最新消息📈缺工業地？看台南如何用5招打造投資熱土
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台南市政府因應台商回流與南台灣產業快速發展，推出五大策略擴增工業用地，積極解決企業設廠所面臨的土地瓶頸。透過產業園區開發、民間報編工業區、工業區立體化、特定工廠登記與都市計畫調整，台南成功釋出約150萬坪可用工業地，滿足高科技與傳統產業多元用地需求。現有與規劃中的工業區包含七股、綠能、沙崙等多個園區，並輔導企業合法化、立體化轉型，提升土地使用效率。市府同步檢討都市計畫，開放土地變更使用，以靈活回應產業發展趨勢。本篇文章深入解析這五大策略，盤點台南潛力工業用地，並提供政策觀察與實務建議，為企業設廠、擴產與投資布局提供一手資訊，是企業主與工業地投資人不可錯過的專業參考。
📈缺工業地？看台南如何用5招打造投資熱土
🎯 內容引言：南台灣設廠新機遇，你準備好了嗎？
過去數年，全球供應鏈格局正快速重塑，尤其受到美中貿易戰、地緣政治風險與疫情影響，不少國際與台灣企業紛紛調整生產佈局，轉向「在地製造」與「多元供應鏈」的策略。對台灣而言，這股「台商回流潮」成為難得一見的經濟成長引擎，也帶動全台各縣市工業用地的急速成長需求。
其中，南台灣的科技重鎮——台南市，憑藉得天獨厚的產業基礎、相對完整的供應鏈體系、成熟的勞動力結構以及高等科研人才，成為眾多高科技與製造業者設廠擴點的首選地區。不僅是台積電、聯電等半導體大廠的重要生產據點，近年來綠能、生醫、電動車零組件與智慧製造等新興產業也積極布局南科與周邊區域，進一步拉高台南的戰略產業地位。
然而，當產業需求迅速湧入，原有工業區空間已逐漸飽和，「土地取得困難」成為多數廠商共同的瓶頸。許多企業明明擁有雄厚資本與升級計畫，卻苦於找不到合適且合規的工業用地，錯失市場良機。土地不只是一塊地，更牽動著工廠佈局、生產鏈效率與企業未來發展潛力。
為了解決這項結構性問題，台南市政府展現高度前瞻性，積極擬定並落實五大土地政策策略，從既有工業區升級擴編、支持民間自行報編園區、推動工業區立體化到輔導特定工廠合法登記，再到滾動式檢討都市計畫分區，全方位滿足產業界的用地需求，形成量質兼具的產業空間供給系統。截至目前，已盤點出近 500公頃（約150萬坪） 的潛力工業用地，且多數已進入可供設廠階段。
這不僅是單一縣市的土地規劃，更是台灣整體產業升級的「戰略後盾」。若說過去企業成長仰賴技術與資金，那麼未來企業發展的核心競爭力之一，勢必包含「能否搶得優質工業地」這一關鍵資產。
因此，無論您是正考慮新設廠的製造業主、計畫擴產的高科技業者，抑或是希望掌握地區發展脈動的工業地產開發者與投資人，這篇文章都將提供您最前線的分析與建議。我們將系統性解析台南市府的五大擴增工業地策略，詳實盤點主要工業區、園區與潛力用地，並提出業界實務觀察與建言，協助您掌握這波南台灣設廠黃金時機。
📚 目錄速覽：台南工業地擴增全攻略
第一章：🚀 產業園區開發：從新興園區看見未來版圖
第二章：🏢 民間報編工業區：企業自主擴張的新模式
第三章：🏗️ 工業區立體化：善用空間，突破土地限制
第四章：🏭 特定工廠登記：合法化轉型，永續經營之路
第五章：🗺️ 都市計畫檢討：土地多元活化，創造更多可能
第六章：📊 總體盤點與未來展望：台南工業地市場的黃金十年
第一章：🚀 產業園區開發：從新興園區看見未來版圖
