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🧠AI產業加持下，南俊國際中壢工業地標售帶來大獲利，桃園廠房交易熱絡！

作者：小編於 2025-07-29

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南俊國際（6584）近日宣布將出售位於中壢工業區的土地，該地段位於南園路及東園路，面積約9,160平方公尺（約2,770坪），底價設定為11.88億元。這塊土地當初取得成本為8.7億元，預計處分利益超過3億元，將在2024年上半年實現，預計每股稅前盈餘可貢獻近5元。南俊國際先前上半年因客戶持續消化庫存，業績表現略為低迷，但第三季隨著高附加價值產品出貨增加，營收已達1.23億元，創下2023年單月最高紀錄。尤其是隨著AI伺服器滑軌產品逐漸放量，法人估計該產品線將占整體營收的6%至9%。桃園工業地產市場持續火熱，南俊國際的土地處分不僅反映了該區域廠房與工業地交易的熱度，也展現公司營運動能的回升與未來獲利成長潛力。這一系列發展讓投資人看好南俊國際在工業地產及高科技產品領域的雙重發展，2024年上半年可望迎來獲利大噴發。

🧠AI產業加持下，南俊國際中壢工業地標售帶來大獲利，桃園廠房交易熱絡！

文章目錄

引言：伺服器大廠南俊國際活化資產，揭示桃園工業地產驚人「增值力」！
💰 南俊國際中壢工業地標售案深度解析
📈 桃園工業地產：蟬聯全台交易榜首的王者之路
🔥 中壢工業區：大廠群聚與地價穩健上漲的魅力
💡 南俊國際個案：為桃園工業地產投資提供四大啟示
🗣️ 觀點與建議
結論：桃園工業地產——不只獲利，更是台灣產業發展的強心劑！

引言：伺服器大廠南俊國際活化資產，揭示桃園工業地產驚人「增值力」！

在台灣經濟與全球產業供應鏈持續變動的當下，工業地產的表現卻一枝獨秀，成為不動產市場中的重要亮點。尤其，素有「台灣門戶」之稱的桃園市，更在其中扮演了無可取代的關鍵角色。桃園不僅連續三年蟬聯全國廠房與工業地交易的榜首，其強勁的產業動能和得天獨厚的地理位置，使其在各大企業的投資佈局中佔據核心地位。

近期，伺服器滑軌大廠南俊國際（6584）的一項策略性決策，再次將市場目光聚焦於桃園工業地產的驚人潛力。南俊國際日前公告，將公開標售其位於桃園中壢工業區，面積達2,770坪的乙種工業用地。這塊土地，是南俊國際於2016年以8.7億元購入，原計畫用於興建新廠。然而，面對當前市場變化與自身營運考量，南俊國際決定轉手，預計將創造超過3億元的稅前處分利益，大幅挹注其2024年上半年獲利，每股稅前盈餘更可望因此增加近5元！

南俊國際這筆「不蓋新廠反賣地」的交易，不僅是其活化資產、優化財務結構的智慧之舉，更直接揭示了桃園，特別是中壢工業區土地驚人的「增值力」。在外部經濟環境仍存不確定性的情況下，為何工業地產能夠逆勢上揚，甚至帶來如此豐厚的回報？這塊底價高達11.88億元的黃金地塊，究竟有何魅力？而桃園市又能憑藉何種優勢，持續穩坐工業地產交易的王者寶座？本文將深入剖析南俊國際標售案的背後意涵，並帶您洞悉桃園工業地產持續火熱的深層原因與未來趨勢。

