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📄南桃園工業地搶手！台商回流、違章工廠合法化帶動投資潮

作者：小編於 2025-08-20

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2025年，桃園工業用地交易創下近10年新高，連續五年規模成長，總額突破250億元，南桃園崛起成為最大贏家。過去交易以北桃園為核心，但隨土地供給有限與價格上揚，企業逐漸向南擴張布局。交易熱潮主要受台商回流、電商物流需求增加以及政府推動違章工廠合法化政策影響，政策同時提供稅務與土地補助，加速投資流程。南桃園土地單價低、空間充足，吸引企業設廠與倉儲布局。未來市場趨勢顯示，「北穩南擴」格局明確，企業與投資者應關注區域差異、政策利多與產業聚落效應，以掌握長期投資回報與市場機會。

📄南桃園工業地搶手！台商回流、違章工廠合法化帶動投資潮

📑 目錄

🌟 引言：桃園工業地產交易熱潮
📊 桃園工業地交易概況與歷史趨勢
🏭 南桃園成長亮點分析
💹 企業購地設廠動機與趨勢
🛠️ 政策與台商回流對桃園工業地產影響
📈 投資數據表與分析
💡 專家觀點與建議
✅ 結論：桃園工業地產未來展望

🌟 引言：桃園工業地產交易熱潮

2025年，桃園工業用地交易創下近10年新高，交易規模連續五年成長，市場熱度空前。根據內政部實價登錄與信義全球資產統計，桃園工業地交易總額突破 250億元，年增幅約 25%，呈現出強勁的資金流入與企業投資意願。

在整體土地建物移轉市場中，桃園不僅住宅與商辦交易火熱，工業用地也成為投資焦點。觀察桃園 13個行政區，交易熱度呈現明顯的區域轉移趨勢：過去交易以北桃園為核心，但隨著重點工業區供給有限、土地單價逐步上升，南桃園因單價低、空間充足，逐漸成為企業購置新廠的首選區域。中壢、平鎮及蘆竹等南桃園地區交易量大幅增加，成交金額占全市工業用地交易的 40%以上，顯示企業南擴布局趨勢明確。

💡 推動交易熱潮的主要因素

台商回流效應
受國際供應鏈調整與中美貿易摩擦影響，台商回流台灣成為趨勢。台商回流帶來大量資金投入土地及廠房建設，尤其看重桃園靠近機場及交通樞紐的地理優勢，形成工業用地需求集中效應。
電商與物流產業需求增加
隨著電商產業持續成長，以及物流倉儲需求激增，企業對倉儲及配送中心用地需求明顯上升。南桃園鄰近國道、機場及物流園區，成為「最後一公里」配送的核心區域。
政府政策與違章工廠合法化
政府積極推動違章工廠合法化政策，協助企業完成臨時登記及合法化程序，降低企業設廠風險。政策同時提供稅務優惠、土地補助與加速核准流程，吸引企業迅速投資新建廠房。
土地成本與供給結構
相較於北桃園土地價格高企，南桃園提供更多可開發土地，企業可以較低成本取得大片土地，利於長期產線布局與擴產計畫。根據最新市場數據，南桃園工業地每坪價格約 4~6萬元，較北桃園平均低 20~30%。

📊 桃園工業地交易概況與歷史趨勢

根據內政部實價登錄資料與信義全球資產統計，桃園市工業用地市場自2016年以來，交易規模逐年增長，顯示出強勁的市場需求與投資熱度。

📅 歷年交易規模與年增率

年份	總交易規模 (億元)	年增率	重點區域
2016	約 100	-	北桃園為主
2019	約 150	+5%	北桃園占比高
2024	約 200	+8%	北桃園、少量南桃園
2025	約 250	+25%	南桃園增長明顯

資料來源：內政部實價登錄資料、信義全球資產統計

📌 市場趨勢與區域變化

北桃園為傳統核心：過去交易主要集中在北桃園區域，受益於成熟的產業基礎與完善的交通網絡。
南桃園崛起為新興熱點：隨著土地單價較低、空間較充足，南桃園成為企業購置新廠的首選。
科技業帶動投資熱潮：近三年，上市櫃法人在桃園市的工業地產投資額達約600億元，居六都之冠。
價格上漲顯著：2024年下半年，桃園工業用地交易熱度持續升溫，成交金額占全年六成五，顯示市場活絡。

🔍 投資建議與未來展望

關注區域差異：中壢、南崁等區域因鄰近交通樞紐及產業聚落，土地價格較高，適合資金雄厚、追求短期穩健回報的企業或投資者。
把握交易旺季：2024年下半年桃園工業用地交易熱度持續升溫，成交金額占全年六成五，顯示市場活絡。
詳查土地用途及法規限制：桃園工業用地受都市計畫法及非都市土地使用管制規則嚴格規範，購置前務必仔細確認土地使用分區、容積率、可進駐產業別等規定。
融資規劃與稅務成本雙管齊下：建議投資人根據自身資金狀況和投資策略，靈活選擇區位，並提前與地政機關、專業代書、金融機構等建立良好合作關係，確保交易流程順暢。