1.1 🎯 傳統四大工業區：永康、柳營、新吉、樹谷的優勢與現況
台南的工業發展並非一蹴可幾，永康、柳營、新吉、樹谷這四大傳統工業區，長年來一直是撐起台南產業發展的基石。它們各自具備獨特的地理與產業優勢，吸引了不同類型企業的進駐。
永康科技工業區：永康區是台南交通的樞紐，鄰近台南市區與交流道，交通便捷是其最大優勢。園區內以金屬製品、機械設備、電子零組件等產業為主，產業鏈完整。由於開發較早，土地供給相對有限，但其成熟的公共設施與完善的生活機能，仍是許多企業的首選。
柳營科技工業區：位於台南大新營地區，是台南溪北地區重要的產業中心。園區以生物科技、綠色能源、精緻農業等為主，尤其以柳營奇美醫院為核心的生醫聚落，形成獨特的產業生態。柳營科的腹地較大，未來仍有開發潛力，適合需要較大土地的企業。
新吉工業區：位於安南區，緊鄰台南科技工業區，地理位置優越。園區以金屬製品、機械設備、汽車零組件等為主，是許多傳統產業轉型升級的基地。新吉工業區的開發，為台南市區周邊的工業地需求提供了新的選擇。
樹谷科學園區：雖然隸屬於南科管理局，但其獨特的民間開發模式與「產業、生活、生態」三生一體的規劃理念，讓它有別於傳統工業區。園區以光電、半導體、綠能、生技等高科技產業為主，並設有完善的生活與休閒設施，提供優質的工作與生活環境。
1.2 🏞️ 臺南新興園區：七股、綠能、沙崙、柳科三期深度解析
為了因應不斷增長的產業需求，台南市政府積極推動新興產業園區的開發，預計合計釋出約350公頃土地。這些園區不僅提供新的設廠機會，更肩負著帶動台南產業升級轉型的重責大任。
七股科技工業區：七股工業區的開發，主要目的是為了提供大新營地區及周邊地區產業發展所需之土地。該園區以低污染、高附加價值產業為主，同時也將規劃綠能與循環經濟相關產業，讓企業在發展的同時也能兼顧環境永續。其優勢在於廣闊的腹地，能滿足大型企業的設廠需求。
綠能產業園區：台南是台灣太陽能與風力發電的重鎮，綠能產業園區的設立，正是為了打造完整的綠能產業供應鏈。園區將吸引太陽能電池、風力發電機零組件、儲能系統等相關產業進駐，形成綠能科技聚落。這個園區不僅是企業的設廠基地，更是台南發展淨零碳排目標的重要一環。
沙崙智慧綠能科學城：沙崙不僅是高鐵站的所在地，更是台南發展智慧綠能與新創產業的核心。科學城內包含中研院南部院區、工研院南分院、大臺南會展中心等重要設施，形成一個集研發、製造、會展於一體的創新聚落。園區將提供AI、物聯網、智慧醫療等高科技產業的設廠空間，吸引國內外頂尖人才與企業進駐。
柳營科技工業區三期：作為柳營科工區的擴充，三期的開發將延續一、二期的產業特色，以生醫科技、綠色能源等為主。三期將提供更多的土地供給，紓解溪北地區工業地供不應求的壓力，並進一步完善柳營地區的產業聚落。
1.3 💡 觀點與建議：如何選擇最適合企業的產業園區？
面對這麼多元的選擇，企業該如何做出最有利的決策？我們建議從以下三個面向進行評估：
產業鏈整合：考量園區內的產業聚落是否與自身業務相關。選擇與上下游廠商緊鄰的園區，能有效降低運輸成本，提升供應鏈效率。例如，半導體產業可優先考慮沙崙或樹谷，而生技產業則可關注柳營科工區。
交通與區位：便捷的交通網絡，不僅能節省物流時間，也能吸引優秀人才。永康與沙崙因鄰近高鐵與交流道，交通優勢明顯；若企業需要大片土地，則可考慮腹地較廣的七股。
