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😱工業用地價格狂飆！新竹為什麼比北部其他工業區還貴？

作者：小編於 2025-08-07

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新竹工業地產市場熱度空前，2025年初即創下廠房單價歷史新高。位於光復北路的一棟鋼骨廠房以總價5.11億元成交，換算土地每坪單價達37.6萬元，較去年同期大幅上漲34%。受惠於台積電、聯發科等高科技產業擴廠需求，廠房供給稀缺，導致自用型買盤積極搶進。根據實價登錄，新竹工業區近三年地價平均漲幅為北部工業區之冠，遠超龜山、五股與林口等區。除產業需求強勁外，政策支持、交通建設與科學園區擴張亦推升土地價值。標售物件容積使用率低於111%，具擴建潛力，是投資人與企業主眼中的黃金資產。儘管政府祭出多項房市調控措施，工業用不動產仍逆勢突圍，顯示高科技產業對空間的強烈需求將成為支撐市場的關鍵。新竹，正走在產業升級與資產增值的最前線。

😱工業用地價格狂飆！新竹為什麼比北部其他工業區還貴？

📑 目錄

🚀 引言：新竹工業市場為何「什麼都狂」？
📊 新竹工業區行情概況與價格走勢
🧱 標售案例詳解：光復北路11年鋼骨廠房
🏗️ 建物條件剖析：屋齡、坪數、結構、容積率
💼 潛在買方輪廓：科技、生技、電子業搶進
🧭 供需失衡與稀缺性：標準廠房為何難尋？
💹 北部主要工業區漲幅比較分析
📋 表格分析：實價登錄與標售紀錄總整理
📈 新竹區域發展帶動工業不動產需求
🎯 策略觀點與建議：投資新竹工業地產的黃金時機？
🧩 結論：政策調控下的工業地產逆勢突圍

🚀 引言：新竹工業市場為何「什麼都狂」？

在台灣眾多城市中，若要選出一個代表「科技核心」的象徵，新竹絕對當之無愧。自 1980 年新竹科學園區成立以來，這座城市逐漸發展成為全球半導體與高科技產業的重要基地，台積電、聯發科、聯電、力積電、旺宏等重量級企業皆在此紮根，不僅鞏固台灣在國際科技供應鏈的地位，也大幅推升周邊土地與廠房的資產價值。

2023 年起，隨著地緣政治風險升溫與供應鏈重組浪潮，新竹再次成為資本關注焦點。企業擴廠、自用買盤與工業地產投資人湧入，使得整體市場出現前所未見的火熱局面。無論是土地、廠房，甚至租金水準，幾乎可用「什麼都狂」來形容。

🌐 背後驅動力量：四大結構性變因推升熱度

這波熱潮並非短期資金炒作，而是來自於以下四項深層結構性驅動力：

1. 供應鏈回流與地緣政治變局

在美中科技戰與全球去中化的趨勢下，眾多國際大廠重新審視其供應鏈佈局，選擇回流或強化台灣製造基地。新竹，作為台灣半導體產業核心，理所當然成為最主要的落腳點之一。根據經濟部統計，2024 年上半年外人投資製造業總額超過 50 億美元，半導體產業占比近六成，新竹地區吸引投資超過三分之一。

2. 工業用地稀缺與開發限制

新竹本身地狹人稠，加上許多地區為國有或限制開發用地，工業用地長期供給緊張。以新竹市為例，2024 年可供開發的工業區僅剩不到 60 公頃，多數已被大型企業預先標購。根據中華民國不動產開發公會資料，目前整個新竹地區的工業地開發容積使用率已超過 85%，接近飽和狀態。

3. 高科技與新創企業空間需求雙重爆發

除了大型晶圓廠持續擴張，新竹也吸引大量新創科技團隊與中小型 AI、IC 設計、電動車相關企業進駐。這些企業不僅尋求工業用地，也對廠辦與研發基地有高度需求。許多過去用作倉儲或傳統製造用途的廠房，如今紛紛改建為多功能智慧化廠辦設施，單價與租金也水漲船高。

