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📈【掘金商辦股】2025年買什麼？揭秘「金雞母」商辦概念股，業績大爆發，隱藏版富爸爸助攻！

作者：小編於 2025-07-28

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桃園捷運綠線八德段工程近期調整介壽路沿線施工圍籬，引發當地居民與通勤族廣泛關注。此舉雖有助施工安全與效率提升，卻對周邊交通動線與商圈經濟活動造成衝擊。八德區為桃園人口成長快速區域，捷運綠線被視為翻轉八德交通瓶頸的關鍵建設，沿線房市亦同步升溫，吸引大量首購與置產族進駐。然工程進度與交通規劃是否配套完善，將攸關民眾支持度與未來發展潛力。本文深入剖析施工範圍、交維策略、區段房市、產業發展與政策方向，並提出整合型建議，期能協助地方政府、投資者與在地居民掌握交通與都市更新的雙重契機。

📈【掘金商辦股】2025年買什麼？揭秘「金雞母」商辦概念股，業績大爆發，隱藏版富爸爸助攻！

📋 目錄

✨ 引言：為何商用不動產成為建商新寵？
💎 商辦概念股：金雞獨立，業績大豐收的秘密
🏭 宏璟建設：富爸爸加持，廠辦大樓賺翻天！
🏛️ 基泰建設：超級金雞母，忠孝大樓天價處分！
🌍 興富發建設：全台遍地開花，商辦巨艦啟航！
🏢 華固建設：聚焦雙北，精品商辦持續入袋！
🏢 長虹建設：內湖「打包」案，業績直接鎖定！
🆕 2025新血報到：國揚與宏普重磅加入！
🎯 總體觀點與投資建議：如何掌握商辦概念股契機？
✅ 結論：商辦浪潮，引領建商新一波成長高峰！

✨ 引言：為何商用不動產成為建商新寵？

在瞬息萬變的房地產市場中，住宅開發一直是建商們的主戰場。然而，近年來，一股新的趨勢正悄然崛起，那就是商用不動產——特別是商辦大樓的開發與銷售，正逐漸成為許多建商的「金雞母」，為他們帶來豐厚的業績回報。

過去，商辦市場可能被視為較為小眾且專業的領域，但隨著全球產業結構的轉型、科技新創的蓬勃發展，以及企業對於辦公空間品質和效率需求的提升，高品質的商辦大樓供不應求。尤其在台灣，受惠於半導體產業鏈的擴張、台商回流設廠潮，以及數位轉型帶來的辦公模式改變，商辦市場展現出強勁的需求。

這樣的市場活絡，讓眾多上市櫃建商紛紛將目光投向商辦領域，甚至將其視為未來業績成長的主力引擎。從老牌建商到中生代企業，包括宏璟、基泰、興富發、華固、長虹等，都因其在商辦領域的傑出表現，被市場譽為「商辦概念股」。他們不僅在過去一年取得了豐碩的成果，更將這股動能延續到2025年，隨著更多指標性商辦案的完工交屋，預期將迎來新一波的業績豐收期。

究竟這些「商辦概念股」如何透過精準的市場判斷、獨特的開發策略，將商辦案化為業績的搖錢樹？2025年又有哪些新興力量將加入這場商辦盛宴？本文將深入剖析台灣商用不動產市場的趨勢，並逐一檢視這些明星建商的策略與業績亮點，為您揭示商辦概念股的投資潛力與未來展望。

💎 商辦概念股：金雞獨立，業績大豐收的秘密

商用不動產市場的活絡，讓一眾具備前瞻眼光的建商大放異彩，他們不僅透過住宅案鞏固基本盤，更以商辦案作為衝刺業績、提升獲利能力的秘密武器。這也讓「商辦概念股」成為近期市場的熱門焦點。