💰 南俊國際中壢工業地標售案深度解析

南俊國際處分中壢工業區土地的決策，不僅是企業財務策略的體現，更從側面反映了當前工業地產市場的熱度與潛力。

🔄 「資產活化」的策略轉折：南俊國際的營運考量與財務佈局

企業背景與原規劃：
- 南俊國際（6584） 是一家專注於伺服器滑軌製造的企業，在資料中心、雲端運算等高科技領域扮演重要角色。
- 該筆土地是南俊國際在2016年以8.7億元向美德耐集團購入，並於2022年發包自地委建工程，顯然其最初意圖是擴建或興建新廠，以因應未來業務發展。
- 然而，目前該地塊「仍是空地」，表明原先的建廠計畫可能尚未啟動或已暫緩。
營運狀況與決策背景：
- 報導指出南俊國際「上半年因客戶持續消化庫存，表現不如預期」，儘管「第三季隨著高附加價值產品出貨營收逐步加溫」，並在某單月營收達到今年最高，但整體仍受庫存去化影響。
- 在營收面臨壓力，且市場前景存在不確定性的情況下，企業會重新評估其資本支出計畫與資產配置策略。
- 「活化資產」的動機：此時選擇出售閒置但具有高價值的土地資產，是企業優化財務結構、降低負債、增加流動資金的有效手段。這筆資金可以更靈活地運用於核心業務的研發、市場擴展、或者改善營運現金流。
決策轉變的合理性：
- 對於一家上市公司而言，將非核心或暫時閒置的資產轉化為實質利潤，不僅能提升當期業績，也能向市場傳達其靈活應對變局、注重股東價值的積極訊號。

南俊國際的個案，清晰地描繪了企業如何在營運挑戰與市場機會之間，找到最佳的資產配置平衡點。

💲 7年狂賺3億！每股稅前盈餘貢獻近5元，南俊獲利大噴發！

驚人的增值幅度：
- 購入成本：8.7億元（2016年）
- 標售底價：11.88億元
- 稅前處分利益：超過3億元（約3.18億元）。這代表短短7年間，土地價值增長了約36.55%，遠高於同期一般投資報酬率，凸顯了工業土地的強勁增值潛力。
對財務報表的顯著影響：
- 「可望挹注每股稅前盈餘近5元」：這對於一家公司的獲利能力來說，是一個非常顯著的提升。假設南俊國際股本約為6億元（依此可計算約5元EPS），這筆處分利益幾乎相當於一家公司數季甚至一年的營業利潤，將大大美化其財務數據。
- 「實現獲利落在2024年上半年」：這項利潤的預期入帳時間，將為南俊國際在2024年上半年的財報帶來強勁的正面效應，有助於提振投資者信心和股價表現。
投資回報率的典範：
- 南俊國際的案例，是工業地產作為一種長期穩健投資標的的最佳例證。在企業專注本業的同時，其持有的土地資產也能為公司帶來豐厚的回報。

這筆交易的財務效益，是吸引市場關注的核心因素之一，也為其他持有閒置工業土地的企業提供了參考範本。

📍 中壢工業區南園路黃金地塊：2,770坪乙工土地的稀缺價值

土地面積與位置：
- 面積：9,160平方公尺（約2,770坪）。這是一個適中且規模足夠的面積，可滿足中大型企業的生產或倉儲需求。
- 位置：座落在「中壢區南園路及東園路」。這意味著這塊土地擁有雙面臨路的優勢，甚至可能是三面（若加上背面），具備極佳的可及性和物流動線規劃彈性。
- 20米寬的南園路：確保大型貨櫃車和重型運輸車輛的便捷通行，對於現代物流和製造業至關重要。
土地使用分區：乙種工業地：
- 高度應用彈性：乙種工業區的土地使用限制相對較寬鬆，可興建多種類型的工廠、倉庫、辦公室等，適用於輕工業、一般製造業、高科技組裝、倉儲物流等多樣產業。這意味著潛在買家無需耗費大量時間進行土地變更，可直接規劃利用。
稀缺性與現況：
- 中壢工業區是發展成熟、大廠群聚的工業重鎮，區內土地供給日益稀缺。如此大面積且條件優越的「空地」，在當前市場中更顯珍貴。
- 空地現況意味著買方可以完全依照自身需求進行客製化設計和建廠，無需拆除舊建築或進行大規模改建，大幅縮短了建廠時程和成本。

這塊土地的優越條件，是其能夠在7年內大幅增值並吸引高額底價的根本原因。

📈 桃園工業地產：蟬聯全台交易榜首的王者之路

桃園市近年來在台灣工業地產市場的表現令人矚目，不僅交易量屢創新高，更連續三年蟬聯廠房與工業地交易的榜首。其背後有著多重驅動力，共同鞏固了其在台灣產業地圖上的核心地位。

