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隨著台商回流、供應鏈重組及高科技產業升級，台灣老舊工業區正掀起都市更新浪潮。企業透過立體化或多元都更模式，將舊有廠房改建為智慧園區，不僅提升產能、導入自動化與數位化管理，也改善都市景觀及公共設施。新北市與桃園等地的案例顯示，光寶科技、日月光、華南金控等企業均以大型投資改造老舊廠辦，打造研發中心、智慧製造基地及綠地休憩空間，兼顧產業升級與社會責任。立體化模式適合小型自用基地，審查快速且容積獎勵高；多元都更則適用大面積基地，容積移轉更具彈性，能整合上下游產業鏈。透過這波都更浪潮，企業可提升國際競爭力，地方政府獲得公共設施與生態改善，整體呈現「產業升級＋城市更新＋社會回饋」三贏局面，成為台灣智慧工業與都市發展的重要里程碑。

🏭「老舊工業區翻身術：立體化 vs 多元都更誰更划算？

📑 目錄

1. 🌟 引言：老舊工業區都更浪潮

2. 🏗️ 光寶科技「起家厝」都更案分析

3. 🏢 日月光中壢廠智慧園區投資規劃

4. 🏘️ 都更模式解析：立體化 vs 多元都更

5. 🏙️ 遍布全台的工業區都更案例

6. 💰 金控與民間企業都更策略

7. 📊 都更效益表與產業影響分析

8. 🏭 投資人與企業參與策略

9. 🌱 都更對城市環境與社會貢獻

10. 💡 專家觀點與策略建議

11. ✅ 結論與未來展望

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🌟 引言：老舊工業區都更浪潮

隨著台商回流、全球供應鏈重組，以及高科技產業持續升級，台灣老舊工業區正迎來一波前所未有的都市更新熱潮。根據經濟部工業局統計，全台工業區中已有超過 50% 的廠房建於 1980 年前後，多數設施老舊、空間不足、無法支援智慧製造與自動化生產。

企業普遍面臨三大挑戰：
1️⃣ 產能瓶頸：舊廠房空間不足，生產線無法擴張，導致產能利用率低下。
2️⃣ 技術落後：缺乏智慧化設施與 IoT 感測設備，無法進行精準數據管理與預測維護。
3️⃣ 城市環境限制：廠區缺乏綠化與公共空間，影響員工生活品質及城市整體景觀。

為解決這些問題，企業紛紛採取 立體化都更 或 多元都更 模式：

• 立體化都更：以單棟廠房重建為主，快速提升土地使用效率，平均審查僅 4–6 個月。

• 多元都更：整合大面積基地與多方業主，透過多數決機制（80% 土地同意）進行重建，可引入智慧園區概念，容積獎勵可達 90%，並兼顧公共設施與生態保護。

💡 核心觀點：都市更新不只是建築翻新，而是「產業升級 + 智慧園區 + 城市更新 + 社會回饋」的綜合策略。透過都更，企業可提升生產力與管理效率，城市環境得到改善，社會資源獲得回饋，形成三贏甚至四贏局面。

此外，隨著國際高科技競爭加劇，智慧園區與數位化管理已成為吸引外資與跨國企業的重要因素。若能結合 綠色建築設計、員工友善空間與公共休憩設施，不僅提升企業品牌形象，也加速整個工業區的升級與國際化布局。

🔹 數據亮點：根據經濟部工業局資料，新北市工業區多元都更案件已達 51 件，立體化案件 58 件，申請基地面積共約 41 公頃，顯示全台老舊工業區都更熱潮正逐步擴展，成為產業、城市與社會協同發展的重要策略。

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🏗️ 光寶科技「起家厝」都更案分析

光寶科技的「起家厝」位於新北中和工業區建一路，自1982年落成以來，見證光寶集團從地方企業崛起成全球電子業巨頭。40 年後，原本 5 層樓的廠房已無法滿足研發與辦公需求，因此決定進行都市更新。