4. 自用買盤為主、抗跌性強

與住宅市場不同，新竹的工業地產多由企業主或自用型買家購買，買盤穩定、成交率高，且抗跌性強。即便在市場調整期，仍有買方願意以高價購入具區位優勢或可擴建潛力的廠房。例如近期一筆位於光復北路、土地面積 800 坪的廠房標售案，最終以總價超過 3 億元、折合每坪 37.6 萬元 成交，創下新竹工業地產歷史新高，較 2023 年同期均價 28 萬元 大幅成長逾 34%，顯示市場熱度不減。

📊 市場熱議的現象：不是漲一塊，而是全區域齊漲

不僅科學園區周邊價格創高，鄰近的竹北、中華路、湖口、寶山工業區也紛紛傳出高價成交案例。例如：

湖口工業區：2025 年 7 月成交案顯示，每坪達 31.45 萬元，為當地新高。
竹北高鐵特區旁工業地：根據不動產交易資料，部分精華地段已出現突破 40 萬元/坪 的私下交易價格。
寶山產業園區：由於鄰近寶山第二園區與台積電擴廠計畫，每年漲幅穩定保持在 15–20%。

這波漲勢幾乎呈現「全面上揚」態勢，不論地段、使用類型或產權條件，皆受惠於整體產業利多與供給限制。

📊 新竹工業區行情概況與價格走勢

新竹工業區分為第一期、第二期以及西區與南區等多個開發子區，而以第二期西區近年價格成長最為驚人，尤以光復北路一帶，因緊鄰科學園區與快速道路，加上早期開發完整，深受廠商青睞。

📌 近三年工業土地價格走勢

年度	土地均價（萬/坪）	年漲幅	備註
2022	23.5	-	基期低，市場觀望中
2023	28.0	+19.1%	投資信心回升
2024	37.6	+34.3%	歷史高點，熱絡交易

價格走勢顯示：不論整體房市如何震盪，新竹工業區的價值正在穩步向上，而這是建構在「強勢需求」與「極度供給不足」的雙重基礎上。

🧱 標售案例詳解：光復北路11年鋼骨廠房

📍 位置核心、規格高標

這次創下新高的標售案地點位於「光復北路一段」，為新竹工業區中路幅最寬、動線最完整、離高速公路最近的地段之一，鄰近的交通設施包括：

國道1號寶山交流道（10分鐘內可上高速公路）
新竹高鐵站、台鐵新莊站（半小時內接軌雙鐵）
台積電寶山廠、力積電僅數公里之遙

加上廠房本身為11年鋼骨結構，耐震等級高，內部尚有完整空調系統、升降貨梯、卸貨區，對於科技廠、生技廠與電子設備製造業者而言，幾乎可「無痛進駐」。

🏗️ 建物條件剖析：屋齡、坪數、結構、容積率

🔍 容積使用與開發潛力分析

項目	數值	備註
土地面積	1,358坪	屬丁種建築用地
建物面積	約1,550坪	已建構鋼骨RC廠房
法定容積率	300%	適用工業用地法規上限
現有使用率	約111%	尚有將近190%的潛力

從上述數據可知，本標的仍保有約 2倍容積開發潛能，在新竹這樣寸土寸金的區域，極具再開發價值。

💼 潛在買方輪廓：科技、生技、電子業搶進

據標售公告期間的洽詢紀錄，買方主要來自以下三類：

電子製造業者：擴充產能、移出園區、降低成本
生技公司：尋找具GMP條件、可升級無塵室的場地
科技研發中心：需自用辦公與製程測試空間

此外，部分中大型建設公司與私募基金也對該案表示高度興趣，預判市場仍有未被滿足的投資需求。

🧭 供需失衡與稀缺性：標準廠房為何難尋？

🧱 稀缺的原因有哪些？

新竹工業區內標準廠房的釋出稀少，主要原因包括：

因素	說明
區內釋出量極低	多為自用持有廠房，企業擴張傾向內部改建或增建，市場釋出有限。
工業用地有限	新竹工業區開發時間已久，土地開發幾近飽和，新增工業用地困難。
政府土地政策	土地使用管制嚴格，農地變更與新設工業區申請門檻高。
產業升級需求	企業對於廠房的設備標準與環境需求越來越高，尋找符合條件廠房困難。

