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🚨政府打炒房，房市真的「涼」了？商辦熱賣能撐起一片天嗎？10大關鍵數據深度解析！

作者：小編於 2025-07-22

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2025年台灣房市面臨嚴峻挑戰，政府持續推動打炒房政策，央行實施第七波信用管制，導致中古屋市場萎縮、預售屋交易量大幅減少，購屋者貸款壓力加重。儘管住宅市場降溫，但商用不動產交易量創近八季新高，受科技業與壽險業大筆投入支持。土地交易金額維持高檔，但建商購地意願可能受政策影響而減弱，未來市場存在降溫風險。人口結構變化推動小宅化趨勢，平均每戶人口數逐年下降，影響住宅需求類型。房貸利率持續攀升，還款負擔加重，首購與換屋族面臨更多挑戰。專家表示，年底前房價難有明顯下跌，市場健康度尚可，但成交量持續縮減或將引發價格調整。本文詳細解析十項關鍵房市大事，涵蓋政策、市場、資金及人口趨勢，幫助讀者掌握最新動態，理性判斷投資與購屋時機。

🚨政府打炒房，房市真的「涼」了？商辦熱賣能撐起一片天嗎？10大關鍵數據深度解析！

📖 文章目錄

引言：政策利劍高懸，房市何去何從？ ⚔️
政府打炒房決心不變：業者叫苦，剛需鬆綁 🚫
資金轉向？商用不動產異軍突起！ 💰
房市體質檢視：利率、土地與交易量變化 📉
市場趨勢觀察：小宅化與專家觀點 💡
觀點與建議：購屋者與投資人如何應對？ 🧐
結論：風向已轉，房市進入「冷靜調整期」 🌬️

⚔️ 引言：政策利劍高懸，房市何去何從？

去年國慶演說中，總統賴清德再次明確強調「打炒房」將持續推動，並誓言進一步落實居住正義，這無疑為台灣房市投下了又一顆震撼彈。隨著央行持續推出第七波選擇性信用管制措施，房市冷風愈發明顯，尤其中古屋市場交易量萎縮，預售屋成交量更是腰斬，讓不少房產業者叫苦連天。市場出現大量觀望氣氛，購屋族群面臨申貸收緊、資金調度困難，整體買氣大幅降溫。

然而，在住宅市場熱度急降的同時，商用不動產卻迎來了一波資金湧入潮。政策雖嚴控住宅貸款，卻對商辦市場「打住不打」，吸引了科技大廠、壽險業等重量級買家，帶動商辦交易量創下近八季新高。尤其兩筆百億級商用不動產交易案更成為市場焦點，為整體不動產市場注入活水。

此外，人口結構的改變與小宅化趨勢，也成為房市另一重要變數。隨著平均每戶人口持續下降，未來住宅需求將更趨多元與精緻化。貸款利率連續上揚，購屋者面臨更大還款壓力，也讓首購及換屋族群陷入兩難。

面對如此複雜多變的局面，本篇文章將從政策解析、資金流向、土地交易、人口趨勢、以及市場買氣等多角度，盤點今年最重要的十件房地產大事，幫助您全面了解台灣房市的最新走勢與潛在風險，理性判斷買賣時機，掌握未來投資方向。

🚫 政府打炒房決心不變：業者叫苦，剛需鬆綁

政府對於房市調控的決心與方向，是影響整體房市走勢的首要因素。從總統的宣示到央行的具體措施，都顯示了打擊投機、保障自住的明確立場。

🗣️ No1. 賴清德總統強調「打炒房」持續推動，房產業者叫苦連天

總統宣示重點：賴清德總統在國慶演說中明確指出，政府將加速「打炒房」的力度，並強調擴大對租屋族的支持，目標是進一步落實「居住正義」。這項宣示傳達了政府對於抑制房價過度炒作的堅定立場，也預示未來可能會有更多相關政策出台。
房產業者反應：對此，房地產業者反應強烈，普遍認為市場已現疲態。他們指出，在經歷第七波信用管制後，台灣房市已出現中古屋市場萎縮、預售市場交易量大幅減少的現象。業者們擔憂，若政府再次出手調控，將讓房市進一步陷入困境，甚至可能影響經濟成長。
業者呼籲：業者們呼籲政府應優先解決當前房市面臨的根本問題，例如物價上漲導致的營建成本飆升，這才是穩定市場的長久之計，而非一味打壓需求面。他們認為，高營建成本是導致房價居高不下的重要因素，若不解決，即使打壓需求也難以實現真正的「居住正義」。

