最新消息💸個人房地繼承新規｜連續受遺贈房產持有期合併計算，輕鬆省稅不踩雷
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財政部近日發布新令，明確規定個人因連續繼承或受遺贈取得房屋、土地時，其持有期間可合併計算，以利房地合一稅申報與節稅。這項規定適用於105年1月1日以後取得的房地，且須是連續兩次以上的繼承或遺贈情形。持有期間合併計算的前提，為各被繼承人、遺贈人及其配偶、未成年子女在房屋辦理戶籍登記且實際居住期間，且未出租或用於營業、業務使用。若有利用法律形式避稅或減少納稅義務的行為，則不適用此規定。此新令有助於減少因多次繼承導致的持有期間重置，降低房地合一稅負擔，對於擁有多代繼承房產的民眾具有重要意義。納稅人須留意相關規範，正確申報持有期間，避免因誤解或疏忽而引發稅務爭議。整體來看，此規定將使繼承房地的稅務計算更為公平合理，也鼓勵合法申報與合規節稅。
💸個人房地繼承新規｜連續受遺贈房產持有期合併計算，輕鬆省稅不踩雷
📚 目錄
🏡 引言：繼承來的房子，賣掉也要繳房地合一稅？
📜 新制大解密！財政部最新函令：持有期間合併計算的福音！
🎯 深度解析：為何「持有期間」如此關鍵？房地合一稅率全面剖析！
🏘️ 案例剖析：連續繼承房地，實戰計算持有期間！
💰 自用住宅優惠再進化！繼承房地也能享有400萬免稅額與10%優惠稅率？
📈 專家觀點與建議：聰明規劃繼承房地，合法節稅！
🚨 申報實務提醒：避免成為國稅局鎖定對象！
🌟 結論：掌握新制，讓繼承房地成為資產活化的助力！
❓ 延伸閱讀與常見問題Q&A
🏡 引言：繼承來的房子，賣掉也要繳房地合一稅？
對於許多人來說，繼承房地產不僅是家族財富的傳承，更可能代表著一份情感與責任。然而，當您考量將這份珍貴的資產活化，決定出售時，您可能會面臨一個重要的稅務問題：「繼承來的房子，賣掉也要繳房地合一稅嗎？」答案是肯定的！
自民國105年1月1日起實施的「房地合一稅」，旨在健全不動產市場，對於個人出售房屋土地的交易所得課稅。無論您的房地是透過買賣、繼承或受遺贈取得，只要是在新制上路後（105年1月1日以後）取得並出售的房地，都可能適用房地合一稅。
在這項稅制中，一個極為關鍵的因素就是「持有期間」。持有期間的長短，直接影響著您出售房地時的適用稅率。持有期間越短，稅率越高；持有期間越長，稅率越低，甚至可能適用自用住宅優惠，享有400萬元免稅額及10%的優惠稅率！
然而，對於透過「繼承或受遺贈」取得的房地，特別是發生「連續繼承或受遺贈」的情況，其「持有期間」該如何計算，一直是許多民眾和實務操作中的疑問。好消息是，財政部日前發布了一項重要函令，為這個問題提供了明確的解答！
這項於民國112年11月2日發布的台財稅字第11204619060號令，明確指出：「個人交易因連續繼承或受遺贈取得的房屋、土地，持有期間得合併計算。」這項新規定無疑為繼承房地產的民眾帶來了一線曙光，因為它可能幫助您避免因短期持有而適用高稅率的窘境，進而大大節省稅負！
本文將深入解析這項財政部新函令的內容、適用條件、對納稅人的實質影響，並透過實際案例說明其計算方式。同時，我們也會探討如何利用這些規定，聰明規劃繼承房地的稅務事宜，讓您合法節稅，安心實現資產活化！
📜 新制大解密！財政部最新函令：持有期間合併計算的福音！
這項財政部的新函令，對於透過繼承或受遺贈取得房地的納稅人來說，無疑是一大利多。它明確了「持有期間」的計算方式，有助於降低稅負。
📅 函令發布背景與核心要點