🏆 連續三年奪冠：桃園工業地產的強勁動能與市場主導地位

數據證明實力：桃園市在「工業用地與廠房交易類別中，已連續3年蟬連交易第一名」。這不僅是短期現象，更是桃園工業地產市場具備長期、穩定、強勁動能的有力證明。
自用需求為王：這個「冠軍」的背後，是企業龐大的剛性自用需求。在國際供應鏈重組、台商回流、以及高科技產業持續擴張的背景下，企業對生產基地和物流中心的實質需求，遠大於單純的投資性購地。
市場信心累積：連續的領先地位，也為桃園工業地產市場累積了堅實的投資信心，吸引更多國內外資金和企業的目光。
不可取代的戰略地位：桃園的地理位置、產業聚落和基礎設施使其在全台範圍內獨具優勢，難以被其他縣市完全取代。

📊 交易數據揭秘：生產製造需求驅動7成廠房、工業地交易

整體市場貢獻：報導指出，2023年前10月「全台工業地產交易金額達715億元，為整體大型不動產投資市場貢獻34%的成交量」。這表明工業地產已成為台灣大型不動產投資市場的重要支柱，其交易熱度足以影響整體市場。
區域差異化：
- 新北市與新竹縣市：這兩地以「廠辦交易為大宗，占比皆超過7成」。這反映了其產業特性偏重於高階研發、技術服務、企業總部等功能，對具備辦公性質的空間需求高。
- 桃園市的獨特性：與此形成對比的是，桃園市「以生產製造為主要需求，7成交易為廠房與工業用地，總金額將近150億元」。這數據清晰地定位了桃園：它是台灣最重要的製造業基地和物流樞紐。企業在此購地建廠，直接為了實際生產和物流運營。
深耕實體經濟：桃園的工業地產交易主要集中在廠房和工業用地，這顯示了其深耕實體經濟的特性。這種以「生產製造」為核心的需求，提供了更穩固、更長期的市場支撐。

🔗 交通、產業與政策利多：桃園的致勝關鍵要素

海陸空交通優勢：桃園擁有桃園國際機場、台北港（鄰近）以及完善的國道與快速道路網絡，是台灣唯一的「海陸空」三棲交通樞紐。這為企業的全球供應鏈管理、原料進出口、產品運送提供了無與倫比的效率與便捷性。
多元且具韌性的產業發展特性：桃園的產業結構涵蓋高科技（半導體、光電、AI伺服器相關）、傳統製造業、物流業等，呈現多元化發展。這種多樣性使得桃園在面對單一產業景氣波動時更具抗壓性。
重大發展利多：政府在桃園推動的「三心六線」捷運路網、台鐵地下化、新興工業區規劃等重大建設，不僅改善了城市基礎設施，也為產業發展提供了更多利基。
「投資台灣三大方案」的資金活水：桃園市佔「投資台灣三大方案」總投資金額的約19%（3900億元），是全國最大的受惠縣市。這批來自政府政策引導的龐大資金，直接刺激了企業在桃園的擴廠與投資，為工業地產市場注入了強勁的動能。
物流業與零售業的積極佈局：除了製造業，電商的蓬勃發展也帶動了物流業和零售業對大型倉儲空間的龐大需求。桃園因其交通優勢，成為這些業者佈局物流中心的最佳選擇，進一步多元化了工業地產的需求來源。

綜合這些優勢，桃園市在台灣工業地產市場的王者地位，是其長期累積的實力與前瞻佈局的必然結果。

🔥 中壢工業區：大廠群聚與地價穩健上漲的魅力

在桃園市眾多工業區中，中壢工業區無疑是閃耀的明星。即便在外部經濟環境充滿挑戰的時刻，其土地價格依然能穩健上漲，這得益於其獨特的區位優勢、成熟的產業聚落以及不斷提升的商業價值。