企業發展定位：若企業致力於技術研發與創新，沙崙智慧綠能科學城將是最佳選擇；若企業著重於穩健生產與擴張，傳統的永康、新吉工業區或新興的七股、柳科三期則能提供穩定的發展空間。
選擇合適的園區，不僅是選一個設廠地點，更是為企業的未來發展打下堅實的基礎。
第二章：🏢 民間報編工業區：企業自主擴張的新模式
2.1 🎯 六大民間報編工業區：企業自主擴張的新模式
除了由政府主導的產業園區開發，台南市政府也積極鼓勵民間企業自行報編工業區，這不僅能加速土地開發流程，更能讓企業根據自身需求進行客製化的規劃。這種模式猶如一場企業的「土地自造運動」，不僅解決了用地短缺的燃眉之急，更催生了六個各具特色的民間報編工業區。這些園區合計約115公頃，為台南的產業版圖增添了更多元且靈活的空間。
大江AI智造產業園區：位於新市區的大江AI智造產業園區，是台南市政府與民間企業合作的典範。此園區的核心理念是**「AI智造」**，不僅提供設廠空間，更導入智慧化生產管理系統，協助進駐企業提升製程效率、降低營運成本。此園區的目標是吸引智慧機械、機器人、自動化設備等相關產業，打造一個具備高度自動化與智慧化能力的產業聚落。
七股泉葉高科技產業園區：在七股區除了有政府主導的科技工業區，民間也主動參與報編。泉葉高科技產業園區的規劃，著重於高科技、低污染的產業，特別是看好南台灣綠能產業的發展潛力，規劃引進太陽能、風力發電、儲能等相關設備製造商。園區的開發，將與政府的綠能政策相輔相成，共同推動台南的綠能產業邁向高峰。
關廟產業園區：關廟區因其獨特的地理位置，成為連結台南與高雄的重要門戶。關廟產業園區的民間報編，正是看準了區域的交通優勢與腹地潛力。園區規劃以傳統產業升級、新興科技導入為主，特別是為現有在關廟地區的傳統製造業提供轉型與擴產的空間。園區的開發，將能讓關廟地區的產業生態更加完善，吸引更多企業進駐。
鹽水華新麗華產業園區：由知名電線電纜大廠華新麗華集團自辦開發，此園區是企業為了滿足自身的擴產需求所設立。園區的規劃將以集團的生產線擴充為主，同時也將開放部分土地吸引上下游合作廠商進駐，形成一個更緊密的產業供應鏈。這種模式不僅能讓企業的營運更具彈性，也能帶動區域產業的整體發展。
臺南金融科技智慧產業園區：隨著全球金融科技（FinTech）的崛起，臺南市政府也將此視為重要的發展方向。此民間報編園區的設立，目標是吸引金融科技、區塊鏈、大數據分析等新興產業進駐，並與沙崙智慧綠能科學城串聯，共同打造一個涵蓋硬體製造與軟體應用的科技生態圈。園區的開發將為台南的產業多元化注入新的動能。
龍盟科技產業園區：龍盟科技產業園區的設立，旨在提供一個專為高科技製造業量身打造的空間。園區的規劃不僅考量了生產製造的需求，更將環保、永續等理念融入其中，協助企業在追求產能的同時，也能符合日益嚴格的環保法規。園區的開發，將能吸引更多高階製造業進駐，提升台南的產業技術層次。
2.2 💡 觀點與建議：民間報編流程與注意事項
對於有擴廠需求的企業來說，民間報編工業區提供了一個更具彈性的選擇。然而，這個過程並非毫無挑戰，企業在考慮此方案時，應特別注意以下幾點：
土地取得與整合：民間報編的第一步是取得足夠的土地。這可能涉及多筆地號的整合，需要耗費大量的時間與溝通成本。企業需具備足夠的資金與人力來處理土地買賣與地籍整理。
法規審查與流程：從提出申請、進行環境影響評估、都市計畫變更到最終核准，整個流程涉及多個政府部門的審查，過程冗長且複雜。企業必須對相關法規有深入了解，或尋求專業顧問協助。
