最新消息💔看上15坪套房，貸款竟「砍半」？揭秘銀行不說的秘密：為何你的房貸成數被腰斬！
次閱讀
🏠 房貸縮水買家難貸款？短期交易、坪數小成關鍵！
一名網友在PTT抱怨，自己看中的15坪大套房，竟只能貸到3～5成，與前屋主可貸8成形成巨大落差。網友分析，這類小坪數、非蛋黃區、屋齡高、且一年底短期轉售的物件，本就容易遭銀行鑑價壓低，導致貸款成數下滑。若買家又非公教、醫師、國營職員等優質條件者，風險更高，自備款需增加。此外，若為投機客裝潢後轉售，售價常被墊高，貸款比也會被壓低。專家建議，購屋前應善用實價登錄查詢歷史交易紀錄，避開短期炒作與銀行不易核貸的高風險物件。
💔看上15坪套房，貸款竟「砍半」？揭秘銀行不說的秘密：為何你的房貸成數被腰斬！
📖 文章目錄
引言：搶房潮下的殘酷現實？為何首購族也難貸到滿意成數？ ✨
套房貸款的潛規則：銀行眼中的「高風險物件」究竟是哪些？ 📉
銀行鑑價與核貸成數的關鍵因素大公開 📊
如何避免買到「難貸物件」？專家教你5招自保術！ 🛡️
觀點與建議：面對房市挑戰，聰明買家這樣做！ 💡
結論：買房路上，資訊透明與謹慎評估是你的最佳武器！ 🚀
✨ 引言：搶房潮下的殘酷現實？為何首購族也難貸到滿意成數？
在台灣這波洶湧的房市浪潮中，買房成為許多人遙不可及的夢想。即使好不容易看中了心儀的物件，滿懷希望地走向銀行，卻可能被一盆冷水澆熄——房貸成數不如預期，甚至被「腰斬」！一名網友在PTT上的抱怨，精準地戳中了無數購屋者的痛點：明明有首購資格，看上一間屋主去年才貸到8成的大套房，自己卻只能貸到3-5成，讓他大嘆「根本就是套牢了吧！」
這番話引起了廣泛共鳴，也揭示了房貸市場一個殘酷的現實：銀行核貸並非單純看「首購」身份，更深層的原因藏在物件本身、借款人條件，以及當前整體金融環境的「水位」之中。尤其對於近年熱門的「小坪數套房」物件，其貸款難度更是讓許多買家措手不及。
究竟是哪些不為人知的「潛規則」，導致銀行對特定房產物件特別保守？當銀行房貸「滿水位」時，哪些物件會被優先排除？而面對複雜的鑑價標準和日益收緊的貸款政策，購屋族，尤其是首購族，又該如何自保，避免落入「高自備款、低貸款成數」的窘境，讓原本的購屋夢想變成一場套牢的惡夢？本文將深入剖析這些核心問題，助您看清房貸市場的真相，聰明應對。
📉 套房貸款的潛規則：銀行眼中的「高風險物件」究竟是哪些？
在銀行眼中，所有房屋物件都會被賦予一個「風險評分」。而小坪數套房，往往因為其特殊的產品定位和市場流通性，容易被歸類為高風險物件，進而影響貸款成數。這背後有幾個關鍵因素：
📏 坪數迷思：15坪是甜蜜點還是地雷區？
銀行偏好與市場流通性：銀行在評估房屋貸款時，除了考量物件本身價值，更會考量其未來轉手難易度（即市場流通性）。一般來說，銀行會認為20坪以上的物件擁有較好的市場流通性，因為其適用客群更廣，無論是小家庭或單身族群都可能考慮。
15坪套房的尷尬定位：
過小不易脫手：對於15坪左右的套房，銀行會認為其坪數較小，客群相對受限，未來轉手速度可能較慢，脫手難度較高。
自住或投資的模糊界線：銀行也難以判斷購屋者購買套房是為了自住還是投資。如果判斷為投資，其風險係數會更高，因為投資客通常更看重短期收益，一旦市場波動，違約風險也可能提升。
實務操作：因此，許多銀行會針對15坪以下的套房設定更嚴格的貸款條件，例如：
直接降成數：即使是首購，也可能從一般住宅的8成降至6-7成，甚至如案例中提到的3-5成。