📊 2024年業績亮點：哪些建商領跑？

2024年，多家具備商辦開發實力的建商紛紛迎來業績的「大豐收」，他們的表現成為市場關注的焦點。

宏璟建設： 無疑是2024年的大贏家之一。其業績的爆發，主要來自於高雄的「K27智慧型廠辦大樓合建案」。這個案件的特殊之處在於，其「富爸爸」日月光集團收購了此案，使得宏璟得以快速認列高額收益。
- 財報數據： 宏璟憑藉K27案大賺2.86億元，這筆巨額入帳一舉將其稅後純益推高至6.08億元，年增幅高達52.3%。每股盈餘（EPS）也達到令人驚豔的2.32元。同期營收更是衝上21.98億元，年增61.5%。這些數據清晰地展現了商辦案對其獲利的強勁拉抬作用。
基泰建設： 在2024年同樣創造了市場驚嘆號。其位於北市精華區的「基泰忠孝大樓」成功處分，交易金額高達125億元。
- 影響力： 這筆巨額交易對基泰建設的財務報表產生了爆炸性的影響，預期將大幅灌注其當年度的營收和獲利，成為公司業績的超級金雞母。
興富發建設： 展現了其全台佈局的成果，透過兩筆重量級商辦案的完工交屋，為2024年業績提供強勁支撐。
- 雙引擎： 內湖總銷75.69億元的「興富發T1」以及台中總銷49.96億元的「TOP1環球經貿中心」，合計總銷達到125.65億元，這兩筆商辦案的貢獻，確保了興富發在2024年的交屋入帳表現。
華固建設： 則憑藉其在雙北市深耕商辦市場的優勢，持續貢獻營收。
- 重點項目： 新莊「華固國家置地」的跨年度持續入帳，以及總銷45.9億元的「華固樂富」在第四季完工入帳，預計將使華固單季獲利有顯著的增長。
長虹建設： 內湖的「長虹豐匯」案，早在2023年4月就被領航家投資以30.68億元整棟買下。
- 提前鎖定： 這種「整棟打包」的銷售模式，使得長虹在2024年完工交屋時，能夠實現100%的業績落袋，確保其當季營收和獲利的大幅躍進。

這些建商在2024年的亮眼表現，無一不說明商辦案已成為驅動其獲利增長的重要引擎。

🚀 2025年展望：新血加入，動能不減

展望2025年，商辦概念股的熱度預計將會延續，不僅有現有強者的持續貢獻，更有新的力量加入戰局，為市場注入新的活力。

宏璟建設： 2025年仍是其業績的穩定年。除了2024年的豐收，宏璟手中還握有多個商用不動產開發案。
- 接棒項目： 高雄「K13智慧型廠辦大樓」和中壢「第二園區智慧型廠辦大樓」等案，若能順利完工交屋，將確保宏璟在2025年的業績持續無虞。
興富發建設： 儘管2024年已有豐收，興富發的商辦佈局仍有後續案源接棒。作為全台遍地開花的策略執行者，其商辦庫存量相對充足，預期將有更多新案在2025年及以後陸續貢獻營收。
華固建設： 2025年同樣值得期待。除了跨年度入帳的舊案外，其位於中和的「華固中原置地」案，總銷約48億元，將在2025年完工交屋。
- 銷售進度： 雖然目前已售約一成，但華固正全力衝刺完銷，這將是2025年華固重要的業績增長點。
國揚建設： 將在2025年正式躍升為商辦概念股的重點成員。
- 關鍵項目： 內湖總銷80億元的「國揚洲際企業總部」將迎來完工交屋。此案的巨額入帳，將使其業績獲得顯著提升。此外，國揚今年起還有三大住宅和二大廠辦案完工交屋，總銷高達236億元，顯示其多元化的業績來源。
宏普建設： 也將在2025年加入商辦入帳行列。
- 重要大案： 其位於內湖舊宗段，總銷達40.8億元的大型商辦案將完工，預期在2025年交屋後可望為公司帶來可觀的營收貢獻。內湖舊宗段作為科技產業群聚的重鎮，此案的市場需求潛力不容小覷。

這些新舊建商在2025年的商辦案規劃，預示著商用不動產市場的持續熱絡，這不僅將為相關概念股帶來業績的豐收，也反映出台灣產業對高品質辦公空間的強勁需求。

🏭 宏璟建設：富爸爸加持，廠辦大樓賺翻天！

宏璟建設在2024年繳出了亮眼的成績單，這背後不僅有其自身在廠辦開發的專業，更有來自「富爸爸」——半導體封測龍頭日月光控股的強大加持。這種獨特的合作模式，讓宏璟在競爭激烈的市場中脫穎而出。

💰 2024年營收獲利噴發：K27案的意外之喜

宏璟建設的2024年業績大豐收，最主要的貢獻來自於高雄的「K27智慧型廠辦大樓合建案」。這不是一個普通的銷售案，而是日月光集團直接收購了宏璟在該合建案中的權益，讓宏璟得以在短短時間內，快速且穩定地認列獲利。

交易細節： 日月光集團作為宏璟的最大股東，收購了K27案中宏璟的權益。這種「左手進右手」的內部交易，確保了宏璟的收益得以快速實現，而無需經歷漫長的招商或銷售過程。
獲利數字： 宏璟在K27案中大賺了2.86億元，這筆一次性的高額獲利，直接推高了公司整體的稅後純益。
財務影響：
- 稅後純益： 達到6.08億元，較前一年同期大幅增長52.3%。這顯示K27案對其獲利能力有顯著的提升作用。
- 每股盈餘（EPS）： 飆升至2.32元，對於投資人而言，這是一個非常具有吸引力的獲利數字。
- 營收： 前期營收達到21.98億元，年增幅達61.5%。儘管營收部分可能包含其他零星專案，但K27案的入帳無疑是主要的推手。