供給端受限，需求端持續成長，導致「有地無廠」或「有廠無地」的現象普遍存在。

💹 北部主要工業區漲幅比較分析

下表展示新竹工業區與北部其他主要工業區在 2024 至 2025 年的土地價格變動情況，提供投資判斷的重要依據：

工業區	2024 年均價（萬/坪）	2025 年均價（估，萬/坪）	年漲幅（估算）
新竹工業區	約 37–38	湖口案例約 31.5；整體穩健	平穩或微增（維持高點）
桃園龜山工業區	—	預估 40 以下	+28%（過去 2 年累計）
新北產業園區	約 95–110	同區域維持高水準	最高價格區，新竹以北標竿區
五股工業區	—	起跳每坪 ≥ 35 萬	北部一般市場水準
林口工業區	約 45–50	預估同水準	市場認可程度高
汐止工業區	—	起跳每坪 ≥ 35 萬	與五股相近行情

新竹工業區特色與現況

雖然 2025 年新竹工業區整體均價與 2024 年相近，但從最新湖口工業區成交案可見其仍具強勁支撐力。該案以每坪約 31.45 萬元成功交易，反映出即使市場有些許盤整，但高品質地段仍能維持成交熱度與價格水準。

北部其他工業區現況觀察

龜山工業區
近兩年累計漲幅達 28%，為全台工業區中漲勢最強者。目前市場議價價格普遍在每坪 40 萬以下，但成交價格仍高。
新北產業園區
是北部地價最高的工業區，每坪成交價介於 95~110 萬，成為唯一破百萬的區域。
五股、汐止工業區
工業土地起跳價格多在 每坪 35 萬以上，屬北部中高價工業土地範疇。
林口工業區（二）
價格水平約在 45–50 萬/坪，因產業升級與智慧園區定位，市場認同度高。

總結與策略啟示

新竹依舊穩站供需核心：雖然未大幅躍升，但透過湖口土地的高成交價位，可看見市場在高品質物件仍具強韌性。
龜山漲勢最猛烈：值得追蹤其後續表現，評估是否形成新投資熱區。
新北與林口保持高價：反映北部工業地整體高度成熟，適合高資金、長期投資者佈局。
五股、汐止價格親民但具潛力：可作為中小企業進場選項，有較高價值成長空間。

如果您需要，我可繼續補充各工業區的歷史成交案例、地段發展趨勢或深度區位分析，讓文章更具可讀性與專業價值！

📋 表格分析：實價登錄與標售紀錄總整理

時間	地點	成交單價（萬/坪）	面積（坪）	總價（億元）	備註
2022/09	光復北路	28.0	1,200	3.36	前期成交，價格基期
2024/01	光復北路	37.6	1,358	5.11	最新標售，歷史最高價
2023/06	科學園區	45.0	800	3.60	科技業專用，稀缺性高

此表格可幫助潛在買家、投資者快速掌握市場價格演變與交易熱度。

📈 新竹區域發展帶動工業不動產需求

新竹區域作為台灣高科技產業重鎮，近年來隨著產業升級、科技進步與國際投資回流，其工業不動產市場需求持續爆發，成為引領全台工業地產走勢的龍頭地區。土地稀缺、產業聚落成熟與政策加持三大核心因素，交織推動新竹工業區價格攀升，帶動區域經濟活力不斷增強。

🏙️ 三大引擎推動地價走高

1. 科學園區持續擴張

新竹科學園區自1980年代成立以來，已成為全球半導體、光電與精密製造的核心基地。隨著全球5G、AI及先進製程需求增長，園區不斷擴展廠區範圍，吸引大量國際與本土科技大廠持續投資。新竹科學園區目前已計畫啟動第三期擴建工程，涵蓋產業升級、綠能設施與智慧製造基地建設，進一步提升產業集聚效應。

