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國揚建設旗下子公司神揚建設以12.56億元取得中和區1675坪工業用地，規劃推出廠辦產品，並預計整合周邊土地達2000坪以上，以形成規模效應。此地段位於乙種工業區，交通便利，具工業區群聚效應，周邊土地老舊，開發潛力大。國揚將重心逐步轉向廠辦市場，預估占比提升至60%，藉此因應台商回流及企業擴張需求。短期策略為先建後擴，快速投入市場並確保承租率，中期策略則觀察租金與需求變化，調整開發規劃，長期策略著重土地整合與產業升級配合，以維持收益穩定。市場分析顯示，商辦與廠辦需求穩定，政策影響小，老舊工業區更新及違法工廠拆遷增加開發價值，潛在投報率佳，甚至可能吸引壽險及長期資金入場。整體而言，國揚中和工業地投資不僅具短期開發價值，更具長期增值潛力，有助集團在商用不動產市場中持續擴張布局。

🏢國揚中和工業地投資全解析：地點、價格、回報一次看懂

📑 目錄

1. 🌟 引言：中和工業地投資背景

2. 🏭 廠辦投資概況與規模

3. 📊 土地與價格分析表

4. 🌐 市場趨勢與需求分析

5. 💹 中和工業區租賃行情與投資回報

6. 💡 專家觀點與策略建議

7. ⚠️ 潛在風險與因應策略

8. ✅ 結論與未來展望

🌟 引言：中和工業地投資背景

國揚建設（2505）旗下子公司 神揚建設 近期以 12.56 億元取得中和區工業用地 1675 坪，計畫推出廠辦產品。此次投資看準 商辦與廠辦需求持續強勁，且政策影響相對住宅市場小，加上 台商回流 與產業升級趨勢，顯示國揚建設逐步將重心放在廠辦布局，預估廠辦比重將提高至 60%，形成集團長期發展策略的一環。

🏭 土地位置與規劃

土地位於 中和板中路47巷 一帶，屬乙種工業區，交通便利、物流暢通，周邊具備群聚效應，利於產業交流及業務拓展。現階段，周邊土地正在整合，預計基地最終可達 2000 坪以上，為未來擴建提供充足空間。此次投資策略為 「進可攻、退可守」：先建首期廠辦產品快速進入市場，再依需求逐步擴張，以確保投資彈性與長期收益。

📊 市場背景與需求分析

1. 商辦與廠辦需求

   • 台商回流及企業擴張帶動廠辦市場需求上升

   • 中和工業區群聚效應明顯，吸引租戶長期承租

   • 商用不動產政策對廠辦影響小，市場成交相對穩定

2. 土地與房價趨勢

   • 當前住宅市場成交量萎縮，但商用不動產仍供不應求

   • 土地單價合理，相較兩年前同區成交價略低，每坪約 75 萬元

   • 老舊工業區更新及違法工廠拆遷，增加開發及增值潛力

3. 投資回報

   • 承租率高，租金穩定，投報率佳

   • 潛在吸引壽險業者及長期資金入場，提高資金安全性

   • 適合分階段開發策略，降低市場波動風險

💡 投資策略與發展建議

短期策略

• 優先完成土地整合及初步規劃

• 建置首期廠辦產品，快速投入市場，掌握現金流與承租率

• 評估周邊市場租賃需求，確保首批產品符合租戶需求

中期策略

• 持續觀察市場租金及需求變化，動態調整開發策略

• 與潛在租戶建立長期租約，保障收益穩定

• 將廠辦產品比例提升至 60%，優化集團收益結構

長期策略

• 整合中和及周邊工業區土地，形成規模效應，增強市場競爭力

• 配合台商回流與產業升級，持續擴張開發

• 觀察政策及利率變化，靈活調整開發節奏，確保投資回報穩定

🏭 廠辦投資概況與規模

• 地點：中和區中原段258地號等12筆土地

• 土地面積：1675 坪（整合後目標約 2000 坪）

• 成交總價：12.56 億元

• 每坪單價：約 75 萬元

• 用途規劃：推出廠辦產品，結合工業區群聚效應

• 投資策略：先建後擴，確保投資彈性

📝 特點與優勢

1. 鄰近交通便捷，物流與人員進出便利

2. 工業區群聚效應明顯，有助產業交流與商機

3. 周邊土地老舊，開發潛力大

4. 市場需求穩定，承租率高，投報率佳

📊 土地與價格分析表

土地區域	面積（坪）	單價（萬元/坪）	總價（億元）	備註
中和板中路47巷	1675	75	12.56	子公司神揚建設取得，乙種工業區
目標整合後	~2000	75-80	15-16	擴建後基地規模，利於長期開發

