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🏗️馥華大都會完工＋中興都更案開跑，新北南勢角變天了？

作者：小編於 2025-07-29

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馥華建設近期在新北中和地區動作頻頻，標誌著當地房市迎來新一波發展高潮。其旗下的「馥華大都會合宜宅」已順利完工，為區域提供了高品質的住宅選擇，滿足市場對合宜住宅的強烈需求。同時，馥華集團在中和的「中興都更案」正式啟動，將利用近萬坪的土地資源，結合商業與住宅規劃，打造具備優越交通與生活機能的都市更新範例。這些重大項目不僅提升了中和地區的都市面貌，也預示著未來房價具備一定的上漲潛力。馥華利用鄰近環狀線橋和站的優勢，強化地段價值，並配合商辦、商場等多元商業元素，為居民打造更便利的生活環境。整體而言，馥華在中和的系列開發案將成為新北市房地產市場的重要焦點，吸引投資者及購屋族的目光，預期將推動區域房市持續升溫。

🏗️馥華大都會完工＋中興都更案開跑，新北南勢角變天了？

📚 目錄

引言：中和近萬坪都更案再啟動，誰是新主角？
💔 緣盡情未了：大洋塑膠與冠德建設的8年情斷
🤝 新歡駕到：馥華集團如何拿下萬坪都更案？
🎯 馥華的野心：雙基地整合，打造中和新地標！
📈 房市動態：中和都更案對區域房價的影響？
💡 深度觀點與建議：大洋中和舊廠都更案的挑戰與機遇
💡 結論：中和都更再出發，繪就城市新面貌！
❓ 常見問題Q&A

引言：中和近萬坪都更案再啟動，誰是新主角？

新北市中和區，一個位於雙北核心、交通便捷的區域，向來是房市開發的兵家必爭之地。然而，一塊備受矚目的 「大洋塑膠中和舊廠」 都更案，卻在去年四月投下震撼彈——與原合作夥伴冠德建設，苦熬八年後，宣告和平分手！這塊面積近萬坪的黃金素地，其開發進度因此蒙上一層陰影。

正當外界揣測這塊重量級土地的未來走向時，七個月後，新的合作夥伴赫然浮現！由深耕新北的實力派建商 「馥華集團」 接棒，與大洋塑膠簽訂了合建分屋契約，讓這塊近萬坪的都更案得以重啟！更令人振奮的是，馥華集團在該地塊隔壁還擁有一塊 6800 坪 的土地，這意味著未來這兩塊基地將有機會合併開發，總面積可望突破 1.6 萬坪，成為中和地區僅存的超大型複合式開發案！

究竟這場「舊愛去，新歡來」的都更案有何玄機？馥華集團的加入，將為中和帶來什麼樣的改變？未來住宅開價會上看 7 字頭嗎？本文將深入剖析這起備受矚目的都更案，帶您一窺其潛力與未來發展！

💔 緣盡情未了：大洋塑膠與冠德建設的8年情斷

「大洋中和舊廠」都更案，原本由大洋塑膠與上市建商冠德建設攜手合作，歷經八年漫長等待，卻在去年四月宣告破局。這段原本被看好的「聯姻」，最終為何走向終點？

⏳ 苦熬八載，為何最終破局？

這塊位於中和的黃金地段，原為工業用地，在 2012 年 成功變更為住宅用地。原土地面積達 15730 坪，在扣除 37% 的捐地後，實際可開發面積仍高達 9912 坪，並且已完成重劃，具備立即開發的條件。然而，儘管地塊條件優越，與冠德建設的合作卻遲遲無法開花結果。

原因分析：開發方向歧見
- 據悉，導致雙方合作破局的關鍵原因在於 「對開發案方向有不同想法」。大型都更案往往涉及複雜的規劃、財務與市場判斷，合作雙方對於產品定位、開發時程、投入成本與預期收益等，若無法達成高度共識，就可能產生摩擦。
- 可能是冠德偏向較保守的住宅開發，而大洋塑膠可能希望導入更多元或更具前瞻性的規劃；或者在成本分攤、利潤分配等細節上未能達成一致。