基礎設施建置：與政府主導的園區不同，民間報編的園區其基礎設施（如道路、水電、排水系統）通常需要由企業自行規劃與建置。這部分成本與時程必須納入考量。
周邊居民溝通：在開發過程中，與周邊居民的溝通協調至關重要。企業應主動向居民說明開發計畫，並解決可能產生的疑慮，以確保工程能順利進行。
民間報編工業區雖然挑戰重重，但其高自主性與客製化的優勢，對於有明確擴產需求或特殊廠房規劃的企業來說，無疑是一條值得深思的黃金道路。
第三章：🏗️ 工業區立體化：善用空間，突破土地限制
3.1 獎勵方案：最高容積率50%的誘因解析
台南的土地資源日益稀缺，為了解決這個根本問題，市政府不再只著眼於平面擴張，而是將目光投向了**「立體化」。透過「都市計畫工業區更新立體化方案」，鼓勵既有的傳統產業在原址進行升級與擴建，藉此提升土地利用效率。這項方案的核心，在於給予最高50%的容積率獎勵**，讓企業有足夠的誘因將廠房向上發展。
這個方案的獎勵機制可以簡單理解為：
一般容積率：根據現行法規，工業區的容積率通常為210%或240%。
獎勵容積率：符合方案資格的企業，可以額外獲得最高50%的容積率獎勵。例如，一個原容積率為210%的土地，在立體化方案下，最高可以達到260%。
如何獲得獎勵？ 方案的獎勵是分層次的，企業可以透過以下方式獲得不同比例的獎勵：
新增投資：若企業提出投資計畫，且投資金額達到一定門檻，可獲得基礎獎勵。
增聘員工：若企業承諾增聘一定比例的員工，特別是本國籍員工，可獲得額外獎勵。
綠色建築：若新廠房符合綠建築標準，或導入節能減碳設施，也可獲得獎勵。
智慧化升級：若企業導入智慧化生產設備，如物聯網（IoT）、自動化倉儲等，可獲得最高比例的獎勵。
這個方案的設計，不僅是鼓勵企業擴大廠房，更是引導企業進行產業升級與轉型，讓台南的工業從傳統製造邁向高附加價值的智慧製造。
3.2 💡 觀點與建議：哪些產業最適合立體化升級？
立體化方案並非適用於所有產業，它更適合那些具備高價值、低污染、佔地面積小的產業。例如：
電子零組件製造業：許多電子零組件的生產線，其廠房高度並不需要特別高，但需要大量的潔淨室與生產空間。透過立體化，可以有效利用有限的土地，將生產線垂直整合，提升效率。
生技醫藥產業：生技醫藥的研發與製造，對環境有嚴格的要求，且單一產品的附加價值極高。在寸土寸金的都市工業區內，立體化的廠房能最大化利用空間，同時滿足潔淨室與實驗室的需求。
智慧倉儲與物流：隨著電商的興起，倉儲與物流的需求也大幅增加。立體化的倉儲設計，可以透過自動化倉儲系統，將貨物垂直存取，大幅減少佔地面積，提升倉儲效率。
立體化方案為台南的企業提供了一個突破土地瓶頸的創新解方，特別是對於那些位於都市計畫區內的傳統產業，這是一個**「就地升級」**的絕佳機會。
第四章：🏭 特定工廠登記：合法化轉型，永續經營之路
4.1 轉型輔導：從未登記到合法化的路徑圖
在台南，有為數不少的工廠因歷史原因，未能取得合法登記或用地不符。這些工廠不僅面臨隨時被勒令停工的風險，也無法獲得政府的輔導與補助。為了解決這個長久以來的問題，台南市政府依循**《工廠管理輔導法》，推動特定工廠登記**，為這些工廠提供一條「就地合法」的轉型之路。
特定工廠登記的流程，並非單純的申請，而是一套嚴謹的輔導與轉型計畫。其核心概念是**「先納管，再改善，後合法」**。
