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富旺國際（6219）2022 年處分桃園平鎮富旺科技園區第 13 期土地與廠房，交易金額達 9.68 億元，貢獻獲利 1.3 億元、EPS 約 0.84 元，成功活化資產並強化財務結構。隨後，富旺積極展開全台六大推案，總銷金額達 65 億元，涵蓋新竹湖口、苗栗造橋、台中忠明南路、雲林斗六、斗南及高雄「微美居」，產品橫跨透天、華廈、大樓與商辦，展現跨區域、多元化布局。特別是台中忠明南路案與高雄案，將成為中期營收成長的核心動能。此外，富旺正式跨足商業不動產，成功取得高鐵台中站新高鐵段土地使用權，規劃複合式開發，掌握軌道經濟長期紅利。2021 年營收 31.91 億元、年增 96.6%，稅後淨利 3.63 億元，創六年新高。展望未來，富旺以「資產活化 + 推案布局 + 商業不動產」三箭齊發，具備短中期成長與長期轉型潛力，投資價值備受關注。

✨富旺國際9.68億處分桃園廠房土地！跨足商業不動產、推案65億全台佈局

📑 文章目錄

1. 🏢 富旺處分桃園廠房土地事件背景

2. 📊 交易細節與財報影響分析

3. 🌐 富旺跨足商業不動產的重要意義

4. 🏗️ 富旺全台推案概況

5. 📈 富旺財務數據深度剖析

6. 🏙️ 區域房市與產業趨勢影響

7. 🔍 專家觀點與投資人建議

8. 📝 結論與未來展望

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🌆 引言：富旺國際的轉型關鍵時刻

富旺國際（6219）在 2022 年動作頻頻，其中最受市場矚目的，就是 以 9.68 億元處分桃園市平鎮富旺科技園區第 13 期土地與廠房。
這項交易不只是單純的資產處分，而是一次 戰略性的資產活化，讓公司能釋放沉澱資金、增加財務彈性，並將資源轉投資於更高成長潛力的領域。

除了資產處分，富旺也積極跨足 商業不動產開發。其透過標得 高鐵台中站新高鐵段土地使用權，正式進軍商辦、餐旅與休閒產業。這象徵著富旺正在改變角色，不再只是一家專注住宅建案的建商，而是逐步走向 全方位不動產開發商。

另一方面，富旺在 2022 年全台推出六大案，總銷金額高達 65 億元，涵蓋北、中、南三大區域，展現強烈的 獵地企圖心 與 區域均衡發展策略。

財報數據也支撐了這些戰略轉型：2021 年合併營收達 31.91 億元，年增 96.6%；稅後淨利 3.63 億元，年增 80.8%；每股稅後純益（EPS）為 2.35 元，刷新近六年新高紀錄。

換句話說，富旺國際正處於一個 從住宅建案走向多元不動產整合的轉折點。本文將從交易細節、推案布局、財務表現與市場趨勢，全面解析富旺的成長藍圖，並提出投資人與業界應該關注的觀察角度。

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🏢 富旺處分桃園廠房土地事件背景

📌 交易核心資訊

這筆交易的背景其實反映了 台灣製造業與不動產市場結構變化：

• 過去，桃園平鎮因鄰近工業區，吸引許多企業購地設廠。

• 但隨著產業升級、工廠外移，以及土地價值上升，不少廠房用地逐漸轉向住宅或商業用途。

• 富旺這次出售資產，其實就是一種 資產價值再配置。

🔎 為何選擇在此時出售？

1. 土地增值高點：平鎮在近十年人口移入快速，土地價格明顯上漲。

2. 資金需求：富旺推案擴張，需要更多資金彈性。

3. 資產組合調整：出售廠房土地，將資源轉投資商業不動產與住宅案。

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📊 交易細節與財報影響分析

💰 資金運用效益

9.68 億元的交易金額，對富旺而言是一筆不小的現金流入。若以 2021 年合併營收 31.91 億元 來看，這筆處分金額相當於 營收的 30.3%。

這筆現金可以用來：

• 強化資產負債表，降低槓桿。

• 作為新建案的購地資金。

• 投入長期商辦開發，提升公司多元化。

📈 對 EPS 的貢獻

根據公告，這筆處分案將帶來 1.3 億元處分利益，相當於挹注 每股純益 0.84 元。
考慮到富旺 2021 年 EPS 為 2.35 元，這筆交易相當於增加了 35.7% 的獲利，對股東價值有明顯提升。