💡 我們的觀點： 都更案的漫長審核期和複雜性，使得開發商與地主之間必須有極高的默契和彈性。一旦雙方對核心利益和發展方向產生分歧，即便再好的地段，也可能面臨合作終止的局面。八年的苦熬，凸顯了都更案的不確定性與挑戰。

🎯 冠德建設的戰略考量：輕資產策略的背後

冠德建設董事長曾公開表示，為降低負債比，「時間拖太長的開發案該砍就砍」。這句話透露了冠德建設在當前市場環境下的戰略考量。

降低負債比： 在房市景氣波動、融資成本上升的背景下，降低負債比是許多建商追求財務穩健的重要目標。
資金週轉效率： 每個大型開發案都牽動龐大資金。若案件進度延宕，資金長期鎖定，將影響企業的資金週轉效率和投入新案的能力。
風險控管： 長時間的等待也意味著面對更多市場變數，如政策調整、市場供需變化等。及早止損，能有效控制風險。

💡 我們的觀點： 冠德建設選擇與大洋塑膠分手，並非表示該案無潛力，而是其在 「企業經營策略」 上的考量。在追求財務健康和資金效益最大化的原則下，適時放手不符合企業發展節奏的項目，也是一種明智的決策。這也為後來的馥華集團提供了接手的機會。

🤝 新歡駕到：馥華集團如何拿下萬坪都更案？

就在冠德與大洋分手七個月後，新的合作夥伴——馥華集團——正式浮出水面，為這塊萬坪黃金都更案注入新的生命力。

✨ 強強聯手：大洋與馥華的合作模式與期待

大洋塑膠透過發布重訊，宣布其子公司常新欣業與馥華集團旗下的馥羽開發建設簽訂 「合建分屋契約」。

合建分屋： 這是都更案常見的合作模式。地主提供土地，建商負責資金投入、規劃設計、營建施工及銷售，最後雙方依約定比例分配完工後的房屋或銷售利潤。
馥華集團的實力： 馥華集團在新北市深耕多年，擁有豐富的開發經驗和良好的品牌口碑，尤其在住宅市場表現亮眼。其在地深耕的優勢，使其對中和地區的市場特性和消費者需求有更深的理解。
大洋塑膠的期待： 結束與冠德的長期等待後，大洋塑膠選擇與馥華合作，顯示其對馥華開發能力和推案速度的信任，希望能加速舊廠活化。

💡 我們的觀點： 大洋塑膠選擇馥華集團，或許正是看中其在地深耕的經驗和較為靈活的開發策略。對於馥華而言，能夠拿下這塊中和稀有的大型開發案，更是對其品牌實力的一大肯定，也為其在新北的佈局增添了重磅籌碼。

🗺️ 萬坪基地：中和地區僅存的超大開發案

馥華集團在接手此案後，強調了該開發案的 「稀有性」：面積高達 9912 坪，是 「中和地區僅存的大型土地變更開發案」。

戰略地位： 位於中和，鄰近環狀線橋和站，交通便利性極高，是連接雙北的重要樞紐。
稀有性： 在大台北地區，尤其是在成熟的市區，能夠取得近萬坪且已完成地目變更與重劃的素地，幾乎是鳳毛麟角。這使得該案在市場上具有極高的獨特性和競爭力。
發展潛力： 大基地開發意味著更大的規劃彈性，可以引入更多元的功能，打造更具規模和影響力的綜合社區。

💡 我們的觀點： 土地的稀有性決定了開發案的價值。在土地資源日益稀缺的雙北地區，這塊近萬坪的都更案無疑是一塊超級肥肉，其未來開發成果將對中和乃至整個新北的城市面貌產生重要影響。馥華集團能拿下此案，顯示其獨到的眼光和強大的資源整合能力。