🌟 成熟工業區的價值堡壘：地價穩步增值的根本原因

強勁的產業支撐：中壢工業區作為台灣發展歷史悠久的工業重鎮，區內已擁有大量知名企業，形成了穩固的產業基礎。這種產業聚落效應，是土地價值穩定成長的根本原因。
抗跌特性顯著：報導指出，在「今年出口表現放緩，科技業與製造業的產業表現各異」的大環境下，桃園市的工業土地價格仍能「穩步上漲」，特別是中壢、平鎮、大園、龜山等熱門區域，土地單價漲幅介於**4%~6%**之間。這表明成熟工業區的土地，因其稀缺性與實用價值，具備較強的抗跌能力。
長期投資優勢：對於投資者而言，選擇發展成熟且具備增值潛力的工業區，意味著更低的風險和更穩定的長期回報。中壢工業區正是這樣的「價值堡壘」。
部分產業的剛性需求：即使經濟放緩，仍有「具備市場紅利的廠商，對於合用的生產用地與廠房展現購買意願，以半導體、光學與電腦周邊設備業最積極」。這些高價值產業的剛性需求，成為推升中壢地價的重要力量。

🌐 南園路與東園路交匯：雙面臨路優勢的稀有性

標的地理位置：南俊國際此次標售的土地「座落在中壢區南園路及東園路」。這意味著該地塊位於兩條主要道路的交匯處，擁有雙面臨路的絕佳優勢。
卓越的交通可及性：
- 20米寬的南園路：寬闊的道路確保了大型貨櫃車和聯結車能夠順暢進出，對於需要頻繁物流運輸的製造業和倉儲業至關重要。
- 雙面臨路設計：提供了多重進出動線的規劃彈性，可有效分流人流和車流，提升廠區的營運效率和安全性。這對於大型物流中心或需要複雜生產線佈局的工廠尤其有利。
提升土地價值與可開發性：擁有雙面臨路的地塊，其可開發面積和使用效益通常高於單面臨路的地塊，因此在市場上更具稀缺性和吸引力，也更容易實現高價值開發。

🏭 產業鏈完整與協同效應：中壢的磁吸力量

大廠群聚效應：中壢工業區長期以來就是許多知名大廠的生產基地，包括半導體、電子、機械、化工等多種產業。這種「大廠群聚」效應產生了強大的磁吸力。
完善的產業生態鏈：區內擁有完整的上下游供應鏈，企業可以就近取得原物料、零組件，或是找到專業代工廠和服務提供商。這種緊密的協同作用，大大降低了企業的營運成本、縮短了生產週期，並提升了整體產業效率。
人才與技術交流：產業的集中也吸引了大量專業技術人才，形成豐富的人力資源庫。同時，企業間的技術交流與合作也更加頻繁，有利於產業的創新與升級。
降低投資風險：對於新進廠商而言，選擇進入已形成成熟產業鏈的工業區，意味著更高的確定性、更低的基礎設施風險和更明確的產業發展前景。

這些獨特優勢共同賦予了中壢工業區持續的魅力和穩健的增值能力，使其成為桃園乃至全台工業地產市場的熱門投資區域。

💡 南俊國際個案：為桃園工業地產投資提供四大啟示

南俊國際處分中壢工業區土地的案例，不僅是單一企業的財務決策，更為當前桃園工業地產市場的投資者和企業，提供了多重寶貴的啟示。

📈 工業地產的「抗跌增值」特性：逆勢上揚的投資潛力

市場實證：南俊國際2016年以8.7億元購入的土地，7年後以11.88億元底價標售，增值超過3億元，約36.55%。這強烈證明了在特定環境下，工業地產具備顯著的抗跌性與增值潛力。
資產保值性：即使在總體經濟面臨挑戰、出口表現放緩的時期，工業土地價格依然能「穩步上漲」（桃園熱門區域漲幅介於4%~6%）。這使得工業土地成為一種可靠的資產保值工具，甚至能帶來超越通膨的增值。
剛性需求支撐：這種增值並非空穴來風，而是源於科技業（半導體、光學、電腦周邊）和製造業、物流業等企業實實在在的「合用生產用地與廠房」的剛性需求。只要台灣製造業和物流業持續發展，工業土地的價值就有堅實的支撐。
啟示：對於長期佈局的投資者和企業，工業地產，尤其是在桃園等產業基礎穩固的區域，是值得納入投資組合的優質選項。

