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💰富春居商場誰租下？竟是台積電供應商！中華郵政為何砸重金？

作者：小編於 2025-07-25

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中華郵政斥資21.68億元購入新竹「富春居」1~2樓商場，總坪數逾6,000坪，年租金估近7,000萬元，投報率約3%，成為近年罕見壽險資金大手筆布局投資型不動產。此物件位於關埔重劃區核心，鄰近竹科，由全球前三大半導體設備商「東京威力科創」全數承租作為辦公用途。因新竹商辦供給稀缺，租金穩定性強，吸引中華郵政提前佈局。此次交易由富宇建設與全球人壽分別出售建物與土地，反映出高投報率商用不動產在降息前夕備受壽險與法人資金青睞。市場分析指出，關埔因科技聚落與人口紅利加持，未來不動產價值仍具上升空間。此次中華郵政出手，也顯示高報酬且有穩定承租人的商用資產，將成為法人資金追逐重點。

💰富春居商場誰租下？竟是台積電供應商！中華郵政為何砸重金？

📖 目錄

引言：金融巨鱷嗅到商機？中華郵政重金布局新竹「非典型商場」！
📈 交易概覽：中華郵政21.6億元大手筆，瞄準新竹「富春居」精華商場
🏢 關鍵租客曝光：「東京威力科創」租用辦公，揭示新竹商辦稀缺困境
📍 地段價值：「關埔重劃區」的戰略地位與發展前瞻性
💰 報酬率解析：3%出頭的租金投報，為何讓壽險資金趨之若鶩？
💡 市場觀點與投資啟示：降息循環下的商用不動產機會
🔄 中華郵政的多元資產配置與社會責任
結語：新竹商用不動產：科技浪潮與資金活水交織下的投資熱點！

引言：金融巨鱷嗅到商機？中華郵政重金布局新竹「非典型商場」！

在全球經濟即將步入降息循環的預期下，大型資金的流向正成為市場關注的焦點。在不動產市場中，一種「高投報商用不動產」的特殊資產，正成為機構法人眼中的香餑餑。近日，這股資金活水赫然流向了台灣的科技重鎮—新竹！

中華郵政以驚人的21.68億元大手筆，買下新竹「富春居」1~2樓合計超過6000坪的商場空間。有趣的是，這塊原規劃為商場的物件，其主要租客竟是全球半導體設備製造巨頭「東京威力科創」，並將其作為辦公室使用，每年創造近7000萬元的租金收益，投報率估計在3%出頭。

這筆交易不僅金額龐大，其背後的「商場變辦公」模式，以及在當前壽險業最低租金報酬率門檻不斷提升的背景下，為何中華郵政仍積極出手？這筆交易揭示了新竹商辦市場的何種困境與潛力？而全球降息循環又將如何影響大型資金的投資決策？本文將帶您深入解析這樁備受矚目的交易案，從中一窺台灣商用不動產的最新趨勢與投資心法。

📈 交易概覽：中華郵政21.6億元大手筆，瞄準新竹「富春居」精華商場

這起中華郵政的重大投資案，不僅是單純的資產買賣，更透露出其對新竹區域發展與商用不動產市場的高度信心。

交易標的與金額：6000坪商場及車位，單價拆算見真章

根據重訊資訊，中華郵政此次購入的標的為新竹「富春居」的1~2樓商場部分，總金額高達21.68億元。這筆交易包含：

1~2樓商場部分： 權狀面積3619坪，拆算單價約為每坪53.7萬元。這個單價對於商場而言，考量其位於精華地段且有穩定租客，是相當具有吸引力的價格。
189個車位： 除了商場空間，交易中還包含了數量龐大的停車位。這些車位對於辦公使用的租客而言至關重要，也增加了物件的完整性和使用價值。