🔄 資產活化與未來彈性

對於建商而言，土地與廠房雖然是資產，但若不能有效產生現金流，反而可能成為沉重的負擔。
富旺選擇在市場行情佳的時間點出售，實際上是一種 資產活化，讓公司可以更靈活地運用資金，去抓住新的商機。

👉 這裡可以看出富旺的策略是 「以靜制動 → 轉為主動」：

• 不再只是被動持有土地，而是主動活化資產，換取新的發展動能。

🌐 富旺跨足商業不動產的重要意義

過去的富旺國際，以住宅建案為核心，產品涵蓋透天厝、大樓住宅以及區域型社區建案。但隨著房地產市場逐漸成熟，單純住宅產品的天花板逐漸顯現。

因此，富旺開始將眼光投向 商業不動產。這是一個結構性轉折，原因包括：

1. 長期穩定收益：住宅建案多屬一次性收益，商業不動產則能帶來租金現金流。

2. 資產價值提升：商業不動產隨著區域經濟發展，能持續增值。

3. 產業結構調整：台灣房市趨勢逐步從「買賣」轉向「自用與出租並重」，商辦與商場需求增長。

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🚄 高鐵台中站土地使用權布局

富旺於 2022 年成功投標 交通部鐵道局高鐵台中站新高鐵段土地使用權，這個動作格外關鍵。

📍 高鐵台中站的戰略位置

• 區域核心：台中高鐵站位於烏日，為中台灣交通樞紐，串聯北中南。

• 人口紅利：中彰投苗合計人口逾 500 萬，潛在消費力龐大。

• 企業設點需求：台中工業區、中科園區、精密機械產業鏈密集，商辦與餐旅需求旺盛。

📊 高鐵站區土地的稀缺性

• 土地取得難度高，開發門檻嚴格。

• 鐵道局採取 設定地上權模式，讓開發商得以參與，而非單純出售。

• 開發時間長、金額大，但成功者能在未來掌握長期租金收益。

👉 富旺透過此案，正式「插旗」中台灣的商辦市場，擺脫過去純住宅的印象。

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🏨 複合式商辦與餐旅發展藍圖

根據公開資訊，富旺對這塊土地的規劃方向是 複合式開發，包含：

• 商辦大樓：提供企業進駐空間，鎖定科技業、金融業與專業服務業。

• 飯店與餐旅設施：滿足高鐵站龐大的旅運需求，吸引商務與觀光客群。

• 休閒娛樂空間：購物中心、餐飲街區，提升站區生活便利性。

• 長租住宅或共享辦公：迎合新興生活型態，增加使用彈性。

📊 複合式開發的價值

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🎯 軌道經濟下的潛在商機

台灣自 2007 年高鐵通車以來，逐步形成所謂的 「軌道經濟」。
特別是高鐵站區，往往成為 新興都市核心。

📌 成功案例參考

• 台北南港站：因高鐵與捷運交會，帶動商辦大樓、百貨與展演場館，成為「東區門戶」。

• 新竹高鐵站：周邊逐漸形成新市鎮，科技業與住宅需求並進。

• 台中烏日站：目前正在起步，商辦與商業空間需求正快速上升。

👉 富旺插旗台中高鐵站，代表其看準 未來 10~20 年的都市發展紅利。

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🏗️ 富旺全台推案概況

除了商業不動產布局，富旺在 2022 年更積極推出 六大建案，總銷金額高達 65 億元。