💼 企業資產配置的智慧選擇：活化閒置資產的範本

戰略性處分：南俊國際並非經營困難被迫出售，而是因應「上半年業績表現不如預期」和「客戶持續消化庫存」等短期營運壓力，選擇將暫時閒置的土地資產變現，實現資本利得。
優化財務結構：處分利益超過3億元，可望挹注每股稅前盈餘近5元，這將大幅改善公司的財務報表，提升每股獲利，對股價產生正面影響。同時，回籠的資金也增加了公司財務運營的靈活性。
資源重新配置：出售土地所得的資金，可以重新配置到更有利於公司核心業務發展的領域，例如加強研發、擴大高附加價值產品（如AI伺服器滑軌）的生產，或償還負債，從而提升整體企業的競爭力。
啟示：企業應定期審視其資產組合，對於閒置或潛力未能充分發揮的非核心資產，可考慮適時活化，將死錢變活錢，以應對市場變化並支持核心業務發展。

🚀 高附加價值產品帶動需求：AI伺服器產業的影響力

產業亮點：報導提到，儘管整體營收受庫存影響，但南俊國際「隨著AI伺服器滑軌逐漸放量」，且法人估計「AI伺服器滑軌有望占整體營收6％～9％」。這說明即使在景氣逆風下，高附加價值的新興產業（如AI伺服器相關）仍具備強勁成長動能。
傳導至工業地產：當半導體、光學、電腦周邊等科技製造業，特別是與AI伺服器相關的企業，其產品需求旺盛時，它們對「合用的生產用地與廠房」的購買意願就會「最積極」。這種對特定高科技產品需求的增長，將直接傳導至工業地產市場。
啟示：投資者和企業在佈局工業地產時，應密切關注這些具備「市場紅利」的高附加價值產業的發展趨勢。選擇靠近這些產業聚落的區域，將更能分享到其成長帶來的地產紅利。

⏱️ 掌握時機的重要性：2024年上半年入帳的關鍵決策

精準的出售時點：南俊國際選擇在工業土地價格「穩步上漲」的時期進行處分，並預計獲利在「2024年上半年入帳」，顯示其對市場時機的精準判斷。
效益最大化：這種時機的掌握，使得南俊國際能夠以較高的價格出售土地，實現可觀的處分利益，最大化資產價值。
啟示：無論是買方還是賣方，在工業地產交易中，對市場趨勢的研判和對交易時機的把握都至關重要。尤其是在桃園這樣受政策和產業趨勢影響大的區域，提前佈局或適時變現，都是成功投資的關鍵。

綜合來看，南俊國際的案例為我們提供了一個多面向的視角，深入理解當前桃園工業地產的投資邏輯和潛力。

🗣️ 觀點與建議

面對桃園工業地產的熱絡以及南俊國際的標售案，我們將從潛在買家/廠商、投資者和政府部門三個角度，提出具體的觀點與建議，以最大化此次機會的價值。

🎯 對於潛在買家/廠商：洞察產業趨勢，果斷佈局黃金地塊

積極參與競標，把握稀缺機會：南俊國際此次標售的中壢工業區土地，面積近2,770坪，坐落於南園路與東園路交匯處，具備雙面臨路優勢，且為乙工空地，提供極高的規劃彈性。在桃園工業土地供給日益稀缺的現況下，這是一個絕佳且不可多得的「鑽石級」地塊。特別是對於有剛性擴廠需求的半導體、光學、電腦周邊設備等高科技製造業，以及需要高效倉儲空間的物流與零售業者，務必把握此次機會，積極參與競標。
策略性規劃，提升土地效益：由於是空地，買家可依據自身產業特性，從零開始進行客製化設計，導入智慧製造、自動化倉儲等最新技術，並規劃綠色永續設施（如屋頂太陽能），以最大化土地使用效益和長期運營效率。同時，可研究工業區立體化獎勵等政策，爭取更高的容積率。
借力產業群聚效應：中壢工業區已形成成熟的產業聚落，能提供完善的上下游供應鏈、人才資源與協同合作機會。入駐此地，將有助於降低營運成本、提升供應鏈韌性，並分享區域產業發展的紅利。