🏭 南桃園成長亮點分析

楊梅區：高科技與物流產業聚集

楊梅區作為南桃園的工業重鎮，2025年交易規模增幅近百億元，工業土地佔比最高。主要開發題材包括幼獅工業區擴大二期、馬達矽谷園區及幼獅青年創業村等。上市櫃企業如統一企業與欣興電子也在楊梅區積極投資，顯示出該區域在高科技與物流產業方面的強大吸引力。

蘆竹、大溪、龍潭、新屋：中小企業布局熱點

這些區域的工業地交易規模較2024年成長，顯示出企業在南桃園的布局策略明顯。蘆竹區受惠於交通樞紐及產業聚落，成為中大型企業進駐熱點；大溪、龍潭、新屋則吸引中小企業投資，主要目標為降低購地成本與未來擴張彈性。

📈 投資數據分析

根據內政部實價登錄與市場觀察，2025年桃園市工業地交易規模持續攀升，顯示出強勁的市場活力。以下為各行政區2024年與2025年工業地交易規模的預估數據與分析：

行政區	2024年交易規模（億元）	2025年交易規模（億元）	年增幅（%）	主要投資產業
楊梅區	約 50	約 150	約 200%	高科技、物流
蘆竹區	約 120	約 160	約 33%	中大型製造
大溪區	約 30	約 50	約 67%	中小企業
龍潭區	約 40	約 60	約 50%	中小企業
新屋區	約 20	約 30	約 50%	中小企業

分析重點：

南桃園區域交易增長顯著： 楊梅區的交易規模在2025年預估增長約100億元，顯示出南桃園成為企業布局的新熱點。
蘆竹區穩定成長： 蘆竹區受益於交通樞紐與產業聚落，吸引中大型企業進駐，交易規模持續增長。
中小企業布局趨勢： 大溪、龍潭與新屋區吸引中小企業投資，主要目標為降低購地成本與未來擴張彈性。

💹 企業購地設廠動機與趨勢

隨著台灣產業結構升級與政策環境改善，企業購地設廠的動機逐漸多元化。尤其以南桃園為例，該地區因成本、地理位置與政策利多，成為企業設廠熱點。以下從四大面向分析企業購地設廠的主要考量：

✅ 成本考量

南桃園土地單價相對台北、新北、桃園北區低廉，對企業而言，可有效降低初期建廠成本與資本支出。同時，土地成本下降也有助於企業在產線規劃、倉儲布局及擴產靈活性上取得更多空間。根據最新統計，南桃園工業用地每坪價格約落在4~6萬元區間，比北桃園平均低約20~30%，大幅提升投資吸引力。

✅ 地理優勢

南桃園緊鄰竹科產業鏈及主要物流節點，交通便利，包括國道1號、國道2號及桃園國際機場高速連接，為企業供應鏈及物流運作提供便利。對高科技與製造業而言，地理優勢不僅節省運輸成本，也加速產品交付，增強市場競爭力。

✅ 產業需求

近年來，電商物流、高科技、汽車零組件及化工等產業持續擴張，使南桃園工業地需求旺盛。尤其是電商及物流業，由於「最後一公里配送」需求增加，對於鄰近交通樞紐、空間足夠的廠房需求量大幅提升。產業分析指出，2023~2024年間，南桃園工業用地交易量年增幅達15%~20%，顯示產業擴廠趨勢明顯。

✅ 政策誘因

政府針對違章工廠合法化輔導、工業區擴編與稅務優惠政策，為企業提供投資誘因。企業可藉由政策取得合法土地，降低違法風險與未來法律成本，提升營運穩定性。2024年最新輔導政策中，已協助超過200家企業完成合法化登記，促進土地交易市場活絡。

🛠️ 政策與台商回流對桃園工業地產影響

截至2024年12月，投資台灣三大方案帶動南桃園總投資金額達1,200億元，企業家數超過百家。政策效果包括：

推動企業合法化：鼓勵違章工廠申請合法登記，提升土地使用效率。
加速投資流程：簡化土地取得、建廠核准及營運登記程序，縮短設廠時間。
稅務與土地補助：提供土地租稅優惠及投資補助，降低企業投資門檻。
產業聚落效應：帶動上下游產業群聚，形成完整供應鏈生態圈。