過去在房地合一稅實務上，對於因繼承或受遺贈而取得的房地，其「持有期間」的計算方式較為模糊。一般而言，個人出售房地的持有期間是從取得房地所有權登記日起算至交易日止。但對於繼承或受遺贈的房地，如果前手（被繼承人或遺贈人）也持有該房地一段時間，那麼這段期間是否可以算進去，就成了爭議點。
特別是在「連續繼承或受遺贈」的情況下，例如爺爺傳給爸爸，爸爸再傳給兒子，孫子賣掉房子時，該如何計算持有期間？是從孫子自己取得時算起？還是可以從爺爺那代就開始算？這直接影響到稅率的適用。
為了解決這個問題，財政部發布了112年11月2日台財稅字第11204619060號令，其核心要點是：
適用範圍： 針對個人交易105年1月1日以後繼承或受遺贈取得的房屋、土地。
關鍵精神： 當房地屬於「連續繼承或受遺贈取得」時，個人出售該房地時，在計算《所得稅法》第14條之4第4項規定的各款持有期間（影響適用稅率）及同法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定的自用住宅期間時，得將連續各次繼承或受遺贈的「被繼承人或遺贈人持有期間」合併計算。
這項函令的發布，意味著國稅局在認定繼承或受遺贈房地的持有期間時，將採取更為寬鬆且合理的「期間合併」原則，有助於繼承人適用較低的房地合一稅率。
🔍 哪些情況適用「持有期間合併計算」？
根據財政部說明，所謂「連續繼承或受遺贈取得的房地」，指的是：
連續兩次以上移轉： 該房地包含當次，連續發生兩次以上繼承或受遺贈而移轉所有權的情形。
舉例說明：
繼承 -> 繼承： 父親去世將房地繼承給兒子A，兒子A去世後又將該房地繼承給孫子B。當孫子B出售該房地時，孫子B的持有期間可以合併計算兒子A和父親的持有期間。
繼承 -> 遺贈： 父親去世將房地繼承給兒子A，兒子A在遺囑中將該房地遺贈給孫子B。當孫子B出售該房地時，孫子B的持有期間可以合併計算兒子A和父親的持有期間。
遺贈 -> 遺贈： 某人遺贈房地給朋友A，朋友A去世後又在遺囑中將該房地遺贈給朋友B。當朋友B出售該房地時，朋友B的持有期間可以合併計算朋友A和原遺贈人的持有期間。
重要的是，每次移轉都必須是繼承或受遺贈的形式。如果是中間有一次是買賣或贈與（非繼承或遺贈）的方式取得，則無法適用此「連續合併計算」的規定。
🚫 哪些情況不適用？規避稅負的紅線
雖然函令放寬了持有期間的計算，但財政部也設下了防堵規避的機制。以下情況將不適用持有期間合併計算的規定：
經稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務的安排或情事者：
這是一個反避稅條款。如果國稅局經過查證後，發現納稅人刻意利用「連續繼承或受遺贈」的形式，來規避或減少應繳納的房地合一稅，那麼這項合併計算的優惠將不適用。
常見的規避情事可能包括： 在短期內頻繁地將房地透過繼承或遺贈形式移轉，且缺乏合理的經濟目的，僅為達到降低稅率的目的。例如，為了規避短期交易的重稅，家族成員間刻意進行連續繼承。
國稅局在判斷時，會綜合考量交易的實質、繼承/遺贈發生的頻率、當事人的資產狀況、交易目的等因素。
因此，納稅人在適用此函令時，必須確保其繼承或受遺贈的行為具有真實性與合理性，而非單純為規避稅負而設計。
🎯 深度解析：為何「持有期間」如此關鍵？房地合一稅率全面剖析！
了解了財政部的新函令後，我們必須深入探討，為何「持有期間」在房地合一稅中具有如此舉足輕重的地位？這直接關係到您最終將繳納多少稅金。
⏳ 持有期間與稅率的緊密關係
房地合一稅旨在抑制短期炒作，鼓勵長期持有。因此，其稅率設計與「持有期間」呈現高度相關性：
短期持有，稅率高昂： 持有期間越短，適用稅率越高，最高可達45%。這是為了打擊短期買賣獲利的行為，讓投機者付出高額成本。
