲業者觀察指出，商用不動產需求依舊強勁，尤其是新北市老舊廠房買賣熱度遠超過豪宅。

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🏭 廠房投資背景與產業發展趨勢

🔍 疫情前的投資環境

在疫情爆發前，台灣因美中貿易戰與中美科技戰影響，吸引大量台商資金回流。產業界出現以下幾個現象：

• 🏗️ 電子製造業回流設廠：許多零組件、伺服器代工、半導體供應鏈廠商，將產線移回台灣。

• 💵 資金充沛：政府提供租稅減免與土地協助，企業更願意投入廠房投資。

• 📊 房市與廠辦雙熱：住宅市場受政策調控，但工業不動產卻逆勢成長。

📈 資金回流與台商擴廠潮

根據經濟部投資台灣事務所統計，2020~2021 年間，核准的台商回流投資金額突破兆元，其中 新北、桃園、台中 成為最受青睞的廠房設置地點。

以下表格可看出不同區域的投資重點：

這股投資潮帶動了廠辦市場的活絡，也成為疫情後市場韌性的基礎。

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📉 疫情三級警戒對設廠計畫的影響

🚫 員工移動受限與生產鏈中斷

疫情爆發後，雙北市進入三級警戒，學校停課、企業居家辦公，導致：

• 生產線人員不足，進度受阻

• 設廠評估團隊無法跨縣市勘查土地

• 建築工程進度延誤，新增廠房無法如期動工

💰 投資計畫暫緩與資金調整

以 哲固資訊科技 為例，原本 2021 年 11 月董事會已通過購地擴廠案，並將預算由 1 億元提高至 1.5 億元，但因疫情嚴峻，最終決定「暫緩執行」。

這反映出投資決策面臨以下兩難：

1. 產能需求緊迫：訂單滿手，急需新廠。

2. 疫情風險未明：若疫情拖延，設廠計畫可能成為資金沉沒成本。

👉 因此，許多企業選擇「延後執行」而非「完全取消」，顯示市場潛在需求仍在，只是時間點推遲。

🏢 第四章：商用不動產的逆勢崛起

疫情與限電雖對製造業短期造成壓力，但商用不動產市場反而呈現 逆勢成長 的態勢，尤其是總價 1 億至 3 億的老舊廠房，成交量遠勝住宅豪宅。這主要原因包括：

1. 🏗️ 廠房與商辦供需失衡

   • 台灣工業地區土地稀缺

   • 新建廠房、商辦建案有限

   • 舊有廠房維護良好、地段佳者，備受買方青睞

2. 💹 資金充裕與回流投資需求

   • 台商回流、科技業訂單增加

   • 企業急需擴增產能，對現成廠房需求高

3. 📍 地段與交通便利性成為首選條件

   • 基地方整、貨車進出便利

   • 鄰近高速公路、購物中心或軌道交通站點

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🏘️ 老舊廠房交易量超越豪宅

根據商仲業者觀察，近期老舊廠房交易量與價格呈現以下特徵：

• 成交速度快：過去 1-2 年難以出售的廠房，現在幾個月內即可成交

• 價格上漲：整體漲幅可達 5-15%，視地段與建物條件而定

• 成交總價區間：1-3 億元為市場主力區段，遠超過豪宅市場的成交熱度

📊 成交區域熱點逐一分析

以下以新北市各熱門工業區為例，逐一說明交易狀況：

📌 觀察重點：

• 區域差異主要在於 土地面積、建物年齡、交通便利性

• 老舊廠房只要地段佳、維護良好，即便疫情影響，仍能快速成交

• 高單價豪宅市場受政策限制與疫情影響，成交量明顯落後

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💡 市場熱點原因分析

1. 🏗️ 貨車進出便利與基地方整

   • 物流、製造業首重運輸便利

   • 小巷道或土地零散者，成交難度高

2. 🏢 建物狀況與耐用年限

   • 屋齡 10-20 年、結構穩固的廠房最受青睞

   • 老舊建物如經整修，也能提升交易價值

3. 🌐 交通樞紐與購物中心鄰近效應

   • 鄰近台茂、A13/A9 捷運站等區域，吸引企業長期承租或購買

   • 兼顧員工便利與物流效率

即便疫情與限電帶來短期不確定性，商用不動產市場仍展現出 逆勢活絡 的特性。

• 老舊廠房需求熱度勝過住宅豪宅

• 交易集中在新北市一、二線城市，且價格持續上漲

• 企業投資擴廠仍以 地段佳、貨運便利、建物耐用 為首選

未來章節將進一步分析 桃園蘆竹哲固科技案例、政策影響與水電危機下的投資風險，並加入表格與逐列分析，讓投資人掌握完整市場脈絡。

🏭 第五章：桃園蘆竹哲固科技案例詳解

🔹 案例背景

桃園蘆竹的 哲固資訊科技 是專營電腦及其周邊設備的製造商。2021 年 11 月 5 日，董事會原本已通過購地擴廠計畫，預算從 1 億元提高到 1.5 億元，目標是因應產能擴增需求，增設新廠房。