提高利率：可能給予較高的貸款利率。
要求擔保品或保人：增加貸款門檻。
☠️ 投機客的陰影：短期交易的致命傷
銀行對短期交易的警惕：文章中網友們點出的「1年內短期交易」是貸款成數被砍的關鍵因素之一。銀行對於短期內頻繁交易的物件會特別警惕，因為這通常與投機行為有關。
投機客的操作模式：投機客往往以低價購入物件，稍作整理或裝潢，便在短時間內高價轉手，賺取價差。銀行擔心：
真實價值被灌水：高價轉手可能導致房屋實際價值被虛報，存在泡沫風險。
違約風險高：投機客若遇到市場反轉或資金壓力，更容易選擇違約，將風險轉嫁給銀行。
貸款成數與前手成交價的限制：銀行在鑑價時，會參考近期實價登錄資訊，但對於短期交易物件，核貸成數通常不會高於前手成交價，甚至會以較保守的態度進行鑑價，要求買家準備更高的自備款。這解釋了為何案例中的屋主去年能貸8成，但原PO卻不行，因為原屋主是購入者，而原PO則是接手短期交易物件的買家。
🏚️ 屋齡的考驗：老套房的貸款困境
折舊與維護成本：房屋會隨著屋齡增長而折舊，尤其對於套房這種可能使用頻率更高、維護較不仔細的產品。屋齡較老的套房，銀行會評估其：
殘值較低：未來轉售價值會持續降低。
維護成本高：老舊管線、結構問題可能導致維修費用高昂，間接影響房屋價值。
貸款年限限制：許多銀行對於屋齡較高的房屋（例如30年、40年以上）會限制其貸款年限，例如「房屋屋齡＋貸款年限≦50年」或更短。貸款年限縮短意味著每月還款金額增加，增加了借款人的負擔和違約風險。
都更風險：老舊套房雖然可能有都更潛力，但在都更完成前，其風險評估較高。都更的不確定性（時間長、變數多）也會影響銀行的核貸意願。
📍 地點的決定性：蛋黃區與蛋白區的天壤之別
地點是房產的硬道理：無論是套房還是大坪數住宅，地點永遠是決定價值的核心因素。
「台東的15坪當然沒人要貸，台北一定有人貸」：網友的這句話點出了關鍵。位於台北市蛋黃區（大安、信義、中正、松山、中山區）的15坪套房，與台東或偏遠地區的15坪套房，其市場價值、流通性、增值潛力都天差地遠。
銀行對不同地區的風險偏好：
蛋黃區：即使是小坪數，只要位於交通便利、生活機能完善、學區優良的蛋黃區，其保值性、增值潛力及市場流通性都較佳，銀行核貸意願和成數通常會較高。
蛋白區/偏遠區：若物件位於機能不佳、人口外流、交通不便的區域，即使是相同坪數，銀行也會因為其潛在風險高，而大幅降低核貸成數，甚至拒貸。
💼 個人財力的限制：銀行評估的隱藏門檻
銀行不是慈善機構：除了物件本身條件，銀行最重要的考量是借款人的還款能力與信用狀況。
收入與職業穩定性：
薪轉證明：穩定且足夠的薪資轉帳證明是銀行最看重的。若像網友提到的「無薪轉」，即使有其他收入來源，銀行也會更加審慎。
職業類別：醫生、公教人員、國營事業員工等，在銀行眼中屬於「違約率極低」的優質客戶，即使物件條件稍有不足，也可能獲得較好的貸款條件。
負債比：借款人的負債比（每月還款金額佔月收入的比例）也是關鍵。若現有債務過高，會壓縮房貸還款空間。
信用紀錄：個人聯徵信用報告是銀行評估的核心。信用卡遲繳、信用瑕疵、過多小額貸款等，都會嚴重影響銀行對借款人的信任度，進而影響貸款成數甚至被拒貸。
資產證明：除了收入，存款、股票、其他不動產等資產證明，也能作為還款能力的補充佐證，有助於提高銀行對借款人的信心。
📊 銀行鑑價與核貸成數的關鍵因素大公開
銀行的房貸核貸流程並非黑箱作業，而是基於一套綜合性的評估體系。了解這些關鍵因素，能幫助購屋者在買房前有更清晰的預期，並為自己爭取更好的貸款條件。