長期持有，稅率遞減： 隨著持有期間的增長，稅率會逐步降低，鼓勵民眾將房地產作為長期投資或自住用途。
自用住宅優惠： 對於符合特定條件的自用住宅，提供更低的稅率（10%）及免稅額（400萬元），彰顯居住正義。
因此，能夠將「連續繼承或受遺贈」的持有期間合併計算，對納稅人來說，可能意味著從高稅率區間跳脫，進入較低的稅率區間，甚至有機會適用自用住宅優惠，其影響數額可能是數十萬甚至數百萬元。
📊 表格：房地合一稅率級距一覽
讓我們透過表格，清楚了解目前房地合一稅的稅率級距（適用於中華民國境內居住者）：
從上表中可以看出，「持有期間」每跨越一個門檻，稅率都可能大幅降低。例如，從持有1年（45%）到持有3年（35%），稅率就下降了10個百分點。對於繼承房地來說，若能合併計算前手的持有期間，很可能讓您從高稅率區間跳脫，合法節省一大筆稅金。
🏘️ 案例剖析：連續繼承房地，實戰計算持有期間！
理論說再多，不如實際案例來得清楚。讓我們透過幾個情境，理解新函令如何應用於繼承房地的持有期間計算。
💡 案例情境一：單純繼承，如何計算？
背景： 父親於民國90年1月1日購入一房屋並持有至民國110年3月1日。兒子小陳於民國110年3月1日繼承父親的房屋，並於民國112年2月1日出售該房屋。
房地取得時點： 兒子小陳於110年3月1日繼承取得房地。
新舊制適用： 兒子小陳於105年1月1日以後繼承取得房地，適用房地合一稅。
持有期間計算：
在新函令發布前：兒子小陳的持有期間從110年3月1日（繼承取得日）起算至112年2月1日（出售日），約1年11個月。適用稅率為45%。
在新函令發布後：兒子小陳可以合併計算父親的持有期間。
父親持有期間：90年1月1日 至 110年3月1日 = 20年2個月。
兒子小陳持有期間：110年3月1日 至 112年2月1日 = 1年11個月。
合併計算總持有期間： 20年2個月 + 1年11個月 = 22年1個月。
適用稅率： 超過10年，適用15%。
結果： 新函令讓小陳從45%稅率大幅降至15%，節省了巨額稅款！
🔄 案例情境二：連續繼承，新函令如何應用？
背景：
祖母於民國98年5月1日購入一房屋。
祖母於民國108年7月1日過世，該房屋由父親繼承。
父親於民國111年10月1日過世，該房屋由兒子小明繼承。
兒子小明於民國112年12月1日出售該房屋。
房地取得時點： 父親於108年7月1日繼承取得；兒子小明於111年10月1日繼承取得。
新舊制適用： 父親及兒子小明皆於105年1月1日以後繼承取得房地，兒子小明出售時適用房地合一稅。
持有期間計算（依新函令）：
此為「連續繼承」（祖母 -> 父親 -> 兒子小明）。
祖母持有期間： 98年5月1日 至 108年7月1日 = 10年2個月。
父親持有期間： 108年7月1日 至 111年10月1日 = 3年3個月。
兒子小明持有期間： 111年10月1日 至 112年12月1日 = 1年2個月。
合併計算總持有期間： 10年2個月 + 3年3個月 + 1年2個月 = 14年7個月。
適用稅率： 超過10年，適用15%。
結果： 若無新函令，小明持有期間僅1年2個月，可能適用45%稅率。新函令使其適用15%稅率，大大降低稅負。
⚖️ 案例情境三：繼承+贈與，期間合併的複雜性
背景：
母親於民國95年1月1日購入一房屋。
母親於民國106年3月1日過世，該房屋由女兒小華繼承。
女兒小華於民國110年6月1日將該房屋贈與給兒子小傑。
兒子小傑於民國112年8月1日出售該房屋。
房地取得時點： 女兒小華於106年3月1日繼承取得；兒子小傑於110年6月1日受贈取得。