🎯 馥華的野心：雙基地整合，打造中和新地標！

馥華集團拿下大洋中和舊廠都更案後，其最大的戰略優勢在於其在舊廠隔壁還持有一塊面積達 6800 坪 的土地。這兩塊基地相鄰，為馥華提供了 「雙基地整合」 的絕佳機會，將催生出一個超越萬坪的超級開發案，其規劃空間與彈性將是前所未有的。

🚀 1.6萬坪巨型開發：大洋舊廠與隔壁土地的完美結合

總面積破 1.6 萬坪： 將大洋舊廠的 9912 坪與馥華自有的 6800 坪土地合併，總開發面積將超過 16712 坪。這將是中和區近年來極為罕見的超大型開發案。
規劃上的巨幅空間與彈性：
- 整體社區概念： 如此巨大的基地，不再是單一住宅大樓或商辦，而可以規劃成一個具備完整機能的 「微型城市」 或 「大型複合式社區」。
- 綠化與公共設施： 能夠設置更寬敞的開放空間、綠化帶、公園，並規劃更多元的公共設施，提升居住品質。
- 交通動線優化： 在大基地內可以更有效地規劃車行與人行動線，甚至考慮連接外部交通。

💡 我們的觀點： 雙基地整合是馥華集團在此案中最具策略性的優勢。這不僅讓其開發規模遠超一般建案，更能使其在產品規劃上跳脫框架，打造出一個具有地標性意義的綜合開發案，進而最大化土地價值。

🏢 複合式規劃：商辦、商場、住宅的黃金組合

馥華集團明確表示，在 「雙贏的局面」 下，未來的開發規劃將是多元且豐富的。

商業區部分：
- 商辦： 中和地區對高品質商辦的需求持續增長，特別是鄰近捷運站的區位，能吸引企業進駐，創造就業機會。
- 商場元素： 除了商辦，也可能導入 「商場元素」。這是一個關鍵的加分項，意味著未來該區域將不僅提供居住空間，更能提供購物、餐飲、娛樂等商業機能，大幅提升區域的生活便利性與吸引力。
住宅部分：
- 市場供不應求： 中和地區的住宅市場一直呈現供不應求的狀況，需求穩定。
- 交通機能： 鄰近環狀線橋和站，通勤便利性高，是吸引購屋族群的重要因素。
- 大基地開發帶來的商業機能加分： 商業區的引入，將使住宅產品具備周邊生活機能的優勢，對住宅價值產生加分效果。

💡 我們的觀點： 這種 「住商複合式」 的開發模式，是當前大型都更案的趨勢。它能創造土地使用的最大效益，並為區域帶來多元的發展活力。商場的導入尤其值得期待，它將填補中和部分區域商業機能的缺口，為居民帶來更豐富的消費選擇。

💡 交通機能加持：環狀線橋和站的都更磁吸效應

該案 「鄰近環狀線橋和站」 是一個無法被忽視的黃金優勢。

捷運宅效應： 捷運站周邊的房產一直以來都是市場上的熱門產品，享有「捷運宅」的增值光環。
通勤便利性： 環狀線串聯了新北市多個行政區，並可與多條捷運線轉乘，大幅提升了通勤的便利性，吸引了跨區的購屋族群。
人潮與商機： 捷運站帶來的人流，也能為商辦和商場提供穩定的客源，活絡周邊經濟。

💡 我們的觀點： 交通機能是決定不動產價值的關鍵要素之一。環狀線橋和站的便捷性，為該案提供了強大的交通支撐，使得未來的商辦、商場和住宅都具備極高的市場吸引力。

📈 房市動態：中和都更案對區域房價的影響？

這塊近萬坪的黃金都更案重啟，對中和甚至新北市的房市都將產生重大影響。市場預期，在多重利多因素加持下，該案的開價將會突破區域行情。

💰 開價7字頭不是夢？馥華品牌力與市場供需分析

馥華於新北市的品牌力： 馥華集團在新北累積了良好的口碑和推案實績，其品牌力能為產品帶來溢價空間。
市場供不應求： 中和地區長期以來住宅供給量相對有限，而購屋需求旺盛，使得市場呈現供不應求的局面。
區域房價上攀： 近來新店、永和等相鄰區域的房價已呈現明顯上漲趨勢，這將對中和的房價形成推升作用。
稀有大基地開發： 前述提及的近萬坪甚至超過 1.6 萬坪的超大基地開發，其稀有性本身就具備更高的價值。