這種「富爸爸」效應，讓宏璟建設在特定專案上獲得了其他建商難以比擬的競爭優勢，也彰顯了其在廠辦開發領域的專業性，能夠滿足像日月光這樣大型企業的特殊需求。

🏢 未來潛力股：高雄K13與中壢第二園區

宏璟建設的商辦佈局不僅限於K27案，其手中還握有不少具有潛力的商用不動產開發案，這些將是其未來業績的穩定來源，確保2025年及以後的持續成長動能。

高雄K13智慧型廠辦大樓： 延續K27的成功經驗，宏璟在高雄地區的廠辦開發仍有K13案。高雄作為台灣半導體產業南方的重要基地，以及科技走廊的發展重鎮，對高品質廠辦的需求持續旺盛。K13案的區位優勢和日月光集團的潛在需求，使其具備相當的想像空間。
中壢第二園區智慧型廠辦大樓： 中壢作為桃園地區的產業重鎮，周邊擁有眾多工業區和科技園區，對現代化廠辦的需求同樣強勁。中壢第二園區的開發，將使宏璟的廠辦佈局從南部延伸至北部，分散區域風險，並搶佔北部產業升級的商機。

這些進行中的廠辦專案，如果能夠按計畫順利完工交屋，將為宏璟建設在2025年及未來年度的業績提供堅實的基礎，確保其在商辦概念股中的持續領先地位。

💡 觀點與建議：廠辦需求持續看漲？

宏璟建設的案例凸顯了台灣廠辦市場的獨特魅力與潛力。

剛性需求支撐： 台灣的科技產業，特別是半導體、AIoT、電動車等新興產業，仍處於高速發展階段。這些產業對符合其生產、研發、辦公需求的「智慧型廠辦大樓」有著巨大的剛性需求。傳統老舊廠房已不敷使用，新型態廠辦的供應相對稀缺。
產業升級趨勢： 企業面臨數位轉型和產業升級的壓力，需要更高效、智能化的辦公和生產空間。宏璟強調的「智慧型」廠辦，正是迎合了這一趨勢，提供了具備綠能、智慧管理、研發空間等多元功能的解決方案。
政策利多： 政府推動的台商回流、根留台灣、招商引資等政策，也進一步刺激了廠辦和企業總部的需求。
市場供給有限： 相較於住宅市場，廠辦大樓的開發門檻更高，涉及專業的產業知識和客製化需求。因此，具備開發廠辦能力的建商相對有限，使得市場供給呈現賣方市場的態勢。

投資建議： 對於宏璟這類專精於廠辦的建商，投資人應密切關注其在手廠辦案的開發進度、預售狀況以及潛在的大型企業客戶。由於廠辦案的客戶多為法人或大型企業，一旦簽約成功，其業績認列通常相對穩定且金額龐大。同時，也要關注半導體等相關產業的景氣變化，這將直接影響廠辦需求的強弱。宏璟與日月光集團的特殊關係，使其在特定產業領域具備不可替代的優勢。

🏛️ 基泰建設：超級金雞母，忠孝大樓天價處分！

基泰建設在2024年的業績表現上，展現了其資產活化與處分的能力，其中最引人注目的莫過於其位於台北市核心地段的「基泰忠孝大樓」成功處分案。

💲 百億交易震撼市場：「基泰忠孝」的傳奇

「基泰忠孝大樓」的交易金額高達125億元，這不僅是基泰建設單一年度的超級金雞母，更是近年來商用不動產市場的指標性交易之一。

地理位置優越： 基泰忠孝大樓位於台北市中正區忠孝西路一段，緊鄰台北車站特定區，是台灣最核心的交通樞紐與商業門戶。周邊匯聚了鐵路、高鐵、捷運、客運等多元交通工具，商業活動頻繁，地理位置的稀有性與策略重要性不言而喻。
資產價值高： 由於其位於精華地段，建築物本身具備優越的辦公與商業價值，使得其市場價格居高不下。
處分時機精準： 在商用不動產市場活絡、買盤強勁的背景下，基泰建設選擇在此時處分該資產，獲得了豐厚的資本利得，證明了其在資產管理與處分策略上的精準判斷。

這筆百億交易，不僅為基泰建設帶來了巨大的現金流，也使其在2024年躍升為市場上的焦點。

📈 財務影響分析：一次性入帳的業績灌注

「基泰忠孝大樓」的處分對基泰建設的財務報表產生了顯著且正面的一次性影響：

營收與獲利暴增： 125億元的交易金額將直接反映在基泰建設當年度的營收上，並由於該資產的帳面價值與處分價格存在巨大差異，預計將產生可觀的處分利益。這筆利益將直接灌注到公司的稅後純益，預期將使得基泰建設在該年度的EPS呈現爆炸性成長。
資產負債表優化： 處分大型資產將帶來大量的現金流入，這有助於改善公司的資產負債結構，降低負債比率，提升財務穩健性。充足的現金也有助於公司償還債務、進行股東回饋（例如發放股利），或為未來新的投資案提供資金。
一次性收益特性： 儘管這筆交易帶來巨大的獲利，但投資者需留意其「一次性」的特性。這類非經常性收益，通常無法持續反映在未來的每個會計期間。因此，在評估基泰建設長期營運能力時，仍需將其核心的開發案入帳狀況納入考量。