新舊制適用： 女兒小華繼承及兒子小傑受贈皆於105年1月1日以後發生，兒子小傑出售時適用房地合一稅。
持有期間計算（依新函令）：
此情境為「繼承 -> 贈與」。注意：新函令適用於「連續繼承或受遺贈」。由於中間有一次是**「贈與」而非繼承或遺贈，因此無法適用**此函令的「連續合併計算」規定。
兒子小傑的持有期間，應從他實際取得房地所有權的日期（即110年6月1日受贈日）起算。
兒子小傑持有期間：110年6月1日 至 112年8月1日 = 2年2個月。
適用稅率： 超過2年未逾5年，適用35%。
結果： 儘管母親持有期間長，但因為中間發生贈與，導致持有期間無法合併計算，兒子小傑仍需適用較高稅率。
這個案例提醒我們，新函令的適用範圍僅限於「連續繼承或受遺贈」。中間若有買賣、贈與等非繼承/遺贈的移轉行為，就無法適用該函令的持有期間合併計算。
💰 自用住宅優惠再進化！繼承房地也能享有400萬免稅額與10%優惠稅率？
除了持有期間影響稅率外，房地合一稅另一個重要的節稅利器就是「自用住宅優惠」。好消息是，新函令不僅讓繼承房地能合併計算持有期間以適用低稅率，對於自用住宅的「居住期間」認定，也提供了更彈性的空間。
✅ 自用住宅優惠的認定條件
要享有房地合一稅的自用住宅優惠（400萬元免稅額及10%優惠稅率），必須同時符合以下嚴格的條件：
設有戶籍並居住： 個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記並居住。
無出租、供營業或執行業務使用： 在出售前6年內，該房屋無供出租、供營業或執行業務使用。
持有並居住滿6年： 個人持有並居住於該房屋連續滿6年。
6年內未曾適用優惠： 個人或其配偶、未成年子女於出售前6年內，未曾適用自用住宅優惠（即「一生一次」的限制，但符合條件可有「一生一屋」）。
這四個條件必須同時滿足，缺一不可。其中，「持有並居住滿6年」是許多繼承房地納稅人難以達成的門檻，因為繼承人實際居住的時間可能很短。
🏠 新函令如何影響繼承房地的自用認定？
財政部的新函令（台財稅字第11204619060號令）也同時針對自用住宅優惠中的「居住期間」計算提供了合併空間。
函令明確指出，個人在計算《所得稅法》第4條之5第1項第1款第1目及第2目期間時（即自用住宅優惠的持有並居住期間），得併計的期間，以各次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用的期間為限。
這意味著：
「連續繼承或受遺贈」房地，可以將前手（被繼承人或遺贈人）符合自用住宅條件的居住期間，合併計算在內！
前提是前手在該期間必須已設戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用。
這是一項非常重要的突破！ 以前繼承房地後，若繼承人自己居住未滿6年，通常就無法適用自用住宅優惠。但現在，只要前手（例如父母、祖父母）曾經符合自用住宅的條件並居住滿一定期間，這些期間就可以合併計算到繼承人的持有並居住期間內，讓繼承房地更容易達到「持有並居住滿6年」的門檻，進而享受400萬元免稅額及10%的優惠稅率。
📝 表格：自用住宅條件與持有期間併計
範例說明： 小王於110年1月1日繼承父親的房子。父親自98年1月1日起就設籍並居住於該房，且未出租或營業。若小王於112年12月1日出售該房，他實際居住該房僅約2年11個月。
根據新函令，父親的居住期間（98/1/1-110/1/1，共12年）可合併計算。因此，小王總計的「持有並居住期間」為12年（父親）+ 2年11個月（小王自己）= 14年11個月。這遠超過6年門檻，若符合其他自用條件，即可享有自用住宅優惠！