綜合以上因素，馥華內部預期 「屆時開價7字頭應不是問題」，甚至可能上看更高價位。

💡 我們的觀點： 從目前市場環境來看，7字頭的開價並非不可能。尤其考慮到該案的區位、規模、複合式規劃以及捷運機能，其產品的稀有性和獨特性足以支撐更高的價格。對於購屋者而言，這將是中和市場的指標性個案。

🏡 住宅產品潛力：交通與商業機能雙重加分

該案的住宅部分，將受惠於其 「大基地開發所帶來的商業機能」 和 「交通機能」 雙重加分效果。

生活便利性： 若規劃引入商場，未來居民下樓即可享有購物、餐飲、娛樂等便利，無需開車或遠行。
增值潛力： 具有完善商業機能和交通優勢的住宅，其長期保值與增值潛力通常優於其他地區的產品。
多元產品選擇： 大基地也意味著可以規劃更多元的住宅產品類型，從套房到大坪數豪宅，滿足不同客群的需求。

💡 我們的觀點： 這種「住商複合」的模式，為現代都市人提供了理想的居住環境。它不僅滿足了居住的基本需求，更將生活、工作、娛樂融合為一，創造出高品質的居住體驗，這將是吸引高資產族群的重要誘因。

🎯 周邊房價參考：新店、永和的房價啟示

馥華提到 「近來新店、永和等區房價上攀」，這為中和舊廠都更案的開價提供了重要的市場參考。

區域連動效應： 新店和永和與中和地理位置相近，彼此的房價波動會相互影響。當這些區域的房價向上提升時，中和作為核心區域，自然也會受到帶動。
比價效應： 購屋者在選擇物件時，會進行區域比價。若中和擁有更優越的開發條件（如大基地、捷運、複合機能），其價格相對新店、永和的高價產品就更具競爭力。

💡 我們的觀點： 觀察周邊區域房價是預測新案價格的重要依據。新店、永和等地的房價表現，為中和舊廠都更案的潛力提供了堅實的市場數據支持。

💡 深度觀點與建議：大洋中和舊廠都更案的挑戰與機遇

大洋中和舊廠都更案的重啟，無疑為中和地區注入了新的活力。然而，任何大型開發案都伴隨著挑戰與機遇，如何在開發過程中最大化效益，同時降低負面影響，是關鍵所在。

🚧 施工與交通影響：如何將陣痛期降至最低？

大型建案的施工期漫長，不可避免地會對周邊居民的交通和生活造成一定影響。

交通擁塞： 大量工程車輛進出，可能導致周邊道路交通擁塞。
噪音與粉塵： 施工期間產生的噪音、粉塵，可能影響居民生活品質。

我們的建議：

完善交通疏導計畫： 建設單位應與新北市政府交通局密切合作，提前規劃詳細的交通疏導方案，並透過媒體、社區公告等方式廣泛宣傳，告知居民改道資訊。
降低環境影響： 施工過程中應採取有效措施，如設置隔音牆、灑水降塵、定期清理施工周邊環境，將噪音和粉塵的影響降到最低。
建立溝通平台： 設立專責單位或溝通窗口，及時回應居民的意見和投訴，建立良好的互動關係。

🛍️ 商業機能導入：帶動區域發展的火車頭

若該案成功導入商場元素，將對周邊區域產生巨大的帶動效應。

提升生活便利性： 為周邊居民提供更多元的購物、餐飲、休閒選擇，提升生活品質。
創造就業機會： 商場與商辦的進駐，將創造大量零售、服務、辦公等相關工作機會。
活絡區域經濟： 吸引人流與金流，帶動周邊店面和產業發展，形成新的商業聚落。