✅ No2. 央行信用管制「重手出擊」！繼承、換屋族群確定鬆綁

「金龍海嘯」衝擊：央行第七波選擇性信用管制實施後，市場形容為一場「金龍海嘯」，其威力不容小覷。這波管制對新青安及真首購族以外的族群產生了顯著影響，尤其換屋族、繼承族和投資族無一倖免，甚至一度被民眾抨擊為「濫殺無辜」，因為某些情況下，即使不是投機客也受到波及。
政策調整與鬆綁：面對市場反彈與民意壓力，央行隨後召開記者會，宣布針對繼承房產及有換屋需求的族群，適用排除條款。
- 繼承族群：即使名下因繼承而有不動產，只要能證明非自主使用且無房貸，購置首間自住房產時，不受多戶貸款限制。
- 換屋族群：對於有實際換屋需求的民眾，若能在一定期限內出售舊有房屋，其新購房屋的貸款條件可適用首購優惠，不受多戶限制。
政策意涵：此舉顯示政府在打擊炒作的同時，也嘗試平衡市場需求，保護真正的剛性需求。這類細緻化的調整，旨在避免「誤傷」自住和合理需求的購屋者，讓政策更具彈性和精準性。

💰 資金轉向？商用不動產異軍突起！

在住宅市場受到政策壓抑的同時，嗅覺敏銳的資金開始尋找新的出口，而商用不動產市場似乎成為了新的避風港。

🔥 No3. 科技、壽險業大額撐場！商用不動產買氣火熱，創近八季新高

交易量創新高：根據公開資訊觀測站統計，今年上市櫃法人在商用不動產的交易額達到驚人的674億元。
兩筆百億級大案助攻：其中有兩筆引人注目的百億級大案，成為推升總交易量的主力：
1. 台積電：以171.4億元購置群創南科廠房。這筆交易不僅金額龐大，更顯示出科技巨頭對於擴大產能、鞏固供應鏈的迫切需求。
2. 台灣人壽：以137.5億元取得桃園航空城產業專用區的土地。壽險業作為長期投資者，其大額投入代表著對未來產業發展和區域價值的看好。
增長幅度驚人：在科技業與壽險業這兩股強大資金的帶動下，單季交易量較去年同期增長了329%，不僅大幅超越去年，更創下了近八季的新高。這顯示商用不動產市場在政策「打住」的背景下，展現出強勁的吸金能力。

🏗️ No7. 打擊住宅不打商！營建F4策略轉向「商辦藍海」

營建股調整策略：近月來，營建股由於住宅市場受到政策打壓，股價連連下跌。然而，營建大廠們並非坐以待斃，而是迅速調整戰略。
商辦市場的相對優勢：由於政策的主要打擊集中在住宅市場，而商用不動產受到的限制相對較少。這為營建業開闢了一片新的「藍海」。
「微型商辦」試水溫：以興富發、長虹等營建大廠為例，他們嘗試推出「微型商辦」產品，以較小的單價和總價切入市場，試圖吸引小型企業、工作室或個人投資者。這種「船小好調頭」的策略，有助於分散風險。
加碼商辦用地開發：華固、遠雄建等則更是加碼商辦用地開發，顯示其對商辦市場的長期看好。
未來展望：預計未來幾年，我們將見到被業界稱為「營建F4」（通常指指標性上市櫃營建公司）的商辦新案陸續推向市場，避開打房風暴，為其營收帶來新的增長點。