🔍 觀點與建議：處分策略的風險與機遇

基泰建設處分「基泰忠孝大樓」的策略，提供了建商在資產活化上的獨特視角。

機遇：
- 快速變現，降低風險： 面對市場變化，處分大型資產可迅速將價值變現，降低長期持有的風險（如空置率、維護成本、市場利率波動）。
- 資金再運用： 處分所得的巨額資金，可以投入新的開發案，尤其是在市場前景看好的商辦或住宅案，提升資金周轉效率和投資回報率。
- 優化財務結構： 改善負債狀況，為公司未來發展提供更穩健的財務基礎。
風險：
- 失去金雞母： 精華區的商辦大樓，通常能帶來穩定的租金收益，是建商長期營運的金雞母。處分後，未來這部分的經常性收益將消失。
- 未來獲利不確定性： 一次性巨額收益，可能會讓後續年度的業績表現相形見絀，若無新案及時接棒，可能面臨獲利空窗期。
- 市場錯判風險： 若處分時機判斷失誤，未來市場價格持續上漲，則可能會錯失更高的處分利益。

投資建議： 對於投資基泰建設的投資人，在評估其價值時，應將「基泰忠孝大樓」的處分利益視為一次性的特別收益。更重要的是，要關注公司在處分資產後，如何運用這筆巨額資金進行再投資，是否有新的開發案能夠接棒，為公司帶來持續性的營收和獲利。同時，也要關注其住宅開發案的進度與銷售狀況，以全面評估其長期營運展望。

🌍 興富發建設：全台遍地開花，商辦巨艦啟航！

興富發建設以其獨特的「全台遍地開花」策略聞名，無論是在住宅還是商辦市場，都能看到其積極佈局的身影。在商辦領域，興富發更是展現其規模化開發的實力，多個大型商辦案同時推進，為其業績帶來強勁動能。

🏙️ 2024年雙核心貢獻：內湖T1與台中TOP1

2024年，興富發建設的商辦業績主要得益於兩筆重量級的商辦大樓完工交屋：內湖的「興富發T1」和台中的「TOP1環球經貿中心」。這兩筆案件分佈在台灣南北兩大重要都會區，展現了興富發在不同市場的開發實力。

內湖「興富發T1」：
- 總銷金額： 高達75.69億元。內湖科學園區是台灣科技產業重鎮，辦公需求旺盛。高品質商辦在該區一直供不應求。
- 區位優勢： 位於內湖科技園區核心地段，周邊產業鏈完整，交通便利，吸引眾多科技業、新創公司以及企業總部進駐。
- 產品定位： 興富發T1可能提供現代化、智慧化的辦公空間，符合新時代企業對辦公環境的要求。
台中「TOP1環球經貿中心」：
- 總銷金額： 接近50億元（49.96億元）。台中作為台灣中部核心城市，近年來產業轉型升級，商業活動日益頻繁，對商辦需求同樣大幅提升。
- 區位優勢： 位於台中七期或周邊核心商業區，是企業設立總部、金融機構、服務業據點的理想選擇。
- 市場地位： 作為「環球經貿中心」，其定位可能面向國際商務，提供高規格的辦公環境。

這兩筆商辦案合計總銷高達125.65億元，金額龐大，對興富發在2024年的營收和獲利產生了直接且顯著的貢獻。這也印證了興富發在商辦開發上的精準判斷和高效執行力。

🗺️ 佈局策略解析：多元市場與產品線

興富發建設的「全台遍地開花」策略，不僅體現在地域分佈上，也反映在其多元化的產品線佈局。

地理分散風險： 同時在北（內湖）、中（台中）、南（未來可能布局高雄等）佈局商辦案，有助於分散單一區域市場波動的風險。當某一區域市場需求放緩時，其他區域的案源仍能提供業績支撐。
靈活應對市場變化： 興富發在商辦領域的開發經驗豐富，能根據不同城市、不同區域的產業特性和企業需求，量身定制不同規模、不同定位的商辦產品。例如，內湖可能側重科技廠辦，台中可能側重經貿商辦。
綜合開發能力： 作為綜合型建商，興富發不僅開發住宅，也開發商辦、飯店等。這種多角化經營，使其能更好地利用土地資源，並在市場變化時靈活調整開發重心。當住宅市場面臨挑戰時，商辦市場的亮眼表現便能提供彌補。
充沛的土地庫存： 興富發長期以來積極購地，擁有充沛的土地庫存。這為其未來的商辦和住宅開發提供了源源不斷的來源，確保長期營運的穩定性。

