最新消息🌆剛需族衝進場！新政後「認房不認貸」成最大助力，北京成交創新高
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2024年9月底，中國推出「組合拳」房市新政，涵蓋「認房不認貸」、降低首付、下調房貸利率、放寬限購限售措施，並扶持改善型需求與穩定房企融資。一個月後，北京、上海、深圳等一線城市成交量迅速回升：北京二手住宅成交突破2.1萬套，月增150%，部分區域房價止跌回升；上海日成交破千，豪宅開盤秒殺；深圳二手房成交也明顯放量。三大驅動因素包括政策鬆綁、信貸條件改善與降息效應，以及房價觸底後買氣回歸。市場信心因政府頻繁釋出支持訊號明顯改善，促使剛需與改善型購房者加速入場。然而，全國復甦不均，三四線城市仍面臨庫存與人口外移壓力。後續能否延續仍有變數，但一線城市已顯示「量穩價漲」趨勢。展望2025年，房市有望迎來「暖冬」，但整體以穩為主。購房者應善用政策紅利、謹慎選項；投資者則宜看重長期價值、注重優質區域與租賃市場。
🌆剛需族衝進場！新政後「認房不認貸」成最大助力，北京成交創新高
📚 目錄
🎯 引言：金九銀十？大陸房市新政的強力脈動
💡 政策組合拳：哪些新政點燃了房市熱情？
📈 一線城市實況：北京、上海、深圳的「量價齊揚」？
🧐 復甦背後：誰是這波買氣的主力？
🔮 未來展望：大陸房市的「暖冬」將至？
💡 觀點與建議：投資人與購房者如何看清趨勢？
📝 結論：大陸房市的「新常態」正在形成
🎯 引言：金九銀十？大陸房市新政的強力脈動
2024年9月底，大陸中央政府祭出一套多管齊下、被市場稱為「組合拳」的房地產新政，目的是在歷經超過一年市場疲弱、買氣低迷、價格連跌之後，為整個房市注入急需的活水。如今政策實施已滿一個月，時間雖短，效果卻已初步顯現。根據多方資料顯示，北京、上海、深圳等一線城市率先出現明顯反應，成交量飆升，買氣回溫，甚至部分區域的房價不再下探，有些還出現兩年來首度上漲的現象。
北京方面，據中原地產、貝殼研究院等統計數據顯示，僅在9月間，北京二手住宅實際成交量就突破2.1萬套，較8月成長超過150%。若考慮網簽資料，預估單月可達1.6萬套，創下近19個月新高紀錄。與此同時，上海亦不遑多讓，日成交破千套成為常態，月成交量更上看2.5萬套，不僅數據亮眼，市場氣氛也明顯轉熱，購房者信心出現明顯改善。甚至在高總價豪宅市場，如黃浦區的「外灘壹號院」，亦上演開盤即秒殺的熱銷戲碼，讓人不禁思考：這還是那個低迷已久的中國房市嗎？
回顧過去一年多，大陸房地產市場其實經歷了相當劇烈的波動與調整。在監管政策收緊、信貸環境偏緊、人口紅利衰退、開發商流動性危機等多重壓力下，市場從炙熱迅速降溫，成交量快速萎縮，價格亦步亦趨下滑，特別是在二手房市場，許多購房者抱持觀望態度，導致成交陷入長期低谷，信心跌至冰點。在這種背景下，中央與地方政府選擇出手救市，對於整體經濟穩定與城市發展無疑具有關鍵意義。
那麼，這波房市買氣的回溫，是短暫的技術性反彈，還是真正復甦的開端？從目前觀察來看，有三大關鍵驅動因素不可忽視：
政策鬆綁導向明確：從限購、限售、限貸等過去幾年的收緊措施，轉向支持首套房、放寬貸款成數與利率門檻，甚至部分城市對第二套房也放鬆條件，這代表政策重心已從「控風險」逐漸轉為「穩市場」。
信貸條件改善與降息效應顯現：2024年下半年以來，中國央行進行多次利率調整，商業銀行房貸利率亦同步下滑，許多首購族與剛需家庭因此重新進場，這對市場復甦形成強力支撐。
心理預期轉變與房價觸底預期強化：連續兩年價格修正後，部分城市房價來到相對低位，吸引自住型需求進場，加上市場對於「政策底已出」的認知普遍提升，形成一波預期反轉。
此外，從中央到地方，近期各部門頻頻釋出穩定房市訊號，包括住建部、財政部，以及國務院多次在官方文件中強調「要合理支持剛性與改善型住房需求」，這些都對市場情緒形成正面推力。
但我們也必須謹慎觀察：這一波「買氣升溫」是否能延續？會否只是「十一長假」與「政策蜜月期」的短暫熱絡？後續是否會出現「高開低走」的狀況？尤其是部分三四線城市仍陷於庫存高企與人口外移的雙重困境，復甦恐怕並不一致。