📈 專家觀點與建議：聰明規劃繼承房地，合法節稅！
財政部的新函令為繼承房地的稅務規劃提供了更多彈性與機會。作為專業人士，我提供以下觀點與建議，幫助您合法節稅：
🔑 完整保存歷次繼承/受遺贈證明的重要性
遺產稅證明書： 這是證明您取得房地是由於繼承的關鍵文件，上面會載明繼承日期和取得成本（依公告現值）。
除戶謄本/死亡證明： 證明被繼承人死亡日期。
戶籍謄本： 證明被繼承人、遺贈人以及您本人、配偶、未成年子女在該房屋設籍並居住的期間。這是判斷「居住期間」合併計算的核心依據。
其他相關文件： 如遺囑（若為遺贈）、拋棄繼承聲明（若有），或任何能證明房地來源與歷次移轉方式的文件。
建立專屬檔案： 將所有這些文件妥善整理並建立專屬檔案。當您未來出售該房地時，這些都是向國稅局證明您符合持有期間合併計算和自用住宅優惠條件的重要憑證。
👨🏫 提前諮詢專業會計師或地政士
繼承前的規劃： 在繼承發生之前，若有規劃空間（例如遺囑安排），可以考慮諮詢會計師，探討如何最大化稅務效益，例如：
不動產價值評估： 了解繼承時的土地公告現值和房屋評定現值，這會影響取得成本。
不同繼承方式的稅務差異： 比較直接繼承、遺贈、甚至生前贈與的稅務影響（遺產稅、贈與稅、房地合一稅）。
申報前的確認： 在您決定出售繼承房地並申報房地合一稅前，務必諮詢具備不動產稅務經驗的會計師或地政士。
他們能協助您正確判斷是否符合「連續繼承或受遺贈」的條件。
協助您精確計算合併後的持有期間和居住期間。
指導您準備所有必要的憑證資料，確保申報無誤，避免因疏忽而被補稅或罰款。
特別是對於**「規避或減少納稅義務的安排或情事」**，專業人士能協助您判斷風險，避免踩到國稅局的反避稅紅線。
⚖️ 遺產規劃與房地合一稅的通盤考量
整體稅負： 在進行遺產規劃時，除了遺產稅和贈與稅，現在更要將「房地合一稅」納入通盤考量。有時為了節省當下的遺產稅或贈與稅，反而可能讓繼承人未來出售時面臨更高的房地合一稅。
資產傳承與稅務效益的平衡： 家族資產的傳承方式多樣，如何選擇一個既能符合家族意願，又能最大化稅務效益（包含繼承時和未來出售時的稅負）的方案，需要專業且全面的評估。
長期持有規劃： 考慮到房地合一稅鼓勵長期持有的稅率結構，如果沒有急迫的資金需求，或許可以考慮長期持有繼承房地，待持有期間達到10年以上，適用最低的15%稅率。若能再搭配自用住宅優惠，將可享受最大化的節稅效益。
🚨 申報實務提醒：避免成為國稅局鎖定對象！
即使有了新函令的利多，在實際申報時，仍需謹慎處理，避免因申報不當而引發國稅局的查核。
📑 準備申報資料清單
再次強調，完整的申報資料是確保合法節稅的基石：
房屋土地交易所得稅申報書： 填寫完整正確。
買賣契約書影本（出售時）： 證明成交價額。
房屋土地所有權狀影本：
繼承或受遺贈證明文件：
遺產稅繳清（或免稅）證明書。
死亡證明書或除戶謄本。
戶籍謄本（包含繼承人、被繼承人、遺贈人等相關人士，證明居住期間）。
遺囑（若有遺贈情況）。
原始取得成本證明：
繼承或受遺贈時的房屋評定現值及公告土地現值證明。 (此為繼承/受遺贈取得房地的原始成本)
契稅、印花稅、代書費、規費等支付證明 (若有發生於繼承/受遺贈取得時)。
改良、移轉及相關費用憑證：
房屋修繕發票/收據（需證明增加房屋價值）。
出售仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等收據。
土地增值稅繳款書影本。
個人身分證明文件。
⚠️ 常見錯誤與規避風險
誤解「連續」定義： 錯誤將中間有「買賣」或「贈與」的移轉行為也視為「連續繼承或受遺贈」而合併計算期間。