💡 觀點與建議：風險分散與規模效應

興富發建設的案例為我們提供了對大型建商商辦佈局的深入洞察。

風險分散的重要性： 透過全台多點佈局，興富發有效降低了單一區域市場波動的風險。例如，若內科商辦需求因產業調整而放緩，台中的商辦案仍能提供穩定收益。對於投資人而言，這也意味著興富發的業績表現受單一事件影響的風險相對較小。
規模效應的優勢： 大規模開發商辦案，能讓興富發在採購建材、施工管理、品牌行銷等方面產生規模經濟效益，從而降低成本，提高獲利能力。同時，多案齊發也能為市場帶來持續的曝光度和品牌影響力。
產業趨勢契合： 興富發的商辦佈局，與台灣整體產業升級和企業轉型搬遷的需求高度契合。科技業、服務業對現代化辦公空間的需求，將持續為興富發的商辦業務提供強勁的成長動能。

投資建議： 投資人應關注興富發在各地區的商辦案銷售或招租進度，以及未來新案的開發規劃。由於其規模龐大，業績認列可能呈現「大進大出」的特性，因此需注意其不同年度的業績波動。同時，也要評估其住宅案的銷售狀況，因為住宅和商辦共同構成了其營收的主體。興富發的策略多元，具備較強的市場適應性。

🏢 華固建設：聚焦雙北，精品商辦持續入袋！

華固建設在商辦市場的策略，與興富發的全台遍地開花有所不同，它更聚焦於雙北市的精華區位，深耕高價值、高品質的精品商辦市場。這種差異化的定位，讓華固在雙北商辦領域擁有穩固的領導地位。

🌆 新莊、內湖、中和：精準佈局核心區位

華固建設在雙北市的商辦佈局非常精準，選擇的都是具備強大產業支撐和交通便利性的核心區位：

新莊「華固國家置地」：
- 區位優勢： 位於新莊副都心，是新北市重要的行政、商業和交通中心。隨著機捷和環狀線的開通，以及周邊產業園區的發展，新莊的辦公需求持續增長。
- 入帳方式： 該案採用「跨年度持續入帳」模式，這意味著其銷售或租賃收益會在多個會計年度中陸續認列，為公司帶來穩定的現金流和業績貢獻。這也顯示該案的規模較大，銷售或租賃週期較長。
內湖「華固樂富」：
- 總銷金額： 45.9億元。內湖科技園區是台北市科技產業的核心區域，對高品質商辦的需求從未間斷。
- 入帳時點： 預計在第四季完工入帳，這將對華固該季的獲利產生顯著的拉抬作用，可望實現「單季獲利噴出」的亮眼表現。顯示該案的銷售或租賃已進入收尾階段，可快速認列。
中和「華固中原置地」：
- 總銷金額： 約48億元。中和地區近年來隨著捷運環狀線的開通，以及雙和地區產業的升級，對現代化辦公空間的需求也有所提升。
- 入帳時點： 預計在2025年完工交屋，將成為華固2025年的重要業績支撐。
- 銷售進度： 目前已售約一成，華固正全力衝刺完銷。這意味著該案仍有大量可供銷售的面積，其未來的銷售進度將直接影響華固2025年的業績表現。

華固的策略是選擇高價值區位，打造具備品牌溢價的精品商辦，而非追求廣泛佈局。這種策略使其在雙北市場擁有極高的品牌辨識度和客戶黏著度。

🔄 跨年度入帳：華固國家置地與華固樂富

華固的商辦案常常採用跨年度入帳的模式，這是一種常見且穩健的業績認列方式。

穩健的業績流： 像「華固國家置地」這樣的大型專案，通常銷售期較長，分批交屋或分批認列租金收益。這能為公司提供相對穩定且可預測的業績貢獻，避免單一年度業績大起大落。
降低波動性： 住宅案通常一次性入帳，容易受到市場景氣波動的影響。商辦案的多元入帳方式（銷售、租賃、分批交屋）能有效平滑公司的營收和獲利曲線。
財務規劃彈性： 跨年度入帳也給予建商更大的財務規劃彈性，可以根據公司的資金需求和市場狀況，調整認列進度。

而「華固樂富」在第四季的集中入帳，則顯示該案已達到大部分的銷售或租賃目標，並在特定季度進行大量業績認列，為公司帶來短期內的獲利高峰。

📈 2025新動能：華固中原置地的市場潛力

中和「華固中原置地」是華固2025年的主要業績來源，其市場潛力值得關注。

區位發展潛力： 中和地區近年來受惠於交通建設（如環狀線）和產業升級，商辦需求逐漸浮現。
華固品牌加持： 華固作為精品商辦的代名詞，其在中和地區的案子，將能吸引追求品牌和品質的企業客戶。
銷售衝刺： 目前僅售一成，意味著還有大量空間可以銷售。華固若能成功衝刺完銷，將為2025年帶來豐厚的回報。