納管階段：在2022年3月19日的落日條款之前，台南市已經有大量工廠提出納管申請。這代表這些工廠已被政府列管，只要在時限內完成後續改善，即可取得合法身分。
改善階段：這是最關鍵的一步。工廠必須依照法規，針對消防安全、環保與水土保持等項目進行改善。這可能涉及廠房改建、設備更新、汙染防治設施的建置等。市府會提供專業的輔導團隊，協助工廠完成這些改善措施。
合法化階段：當工廠完成所有改善並取得相關許可後，即可在2030年之前取得**「特定工廠登記」**。這張登記證不僅代表工廠的合法地位，更為日後的土地變更、銀行貸款、政府補助等提供了可能。
4.2 2030年大限：掌握時程，避免權益受損
2030年，是特定工廠登記的最後期限。這不是一個可以輕易忽視的數字，它代表著一場**「工廠生死存亡」**的關鍵戰役。
未納管工廠：在落日條款之後，任何未申請納管的工廠，將無法再獲得特定工廠登記的機會，面臨隨時被勒令停工或拆除的風險。
已納管工廠：對於已經納管的工廠來說，時間就是金錢。從現在到2030年，僅剩下不到七年的時間。工廠必須積極投入資源，加速改善計畫的進行，以免錯過最後的機會。
台南市政府經發局長表示，目前已盤點近500公頃土地，積極取得工業使用許可供廠商運用，並依法輔導現有工廠進行能量及型態之轉型。這句話背後隱含的意義是：政府正在努力創造一個**「合法、有序」**的工業環境。那些無法轉型或不願配合的工廠，最終將被市場淘汰。
4.3 💡 觀點與建議：特定工廠登記的申請眉角與未來展望
特定工廠登記是一個複雜且耗時的過程。我們建議企業在申請時，應注意以下「眉角」：
尋求專業協助：這項申請涉及環保、消防、水保等多個專業領域，建議企業尋求專業的顧問公司協助，確保每個環節都符合法規。
提早規劃與執行：改善工程的時程，往往會因各種因素而延宕。提早規劃與執行，能避免因時間不足而功虧一簣。
評估轉型成本：工廠的改善費用可能是一筆不小的開銷。企業應仔細評估轉型成本，並與未來合法化後的效益進行比較，確保這項投資是值得的。
特定工廠登記不僅是讓工廠合法化，更是為企業打開了通往永續經營的大門。合法化後的工廠，可以更容易地獲得銀行融資，進行設備更新，甚至申請土地變更，將為企業的未來發展帶來無限可能。
第五章：🗺️ 都市計畫檢討：土地多元活化，創造更多可能
5.1 土地變更流程：從農地到工業地的可能途徑
在台南，許多企業面臨一個共同的困境：在都市計畫區內，適合工業使用的土地非常稀少，而大量的農地卻無法被有效利用。為了更靈活地滿足產業需求，台南市政府透過**「都市計畫檢討」**，依法進行土地變更，讓土地的類型能更符合產業發展的脈動。
土地變更的流程是一個嚴謹且漫長的過程，它不是隨意可以進行的。一般而言，主要有以下幾個步驟：
需求提出：企業或開發商向政府提出土地變更需求，說明變更的必要性與未來用途。
計畫審查：政府會召集相關單位進行審查，評估變更的合理性、對周邊環境的影響，以及是否符合整體都市發展計畫。
公開展覽與公聽會：計畫審查通過後，會進行公開展覽，並召開公聽會，讓民眾與利害關係人表達意見。
都市計畫委員會審議：收集完意見後，將提交給都市計畫委員會進行最終審議。
內政部核定：審議通過後，將送交內政部核定，最終完成土地變更。
這個流程雖然繁瑣，但它確保了每一塊土地的變更，都是在公開透明、符合公共利益的前提下進行。對於有特定用地需求的企業來說，這是一個可以嘗試的管道，但需要有長期的規劃與足夠的耐心。