然而，受本土疫情爆發影響，雙北進入三級警戒，政府公告全台停課，企業內部評估人員移動困難、施工進度不確定，因此最終決議 暫緩購地擴廠。

🔍 關鍵觀察：哲固案例反映出台灣企業在疫情期間的兩難——訂單滿手、急需擴廠，但風險不明確導致投資暫緩。

🔹 案件細節

哲固資訊科技所計畫購置的廠房與土地條件如下：

📌 交易特點

1. 地段優勢：鄰近購物中心與主要幹道，利於物流與員工通勤。

2. 建物狀況佳：屋齡 17 年，仍維護良好，適合立即投入生產使用。

3. 預算調整靈活：原本 1 億元預算上調至 1.5 億元，反映企業對擴廠的迫切需求。

4. 投資暫緩：受疫情三級警戒影響，董事會決定延後執行，避免資金風險。

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💡 政策影響分析

1. 防疫政策對廠房投資的直接衝擊

• 雙北市三級警戒限制人員移動，企業無法派員勘查土地或施工

• 員工居家辦公影響決策效率，導致購地擴廠計畫延後

• 台灣企業面臨短期不確定性，即便需求旺盛也不得不暫緩投資

2. 打炒房政策對商用不動產市場

雖然政府於 2021 年 12 月推出房市打炒房措施，但商用不動產需求依舊熱絡，原因包括：

• 企業擴廠需求強勁，不受住宅政策限制

• 老舊廠房與商辦產品供應不足，市場供需不平衡

• 價格相對住宅豪宅合理，投資回報率高

3. 長期市場觀察

• 即便短期疫情暫緩投資，但長線仍看好

• 台灣製造業資金回流、台商擴廠趨勢未變

• 老舊廠房因地段與建物狀況優勢，成交量穩定

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📊 案例啟示

💡 核心觀察：哲固案例顯示，企業擴廠需求與市場供給缺口 是驅動商用不動產熱度的核心，即使面臨短期風險，長期成長趨勢仍存在。

🔹 本章小結

桃園蘆竹哲固科技案例揭示出疫情與政策的雙重影響下，企業投資決策的實務困境：

• 短期：疫情與限電可能暫緩購地，但需求不減

• 中期：老舊廠房、地段佳商辦仍是市場焦點

• 長期：隨疫情受控、投資恢復，商用不動產仍具增值潛力

下一章將進一步探討 水情吃緊與限電危機對廠房擴建投資的長期影響，並分析 交易風險與策略建議，為投資人提供完整市場判斷工具。

⚡ 第六章：水情吃緊與限電危機對廠房投資的影響

台灣在疫情之外，同時面臨 水情吃緊與台電無預警限電 的挑戰，對製造業及商用不動產投資構成額外壓力。

🌊 1. 水情吃緊對企業運營影響

🔹 背景概況

• 2021~2022 年，台灣部分水庫水位降至歷史低點

• 工業區供水量受限，部分企業需啟動 水塔儲水、每日限水計畫

• 對電子、半導體、食品與化工等需大量用水產業影響尤甚

🔹 影響分析

💡 核心觀察：即使地段佳、建物良好，若水資源不穩定，企業投資擴廠仍存在潛在風險。

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⚡ 2. 限電危機與生產安全

🔹 限電背景

• 台電近期多次 無預警輪流停電

• 工業用電需求高峰時段，部分廠區需配合停電計畫

• 對電子零組件、資訊硬體、伺服器製造等產業影響尤大

🔹 影響分析

🔹 核心建議：高耗能產業購置廠房，必須 優先考量電力供應穩定性，並設置應急發電設備或選擇備用電力來源充足的區域。

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📝 3. 投資風險綜合分析