💡 觀點與建議：品牌力與區位優勢的結合

華固建設的成功，是品牌力與精準區位選擇完美結合的典範。

品牌溢價： 華固在商辦領域建立了卓越的品牌聲譽，其建築品質、設計美學和售後服務在業界備受肯定。這種品牌力使得其產品能夠獲得更高的溢價，即使在市場競爭激烈時也能保持穩定的獲利。
區位優勢： 華固選擇在雙北市的核心商業區和產業園區周邊佈局，這些地區具備強大的產業支撐和穩定的辦公需求。精準的區位選擇，確保了其商辦案的高租賃率和高銷售率。
精品化策略： 相較於量體龐大的住宅開發，華固在商辦上更傾向於精品化。這使其能夠專注於提供高品質、高附加值的辦公空間，吸引高端客戶，並維持較高的毛利率。

投資建議： 投資人應密切關注華固建設在雙北市核心區位的新案進度與銷售狀況，特別是中和「華固中原置地」的完銷進度。華固的獲利能力相對穩定，受惠於其品牌溢價和精準的市場定位。同時，也要關注雙北市商辦市場的整體供需變化和租金走勢，這將直接影響華固未來的業績表現。

🏢 長虹建設：內湖「打包」案，業績直接鎖定！

長虹建設在商辦領域的表現，則以其獨特的「整棟打包」銷售模式，為其業績帶來了穩定的貢獻，尤其是在內湖科技園區的佈局。

📦 整棟銷售模式：「長虹豐匯」的成功案例

長虹建設的內湖「長虹豐匯」案，早在2023年4月就已經被領航家投資以30.68億元的價格整棟「打包」買下。這種銷售模式在大型商辦開發案中並非罕見，但對於建商而言，其優勢顯而易見。

交易細節： 領航家投資作為單一買家，一次性買下了整棟「長虹豐匯」大樓。這代表長虹建設在建築尚未完工，甚至可能仍在興建階段，就已經鎖定了全部的銷售收入。
財務影響： 這種「預售鎖定」的模式，使得長虹在2024年「長虹豐匯」案完工交屋時，可以實現100%的業績落袋。這對公司的當季營收和獲利產生了巨大的正面影響，幾乎是確保了一筆穩定的巨額入帳。
區位優勢： 內湖科技園區的商辦需求強勁，吸引了眾多科技業、生技業、資訊服務業等進駐。像「長虹豐匯」這樣整棟出售給投資公司，可能預示著該投資公司看好內湖商辦的長期租賃收益或未來增值潛力。

「整棟打包」的銷售模式，是長虹建設在商辦市場的一種高效策略，確保了營收和獲利的穩定性與可預測性。

📊 獲利模式解析：預售鎖定與完工入帳

「長虹豐匯」的成功，為我們展示了商辦開發中「預售鎖定」與「完工入帳」結合的獲利模式。

預售鎖定：
- 優勢： 建商在工程階段就鎖定買家，確保了銷售去化，降低了未來市場風險和銷售壓力。
- 資金回籠： 可以提前回收部分資金，有助於建商的資金週轉和投入新的開發案。
- 透明度： 對於投資人而言，這種已售出的案子，其未來的營收貢獻更具確定性。
完工入帳：
- 原則： 根據會計原則，不動產銷售通常在「完工並取得使用執照，且所有權移轉予買方」後才能認列營收。
- 時點： 即使長虹豐匯在2023年就已簽訂買賣契約，其營收和獲利仍需等到2024年完工交屋後才能正式認列。這也是為何該案會在2024年推升長虹單季營收和獲利大躍進的原因。

這種模式使得長虹建設的業績表現具有高度的可預測性，因為許多大型商辦案的銷售已經提前鎖定。

💡 觀點與建議：降低銷售風險，鎖定收益

長虹建設的「整棟打包」策略，為其在商辦市場帶來了獨特的優勢。

降低銷售風險： 相較於分層銷售，整棟出售能一次性解決銷售去化的問題，大幅降低市場景氣波動對銷售進度的影響。對於大型商辦案而言，這是一種降低風險、確保收益的有效方式。
穩定現金流： 一旦簽訂整棟銷售契約，即使入帳時間點在未來，但資金回籠的確定性高，有利於建商的財務規劃和資金再運用。
品牌效益： 能夠吸引大型投資方或企業買家一次性買下整棟大樓，也反映了長虹建設在商辦開發上的品牌實力與產品品質，能滿足高階客戶的需求。

投資建議： 對於投資長虹建設的投資人，除了關注其住宅案的銷售進度，更要留意其在手商辦案的「預售鎖定」情況和完工入帳時程。這種模式使得其業績具有更高的確定性。同時，也要觀察大型投資機構對其商辦產品的青睞程度，這將是衡量其商辦業務前景的重要指標。