以下逐一解析：

🌍 推案總覽表

👉 從產品線來看，富旺並未放棄住宅市場，但呈現「多點開花」策略：

• 北部：鎖定通勤族與竹科外溢需求。

• 中部：進攻核心市區高價案。

• 南部：搶攻大都會剛需住宅。

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🏘️ 北部推案：湖口「站前讚時代」

📍 區位優勢

• 湖口位於新竹以北，房價比新竹市區低 30~40%。

• 交通便利，台鐵湖口站可直達竹科。

• 受惠竹科外溢人口，住宅需求穩定。

📊 產品與市場反應

• 規劃中小坪數，吸引首購與小家庭。

• 總銷 3.5 億元，規模不大，但能快速周轉。

• 在新竹高房價壓力下，湖口案具市場接受度。

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🎼 苗栗造橋「協奏曲」

📍 區位條件

• 苗栗造橋位於竹南、頭份生活圈外圍，屬剛起步的區域。

• 房價相對低廉，總價門檻低。

📊 產品設計

• 社區型透天與大樓混合。

• 總銷 9.4 億元，規模中等。

👉 這案的意義在於 搶攻低總價市場，鎖定在地需求與首購族。

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🏙️ 台中「忠明南路案」

📍 核心區位

• 位於台中市區黃金地段，鄰近七期與公益路商圈。

• 土地稀缺，為指標性大案。

📊 規劃內容

• 總銷高達 28 億元，是富旺 2022 年最大案。

• 規劃高層大樓住宅，主打中高端客群。

👉 這個案子不只是銷售重點，更是 品牌形象案，顯示富旺要在台中站穩腳步。

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🏫 雲林斗六「雲科莊園」

📍 學區優勢

• 鄰近雲科大、斗六市區。

• 學區人口穩定，租賃市場需求強。

📊 產品特色

• 規劃學生套房、小坪數住宅。

• 總銷 5.5 億元。

👉 除了自住，租賃市場更是潛在收益來源。

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🏠 雲林斗南推案

📍 區位條件

• 斗南位於雲林縣南側，交通便利，有高鐵嘉義站外溢效應。

📊 產品與規模

• 規劃透天與大樓，兼顧不同需求。

• 總銷 9.2 億元。

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🌇 高雄「微美居」御金特區

📍 區位優勢

• 高雄御金特區位於亞洲新灣區延伸帶，為新興發展熱區。

• 鄰近捷運與百貨，生活機能逐步成熟。

📊 產品與定位

• 規劃都會型大樓住宅。

• 總銷 9 億元。

👉 這案象徵富旺正式 插旗南台灣，擴大版圖。

🏗️ 富旺國際推案全解析與區域市場深入觀察

📍 富旺國際近期六大推案逐案解析

為了全面理解富旺國際（6219）的市場戰略與營運成長潛力，我們必須深入檢視其近期六大推案案場。這些案場橫跨北、中、南台灣，涵蓋透天、華廈、大樓及商業不動產，展現了富旺布局全台、分散風險的策略。