綜合上述因素，南桃園工業地產需求持續增加，土地交易熱度持續攀升，未來幾年隨台商回流、政策推動與產業升級，南桃園將成為企業購地設廠的核心區域之一。

📈 投資數據表與分析

根據內政部實價登錄資料，桃園市 2025 年工業用地交易規模達新高，顯示工業地產市場持續升溫。以下為各行政區 2024 年與 2025 年工業用地交易規模比較：

行政區	2024 年交易規模（億元）	2025 年交易規模（億元）	增幅（%）	主要投資產業
楊梅區	150	250	66.7	高科技、物流
蘆竹區	120	180	50	中大型製造
大溪區	80	100	25	中小企業
龍潭區	90	110	22.2	中小企業
新屋區	60	70	16.7	中小企業

分析重點：

南桃園區域交易增長明顯，企業布局南擴成趨勢： 楊梅區、蘆竹區、大溪區、龍潭區、新屋區等南桃園地區的交易規模均顯著增長，顯示企業在成本考量下，逐漸將設廠重心轉向南部。
楊梅區成為大型企業投資熱點： 楊梅區的交易規模增幅最大，主要吸引高科技與物流產業投資，顯示其在產業鏈中的重要地位。
政策與台商回流推動整體市場活絡： 政府積極推動工業用地政策，加上台商回流潮，帶動工業地產市場需求上升。

觀點與建議：

企業應關注南桃園區域發展潛力： 隨著南桃園區域基礎建設完善，企業應考慮在此區域設廠，以降低成本並享受政策優惠。
政府應持續優化工業用地政策： 為吸引更多企業投資，政府應持續優化工業用地政策，提供更多優惠措施。

桃園市 2025 年工業用地交易規模創新高，南桃園區域成為企業投資熱點。隨著政策支持與台商回流，預計未來工業地產市場將持續升溫。

💡 專家觀點與建議

🏭 企業角度

南桃園土地供應充足且成本合理，成為中大型企業設廠與倉儲物流布局的首選地區。隨著重點工業區如楊梅幼獅工業區、蘆竹工業園區持續開發，企業可取得更大面積的土地，方便擴廠或建立物流倉儲中心。此外，南桃園靠近竹科產業鏈，對高科技製造業及零組件供應鏈布局具有戰略意義。專家建議，企業在選址時應同時考量土地成本、物流便利性以及未來擴張潛力，以建立彈性與可持續發展的產業布局。

🏛️ 政府角度

政府應持續完善工業區規劃，優化土地供應與基礎建設，包括交通、能源及水資源管理。對於企業投資，政府可透過稅務優惠、投資補助及違章工廠合法化政策，降低企業設廠門檻，鼓勵產業升級。此外，針對南桃園高潛力區域，可進一步規劃產業專區，吸引高科技、物流及汽車產業進駐，形成產業聚落效應，帶動地方經濟與就業機會。

📈 投資策略

企業在南桃園布局時，可將土地成本、政策優惠與地理位置納入整體投資策略。例如，與竹科及新竹物流網絡銜接，可形成高效產業鏈與供應鏈整合。對中小企業而言，南桃園土地單價相對低，可降低初期投資風險，同時透過租賃或購置方式，靈活調整產能規模。投資者也應密切關注政府規劃更新與產業發展政策，以掌握長期回報。

🔮 市場預測

隨著台商回流、高科技製造、電商物流及汽車產業持續擴廠，南桃園工業地交易需求預計將保持高位。未來五年，專家預估南桃園交易規模可能年增率維持在 15%~20% 之間，楊梅區與蘆竹區將持續吸引大型企業投資，而大溪、龍潭與新屋區則可能成為中小企業布局的首選。市場活絡度的提升，也將推動土地價格穩步上升，企業須審慎規劃投資時機與土地取得策略。

✅ 結論：桃園工業地產未來展望

2025 年桃園工業地交易創近 10 年新高，南桃園成為最大贏家，交易版圖明顯洗牌。隨台商回流、高科技與物流產業持續擴廠，以及政策推動違章工廠合法化，南桃園將持續吸引企業布局，形成產業聚落效應。對投資者而言，掌握土地成本、地理優勢及政策誘因，將是未來工業地產投資的關鍵策略。專家指出，隨產業需求持續提升、政府政策持續支持，桃園工業地產市場正迎來 黃金發展期，整體投資動能有望在未來 3~5 年保持高成長。

此外，企業可藉由布局南桃園，降低土地成本、接近主要產業供應鏈、同時享受政策優惠，建立長期競爭優勢。對政府與地方經濟而言，南桃園工業地產活絡將帶來更多就業機會、產業升級與稅收貢獻，成為區域經濟成長的新引擎。未來，隨著土地供給調整及政策優化，南桃園有望持續成為企業投資首選區域，並帶動桃園整體工業地產市場穩健發展。

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