我們的建議：

精準市場定位： 商場規劃應充分研究中和及周邊區域的消費潛力與未滿足需求，引進具特色的品牌和業態，避免同質化競爭。
與在地文化結合： 考慮將中和在地特色融入商場設計或活動中，提升在地認同感。
交通接駁規劃： 除捷運外，可考慮增加周邊公車路線或提供接駁服務，方便非捷運沿線居民前往。

🏗️ 品牌力與產品規劃：建商如何搶攻市場？

馥華集團的品牌力與產品規劃將是決定該案市場表現的關鍵。

強化品牌形象： 馥華應持續強化其在新北地區的優質建商形象，透過精緻的規劃、高品質的營建和完善的售後服務，提升消費者信心。
差異化產品策略： 在住宅產品方面，除了考慮市場主流需求，也可針對特定客群（如小家庭、退休族、高資產族群）推出差異化產品。
智慧科技導入： 考慮將智慧居家系統、綠能環保設計等現代科技融入建築規劃，提升產品附加價值。

我們的建議：

多媒體行銷： 利用社群媒體、虛擬實境（VR）賞屋等方式，提前預熱市場，吸引潛在購屋者。
舉辦說明會： 針對都更案的特性，定期舉辦說明會，解答民眾疑問，提升透明度。

💡 結論：中和都更再出發，繪就城市新面貌！

中和「大洋塑膠舊廠」都更案，在歷經八年波折與合作夥伴更迭後，終於由 馥華集團 接棒重啟，為這塊近萬坪的黃金地塊帶來新的開發契機。這不僅是單一建案的推動，更是中和城市發展的重要一環。

馥華集團巧妙地整合大洋舊廠與自身持有的隔壁土地，形成總面積超過 1.6 萬坪 的超級開發案，這使其在規劃上擁有前所未有的彈性與空間。從初期規劃的商辦、商場到住宅的複合式開發，加上緊鄰環狀線橋和站的交通優勢，預示著該案將成為中和地區未來的 「新地標」。

市場對於該案的期待也反映在房價預期上，開價上看 7 字頭 已不是遙不可及的夢想。這不僅是對馥華品牌力的肯定，更是對中和核心區位價值和大型複合開發案潛力的信心展現。

儘管大型都更案的施工過程難免帶來交通與環境的陣痛，但只要建商與政府能做好完善規劃與溝通，並將永續發展理念融入其中，這項都更案的完成，必將大幅提升中和的生活機能、商業活力與城市面貌，為居民帶來更美好的未來！我們共同期待這塊黃金土地的華麗轉身，為中和繪就一幅嶄新的城市藍圖！

❓ 常見問題Q&A

Q1：中和「大洋塑膠舊廠」都更案的土地面積有多大？ A1：原土地 1 萬 5730 坪，扣除 37% 捐地後，開發面積為 9912 坪。

Q2：這個都更案為何會與冠德建設分手？ A2：據悉原因是 雙方對開發案方向有不同想法，且冠德建設考量到降低負債比，認為時間拖太長的開發案該適時止損。

Q3：誰是接手大洋塑膠舊廠都更案的新合作夥伴？ A3：由 馥華集團 旗下的馥羽開發建設接手，並與大洋塑膠子公司常新欣業簽訂合建分屋契約。

Q4：馥華集團在此案中還有什麼額外優勢？ A4：馥華集團在隔壁還持有一塊 6800 坪 土地，未來這兩塊基地可以一同進行開發，總面積將超過 1.6 萬坪，規劃空間與彈性更大。

Q5：這個都更案未來將如何規劃？對房價有何預期？ A5：規劃將是 商辦、商場與住宅的複合式開發。由於鄰近環狀線橋和站，且為中和稀有的大型開發案，加上馥華的品牌力，預計住宅部分開價 7 字頭應不是問題。