分析重點：

• 單價合理，相較2年前同區土地成交價 80 萬元/坪略低

• 工業區土地整合後，具備長期增值潛力

• 短期內先建，確保開發靈活性

🌐 市場趨勢與需求分析

🔹 商辦與廠辦需求

• 台商回流與企業擴張帶動廠辦需求

• 商用不動產政策影響小，成交穩定

• 中和工業區群聚效應、交通便利，吸引租戶

🔹 土地與房價趨勢

• 當前房市成交量萎縮，但商用不動產仍呈現 供不應求

• 未來成交單價預計落在 40–50 萬元/坪

• 老舊工業區更新與違法工廠拆遷，增加開發價值

🔹 投資回報

• 承租率高，投報率穩定

• 潛在吸引壽險業者等長期資金入場

💹 中和工業區租賃行情與投資回報

區域	租金行情（元/坪/月）	空置率	投報率
中和板中路工業區	350-450	3-5%	4.5-5.5%
鄰近工業區	300-400	5-7%	4-5%

分析：

• 中和工業區租金穩定，空置率低

• 投資回報率佳，吸引長期投資者

• 廠辦產品需求持續增長，供不應求情況明顯

💡 專家觀點與策略建議

6.1 短期策略 🏗️

• 優先完成土地整合與初步規劃
  針對中和工業地，建議國揚建設先整合周邊土地，確認土地產權與建蔽率，形成可開發區塊，確保首期開發順利。

• 建置首期廠辦產品，快速投入市場
  依市場需求優先推出首期廠辦，快速吸引租戶，降低空置風險，確保現金流穩定。

• 確保承租率，掌握現金流
  透過預約租賃或與目標企業簽訂租約，降低開發初期不確定性，穩健掌握現金流。

6.2 中期策略 📈

• 觀察市場租金變化，調整開發策略
  定期檢視中和區及周邊工業區租金行情，靈活調整租售方案，確保開發收益最大化。

• 與潛在租戶合作，形成長期穩定租約
  優先鎖定台商回流與科技製造業，建立長期合作租約，提升租賃穩定性。

• 將廠辦比例提升至 60%，增強收入結構
  結合商辦與廠辦策略，達成收入結構最佳化，降低單一產品風險。

6.3 長期策略 🌏

• 整合中和及周邊工業區土地，形成規模效應
  除現有基地，持續收購鄰近工業用地，擴大規模，降低單位開發成本。

• 配合台商回流與產業升級，持續擴張
  評估半導體、電子及製造業產業需求，因應產業升級需求，打造高附加值廠辦空間。

• 觀察政策與利率變化，調整開發節奏
  隨政策、利率或經濟環境變化，適時調整開發時程與資金運用，降低風險。

⚠️ 潛在風險與因應策略

• 政策風險
  若打房政策加碼，需調整廠辦策略，靈活改變租售方案。

• 土地整合風險
  整合進度延遲可能影響開發時程，建議分期規劃並建立土地權屬備援方案。

• 市場波動風險
  租金或需求短期波動，可透過長期租約及多元租戶分散風險。

• 施工風險
  工程延誤或成本上升，需選擇具經驗施工團隊，提前評估預算及工期。

✅ 結論與未來展望

國揚建設以 12.56 億元購置中和工業地，預估廠辦產品占比將達 60%，重心轉向中高端商用不動產。該地交通便利，工業區群聚效應明顯，未來開發與租賃潛力大。隨台商回流及產業升級需求增加，國揚中和工業地投資可望帶來 長期增值潛力與穩定收益。

未來策略建議：

• 持續整合周邊土地，形成規模效應，降低單位開發成本。

• 監控市場租金及承租率，動態調整策略，確保收益穩健。

• 配合台商回流與產業升級，保障長期收益與投資穩定性。

• 強化與金融及壽險資金合作，吸引長期投資者參與，提高資金運作效率。

國揚中和工業地投資案例代表了 台灣商用不動產市場在廠辦領域的潛力，對企業擴張與長期投資回報均具參考價值，也可作為商用不動產市場策略的示範案例。

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