🔹 重建規劃

• 地下 4 層、地上 11 層

• 設置研發中心與智慧化辦公區

• 導入自動化設備與智慧監控系統

🔹 都更效益

1. 空間擴張：增加樓層及地下空間

2. 效率提升：智慧製造與自動化管理

3. 人才吸引：打造高階研發基地

4. 城市貢獻：整體廠區景觀改善

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🏢 日月光中壢廠智慧園區投資規劃

日月光中壢廠第二園區於 2022 年 7 月開工，投資額高達 300 億元，面積近 3,000 坪。

🔹 投資亮點

• 導入智慧製造、數位整合自動化生產

• 年產值預計超過 200 億元

• 提供 2,000 人以上就業機會

• 捐贈公園與綠帶維護，提升公共價值

🔹 核心策略

1. 自動化生產線：提升產能與品質穩定性

2. 智慧園區建設：數位監控與能源管理

3. 社會責任：捐贈公共空間、改善城市環境

📊 表格：日月光中壢廠核心數據

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🏘️ 都更模式解析：立體化 vs 多元都更

新北市工業區都市更新主要分為 兩大模式，各有適用範圍與策略優勢，企業與投資人需依據基地面積、業主協議程度與開發策略選擇最佳模式。

🏢 工業區立體化

• 概念：以單棟建物重建為主，將原有老舊廠房拆除後建成高樓層廠辦

• 審查時程：平均 4–6 個月完成

• 容積獎勵：最高可達 50%

• 適用對象：中小型自用廠房，或基地面積較小的企業

• 優勢：

  • 提升土地使用效率

  • 施工期間對周邊干擾小

  • 投資成本相對可控

⚙️ 小圖示提示：代表單棟建物重建與垂直空間利用

🏗️ 工業區多元都更

• 概念：大面積基地重建，整合多個業主的土地與資源

• 決策機制：採多數決（80% 土地同意）

• 審查時程：6–12 個月

• 容積移轉：可達基準容積 90%，誘因十足

• 適用對象：基地面積大、業主分散且願意協作的工業區

• 優勢：

  • 可整合上下游產業，形成智慧園區

  • 投資規模大，可打造綜合公共與研發設施

  • 提供城市環境改善及社會回饋空間

💡 建議：企業選擇模式需考量基地大小、所有權協議程度及開發策略，兼顧效率與利益最大化

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🏙️ 遍布全台的工業區都更案例

全台工業區立體化及多元都更案件活躍，涵蓋 科技大廠、民間建商及金控公司，形成多樣化的都市更新景觀。

🔹 案例分析表

🔹 分析：透過數據可看出台灣都市更新的多樣模式與高投資規模，智慧園區及立體化廠房逐漸成為產業新趨勢

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💰 金控與民間企業都更策略

金控公司及民間企業積極參與工業區都更，不僅保護資產，亦提升企業形象與城市環境。

🔹 華南金控土城都更案例

• 目標：老舊廠辦重建為企業總部資訊中心

• 特色：

  • 保留原有老樹及綠化

  • 提供 845 坪多功能活動空間

  • 捐贈公益設施，如公托與長照機構

• 策略亮點：

  • 綜合自用與社會責任

  • 強化城市生態與公共空間

  • 提升企業形象及社會參與度

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📊 都更效益與產業影響分析

💡 建議：企業應將空間利用、智慧化導入與社會回饋結合，形成「產業+城市+社會」三贏模式

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🏭 投資人與企業參與策略

🔹 短期策略

• 聚焦廠房立體化及智慧化改造

• 導入 IoT 感測與自動化管理

• 快速提升產能與廠房使用效率

🔹 中期策略

• 建立示範智慧園區

• 強化產學研合作，落地數位解決方案

• 推動企業與社區共創價值

🔹 長期策略

• 整合上下游產業鏈

• 發展完整數位生態系

• 提升國際競爭力與外資吸引力

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🌱 都更對城市環境與社會貢獻