💡 政策組合拳：哪些新政點燃了房市熱情？
大陸在2024年9月底推出的房市新政，是一系列多管齊下的措施，旨在從供需兩端穩定市場，刺激合理的住房需求。這些政策的組合效應，成為了引爆一線城市買氣的關鍵。
📜 新政概覽：鬆綁與支持的雙重訊號
雖然新聞中未詳細列出所有政策，但從市場反應來看，主要集中在以下幾個方面：
「認房不認貸」政策擴大實施： 這是本輪政策中最具影響力的一項。過去，購房者只要在全國有過房貸記錄，再次購房時就會被認定為「二套房」，首付比例和貸款利率都會更高。實施「認房不認貸」後，只要在當地無房，即便在外地有過房貸記錄，仍可享受首套房的優惠政策（如更低的首付和利率）。這極大地降低了換房和剛需購房者的門檻和成本。
降低首付比例： 針對部分城市，進一步降低了首套房和二套房的首付比例。
下調房貸利率： 配合央行貨幣政策，引導銀行下調現有和新增房貸利率，減輕購房者的月供壓力。
取消或放鬆限購限售： 部分城市逐步取消了對非戶籍人口購房的限制，或縮短了房屋限售年限，增加了市場流動性。
支持改善型住房需求： 鼓勵居民換購更大、更好的住房，以刺激市場活躍度。
穩定開發商融資： 雖然新聞未提及，但通常會配合對房企合理融資需求的政策支持，以避免風險傳導。
這些政策的核心邏輯是降低購房門檻、減少購房成本，並提升市場流動性，從而刺激被壓抑的剛性需求和改善性需求。
📉 降息效應：購房成本的甜蜜負擔
除了上述的直接房市政策，降息也是推動買氣回暖的重要因素之一。
降低月供壓力： 央行引導的貸款市場報價利率（LPR）下調，直接降低了商業銀行房貸的基準利率，這意味著購房者每個月的還款額減少，降低了購房的財務負擔。
提升購房意願： 較低的房貸利率，使得購房的「性價比」更高，鼓勵了原本觀望的購房者加速入市。
刺激市場信心： 降息本身也傳遞出政府穩定經濟、支持房地產市場的積極信號，有助於提振購房者的信心。
這些政策的疊加作用，共同營造出一個對購房者更為友善的環境，成為一線城市買氣回暖的直接驅動力。
📈 一線城市實況：北京、上海、深圳的「量價齊揚」？
在房市新政滿月之際，京滬深等一線城市的表現確實令人矚目。數據顯示，這些城市在「十一」黃金周後，買氣持續升溫，呈現出「量升價穩」甚至部分區域「價漲」的趨勢。
🏙️ 北京：量價止跌的風向球
北京作為大陸的首都，其房市動向往往被視為全國的風向球。
成交量創同期新高： 研究院數據顯示，北京二手房住宅網簽月內已達12,979套，月增21.24%，年增53.09%。更驚人的是，實際成交量年增150%，突破2.1萬套。這不僅創下多年來同期最高紀錄，也預計單月網簽將超過1.6萬套，挑戰2017年以來的紀錄，實際成交量有望達到2.5萬套。
價格止跌回升： 更為關鍵的是，北京部分區域的二手房價格出現止跌現象，甚至有部分區域的房價出現兩年來首次上漲。這對於經歷了長期下跌的北京房市而言，無疑是極大的利好信號，表明市場信心正在恢復，價格築底的趨勢顯現。
🌃 上海：豪宅「日光」再現的信號
上海的房市同樣強勁，特別是在新政的刺激下，市場活躍度明顯提升。
日成交量破千： 月內上海二手房日成交量已四度突破千套大關，顯示市場活躍度極高。
總成交量大幅增長： 總成交量突破2萬套，月增52.3%。若按連假後日均成交942套預估，月成交總量上看2.5萬套，顯示市場買氣旺盛。
豪宅「日光」： 最引人注目的是，上海新房市場中的豪宅專案亦受追捧。黃浦區核心區域的外灘壹號院二期三批次在27日開盤當日售罄（「日光」），共158套房源。豪宅的熱銷，往往被視為市場信心和購買力回升的重要信號，也反映了高端需求正在加速釋放。
🌆 深圳：成交量回暖的代表
深圳作為中國的科技創新中心，其房市也呈現出回暖跡象。
二手房成交量攀升： 期內，深圳二手房成交量亦超過4,800套。雖然沒有詳細的同比或環比數據，但能達到這個成交量，對於此前長期低迷的深圳市場而言，也是一個積極的信號。
📊 一線城市房市數據對比 (表格呈現)