本次交易合計權狀面積達6090坪，這意味著中華郵政購入的是一筆非常龐大的複合式商業空間，具備相當大的使用彈性。

賣方背景：富宇建設與全球人壽的合作案

這筆交易的賣方是富宇建設與全球人壽。事實上，「富春居」本身就是一個由這兩家公司合建的商用及住宅複合式大樓。

富宇建設： 在台灣建築業界頗具知名度，擅長開發高品質的住宅和商用建築。
全球人壽： 台灣大型壽險公司之一，經常參與不動產開發或投資，其投資決策通常具有指標意義。

在這次交易中，土地與建物的所有權分別歸屬不同的賣方：

土地部分： 面積585坪，賣方為全球人壽，交易金額約10.52億元。
建物部分： 總權狀面積6090坪（包含商場和車位），賣方為富宇建設，交易金額約11.16億元。

這種土地與建物分別出售的情況，在大型複合式開發案中並不罕見，也說明了兩家公司在合建協議中的分工與權益歸屬。

「富春居」複合式大樓：住宅完銷，商場待價而沽

「富春居」作為一個複合式大樓，其住宅部分早已完銷。這不僅說明了其住宅產品在新竹市場的受歡迎程度，也間接反映了該地段的居住價值。

而此次交易的商場部分，在住宅完銷後，經歷了一段時間的待價而沽。最終由中華郵政大手筆購入，顯示出該商場的獨特價值和投資吸引力。雖然被定義為商場，但其後續用途的轉變，才是這筆交易最值得玩味之處。

🏢 關鍵租客曝光：「東京威力科創」租用辦公，揭示新竹商辦稀缺困境

這筆交易最「有趣」的地方在於，原本作為商場的1~2樓空間，竟然由一家科技公司全數承租作為辦公室使用。這個「非典型」的用途轉變，揭示了新竹地區商辦市場的深層問題。

租客身份揭秘：全球半導體巨頭，台積電重要供應商

這家承租方不是別人，正是赫赫有名的日商「東京威力科創（TEL, Tokyo Electron Limited）」。

全球前三大半導體設備製造商： 東京威力科創是全球半導體設備產業的領導者，其產品和技術在全球晶圓製造過程中扮演著關鍵角色。
台積電主要設備供應商之一： 作為全球晶圓代工龍頭台積電的重要設備供應商，東京威力科創的業務量龐大且穩定，這也意味著其在新竹地區有大量的員工和擴張需求。

擁有如此優質且穩定的租客，對於投資性不動產而言，無疑是一大利多，大大降低了投資風險，確保了租金收益的穩定性。這也是中華郵政決策購入的重要因素之一。

商場轉辦公：新竹地區「非典型」商用模式的誕生

一般而言，商場設計主要為零售、餐飲、娛樂等商業活動服務，其空間格局、動線、基礎設施等都與辦公室需求有所差異。然而，「富春居」的商場卻被東京威力科創全數租用作為辦公用途，形成了新竹地區獨特的「非典型商用模式」。

這種轉變的背後，反映了以下幾個現實：

空間彈性利用： 在特定市場環境下，開發商和企業會靈活調整空間用途，以滿足實際需求。
租金穩定性考量： 租給大型科技公司作為辦公室，租約通常較長，租金收益穩定，且大型企業的違約風險較低，對於投資方而言是極具吸引力的。
新竹市場的特殊性： 這是導致這種「非典型」模式出現的根本原因。

為何「商場不賣場」？新竹商辦、廠辦供給嚴重不足

商仲專家指出，之所以會出現商場轉作辦公室使用的現象，核心原因在於新竹地區商辦、廠辦的供給非常稀少。

科技產業擴張快速： 竹科及其周邊地區的科技公司正以驚人的速度擴張，不斷增加研發、行政、業務等辦公人員。
辦公空間需求激增： 隨著公司規模的擴大，對辦公空間的需求也水漲船高，且往往需要大面積、現代化的辦公環境。
市場供給跟不上需求： 相較於住宅和工廠用地，新竹地區的純商辦大樓或新型廠辦供給嚴重不足。這導致了辦公空間租金和售價的持續攀升。
「幾乎沒有物件可選」： 對於需要一定面積的科技業者來說，要在市場上找到合適的辦公空間幾乎是不可能任務。這使得他們不得不退而求其次，甚至考慮將商場空間改造成辦公室。
零售業經營考量： 專家也分析，以新竹地區目前的發展狀況來說，零售業經營「並不是那麼好做」。相較於不確定的零售收益，租給辦公室的租金穩定性更高，且管理相對單純，因此許多開發商更傾向於將商業空間租給辦公用途。