📉 房市體質檢視：利率、土地與交易量變化

除了政策和資金流向，觀察房貸利率、土地交易以及實際交易量的變化，能更全面地評估當前房市的真實體質和趨勢。

💲 No4. 新增房貸利率緩升，購屋族還款壓力大增

利率破2%：買房壓力不僅在於房價本身，更在於節節攀升的房貸利率。全國新增住宅貸款的平均利率已連續六季超過2％。雖然相對國際主要國家仍屬低檔，但對於長期處於低利率環境的台灣而言，這已是顯著的變化。
還款壓力增加：對於已經購屋的買家而言，這意味著每月貸款負擔日益加重，特別是使用浮動利率的房貸戶，實質還款額增加。對於換屋族，則可能需要籌措更多資金來補足房貸差額。
短期難有降息空間：在全球通膨壓力與各國央行緊縮貨幣政策的背景下，短期內台灣央行難有降息空間。這意味著購屋者的還款壓力恐將持續增大。

🚧 No5. 土地交易有望力守5年均線，恐有降溫風險

百億交易助攻：在前面提及的兩筆百億級交易案助攻下，土地市場今年累計成交總額突破2,144億元，單季成交總額達1,117億元。
守住5年均線：展望全年，土地交易金額有望力守五年均線2,357億元以上，這顯示整體土地市場的活力仍在，並未完全凍結。
潛在降溫風險：然而，隨著央行加強打房政策，預期第四季建商購地的積極度將有所減弱。土地成本是建商營運的重要部分，當住宅市場受限、未來銷售面臨挑戰時，建商在土地取得上會更為謹慎，導致土地交易市場可能面臨降溫風險。

📦 No9. 央行打炒房效果顯現！預售屋交易量大幅縮減

新屋市場冷靜期：央行打炒房政策出手後，新屋市場明顯進入冷靜期。
交易量「腰斬」：根據預售屋實價登錄最新資料，全國預售屋交易量僅5,744件，相較7月約1.27萬件幾乎腰斬，創下今年單月最低交易量。
熱潮結束：這也意味著今年上半年「每月破萬」的熱潮正式結束，房市已明確進入調整階段。預售屋交易量的急劇萎縮，直接反映出投資客退場，以及自住買家觀望心態濃厚。

📊 No10. 房貸放款緊縮，房市三稅月增幅減少，市場回歸冷靜

稅收數據顯現變化：財政部對房市三大稅收（土地增值稅、契稅、房地合一稅）的分析顯示，不動產市場雖然交易量相對高檔，但在房貸縮減的影響下，各項稅收增長動能開始放緩。
增幅下滑：儘管自主需求、建商購地、預售屋交屋潮等仍在支撐市場，但九月的土地增值稅、契稅、房地合一稅增幅相較已出現下滑，這進一步證實了市場逐步回歸冷靜的趨勢。稅收是房市交易的結果，其增幅放緩，間接反映了市場熱度的降溫。

💡 市場趨勢觀察：小宅化與專家觀點

除了宏觀數據，深入觀察人口結構變化對房型需求的影響，以及權威專家的市場預判，能提供更全面的房市視角。

👨‍👩‍👧‍👦 No8. 全台每戶快跌破3人，「小宅化」趨勢勢不可擋

家庭結構變化：根據內政部不動產資訊平台的數據顯示，十年前平均每戶有3.59人，現已降至3.09人，十年間減少了0.5人。預計未來一至兩年內，全台平均每戶人口數會跌破3人。
率先跌破3人城市：目前，基隆、新北、高雄和新竹等城市已率先跌破3人大關。
「小宅化」影響：隨著全台平均每戶人口數的減少，預計將加速台灣房市的「小宅化」趨勢。這意味著：
1. 市場需求轉向小坪數：套房、一房、兩房等小坪數產品將更受青睞。
2. 總價門檻降低：小宅化有助於降低購屋總價門檻，符合小家庭或單身族群的預算。
3. 產品規劃調整：建商在未來推案時，會更傾向於規劃小坪數、高使用效率的產品。