🏠 案一：湖口「站前讚時代」

• 總銷金額：3.5 億元

• 產品類型：透天與華廈混合

• 區位優勢：鄰近湖口火車站，交通便利，承接新竹科技園區外溢的剛性需求。

• 市場觀察：湖口因房價相對竹科生活圈低廉，成為科技新貴的首購與換屋首選。

• 投資意涵：此案雖規模不大，但能有效捕捉竹科外圍剛需族群，屬於穩健型投資案。

🎶 案二：苗栗造橋「協奏曲」

• 總銷金額：9.4 億元

• 產品類型：透天社區規劃

• 區位優勢：鄰近苗栗高鐵站，受惠於通勤帶動的軌道經濟。

• 市場觀察：苗栗房市過去相對低迷，但高鐵與交通建設逐漸推升需求。

• 投資意涵：該案試圖卡位苗栗高鐵特區潛在成長性，短期銷售壓力大，但中長期具備增值可能。

🌆 案三：台中忠明南路案

• 總銷金額：28 億元

• 產品類型：大樓、住宅與商辦混合

• 區位優勢：忠明南路位於台中核心區域，鄰近七期與公益路商圈。

• 市場觀察：台中核心區因生活機能成熟，加上科技產業就業人口帶動，住宅需求穩定。

• 投資意涵：此案是富旺重點推案之一，單案規模大，若順利完銷，將大幅推升營收與獲利。

🌳 案四：雲林斗六「雲科莊園」

• 總銷金額：5.5 億元

• 產品類型：透天與華廈混合

• 區位優勢：鄰近雲林科技大學，學區與租屋需求穩定。

• 市場觀察：雲林過去房市熱度不高，但因高鐵雲林站及學區需求，支撐一定剛性需求。

• 投資意涵：此案以區域需求導向，雖規模有限，但去化壓力不大。

🏡 案五：斗南透天暨大樓案

• 總銷金額：9.2 億元

• 產品類型：透天、大樓混合開發

• 區位優勢：斗南鎮位於雲林交通樞紐，鄰近台78快速道路，生活機能便利。

• 市場觀察：因台北與中南部房價落差，越來越多人返鄉置產，提升區域需求。

• 投資意涵：產品多元可滿足自住與投資族群，具有靈活去化優勢。

🏙️ 案六：高雄「微美居」御金特區

• 總銷金額：9 億元

• 產品類型：大樓、集合住宅

• 區位優勢：位於高雄市新興區，鄰近捷運站與新興商圈。

• 市場觀察：高雄因亞灣經濟帶與科技產業投資進駐，帶動人口紅利與房市需求。

• 投資意涵：該案具備區位與交通雙重優勢，是富旺南台灣的重要指標案。

📊 六大推案比較表

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🔍 區域市場比較與競爭分析

富旺六大推案橫跨北中南，每個區域的市場結構與競爭狀況差異明顯。

🏙️ 北台灣：竹科與新竹外溢需求

• 主要特徵：高房價、高薪資族群集中，外溢需求推升湖口、竹北、苗栗等地房市。

• 競爭對手：興富發、遠雄、寶佳等建商積極卡位新竹外圍區域。

• 富旺優勢：以中小型推案鎖定剛性需求，減少與大型建商的正面競爭。

🌆 中台灣：台中核心區域

• 主要特徵：房市熱度高，七期豪宅區、單元二、單元三持續推案。

• 競爭對手：國泰、惠宇、精銳等中大型建商深耕台中。

• 富旺優勢：忠明南路案具備地段優勢，可藉由差異化產品（住宅+商辦）搶市。

🏡 雲嘉地區：剛性需求為主

• 主要特徵：房價相對低，首購與返鄉置產需求穩定。

• 競爭對手：地方型建商居多，產品以透天為主。

• 富旺優勢：以多元化產品線切入（透天+大樓），滿足不同需求，提升銷售靈活性。

🌇 南台灣：高雄成長動能強勁

• 主要特徵：亞灣區建設帶動房市熱潮，捷運紅線延伸增強交通便利。

• 競爭對手：聯上、隆大、京城建設等在地大建商。

• 富旺優勢：以「微美居」搶占新興區塊，結合交通與生活機能，具差異化定位。

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💡 專家觀點：富旺營運模式與投資價值

📈 營運模式分析

1. 跨區域布局：降低單一區域景氣波動風險。

2. 多元產品線：從透天到商辦皆有，客群涵蓋首購、自住、投資族。

3. 資產活化：處分桃園廠房土地，將資金轉投入更高報酬項目。

4. 跨足商業不動產：投標取得高鐵台中站土地，未來收益結構更為穩健。

🧠 投資價值評估

• 短期：處分資產挹注 EPS，2022 年獲利明顯成長。

• 中期：六大推案逐步完銷，帶動營收與現金流穩定。

• 長期：商業不動產布局，增加租金收入，減少對景氣循環的依賴。

🌟 結論與未來展望：富旺國際的成長藍圖

📌 總結：富旺國際的三大關鍵策略

綜合前文分析，可以將富旺國際（6219）的發展藍圖歸納為三大策略方向：

1. 資產活化與資金靈活運用

   • 處分桃園平鎮富旺科技園區第 13 期廠房與土地，獲利 1.3 億元，並貢獻 EPS 0.84 元。

   • 透過資產變現，釋出資金流，集中火力投入全台推案與商業不動產領域。

2. 跨區域推案、分散風險

   • 從新竹湖口、苗栗造橋、台中忠明南路，到雲林斗六、斗南與高雄，展現「北中南全布局」的特色。