這種商辦供給的嚴重不足，是新竹房地產市場除了住宅價格飆升外，另一個值得關注的現象，也為商用不動產投資創造了獨特的機會。

📍 地段價值：「關埔重劃區」的戰略地位與發展前瞻性

「富春居」位於關埔重劃區，這個區域之所以能吸引中華郵政等大型法人投資，並非偶然。它在新竹地區具有無可取代的戰略地位和發展前景。

竹科優勢加持：科技廊帶的核心區位

關埔重劃區緊鄰新竹科學園區（竹科）。這個地理位置的優勢，為其帶來了獨特的發展動能。

就業人口紅利： 竹科每年創造數十萬個高薪工作機會，這些高收入的科技人才，是關埔地區房地產市場最堅實的購買力與租賃需求來源。
通勤便利性： 對於竹科從業人員而言，關埔重劃區的地理位置極為便利，大大縮短了通勤時間，提升了生活品質。
產業聚落效應： 竹科周邊已形成完整的科技產業聚落，吸引相關企業和人才匯聚，使得整個區域充滿活力和發展潛力。

這種緊密連結竹科的區位優勢，是關埔重劃區房地產價值持續上漲的根本原因。

人口與商業高度聚集：成熟機能的吸引力

關埔重劃區經過多年發展，已經是一個相當成熟的區域。

大型商場林立： 區內擁有大型商場（如Costco好市多、迪卡儂等），提供了豐富的購物、餐飲、休閒娛樂選擇，滿足了居民的日常生活需求。
高級商辦與住宅： 除了商場，關埔重劃區也匯聚了許多高級商辦大樓和高密度住宅大樓。這些現代化的建築群，提升了區域的整體形象和居住品質。
人口快速增長： 由於優越的就業機會和生活機能，關埔重劃區吸引了大量人口遷入，成為新竹市人口增長最快的區域之一。
商業活動活絡： 高密度的人口和強勁的消費力，使得區域內的商業活動異常活絡，無論是零售店面還是餐飲服務，都有良好的發展基礎。

高密度的人口和完善的商業機能，共同形成了強大的吸引力，讓關埔重劃區成為新竹炙手可熱的居住和商業投資區域。

未來發展潛力：支撐長期投資價值的基石

中華郵政除了看中關埔重劃區的現有優勢，更看重其發展前瞻性。

持續的產業投資： 台灣半導體產業在全球的領先地位，保證了竹科的持續發展，這將不斷為關埔地區帶來新的就業機會和人口紅利。
基礎建設的完善： 儘管目前交通面臨挑戰，但新竹市政府仍積極推動交通、學區等基礎建設的完善，以跟上區域發展的步伐。
都市計畫的願景： 關埔重劃區的整體都市計畫仍在持續推進，未來可能會有更多的公共設施、商業設施或產業園區的規劃，進一步提升區域的長期價值。
高資產族群的青睞： 由於其優越性，關埔重劃區持續吸引高資產族群的目光，這有助於維持房產的保值性和增值潛力。

綜合來看，關埔重劃區不僅具備強勁的現有優勢，更有清晰的未來發展藍圖，這為像中華郵政這樣追求長期穩定收益的機構投資者提供了堅實的信心基礎。

💰 報酬率解析：3%出頭的租金投報，為何讓壽險資金趨之若鶩？

中華郵政這筆交易的租金投報率估計在3%出頭，推算年租金近7000萬元。這個數字對於許多普通投資者而言，可能覺得並不算特別高。然而，對於中華郵政這樣的壽險資金而言，這卻是一個「報酬率漂亮」且「合規」的稀有標的。

年租金近7000萬元：穩健現金流的誘惑

首先，年租金近7000萬元，這本身就是一筆非常可觀的數字。

穩定的現金流： 對於大型機構法人而言，最看重的是資產能夠提供長期、穩定且可預期的現金流。這筆每年近7000萬元的租金收入，能為中華郵政帶來持續的營收，支持其龐大的保險業務和資金運作。
優質租客的保障： 承租方東京威力科創作為全球半導體巨頭，其財務實力和業務穩定性極高，大大降低了租金收取的風險，確保了現金流的可靠性。
抗通膨特性： 不動產租金通常會隨著通膨而調整，能夠在一定程度上抵禦通膨的影響，保持資產的實質價值。