🗣️ No6. 顏炳立直言房價今年底前不會跌，但「買房好時機尚未出現」

市場現況評估：戴德梁行董事總經理顏炳立表示，房市目前沒有出現斷頭或拋售的現象，也不存在恐慌情緒，顯示市場整體健康穩定。他認為，今年底前房價下跌的可能性不大。這與前面逾放比創新低的數據相互印證，表明市場尚未出現大規模的拋售潮。
「天邊的彩虹不要追」：然而，顏炳立也坦言目前並非買房的好時機，並以「天邊的彩虹不要追」來形容。這意味著市場還不明朗，買方不宜盲目追價。
價格調整的觸發點：他也指出，如果明年交易量持續縮減，且每月移轉棟數跌破2萬棟，房市價格或許會面臨調整。這為市場提供了一個重要的觀察指標，提醒購屋者未來應密切關注交易量的變化。

🧐 觀點與建議：購屋者與投資人如何應對？

面對政府打炒房的決心、住宅市場的降溫以及商辦市場的升溫，購屋者與投資人都需調整策略，理性應對。

⚖️ 理性看待政策影響，區分「打炒」與「打死」

觀點：政府的政策目標是「打炒房」，而非「打死」房市。其目的是為了抑制過度投機，讓房市回歸健康，保障自住需求。

建議：

自住需求仍是剛性：對於真正的自住買家而言，居住是剛性需求，不應過度受短期政策和市場情緒影響而放棄購屋計畫。
理解政策針對性：政策重點打擊的是多戶、高槓桿的投機行為。若自身為首購或換屋且財務穩健，無需過度恐慌。
利用政策利多：善用央行對繼承、換屋族群的鬆綁，以及新青安等優惠貸款，降低購屋門檻。

🏢 掌握商辦市場的潛力與風險

觀點：商用不動產因政策限制較少，在住宅市場受抑時成為資金新寵，但其投資邏輯與住宅不同。

建議：

關注產業發展：商辦市場與產業結構、經濟景氣高度相關。例如，科技業對廠辦的需求、服務業對商辦的需求等。
區位是關鍵：商辦投資更重區位、交通便利性、周邊產業聚落和公共設施。
了解市場供需：雖然目前交易量大，但需關注未來幾年商辦供給量是否會因建商大量投入而過剩。
投資門檻高：商辦投資總價高，租金報酬率、空置率、維護成本等，都需要仔細評估。對於一般投資者來說，風險較高。

🎯 自住優先，審慎評估財務能力

觀點：在市場進入調整期時，自住買家更有機會挑選物件和議價，但前提是財務準備充足。

建議：

提高自備款比重：面對房貸利率緩升和銀行放款緊縮，建議自備款至少準備到2.5-3成，甚至更高，以降低每月還款壓力。
壓力測試：購屋前務必進行房貸「壓力測試」，模擬利率再升高1-2碼時，自身還款能力是否能承受。
重視「小宅化」趨勢：若預算有限，可考慮符合「小宅化」趨勢的物件，其總價門檻較低，也符合未來家庭結構的變化。
耐心觀察與比較：市場買氣降溫，交易量縮減，這意味著買家有更多的時間去比較物件、議價。不急於一時，多看多比較。

🌬️ 結論：風向已轉，房市進入「冷靜調整期」

綜合來看，從總統的堅定宣示、央行精準的信用管制（同時兼顧合理需求）、到預售屋交易量的腰斬，種種跡象都明確指出，台灣的住宅房市已經告別了過去的狂熱時期，正式進入一個**「冷靜調整期」**。雖然商用不動產市場在資金轉向的效應下表現亮眼，但其與住宅市場的邏輯有所不同，並無法完全抵擋住宅市場的整體降溫趨勢。

房貸利率的緩步攀升、土地市場的潛在降溫，以及房市相關稅收增幅的減少，都進一步印證了市場正在回歸理性。儘管專家預期今年底前房價大幅下跌的可能性不大，但也明確指出「買房好時機尚未出現」，並提供了觀察未來價格調整的關鍵指標——交易量。

對於廣大購屋者而言，這或許是一個挑戰，但也充滿機會。它提醒我們，盲目追漲不可取，等待「斷頭潮」也非明智之舉。真正的智慧在於，理性看待政策導向，善用政策對剛需的保護，並在充分準備自身財務條件的前提下，耐心尋找符合居住需求且價格合理的物件。

風向已轉，房市正經歷一次重要的體質調整。在這個過程中，準備好的人，才能掌握先機，穩健地在變局中找到屬於自己的安居樂業之地。