自用住宅居住期間證明不足： 未能提供戶籍謄本或其他證明文件，證明前手或本人有實際設籍居住。
有出租、營業情事卻仍申報自用： 這是國稅局查核重點，切勿心存僥倖。
未能提供合法有效憑證： 任何欲扣除的成本費用，務必有合法憑證。
刻意為規避稅負而操作： 國稅局的反避稅條款並非空談，對於短期內頻繁的繼承/遺贈行為，且缺乏合理經濟目的者，將會嚴加審查。
務必誠實申報，保留所有必要憑證，並在必要時尋求專業協助，這是最保險的策略。
🌟 結論：掌握新制，讓繼承房地成為資產活化的助力！
財政部112年11月2日發布的函令，對於個人交易因連續繼承或受遺贈取得的房屋、土地，其持有期間得合併計算的規定，無疑是房地合一稅制下的一項重要突破與利多。它不僅解決了長久以來實務上的爭議，更為納稅人提供了合法節稅的機會。
這項新制的核心精神在於認可家族財產傳承的實質意義，讓房地的稅務持有期間能更真實地反映其在家族中的「總持有時間」。這對於那些長期居住於家族老屋，或經過數代傳承的房地產來說，意義尤其重大。它可能將您從高額的45%或35%稅率區間，一舉拉入15%甚至10%的優惠稅率區間，節省可觀的稅金。
然而，如同任何稅務規定，其適用仍有明確的條件和限制。關鍵在於：
必須是「連續繼承或受遺贈」的移轉方式。
合併計算的「居住期間」須符合自用住宅的條件（有戶籍、實際居住、無營業出租）。
切勿有「藉法律形式規避或減少納稅義務」的意圖。
因此，當您面臨繼承房地並考慮出售時，請務必：
詳細審閱財政部函令原文，了解其適用範圍。
盤點並準備好所有證明歷次繼承/受遺贈與居住期間的關鍵文件。
最重要的是，尋求專業會計師或地政士的協助。 他們能為您精確判斷適用條件，計算出最有利的持有期間，並確保您的申報符合法規，避免不必要的風險。
掌握這項新制，不僅能幫助您合法節稅，更讓繼承而來的房地產，不再是潛在的稅務負擔，而是能真正實現資產活化、為家族帶來更大價值的助力！
❓ 延伸閱讀與常見問題Q&A
Q1：我繼承的房地是在104年取得的，適用這個新函令嗎？ A1： 財政部函令明確指出，適用對象是個人交易105年1月1日以後繼承或受遺贈取得的房屋、土地。因此，如果您的房地是在104年（即舊制時期）繼承取得的，則不適用此函令。其出售仍需判斷適用舊制或新制房地合一稅，主要看買入與賣出日期是否跨越2016年1月1日。
Q2：如果我繼承的房地在過去有出租過，還能適用自用住宅優惠嗎？ A2： 如果該房地在出售前6年內有供出租、供營業或執行業務使用，即使期間短暫，原則上就無法適用房地合一稅的自用住宅優惠（400萬元免稅額及10%稅率）。新函令雖然允許合併計算居住期間，但仍需符合「無出租、供營業或執行業務使用」的條件。
Q3：我的繼承房地面積很大，會影響自用住宅優惠的認定嗎？ A3： 房地合一稅的自用住宅優惠並無面積限制。重點在於是否符合「設有戶籍並居住」、「無出租、供營業或執行業務使用」以及「持有並居住滿6年」等條件。
Q4：如果我的繼承房地是持分共有，申報時有何不同？ A4： 如果是持分共有，房地合一稅的計算是按照各自持分比例計算交易所得和應納稅額。如果符合自用住宅優惠條件，400萬元的免稅額也是按持分比例計算。申報時，各共有人需自行申報其持分部分的交易所得。
Q5：如何證明被繼承人或遺贈人曾經設籍並居住在該房屋？ A5： 最主要的證明文件是戶籍謄本。您可以向戶政事務所申請包含「遷徙紀錄」的戶籍謄本，這會顯示被繼承人或遺贈人在該房屋設籍並居住的起訖時間。其他輔助證明，如水電費單據、電話費單據等，若能證明實際居住，也可一併提供。
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