壽險業投資不動產門檻：升息循環下的挑戰與轉機

壽險資金的投資，受到金管會嚴格的法規限制，其中一項重要規定就是最低租金報酬率。

最低租金報酬率： 金管會會根據市場利率環境，設定壽險業投資不動產的最低租金報酬率門檻。壽險公司只有投資符合該門檻的物件，才能被視為「合規」投資。
2022年升息循環的挑戰： 報導中提到，自2022年全球進入升息循環後，壽險投資不動產的最低租金報酬率逐步提升至2.97%。這對於原本習慣低利率環境的壽險業來說，是一個巨大的挑戰。因為市場上許多不動產的租金投報率都低於這個門檻，導致「全台合規的投資標的難尋」。這解釋了為什麼近年來壽險資金購置投資性不動產的案例「鮮少出現」。
降息循環的轉機： 而現在，全球即將進入降息循環。這意味著市場利率可能下降，進而可能帶動壽險投資不動產的最低租金報酬率門檻下修。當這個門檻下修時，原本不符合規定的物件，可能就會變得合規，使得壽險資金有更多的投資選擇。
提前佈局的買盤： 在降息預期下，許多大型資金會選擇「提前佈局」，在利率真正下調前，就購入投報率「漂亮」的商用不動產。因為一旦降息開始，這類物件的搶手程度會更高，價格也可能進一步上漲。

對於中華郵政而言，「富春居」這筆3%出頭的投報率，在當前市場（特別是考量新竹地區的高房價與商辦稀缺性）下，已是相當不錯且符合規定的投資標的。

中華郵政的投資策略：尋找稀有高投報標的

壽險資金投入不動產的目標是追求長期穩定收益和資產配置的多元化。

不動產部位相對低： 報導指出「中華郵政壽險資金投入不動產部位相對低」。這意味著中華郵政在不動產投資方面仍有相當大的空間和需求，以達到其資產配置的最佳比例。
持續的購置需求： 因此，中華郵政「持續都可能有購置需求」。他們需要不斷尋找符合金管會規定、且具備良好投資價值的標的。
北台灣稀有性： 「以北台灣來看，投報在3%以上的物件也頗為稀少」。這進一步凸顯了「富春居」這筆交易的稀有性和吸引力。能在北台灣找到如此高投報率且優質的商用不動產，對中華郵政而言是難得的機會。

這筆交易不僅為中華郵政帶來了穩定的租金收益，也為其在資產配置上補足了關鍵的一環。

💡 市場觀點與投資啟示：降息循環下的商用不動產機會

中華郵政的這筆交易，不僅是其自身的投資決策，更折射出當前台灣商用不動產市場的一些關鍵趨勢和投資啟示。

壽險資金活水：低投報率標的難尋，高投報物件受追捧

壽險業是台灣不動產市場的重要買家，其投資行為具有指標性。

資金尋找出口： 壽險業擁有龐大的保費收入，這些資金需要進行穩健且收益率符合規定的投資。在過去幾年升息循環中，符合金管會最低租金報酬率的不動產標的確實難尋，導致壽險資金「手上有錢卻買不到合規物件」的窘境。
降息預期下的動能： 隨著全球降息循環的臨近，壽險業對不動產的投資意願將會明顯提升。因為市場利率下降，將使得符合最低租金報酬率的物件增多，讓其投資更具彈性。
追逐稀有價值： 對於像「富春居」這樣，在升息階段也能達到3%以上投報率的物件，其稀有性不言而喻，自然會成為壽險資金追逐的目標。