💧 銀行「滿水位」效應：市場供需與風險控管
銀行資金成本與風險承受度：銀行手中的資金並非無限，且需考量自身的資金成本和風險承受度。當整體房市交易熱絡，大量資金湧入房貸市場時，銀行可能會出現「房貸滿水位」的情況，意即其放款額度或風險承擔已接近上限。
挑選優質客戶與物件：在此情況下，銀行會變得更加挑剔，優先選擇那些風險最低、獲利空間較高的客戶和物件。這意味著，一般條件的物件和客戶，即使在平常時期可以貸到不錯的成數，在「滿水位」時期也可能被銀行打入冷宮，導致成數被調降。
利率與成數的拉扯：在「滿水位」時，銀行可能會透過調高房貸利率或降低貸款成數的方式，來篩選客戶、控制風險。這也是為何原PO即使有首購身份，仍難以貸到理想成數的原因之一。這並非針對個人，而是整體市場環境所致。
🏛️ 鑑價的四大支柱：市場行情、房屋條件、借款人信用、銀行策略
銀行在決定核貸成數和利率時，會綜合考量以下四大要素：
市場行情與區域發展潛力：
實價登錄數據：銀行會參考該房屋所在區域近期半年至一年的實價登錄成交價格，作為鑑價的核心依據。
區域發展：該區域的未來發展潛力（如捷運開通、新興產業進駐、學區優勢、商圈成熟度）也會影響銀行對房屋價值的評估。發展潛力佳的區域，房屋保值性高，銀行核貸意願較高。
周邊嫌惡設施：如殯儀館、垃圾場、高壓電塔等，都會影響房屋的鑑價，進而降低貸款成數。
房屋自身條件：
坪數與格局：如前所述，大坪數通常優於小坪數套房，方正格局優於畸零格局。銀行偏好主流且具備普遍市場接受度的房屋。
屋齡與建築結構：新屋通常比老屋更容易貸到高成數。RC（鋼筋混凝土）結構優於加強磚造。屋齡過高可能限制貸款年限，進而影響成數。
裝潢與維護狀況：雖然精美裝潢可能拉高房價，但銀行鑑價時不會完全依據裝潢成本。過於個人化或華麗的裝潢，可能不被所有買家接受，反而影響銀行評估其市場流通性。房屋的維護狀況（有無漏水、壁癌、管線老舊）也會影響鑑價。
土地持分：土地持分比例高的房屋，在銀行眼中價值更高。
特殊物件：凶宅、海砂屋、輻射屋等瑕疵物件，銀行可能直接拒貸或僅提供極低成數。
借款人信用與還款能力：
個人聯徵信用紀錄：這是銀行評估借款人信用的最重要依據。包括信用卡使用狀況（有無遲繳、循環利息）、貸款繳款狀況（有無遲繳）、負債比（有無信用貸款、車貸）、是否有警示帳戶等。良好的信用紀錄是高成數、低利率的基礎。
收入穩定性與充足性：銀行會要求提供薪資轉帳、勞保證明、扣繳憑單等資料，評估借款人收入來源是否穩定、是否足以支付每月房貸本息。公教、國營、醫師、律師等穩定職業，通常能獲得較優渥的貸款條件。
負債收入比：銀行會計算每月債務支出佔每月收入的比例。通常建議不超過50%或60%，避免過高的負債影響還款能力。
存款與其他資產：借款人的儲蓄、投資等資產，能為還款能力提供額外保障，增加銀行核貸信心。
銀行自身的風險偏好與策略：
各銀行鑑價標準差異：不同銀行對於相同物件的鑑價標準和風險偏好可能存在差異。某些銀行可能對特定區域或特定類型房屋較為保守，而另一些銀行則相對積極。
房貸業務目標：銀行在不同時期會有不同的業務目標。當年度房貸業務量已達標，或放款風險額度已滿時，可能會收緊放款條件，即使是優質物件也可能受影響。
與建商合作關係：對於預售屋或新成屋，若銀行與建商有合作關係，通常能提供較好的貸款條件。
🔑 為何「首購」也難突破？破除迷思