以下表格簡要對比了京滬深在一線城市房市新政滿月後的表現：
從數據來看，一線城市的房市確實呈現出「量升價穩」甚至「量升價漲」的積極態勢，驗證了新政的短期刺激效果。
🧐 復甦背後：誰是這波買氣的主力？
一線城市房市的快速復甦，並非偶然。這背後有其深層次的驅動因素，主要體現在以下幾個方面：
👨👩👧👦 剛需首套：政策紅利的直接受益者
新聞指出，「房市新政主要影響剛需首套房置業」。這點非常關鍵。
購買門檻降低： 剛需購房者（特別是首次購房或在外地有房貸但在當地無房的群體），直接受益於「認房不認貸」、降低首付和房貸利率等政策。這些政策直接降低了他們入市的資金門檻和月供壓力，使其購房能力顯著提升。
心理預期改善： 長期以來，許多剛需購房者因價格高企和政策限制而處於觀望狀態。新政的出台，不僅提供了實質利好，也傳遞出政府穩定市場的積極信號，促使他們做出購房決策。
人口基數大： 一線城市雖然經歷了人口淨流入速度放緩，但龐大的人口基數和持續的住房需求，使得剛需市場始終存在。政策的鬆綁，讓這部分被壓抑的需求得以釋放。
💰 價格到位：築底反彈的關鍵因素
「因為前期價格跌到位，成交量較多」這一點，是市場復甦的另一個重要前提。
長期調整： 在新政出台之前，一線城市的房價已經歷了一段時間的調整甚至下跌，部分區域價格已回落至較為合理的水平，吸引力增加。
買方市場轉變： 在價格下跌過程中，市場通常轉為買方市場，購房者議價空間大。當價格觸底或趨於穩定時，原先持幣觀望的購房者會認為是入場的好時機，進而推動成交量上升。
「抄底」心理： 部分購房者抱有「抄底」的心理，認為市場已經達到低點，未來價格上漲的可能性大於下跌，因此加速入市。
信心提振：市場預期的轉變
政策的出台和降息的配合，共同起到了提振市場信心的作用。
政府背書： 住建部、財政部等部門的頻繁發聲穩定房市，向市場傳遞了明確的政策信號，即政府不會放任房地產市場無序下跌，會採取措施維穩。
預期轉向： 當市場普遍預期價格將止跌回升、政策將持續利好時，購房者的觀望情緒會減弱，轉而積極入市。這種預期的轉變，是推動成交量上漲的重要心理因素。
「買漲不買跌」： 在中國房地產市場，存在「買漲不買跌」的心理。當價格出現止跌跡象甚至小幅上漲時，會吸引更多購房者入場，形成正向循環。
總之，一線城市的這波買氣，是政策利好、價格築底和市場信心回升等多重因素共同作用的結果。
🔮 未來展望：大陸房市的「暖冬」將至？
面對一線城市房市的積極表現，市場對於大陸房市的未來走向充滿期待。新聞中提到「2025年房市都有望出現暖冬」，這是否預示著一個更為穩健的復甦期即將到來？
🔍 政策空間：未來仍有刺激可能性
雖然本輪新政已經釋放了大量利好，但從大陸全國市場來看，未來可能仍有進一步的政策調整空間：
因城施策： 大陸房地產政策一貫強調「因城施策」。對於部分尚未明顯回暖的二三線城市，未來仍可能會有更具針對性的鬆綁政策出台，以激發當地市場活力。
貨幣政策配合： 如果經濟下行壓力持續，不排除央行會進一步降息或降準，為房地產市場提供更寬鬆的流動性環境，進一步降低購房成本。
公積金政策： 各地公積金政策仍有調整空間，如提高貸款額度、降低貸款利率、放寬提取條件等，都能進一步支持剛需和改善性需求。
預售資金監管： 雖然收緊預售資金監管是為了防範風險，但在保證資金安全的前提下，適度優化監管方式，也能為房企提供合理的流動性支持，有助於項目交付，穩定購房者信心。
這些潛在的政策空間，為未來市場的進一步回暖提供了可能性。
🌡️ 2025年預期：高位運行與價格穩定
對於2025年大陸房市的展望，新聞給出了樂觀的預期：
「暖冬」： 這通常意味著市場活躍度較高，成交量保持在相對高位。
成交量高位運行： 隨著政策效應的持續釋放，以及剛需和改善性需求的逐步入市，預計一線城市和部分熱點二線城市的成交量將保持在較高水平。
成交價格穩定為主： 儘管部分一線城市出現止跌回升，但整體而言，大陸房地產市場的主基調仍是「穩」。政府不希望房價再次出現大起大落，因此會通過政策調控來維持市場的平穩健康發展。這意味著大幅度的房價上漲可能性較小，以穩為主。