結合疫情、水情與限電三大風險，投資廠房或商辦應注意以下幾點：

🔹 實務觀察

• 桃園蘆竹、林口、新莊等工業區，由於交通便利、土地整齊，依舊吸引企業投資

• 企業擴廠需 風險管理與資金彈性，以應對疫情及能源不確定性

• 老舊廠房因價格合理，短期仍具吸引力，但長期需評估水電供應穩定性

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💡 4. 專家建議

1. 選址優先考慮能源穩定性

   • 電力與水源穩定的工業區優先

   • 必要時搭配自備發電或儲水設備

2. 投資規模分階段

   • 疫情及能源風險高時，可採「分期擴建」策略

   • 避免一次投入過大資金，增加風險

3. 密切關注政策與市場供需

   • 雖住宅市場受政策限制，但商用不動產仍熱

   • 老舊廠房交易活絡，可作短期投資或現金流布局

📊 第七章：市場表格分析、專家策略建議與結論

🗂 1. 不同區域廠房與商辦交易表格分析

綜合新北市、桃園與台中主要工業區的交易情況，可整理如下表格：

📌 觀察重點：

• 土地面積較大、建物狀況良好、交通便利者最受企業青睞

• 老舊廠房仍具吸引力，特別是在價格合理的 1-3 億元區間

• 桃園大型廠房成交總價高，但單坪價格仍具有投資吸引力

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💡 2. 專家策略建議

🔹 投資選址策略

1. 優先選擇交通便利、基地方整的工業區

   • 減少物流成本，提高產線效率

2. 評估水資源與電力穩定性

   • 高耗水、高耗電產業應優先考慮供應穩定區域

3. 長短期投資分級

   • 短期：老舊廠房快速交易、現金流布局

   • 長期：新建廠房或商辦複合開發，享受資產增值

🔹 資金與風險管理

• 分階段投資，避免一次投入過大資金

• 留有資金彈性以應對政策與自然環境不確定性

• 適度設置應急發電、儲水系統，降低停工風險

🔹 專案開發策略

• 老舊廠房翻新：提升單價、延長使用年限

• 複合式商辦開發：結合辦公、餐旅、休閒功能，增加出租收益

• 持續關注政策動向，如打炒房措施及工業區規劃

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📌 3. 結論：疫情、能源與市場三重挑戰下的商用不動產布局

1. 疫情影響短期設廠

   • 員工移動限制與施工延遲，使部分擴廠計畫暫緩

   • 然而訂單需求旺盛，長期仍有擴廠動能

2. 能源風險不可忽視

   • 水情吃緊與限電危機，增加生產與投資風險

   • 高耗水、高耗電企業需先評估能源保障

3. 商用不動產市場逆勢活絡

   • 老舊廠房成交量逆勢上升，總價 1-3 億元區間最熱

   • 好地段、建物良好的廠房，仍能吸引快速成交

4. 長期投資價值仍在

   • 台商回流、製造業擴產、軌道經濟帶動商用不動產需求

   • 複合式開發及商辦布局將成為長期增值關鍵

✅ 核心觀察：短期風險可能暫緩投資，但 地段、建物狀況與能源安全 是企業與投資人決策的核心因素。
長期來看，商用不動產仍具 現金流收益與資產增值潛力，值得持續布局。

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