許多首購族以為，只要是「首購」就能穩穩貸到8成。然而，這是一個常見的迷思。
首購的意義：「首購」身份主要是讓買家享有青年安心成家購屋貸款等政策性優惠貸款，這些貸款通常利率較低、期限較長。但它並不直接保證你能貸到8成甚至更高的成數。
「首購」非「免責」：即使是首購族，銀行在核貸時，仍然會根據上述的房屋條件和個人財力信用進行綜合評估。如果房屋本身是銀行眼中的高風險物件（如小坪數套房、短期交易、屋齡高、地段不佳），或者借款人財力不穩、信用有瑕疵，即使是首購，銀行也會基於風險控管而降低核貸成數。
政策性貸款的額度限制：青年安心成家貸款有其本身的額度上限（例如800萬元），若購屋總價遠超此額度，超出部分仍需仰賴一般商業貸款，而商業貸款的成數就更受市場和銀行自身策略影響。
🖌️ 裝潢灌水：墊高總價的隱形陷阱
投機客慣用手法：如文章所言，如果短期交易的物件還有重新裝潢、整修，更有可能是投機客的操作。投機客往往會將高額的裝潢費用「灌入」到房屋總價中，墊高售價。
鑑價的盲點：銀行在鑑價時，通常會傾向於以**房屋的「原始價值」和「結構價值」**為主，對於裝潢部分的價值認列會較為保守，甚至不予承認。這意味著，即使你看到裝潢精美且售價較高的房子，銀行鑑價時可能只認其結構本身，導致鑑價金額遠低於你的購入價。
買家負擔加重：當房屋售價被裝潢費用墊高，但銀行貸款成數卻是基於較低的鑑價金額時，對於下一手買家來說，需要準備的自備款比例就會大幅增加，購屋負擔也隨之加重。這正是「售價墊高、貸款成數又降低」的困境。
🛡️ 如何避免買到「難貸物件」？專家教你5招自保術！
面對複雜的房貸市場和潛在的「難貸物件」，購屋者必須學會自我保護，做足功課，才能確保自己的購屋計畫順利進行。
🕵️♀️ 實價登錄不夠？預防投機客的進階查詢術
實價登錄的侷限性：內政部的實價登錄是重要參考依據，但它確實有2個月以上的時間差，且部分資料可能不夠透明（例如未能揭露裝潢成本）。投機客利用資訊時間差進行短期操作，是常見手法。
進階查詢管道：
房仲內部系統：大型房仲公司通常有自己的內部成交資料庫，更新速度較快，可以請信賴的房仲協助查詢同社區或周邊類似物件的最新成交行情。
地政事務所謄本調閱：可以申請調閱建物和土地的登記謄本。謄本上會記載房屋的歷次移轉紀錄、所有權人變更、抵押設定等資訊。如果發現短期內所有權人頻繁更迭，或是所有權人持有時間極短（例如一年內），就要提高警覺。
大樓管委會/鄰居詢問：如果是有管理的大樓，可以試著向管理員或鄰居打聽該戶的歷史狀況，是否有短期轉手、裝潢工程噪音等。
Google Street View/新聞搜尋：利用Google街景服務回溯房屋外觀歷史變化。同時，搜尋該地址是否有相關負面新聞報導。
判斷標準：若物件在1年內有多次買賣紀錄，或前次買賣價格明顯偏低而本次售價明顯偏高，則有較大可能是投機客物件，需更加謹慎。
📞 事前諮詢銀行：簽約前的保命符
避免後悔的黃金原則：在簽訂買賣契約之前，務必先向銀行進行貸款諮詢。這是購屋流程中最重要的自保步驟之一。
諮詢內容：
鑑價評估：提供您看中的房屋地址、謄本資料（若有）、屋齡、坪數、格局等詳細資訊，請銀行估價。不同銀行對相同物件的鑑價可能不同，建議至少諮詢2-3家銀行。
可貸成數與利率：詢問在您個人財力狀況下，該物件最高能貸到多少成數，以及預估的利率區間。
貸款條件：有無特殊限制、是否需提供保人、是否會綁約等。
所需文件：了解銀行審核貸款所需的所有文件，提前準備。