🆕 2025新血報到：國揚與宏普重磅加入！

除了前述已在商辦市場大放異彩的建商外，2025年也將有兩位重要的新成員加入「商辦概念股」的行列，為市場帶來新的刺激與成長動能，他們就是國揚建設和宏普建設。

🏗️ 國揚建設：洲際總部巨案入帳，多線齊發

國揚建設在2025年將迎來其在商辦領域的重量級里程碑。

總銷巨案：「國揚洲際企業總部」： 位於內湖的「國揚洲際企業總部」，總銷金額高達80億元，將在2025年迎來完工交屋。這筆巨額入帳對國揚建設而言，無疑是2025年最重要的業績支柱，預期將顯著推升其當年度的營收和獲利。內湖科技園區的辦公需求穩定，此案的規模和地段都預示著其潛力。
多角化佈局： 國揚建設的優勢不僅在於單一的商辦案，其在建住宅和廠辦的多元佈局，為公司帶來更穩健的營收來源。
- 總體量能： 從2024年起，國揚將有三大住宅案和二大廠辦案陸續完工交屋，總銷金額高達236億元。這顯示國揚擁有強大的開發實力與案源儲備。
- 業績來源分散： 這種多產品線、多專案齊發的策略，有助於分散單一產品或單一專案的風險，確保公司在不同市場週期下都能有穩定的業績表現。住宅案提供現金流，商辦案則可能帶來更高的獲利空間。

國揚建設的加入，將為2025年的商辦概念股增添一位實力派玩家。

🏢 宏普建設：舊宗段大案收割，內科加持

宏普建設則將以其在內湖舊宗段的商辦大案，在2025年貢獻顯著營收。

內湖舊宗段大案： 該案總銷達40.8億元，將於2025年完工。內湖舊宗段是內湖科技園區的重要延伸區塊，近年來發展迅速，匯聚了資訊、電子、生技等多元產業。
- 區位優勢： 舊宗段商辦需求強勁，吸引了許多企業在此設立辦公室或研發中心。宏普此案的地理位置優越，可望吸引眾多潛在客戶。
- 產品特性： 預期將提供符合現代企業需求的高品質辦公空間，可能包含綠建築、智慧管理系統等特色。
「內科加持」效應： 宏普此案受惠於內湖科技園區的強勁產業支撐。內科的龐大企業群體和持續的擴張需求，為區內的商辦市場提供了穩定的活水。宏普建設選擇在此地佈局，顯示其對內科商辦市場的深度理解和信心。

宏普建設的加入，進一步強化了內湖地區在台灣商辦市場的領導地位，也為投資人提供了更多樣化的商辦概念股選擇。

💡 觀點與建議：商辦市場的新競爭格局

國揚和宏普的加入，預示著2025年商辦市場的競爭將更加激烈，但也充滿機會。

市場供給增加： 更多重量級商辦案的完工，將增加市場供給。這對於租戶和買家而言，有了更多的選擇空間。
建商實力驗證： 面對增加的供給，建商的品牌力、產品品質、招商或銷售能力將受到更大的考驗。
產業需求驅動： 儘管供給增加，但只要台灣產業的發展動能不減，台商回流趨勢不變，對高品質商辦的需求將持續支撐市場。特別是像內湖這樣產業群聚的區域，需求仍將維持高檔。
多元化選擇： 投資人將有更多元的商辦概念股可供選擇，可以根據自身對各建商的瞭解、區域佈局和產品特性進行偏好性投資。

投資建議： 在2025年，除了關注既有的商辦概念股外，應特別留意國揚和宏普這兩位新進者的表現。評估其商辦案的銷售或租賃進度，以及其對公司整體獲利的貢獻程度。同時，也要觀察整體商辦市場的空置率變化和租金水準，這將是判斷供需關係和市場健康度的重要指標。

🎯 總體觀點與投資建議：如何掌握商辦概念股契機？

商用不動產市場的崛起，為建商帶來了新的成長曲線，也為投資人提供了新的投資機會。然而，投資任何產業概念股，都需全面考量其財務、市場、策略及潛在風險。

📊 檢視財務指標：ROE、EPS、毛利率

在投資商辦概念股時，除了關注營收和獲利絕對數字外，更應深入分析其財務指標，以評估公司的經營效率和盈利能力。

股東權益報酬率（ROE）： 衡量公司利用股東資金創造利潤的效率。高ROE通常代表公司盈利能力強勁。
每股盈餘（EPS）： 直接反映公司為每股股票賺取的利潤，是衡量公司獲利能力最重要的指標之一。
毛利率： 衡量公司銷售產品或服務的獲利能力。商辦案的毛利率通常較住宅案為高，這也是建商積極投入商辦開發的原因之一。關注各建商商辦案的毛利率表現，可以判斷其產品的附加價值和成本控制能力。
其他重要指標： 也可關注負債比率（衡量財務槓桿與風險）、流動比率（衡量短期償債能力）、以及現金流量（確保營運健康）。