💰 對於投資者：關注價值窪地，善用槓桿，長期深耕

中壢工業區為穩健投資首選：南俊國際的處分案已證明中壢工業區土地的驚人增值潛力。該區域交通便利、大廠群聚，且地價呈穩步上漲趨勢（年漲幅4%~6%），是工業地產投資的優質標的。對於追求資產保值與長期增值的投資者，中壢核心區域的工業土地應列為優先關注目標。
評估多元獲利模式：除了土地本身的增值，投資者可考量購入土地後，興建符合市場需求的標準化廠房或現代化物流倉儲，透過出租創造穩定現金流。也可評估與具備建廠經驗的開發商合作，共同開發高附加價值的廠辦或綜合型產業園區，實現更高的投資回報率。
善用資金槓桿與時機：在工業地產需求旺盛、地價穩健上漲的趨勢下，合理利用銀行融資槓桿，將有助於放大投資效益。同時，觀察南俊國際選擇在2024年上半年實現獲利，也提醒投資者在產業趨勢和財報季節等因素下，掌握精準的進出場時機。

🏛️ 對於政府部門：政策引導，持續優化產業生態

穩定市場秩序，確保合理供給：面對工業地產的熱絡，政府應持續盤點並活化閒置工業用地，加速老舊工業區的更新改建，並適度規劃新的產業專區，確保市場有穩定的土地供給，避免地價過度飆升而影響企業的投資意願和產業競爭力。
強化基礎設施與產業升級：持續投入中壢工業區周邊的交通路網（如台鐵地下化與中原車站建設進度）、水電供應、電力穩定、環保設施及數位基礎設施的優化與擴建。同時，透過政策獎勵，引導企業導入智慧製造、AI應用、綠色能源等技術，推動產業邁向高值化與永續發展。
提升生活機能，打造宜居宜業環境：產業的發展離不開人才的支撐。政府應積極與私部門合作，加速中壢工業區周邊的商業、醫療、教育、文化休閒等生活配套設施建設，打造更完善的「宜居宜業」環境，吸引並留住高階人才，形成良性循環的產業生態。

結論：桃園工業地產——不只獲利，更是台灣產業發展的強心劑！

南俊國際此次處分中壢工業區土地，不僅為企業自身創造了可觀的3億元稅前處分利益，預計將大幅挹注其2024年上半年獲利，更以實際案例證明了桃園工業地產驚人的「增值力」與「抗跌性」。這塊位於中壢工業區南園路與東園路交匯處、面積達2,770坪的乙種工業空地，其黃金價值在短短7年內得到了充分釋放，再次凸顯了該區域作為投資熱點的堅實基礎。

桃園市之所以能連續三年穩坐全台廠房與工業地交易的榜首，並成為「投資台灣三大方案」的最大受惠縣市，其秘密在於強勁的生產製造需求、得天獨厚的「海陸空」交通樞紐地位，以及政府與大廠群聚所帶來的綜合性產業利多。中壢工業區更是其中的佼佼者，以其成熟的產業聚落、穩健上漲的地價以及優越的區位條件，持續吸引著高科技製造業、物流業等具備市場紅利的廠商積極佈局。

南俊國際的案例為潛在買家和投資者提供了明確的啟示：在當前全球供應鏈重組、產業升級轉型的浪潮中，桃園工業地產不僅是獲取可觀資本利得的優質標的，更是企業確保生產韌性、優化資產配置的戰略選擇。 對於政府而言，這也提醒了持續優化產業環境、穩定土地供給、並推動基礎設施建設的重要性。

桃園工業地產的蓬勃發展，不只為投資者帶來豐厚獲利，更是支撐台灣產業持續升級、強化國際競爭力的「強心劑」。中壢工業區的未來，將是桃園乃至台灣產業發展新篇章中，最值得期待的一筆重彩！