效益：事前諮詢可以幫助您：
確定自備款需求：清楚知道自己需要準備多少頭期款和後續費用。
避免資金缺口：防止因貸款不足而違約，產生違約金的風險。
了解物件問題：銀行在鑑價時，可能發現您未曾注意到的房屋瑕疵或潛在問題。
🧠 了解物件特性：拒絕衝動下決定
深入研究物件優劣：不要被表象或房仲的單方說法所迷惑。對目標物件進行全面、深入的了解。
檢視潛在問題：
公設比與實際使用坪數：套房常有高公設比，實際使用空間可能遠小於權狀坪數。
隔音與隱私：套房通常戶數多、隔間薄，隔音與隱私問題需留意。
社區管理與公基金：良好管理可維持房屋價值。
樓層與方位：低樓層可能潮濕、採光差；頂樓可能有漏水風險。西曬問題等。
周邊環境：是否有嫌惡設施、噪音源、治安問題等。
實地考察多次：建議白天、晚上、平日、假日多方考察，體驗物件在不同時段的真實狀況。
💪 提升自身財力證明：個人信用是王道
建立良好信用紀錄：
準時繳納所有款項：包含信用卡費、學貸、車貸、信貸等，避免遲繳。
避免過度負債：控制信用卡使用額度，避免只繳最低應繳金額。減少不必要的信用貸款。
適度使用信用卡：沒有信用紀錄反而不利，銀行無法判斷您的信用狀況。
增加收入穩定性與可證明性：
穩定薪轉：盡可能讓薪水透過銀行轉帳。
累積存款：在銀行保持一定數量的存款，證明還款能力。
提供其他資產證明：如股票、基金、定存單、其他不動產權狀等，可作為財力補充。
預先準備足夠的自備款：當銀行貸款成數不如預期時，充足的自備款是解決資金缺口最直接有效的方式。建議至少準備3-4成自備款（含頭期款、仲介費、契稅、印花稅、代書費、裝潢等雜費），以應對各種變數。
🧘 保持彈性：多看多比較，不急躁
避免衝動購屋：房市瞬息萬變，但購屋是重大決策，切勿因搶房心態而衝動下訂。
擴大物件選擇範圍：除了套房，可以考慮坪數稍大的2房產品，其貸款成數和市場流通性通常會更好。
多家銀行比較：不同的銀行對於相同物件的鑑價和核貸標準可能存在差異。多諮詢幾家銀行，能找到最適合你的方案。
設定停損點：為自己設定一個合理的購屋總價和貸款成數的底線。若物件或貸款條件無法達到，勇於放棄，等待下一個更適合的機會。
💡 觀點與建議：面對房市挑戰，聰明買家這樣做！
在當前多變的房市和緊縮的貸款環境下，購屋者更需要具備清晰的認知和穩健的策略。
🚧 認清套房產品的貸款限制
觀點：套房由於其坪數限制、主要客群（單身、學生、投資客）以及市場流通性的潛在不足，在銀行眼中確實被視為風險較高的物件。這導致其貸款成數通常會比主流住宅產品來得低。這並非針對單一購屋者，而是銀行基於風險控管的普遍策略。
建議：
調整期望值：在考慮購買套房時，務必將其貸款成數的預期值下修。不要以一般住宅的8成標準來衡量套房，即使是首購也一樣。
準備更高自備款：對於套房，建議準備至少4成甚至5成以上的自備款，以應對銀行可能僅核貸3-5成的狀況。
釐清購買目的：如果純粹是自住需求，且對小坪數能接受，則可仔細評估。但若是以投資為主要考量，則需更謹慎評估其未來轉手性及增值潛力，因為貸款成數低會大幅壓縮投資報酬率。
🏠 優先考慮自住需求與財務穩健
觀點：無論市場如何波動，購屋的最終目的應回歸「居住」的本質。穩健的財務狀況是實現這個目標的基石。
建議：
量力而為：購屋前務必詳細計算自己的財務負擔能力，包括頭期款、每月房貸、管理費、房屋稅、地價稅、維修費等。每月房貸支出不宜超過家庭月收入的三分之一或最多二分之一。