都市更新不僅帶動產業效益，也改善城市景觀與居民生活：

• 都市景觀改善：提升公共空間品質，打造綠色步道與公園

• 生態保護：保護及移植原生樹種，建立城市綠廊

• 休憩與活動空間：提供居民與員工共享的休閒空間

• 就業與人才培育：新增職缺，提供技術訓練與創新實驗平台

🔹 核心觀點：都更是「產業效益 + 城市價值 + 社會回饋」的三贏策略，為台灣工業區未來發展提供全新格局

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🌱 都更對城市環境與社會貢獻

都更除了產業效益外，對城市環境及社會貢獻同樣重要：

• 改善都市景觀與公共空間

• 保護及移植原生樹種

• 提供綠地及休憩空間

• 增加就業與技術人才培育

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💡 專家觀點與策略建議

隨著台灣產業轉型升級與都市更新政策推動，老舊工業區的都更不再只是「翻新建築」，而是整合 產業升級、智慧園區建設、城市更新與社會公共回饋 的全方位策略。專家指出，企業、投資人與地方政府若能把握此一契機，將可在短期與長期皆獲得明顯效益。

🔹 產業升級與智慧化

• 智慧製造導入：透過自動化生產線、機器人、AI 智慧監控系統與 IoT 環控感測，提升生產效率與品質控管

• 產能管理優化：廠房立體化或多元都更後，可充分利用每坪空間，達到高產能密度，降低單位成本

• 技術水平提升：結合研發中心與產學合作，推動智慧製造技術升級，強化國際競爭力

⚙️ 小圖示提示：代表智慧製造與自動化設備

🔹 城市價值提升

• 公共設施改善：都市更新過程中，企業與開發單位常配合提供公園、步道、社區廣場等公共設施

• 生態環境優化：保留原生樹種、打造綠地與生態棲地，改善城市微氣候

• 交通與生活便利：整合道路、步道與公共運輸，便利工業區周邊居民與通勤族

🌳 小圖示提示：代表綠地與公共空間

🔹 社會責任與公共回饋

• 就業機會創造：智慧化與多元功能廠區能提供更多就業職缺，包含研發、管理、製造與物流等

• 教育與創新資源：部分都更案設置社區教育中心、創客空間或 STEM 體驗館，促進人才培育

• 休閒與社區功能：開放綠地與活動空間，改善社區生活品質，兼顧企業社會責任

🏡 小圖示提示：代表社區與教育公益

🔹 國際競爭力

• 吸引外資與跨國企業：智慧園區與升級後的工業區，能吸引全球投資目光，提高台灣在高科技產業鏈的地位

• 展示產業實力：智慧化與立體化的廠房建設，不僅提升內部產能，也作為國際企業與合作夥伴的展示平台

• 區域整合效應：透過產業聚落與園區整合，形成上下游完整供應鏈，提升台灣整體產業競爭力

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✅ 結論與未來展望

台灣老舊工業區都更熱潮，已從單純建築翻新演進為 「產業升級 + 智慧園區 + 城市更新 + 公共回饋」四贏模式，不僅提升企業產能與產值，也帶動城市景觀改善與社會效益。

🔹 核心價值

1. 產業效益

   • 提升廠房產能密度、降低單位成本

   • 導入智慧製造技術，提升產業國際競爭力

   • 推動產學研合作，加速技術創新

2. 城市價值

   • 改善工業區與周邊環境，增加綠地及公共空間

   • 提升交通便利性，增進城市生活品質

   • 為地方政府提供規劃與都市景觀提升契機

3. 社會貢獻

   • 創造更多就業機會，提升居民生活水平

   • 提供教育與創新資源，培育下一代人才

   • 開放休閒空間，強化社區凝聚力

4. 國際競爭力

   • 智慧園區吸引外資、跨國企業與合作機會

   • 展示台灣高科技產業與管理能力

   • 完整上下游供應鏈整合，提升全球地位

🔹 建議與策略

• 投資人：把握智慧園區與都市更新投資契機，兼顧財務回報與社會效益

• 企業：積極導入智慧製造、AI 與 IoT 系統，提升競爭力

• 地方政府：鼓勵都更案回饋公共設施，完善城市環境與居民福祉

🔹 觀點：產業、城市與社會三贏策略將成為台灣工業區發展新模式，未來更可延伸至智慧城市與國際投資佈局，創造永續發展格局。

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