新竹商辦市場展望：供需失衡下的租金與價格支撐

新竹商辦市場的獨特現象，是這筆交易背後的核心驅動力。

長期供不應求： 由於竹科產業的持續擴張和辦公需求激增，而純商辦大樓供給稀少，新竹的商辦市場將長期處於供不應求的狀態。
租金與價格支撐： 供需失衡將持續推升商辦的租金水平和售價。即使在整體經濟波動下，新竹商辦的租金和價格也相對具有支撐力。
非典型商用模式將續存： 只要商辦供給不足的問題未解決，未來仍可能看到更多「商場轉辦公」、「老舊廠房改建辦公」等非典型商用模式的出現，以滿足企業的辦公空間需求。
科技巨頭的磁吸效應： 國際級科技巨頭如東京威力科創、台積電等在新竹的持續投資，會吸引更多相關產業鏈的企業進駐，進一步鞏固新竹商辦市場的地位。

科技業擴張效應：持續帶動區域商辦需求

新竹商辦市場的興盛，是台灣科技產業蓬勃發展的直接結果。

研發與行政需求： 科技公司不僅需要廠辦（生產線），更需要大量的研發中心、業務辦公室、行政支援部門等空間。
擴廠與擴編： 隨著半導體產業的擴張，相關供應鏈企業也會跟隨擴廠和擴編，這會創造更多的辦公空間需求。
高素質人才聚集： 科技業的高薪也吸引了大量高素質人才匯聚新竹，這些人才需要舒適現代的工作環境，也推升了對高品質商辦的需求。

因此，只要台灣科技業的發展勢頭不減，新竹的商辦市場就將持續受益。

🔄 中華郵政的多元資產配置與社會責任

中華郵政作為一家具有公營色彩的金融機構，其投資決策不僅僅是為了獲利，也肩負著資產配置和社會責任。

持續購置需求：壽險資金不動產配置偏低的現況

中華郵政的壽險資金規模龐大，但相較於其他大型壽險公司，其在不動產部位的配置相對較低。

資產配置優化： 為了達到最佳的資產配置組合，分散投資風險，並提升整體資產的收益率，中華郵政有持續增加不動產投資部位的需求。
長期穩健回報： 不動產投資通常能提供相對穩定的長期回報，對於壽險公司這種資金負債匹配要求高的機構而言，不動產是重要的壓艙石。
符合監管要求： 在符合金管會最低報酬率的前提下，增加不動產配置有助於其達成監管要求和資金運用效率。

穩健投資策略：追求長期穩定收益

中華郵政的投資策略向來以穩健著稱，追求的是長期穩定收益，而非短期投機。

優質地段與租客： 選擇「富春居」這種位於精華重劃區，且擁有全球頂尖科技公司作為長期穩定租客的物件，完美契合其穩健的投資哲學。
抗風險能力： 這種具備強勁基本面支撐的商用不動產，在面對經濟波動或市場調整時，其抗風險能力相對較強。
社會責任： 作為一家國營企業，中華郵政的投資也可能帶有一定的社會責任考量，例如支持地方經濟發展、提供優質工作環境等。

這筆交易展現了中華郵政在不動產投資領域的專業判斷和長遠眼光。

結語：新竹商用不動產：科技浪潮與資金活水交織下的投資熱點！

中華郵政斥資21.68億元大手筆買下新竹「富春居」商場的案例，無疑是當前台灣商用不動產市場的一個重要風向球。它不僅彰顯了新竹關埔重劃區在竹科加持下的巨大發展潛力，更揭示了新竹地區商辦、廠辦供給嚴重不足的結構性問題。正是這種供需失衡，促成了「商場變辦公」的非典型模式，並為具有3%出頭租金投報率的稀有標的創造了巨大的吸引力。

這筆交易也完美詮釋了在全球即將步入降息循環之際，大型金融機構如中華郵政，正積極將資金鎖定於那些能夠提供穩健現金流、且報酬率符合法規要求的商用不動產。對於壽險資金而言，能夠在北台灣尋得如此優質的投資機會，實屬難得。

展望未來，只要竹科的科技產業持續蓬勃發展，對高階辦公空間的需求就將持續旺盛。新竹的商用不動產市場，將繼續在科技浪潮與資金活水的交織下，成為台灣最炙手可熱的投資熱點之一。對於有興趣的投資者而言，深入研究其基本面、了解供需關係，並關注政策與利率走向，將是掌握新竹商用不動產投資機會的關鍵。

您是否也看好新竹商用不動產的未來潛力？