易居研究院執行院長也指出，從大陸中央政府到核心一二線城市利多政策不斷，近期住建部、財政部等部門也頻繁發聲穩定房市，短期內提振市場信心，並對最終交易產生正面作用，尤其是一線城市新房成交仍有放量空間。這進一步印證了市場對未來穩中向好趨勢的判斷。
總的來看，大陸房市正處於政策引導下的築底回升階段。一線城市的率先復甦，為全國市場樹立了信心。未來，政策的持續優化和市場信心的逐步恢復，有望帶動整體房市進入一個相對平穩的「暖冬」時期。
💡 觀點與建議：投資人與購房者如何看清趨勢？
面對大陸房市的新變化，無論是計劃購房的剛需族，還是考慮投資的精明者，都需要保持清醒的頭腦，才能抓住機遇，規避風險。
🚧 潛在挑戰：全國市場的差異性
雖然一線城市表現亮眼，但我們必須認識到，大陸房地產市場的區域差異性極大。
非一線城市復甦不均： 雖然一線城市率先復甦，但廣大的二三四線城市，其市場基本面、人口結構和政策環境各不相同。有些城市可能仍在去庫存的壓力之下，復甦速度會較慢，甚至部分城市可能難以迎來顯著回暖。
房企風險仍存： 儘管政府在穩定市場，但部分房企的債務問題仍未完全解決，這可能對新房市場的供應和交付產生不確定性。
居民消費意願： 宏觀經濟環境和居民收入預期，仍會影響購房者的消費意願。如果經濟壓力持續存在，可能會限制部分潛在購房者的入市能力。
因此，對於非一線城市的購房者和投資人，需要更為謹慎，深入研究當地市場，而非盲目跟隨一線城市的熱度。
✅ 審慎樂觀：抓住機會，規避風險
對於剛需購房者：
抓住政策紅利： 如果您屬於剛需首套，現在無疑是較好的入場時機。利用「認房不認貸」和較低的利率，可以顯著降低購房成本。
優選地段和開發商： 即使市場回暖，也應優先選擇區位優越、配套完善、交通便利的房子，並選擇品牌好、信譽高的開發商，以降低風險，確保房屋質量和交付。
量力而行： 房貸是一項長期承諾，務必根據自身的財務狀況，選擇合理的貸款額度和還款方式，避免過度負債。
對於投資人：
長期主義： 大陸房地產市場已告別過去「只漲不跌」的時代，未來將以「穩」為主。投資者應轉變思維，側重於資產的長期價值和穩定租金收益，而非短期投機。
精準選籌： 投資機會將更加聚焦於人口持續流入、產業發展良好、政策支持力度大、學區或交通等配套優勢明顯的一線及強二線城市核心區域的優質資產。
關注租賃市場： 隨著「租購並舉」政策的推進，租賃市場的發展潛力也值得關注，可考慮投資具備良好租賃前景的房產。
警惕風險： 對於高槓桿、資不抵債的房企項目，仍需保持警惕。
總之，大陸房市正在經歷一個關鍵的轉型期。理解政策意圖，分析市場數據，並結合自身需求和風險承受能力，才能做出明智的決策。
📝 結論：大陸房市的「新常態」正在形成
大陸2024年9月底推出的房市新政，無疑為市場注入了一劑強心針。一個月來，北京、上海、深圳等一線城市展現出強勁的復甦勢頭，二手房成交量攀升，部分區域房價止跌回升，豪宅甚至再現「日光」現象。這證明了政策組合拳在短期內提振市場信心、釋放被壓抑的剛需和改善性需求方面的有效性。
這波買氣的主力，正是那些因政策鬆綁和降息而降低購房門檻的剛需首套置業者，以及看到前期價格調整到位而選擇入市的購房者。市場信心的恢復和預期的轉變，也為這股力量提供了心理支撐。
展望未來，雖然全國房市的復甦可能不會像一線城市般整齊劃一，但政策仍有進一步的優化空間，配合穩健的貨幣政策，有望帶動更多熱點城市走出低谷。2025年，大陸房市預計將迎來一個「暖冬」，成交量保持高位運行，而成交價格則以穩定為主，告別大起大落，進入一個「新常態」。
對於參與其中的每個人，無論是購房還是投資，都應保持審慎樂觀。充分利用政策紅利，同時精準選籌，量力而行，才能在變革中的大陸房市找到屬於自己的機會。這不僅是一場政策與市場的博弈，更是一場對信心與耐心的考驗。大陸房市的未來，正從築底回升中，逐步清晰。
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