5.2 💡 觀點與建議：如何善用都市計畫變更的機會？
都市計畫變更是一個複雜且充滿不確定性的過程，我們建議企業在考慮此方案時，應注意以下幾點：
與政府保持良好溝通：主動與台南市政府經發局、都發局等單位保持溝通，了解最新的都市計畫政策與方向。
提供完整與詳盡的計畫：提出變更申請時，應準備完整且詳盡的產業發展計畫，說明變更土地後將帶來的經濟效益、就業機會與環境保護措施。
評估時程與成本：土地變更的時程可能長達數年，且過程中的顧問費、審查費等成本不容小覷。企業應仔細評估，確保在時程與成本上都能負擔得起。
都市計畫檢討為台南的土地利用帶來了更多的可能性，它不僅讓工業用地的取得更多元化，也讓台南的產業發展更具彈性。
第六章：📊 總體盤點與未來展望：台南工業地市場的黃金十年
6.1 總結與分析：五大策略的綜合效益評估
回顧台南市政府所推動的**「五大擴增工業地策略」，我們可以發現這是一個「多維度、立體化、全方位」**的解決方案。
產業園區開發：這是最直接且大規模的土地供給方式，為新興產業提供了廣闊的發展空間。
民間報編工業區：這是一個彈性與效率兼具的方案，讓企業能更自主地進行擴張，滿足客製化的需求。
工業區立體化：這是一個突破空間限制的創新思維，特別適用於土地成本高昂的都市工業區，讓傳統產業得以在原址升級。
特定工廠登記：這是一個解決歷史遺留問題的關鍵政策，讓眾多工廠得以合法化，為台南的產業發展打下堅實的基礎。
都市計畫檢討：這是一個長期且靈活的機制，讓土地的利用能隨著產業的脈動而調整。
這五大策略相互配合，形成一個完整的政策體系，共同推動台南的工業發展。從經發局長所盤點的近500公頃土地（約150萬坪）來看，台南正在全力以赴，為台商回流與企業擴廠創造一個無後顧之憂的投資環境。
6.2 💡 觀點與建議：企業該如何佈局台南？
面對台南如此豐富多元的工業地選擇，企業在進行佈局時，應根據自身的產業特性與發展階段，進行精準的策略規劃。
新創或高科技產業：可優先考慮沙崙智慧綠能科學城或樹谷科學園區，這些園區不僅具備優質的研發環境，更有機會與其他高科技企業進行技術交流與合作。
傳統製造業轉型：若企業位於都市計畫區內，可積極評估工業區立體化方案，在原址進行升級。若需要更大的腹地，則可考慮七股科技工業區或柳營科技工業區三期。
具備獨特需求的大型企業：若企業有特殊的土地或廠房需求，可與政府溝通，評估民間報編工業區的可行性，掌握自主開發的機會。
未合法工廠：應立即著手特定工廠登記的申請，並規劃改善時程。2030年大限在即，這是唯一能讓企業永續經營的道路。
台南的工業地市場，正處於一個前所未有的黃金時期。企業只要能善用政府的政策，精準佈局，將有機會在這個新興的工業藍海中，搶佔先機，贏得未來。
6.3 結論：台南，南台灣工業發展的領頭羊
台南不僅是台灣的文化古都，更在近年來蛻變成為南台灣的工業發展領頭羊。從傳統的製造業到先進的半導體、綠能與金融科技，台南的產業版圖正在不斷擴大與升級。市政府的五大土地策略，不僅為企業解決了土地問題，更為台南的經濟發展注入了強勁的動能。
台南的未來，是一個充滿無限可能的未來。無論是尋求新設廠房的企業主，或是想在南台灣開拓市場的投資者，現在正是進軍台南的最佳時機。掌握這些資訊，精準佈局，你將能與台南一同，見證下一個產業黃金時代的來臨。
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