🌍 關注區域供需：雙北與產業園區商辦熱度

商辦市場的活絡與否，與特定區域的產業發展和企業需求息息相關。

雙北市場： 台北市和新北市作為台灣的政治、經濟、金融中心，對高品質商辦的需求持續旺盛。信義區、內湖、南港等是台北市的商辦熱點；新北市的板橋、新莊副都心等也逐漸崛起。應關注這些地區的辦公室空置率、租金走勢和新建案供給量。
產業園區效應： 台灣的半導體、ICT、生技等產業高度集中在科學園區和科技產業園區。這些園區的擴張和產業鏈的完善，將持續帶動周邊地區對廠辦、研發中心和企業總部的需求。如新竹科學園區、中部科學園區、南部科學園區以及內湖科技園區等。
台商回流與FDI： 政府推動的台商回流和吸引外資（FDI）政策，將促使更多企業在台設立營運總部或擴大辦公空間，進一步刺激商辦需求。

⚙️ 評估建商策略：多角化經營或專注商辦

不同建商有不同的經營策略，這也影響了其在商辦市場的表現和風險。

多角化經營： 如興富發、國揚等，同時開發住宅、商辦、飯店等。這種模式優勢在於分散風險，當某一市場景氣不佳時，其他業務仍能提供支撐。但相對的，在單一領域的專精度可能不如專注型建商。
專注商辦： 如華固、長虹在商辦領域的深耕。優勢在於在該領域具備深厚經驗、品牌聲譽和專業團隊，產品品質和市場定位更精準，毛利率可能較高。但缺點是其業績表現更容易受到商辦市場景氣波動的影響。
建議： 投資人可根據自身風險偏好，選擇適合的建商。如果偏好穩定，可選擇多角化經營的建商；如果看好商辦市場的爆發力，可選擇專注商辦且具備強大品牌力的建商。

🔄 風險與挑戰：升息、景氣波動、空置率

儘管商辦市場前景看好，但仍需留意潛在的風險與挑戰：

升息壓力： 央行升息將提高建商的開發成本（貸款利息）和買家/租戶的資金成本，可能抑制商辦交易和租賃需求。
總體經濟景氣波動： 經濟下行可能導致企業擴張意願降低，甚至裁員或縮減辦公空間，進而影響商辦的租賃率和買賣價格。
空置率上升： 大量新建案的完工，若市場需求未能及時跟上，可能導致區域商辦空置率上升，進而影響租金收益和資產價值。投資人應密切關注各地區的商辦空置率數據。
產業結構變化： 產業轉型可能帶來新的辦公需求，但也可能導致舊產業的辦公空間需求減少，形成結構性空置。
投資建議： 投資商辦概念股，不能只看單一利多，必須綜合考量上述風險因素。保持彈性，並根據市場變化調整投資策略。

✅ 結論：商辦浪潮，引領建商新一波成長高峰！

綜觀台灣房地產市場，商用不動產，特別是商辦大樓的開發與銷售，正迅速崛起，成為驅動上市櫃建商營收與獲利增長的關鍵引擎。這股「商辦浪潮」的興起，不僅反映了台灣產業結構的升級、企業對高品質辦公空間的殷切需求，更彰顯了眾多建商在市場變遷中，靈活調整策略，開闢新藍海的卓越能力。

2024年，我們見證了宏璟建設因「富爸爸」日月光收購案而營收獲利噴發的驚喜，也看到基泰建設憑藉「基泰忠孝大樓」的百億處分案實現業績灌注的壯舉。而興富發建設則以內湖與台中的雙核心商辦巨艦，展現其全台遍地開花的規模化優勢；華固建設則堅守雙北核心區位，以精品商辦和穩健入帳模式，持續鞏固其市場領導地位。長虹建設透過「整棟打包」的創新銷售模式，更是提前鎖定業績，有效降低了銷售風險。

展望2025年，這股商辦動能絲毫未減。除了現有強者持續有新案接棒挹注，國揚建設將以內湖「國揚洲際企業總部」的巨案重磅加入，與宏普建設在內湖舊宗段的大案一同收割，為商辦概念股的陣容增添新血，預示著市場將更加活躍。

這些建商的成功，共同繪製了一幅台灣商辦市場的繁榮景象。其背後是穩定的產業升級需求、台商回流的利多、精準的區位佈局，以及建商自身堅實的開發實力與策略敏銳度。對於投資人而言，深入分析各家建商的財務指標、區域供需、經營策略，並審慎評估潛在的市場風險，將是掌握這波商辦概念股投資契機的關鍵。

無庸置疑，商用不動產已從過去的配角，躍升為建商們的「金雞母」，它不僅為相關企業帶來了業績的豐收，更引領著台灣建商邁向新一波的成長高峰。這股商辦浪潮，值得我們持續關注與期待。

您對哪一家商辦概念股的未來發展最感興趣？或者您更想了解台灣商辦市場的哪些細分領域趨勢呢？