這些變化促使鄰近區域土地與廠房需求大幅攀升。企業不僅需要廠房以支援新產能，更希望取得有利地段以便利供應鏈合作與人才通勤。科學園區的擴張帶來了無法取代的地利優勢，讓周邊工業用地價值水漲船高。

2. 國際大廠擴廠進駐

台積電、聯發科、力積電等國際級大廠在新竹區域大手筆擴廠，建設先進製程與封裝測試設施。這不僅直接拉抬對大型廠房與土地的需求，也間接帶動相關中小企業供應鏈體系擴充，形成上下游緊密連結的產業生態系。

大量擴廠案推升建築用地需求，產生「供不應求」的市場格局。多數中小企業急於在科學園區附近設置研發或製造基地，工業廠房與土地供應明顯不足，成為推高價格的重要動因。

3. 政策支持與基礎建設完善

政府在交通路網建設、產業園區升級與智慧城市建設等方面持續加碼投入，提升區域整體競爭力。新竹交通包括高速公路、台鐵與高鐵連結密集，產業園區多享有優質供水供電與通信基礎設施。

同時，政府積極推動製造業升級補助、綠色建築獎勵政策、投資抵減等多項優惠措施，吸引企業資金投入廠房更新與擴建計畫，推動工業用地價值穩步攀升。

🎯 策略觀點與建議：投資新竹工業地產的黃金時機？

在新竹工業地產市場的強勁成長態勢中，投資者與企業經營者必須審慎制定策略，以抓住最佳入場點並最大化資產價值。

✅ 建議一：鎖定可擴建物件，創造資產成長彈性

由於新竹地區工業用地稀缺且價格高昂，投資者應優先選擇法定容積率與現有使用率差距較大的廠房或土地。這類物件具備增建或改建的潛力，能在未來產業需求變化時，靈活調整產能或用途，創造資產增值空間。

同時，配合政府的建築容積獎勵政策與節能補助，透過綠建築與智慧工廠升級，進一步提升投資回報率。

✅ 建議二：與高科技產業鏈結合，提高物件流動性

新竹工業區聚集大量半導體、生技與電子製造企業，投資者應精準鎖定符合這些產業需求的廠房類型，包括潔淨室規格、高電力負載設備空間及良好物流動線的物件。

與產業鏈需求相契合的物件，不但可提升出租率，也增加轉售時的市場競爭力與估值空間。未來隨著產業持續升級，這類標的更具長期保值優勢。

✅ 建議三：密切關注土地政策與建築法規變動，做好前瞻規劃

台灣政府推動綠色能源、智慧產業園區與循環經濟政策，土地使用及建築法規正快速調整。投資者與企業需積極掌握最新法規動態，包括容積率調整、環境管制與補助方案，提前規劃資產布局。

利用政策利多，優化廠房設計與環境品質，將有助於減少營運成本與提升資產價值，並加速取得建照及增建許可。

🧩 結論：政策調控下的工業地產逆勢突圍

新竹工業區廠房價格創歷史新高，彰顯出台灣工業地產市場的結構性升級。與住宅市場因政府打炒房政策而出現調整不同，工業不動產依賴企業自用需求與產業升級推動，展現高度抗跌性與長期增值潛力。

投資或企業擴廠者應聚焦：

掌握土地稀缺性：新竹工業區的土地資源有限，優質標的難得，是未來資產保值與增值的關鍵。
選擇具擴建潛力的物件：法定容積與現用容積的差異為資產增值提供空間，利於未來產能擴張。
密切關注產業鏈與政策動態：隨著智慧製造、綠色轉型成為主流，政策利多將持續驅動市場需求。

未來，隨著台灣製造業持續升級與全球科技供應鏈重組，新竹工業區將持續扮演產業戰略高地的角色，吸引更多資金與企業扎根。對投資人與企業經營者來說，現在正是進場布局、把握成長紅利的最佳時機。

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