   • 跨區域布局能避免單一市場景氣波動對營運的重大影響，維持營收穩健成長。

3. 跨足商業不動產、創造長期收益

   • 投標取得高鐵台中站新高鐵段土地使用權，進一步進軍商業不動產。

   • 規劃複合式開發（飯店、辦公大樓、餐旅、休閒娛樂），掌握中台灣「軌道經濟」紅利。

   • 這將成為未來富旺營收結構多元化、長期穩定成長的重要支柱。

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🔮 未來展望

🏗️ 1. 房市推案與銷售動能持續

• 富旺 2022 年推案總銷達 65 億元，規模明顯高於往年。

• 各案場若順利銷售，可逐步挹注營收與獲利，預期 2023～2024 年仍有穩定成長動能。

• 台中忠明南路案（28 億元）與高雄「微美居」將是關鍵觀察指標。

🚉 2. 軌道經濟助攻商業不動產

• 高鐵台中站新開發區將帶動商辦、旅宿與休閒需求。

• 富旺提前卡位，可望成為該區商業地產發展的重要參與者。

• 在台灣逐漸進入「後疫情時代」後，觀光、餐飲、商務需求將逐步回升，利於該區域複合式開發。

💰 3. 財務結構優化

• 2021 年營收達 31.91 億元、年增 96.6%，稅後淨利 3.63 億元，EPS 2.35 元，創六年新高。

• 處分桃園廠房土地後，資金靈活度提高，可加速其他推案開發進度。

• 財務槓桿操作空間增加，未來若搭配銀行融資，推案動能將更為強勁。

🌏 4. ESG 與永續發展趨勢

• 房地產市場逐漸朝向 綠建築、智慧建築 方向發展。

• 富旺若能在新推案中導入 ESG 元素（如節能、減碳、智慧化管理），不僅符合政策方向，也有助於品牌價值提升。

• 在商業不動產開發中，導入 ESG 更是吸引企業承租的重要加分項。

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🧠 投資人觀點與建議

📊 投資人短中長期佈局建議

1. 短期（1 年內）

   • 關注富旺處分資產後的 EPS 實際反應，以及六大推案銷售進度。

   • 股價若在消息公布後拉升，投資人可分批布局，等待推案完銷挹注獲利。

2. 中期（2～3 年）

   • 忠明南路案與高雄「微美居」案將是關鍵觀察指標，兩案若順利去化，將顯著推升營收。

   • 苗栗、雲林地區推案雖規模不大，但能提供穩健現金流，減少財務壓力。

3. 長期（3～5 年）

   • 商業不動產將逐步成形，高鐵台中站新開發案一旦進入租售期，將大幅增加穩定收益來源。

   • 富旺有機會從單純住宅型建商，轉型為「住宅 + 商辦 + 商旅」的多元不動產開發商。

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📈 SWOT 分析：富旺國際競爭力

📌 觀察可知，富旺優勢在於靈活與多元，但同時規模仍不足以和遠雄、興富發等大型建商抗衡。因此，差異化策略與專注區域深耕，將是未來競爭關鍵。

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🏢 專家觀點：企業策略建議

1. 聚焦核心區域深耕

   • 台中、高雄將是未來 5 年台灣房市最具成長潛力的雙引擎。

   • 富旺應持續加大資源投入，並規劃指標性大案，提升品牌影響力。

2. 持續推動資產活化

   • 適度處分非核心土地，將資金轉向報酬率較高的案場。

   • 維持財務健康結構，降低資金閒置成本。

3. 擴展商業不動產布局

   • 高鐵台中站案將是關鍵試金石。若成功，未來可在其他高鐵站或交通樞紐複製模式。

   • 除飯店與辦公室，也可考慮共享辦公、智慧物流中心等新興業態。

4. 導入數位化與 ESG

   • 在建築設計導入智慧建築與綠能方案。

   • 在行銷面積極使用數位工具，如線上賞屋、VR 看屋，提升銷售效率。

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🌟 總結

富旺國際透過 處分桃園廠房土地 → 釋出資金 → 全台推案 → 跨足商業不動產 的策略，已經逐步從區域型建商轉型為全國型、多元化不動產開發商。

• 短期：EPS 因資產處分與推案挹注而成長。

• 中期：台中、高雄大型案場成為營收成長引擎。

• 長期：高鐵台中站商業不動產，奠定富旺轉型為「住宅 + 商辦」綜合型建商的重要一步。

對投資人來說，富旺是一檔 具備短中期營收題材，並擁有長期轉型潛力 的標的。雖然規模仍小於大型建商，但憑藉靈活操作與前瞻布局，其未來五年的成長藍圖仍值得期待。

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