長期規劃：購屋是長期承諾。考慮未來幾年的收入預期、家庭開支變化（如生育、子女教育、長輩照護）等，確保還款能力的可持續性。
應急準備金：除了自備款，務必保留至少6個月以上的家庭應急金，以應對突發狀況，避免因短暫資金周轉問題而被迫賣房或產生信用瑕疵。
⭐ 建立良好信用紀錄的重要性
觀點：個人信用紀錄是銀行評估您還款能力與意願的「成績單」。一份乾淨、良好的信用報告，是獲取高房貸成數和優惠利率的基石，甚至比「首購」身份更具決定性。
建議：
按時繳納所有費用：無論是信用卡費、電信費、水電瓦斯費、學貸、車貸、信貸等，務必在截止日前準時繳清。
控制負債比：避免過度借貸，尤其是不必要的信用貸款和高循環利息的信用卡債務。
定期查詢聯徵報告：建議每年定期向聯徵中心申請自己的信用報告，檢查是否有錯誤資訊或潛在的信用瑕疵，並及早處理。
信用卡使用策略：即使不常刷卡，也應適度使用信用卡並全額繳清，以建立良好的信用歷史。避免完全沒有信用紀錄，那會讓銀行難以評估。
📈 掌握市場資訊，不盲從
觀點：在資訊爆炸的時代，購屋者必須學會過濾和分析資訊，而非盲目聽從單方建議或市場風向。
建議：
多元資訊來源：除了房仲，多關注政府數據（如內政部實價登錄、地政司資料）、銀行發布的房貸統計數據、財經新聞分析、專業房產部落格或論壇等。
學習基本知識：花時間了解房屋鑑價、房貸種類、貸款利率計算、各項稅費（契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅、房地合一稅等）等基本知識。
區辨資訊真偽：對於一些過度渲染的「搶房」氛圍或「穩賺不賠」的投資機會，要保持理性與警惕，多方查證。
獨立思考：最終的購屋決策，應基於您自身的需求、財務狀況和風險承受能力，而非他人的意見或市場的鼓動。
🚀 結論：買房路上，資訊透明與謹慎評估是你的最佳武器！
從一位網友的抱怨出發，我們深入探討了小坪數套房在貸款市場上所面臨的特殊困境，以及銀行在核貸時考量的多重因素。這場關於房貸成數的「秘密」，其實並非銀行刻意隱瞞，而是其基於風險控管、資產保值和市場策略的綜合判斷。
我們了解到，即使擁有「首購」身份，也無法保證房貸成數。房屋本身的「體質」（坪數、屋齡、地點、是否短期交易）和借款人的「體質」（財力證明、信用狀況、職業穩定性），才是銀行最終核貸成數與利率的關鍵。特別是對於「短期交易」的物件，銀行會拉高警覺，降低核貸成數，這也提醒了購屋者在二手市場中，必須警惕投機客的潛在風險。
面對當前多變的房市環境，購屋者若想避免掉入「貸款不足，被迫套牢」的陷阱，唯一的辦法就是提升資訊透明度、做足事前功課、並保持高度謹慎。從前期調閱謄本、查詢實價登錄的「歷史紀錄」，到簽約前務必向多家銀行進行「預審估價」，再到深入了解物件的每一個細節，以及提升個人的財力與信用狀況，都是購屋者自保不可或缺的步驟。
買房是人生重大決定，它不僅是金錢的投入，更是對未來生活的承諾。在這條路上，沒有絕對的捷徑或萬靈丹。唯有充分準備，理性判斷，並隨時保有彈性，才能在這個充滿挑戰的房市中，找到真正適合自己的理想家園，讓買房夢想不再是壓力，而是穩健幸福的開端。
您是否也曾遇過類似的房貸困境呢？或者您認為還有哪些關鍵因素，會影響房貸成數呢？歡迎留言討論！ ⬇⬇⬇
專營台灣/日本/泰國/越南/菲律賓
工業地產/房地產 買賣出租
物件眾多、無法即時刊登
請直接加LINE ID:803033
0981-681-379 曾先生 告知需求
相關連結
