99
次閱讀

根據內政部不動產資訊平台數據顯示，2025年第一季全台住宅存量達936.57萬戶，創近五年同期最大增幅，年增13.08萬戶。專家預估，若持續此增長趨勢，2030年全國住宅存量將突破千萬戶。住宅存量激增主要源自房市持續推案，以及都更與危老重建進度緩慢，導致老舊建物未能及時汰換，供過於求現象浮現。面對少子化與人口結構變遷，國土署積極擴大盤點老舊建物，將退場學校、政府宿舍及低度使用公有建物活化為社會住宅，以提升居住品質與防災韌性。同時，透過修法放寬都市更新容積限制，激勵危老重建，預計全台超過8,000棟六層樓以上建築受惠，改善住宅安全。未來住宅政策將強調品質優先與韌性建設，結合中央與地方合作，推動社宅多元供給，確保弱勢群體居住權益，打造永續且宜居的城市環境。

🏠少子化下住宅增量為何不減？國土署社宅規劃與危老重建解析

📑 目錄

• 🔍 引言｜住宅存量攀升，背後代表什麼？

• 📈 全台住宅存量現況與趨勢

• 🧓 為何住宅存量會持續增加？

• 🏗️ 國土署政策全盤解析

• 🏡 都更與危老政策進度

• 👪 少子化時代的房屋政策新邏輯

• 🧩 多元社宅規劃策略與實務挑戰

• 💡 專家觀點與建議

• 📌 結論：政策應同步強化都市韌性與居住公平

---

🔍 引言｜住宅存量攀升，背後代表什麼？

根據內政部不動產資訊平台最新統計，截至2025年第一季，全台住宅存量已達 936.57萬戶，較去年同期大幅增加 13.08萬戶，創下近五年同期最大增幅。此一趨勢若持續下去，專家預估，最快於 2030年突破1,000萬宅。這不僅代表房屋供給持續成長，也凸顯出台灣都市發展、人口結構與房市政策的多重挑戰。

首先，住宅存量快速攀升反映出台灣過去十年房市熱絡、建案推案量大，尤其在捷運重劃區與新興重點區域，住宅供應持續增加。然而，在供給面增長的同時，需求面因少子化、人口老化及人口外移趨勢放緩，使得部分區域出現「屋多於人」的現象。

其次，住宅存量攀升也反映出台灣都市更新進度緩慢的現實。老舊住宅雖然數量多，但都更與危老重建推動受限於產權分散、法規繁瑣及利益協調等因素，導致危險老屋未能有效汰換，整體住宅存量不減反增，造成城鄉空間失衡與資源浪費。

此外，住宅量體大增，也對土地使用規劃與公共設施配套提出挑戰。如何在有限的土地資源上，平衡住宅品質、生活機能與生態環境，是政府與社會必須共同面對的課題。

綜合來看，住宅存量攀升不僅是數字上的成長，更是台灣人口結構轉型、都市發展模式以及居住政策需同步調整的警示。政府必須透過精準的社宅規劃、都更危老加速與法規鬆綁，搭配多元社會參與，才能達成「量質兼具」的永續居住環境，真正回應未來住戶多樣化且複雜的需求。

---

📈 全台住宅存量現況與趨勢

🏘️ 2025年住宅存量達936萬戶，創五年新高

根據內政部統計，台灣住宅存量逐年上升，尤其近年在建案推案熱潮與都更進展緩慢的雙重影響下，增速加快。

📊 表格：2019–2025住宅存量年增變化

---

🧓 為何住宅存量會持續增加？

住宅存量持續攀升，表面上看似房屋供給過多，但背後其實隱含多項結構性問題，反映出台灣都市發展與人口結構變遷的深刻挑戰。

🐌 都更進度牛步：法規程序、民眾協調複雜困難

都市更新推動歷來困難重重，主要原因包括：

• 產權分散與協調難度高
  台灣多數老舊社區的土地與建物所有權分散，常有上百甚至數千戶住戶擁有複雜產權。若少數住戶意見反對，整體都更計畫即可能停滯。

• 行政程序冗長
  都更涉及多個政府單位審查，包括建築規劃、消防安全、都市設計與環境評估，程序繁複且缺乏一站式服務，延長審批時程。

• 法律責任與利益分配爭議
  都更中牽涉利益分配，部分住戶擔心被迫遷或獲得不公平補償，加上開發商與住戶之間缺乏信任，導致協商屢次破裂。

這些因素共同使都更進展緩慢，造成老舊建築得不到及時更新，住宅存量反而不斷堆積。

---

🏚️ 屋齡老化導致供過於求？

根據內政部資料，台灣住宅屋齡超過30年的比例已突破40%。這代表超過四成的房屋屬於潛在危老建築，許多甚至缺乏現代建築安全規範。由於都更困難且缺乏誘因，這些老舊房屋多數選擇繼續使用或出租，導致：

• 房屋存量增加，品質下降
  雖然數量上增加，但許多住宅實際上品質老舊，居住安全與舒適度無法保障。

• 市場供需錯位
  老舊屋市場飽和，但年輕人及中低收入家庭對於高品質、可負擔住房仍有強烈需求，形成供需矛盾。

---

🏗️ 國土署政策全盤解析

面對上述困境，國土管理署提出多項策略，以盤點與活化既有老舊建物、強化社會住宅供給為核心，推動都市韌性與居住公平。

🔍 擴大盤點老舊建物供社宅用

國土署積極盤點可作為社會住宅的既有建築資源，包括：

• 廢校或退場中的學校建物
  隨著少子化趨勢，部分學校因招生不足或合併而退場，這些建物具有轉型潛力。

• 老舊政府機關宿舍
  公部門擁有大量老舊宿舍，維護成本高且使用率降低，適合改建為社會住宅。

• 低度使用的公有建物
  部分公有資產利用率偏低，經評估後可活化為住宅用途。

此策略有助於節約土地資源，快速增加社宅供應，且維持城市風貌與環境永續。

---

🏛️ 學校、機關宿舍轉型社宅案例解析

這些案例顯示，透過整合閒置資源與跨部會合作，社宅建設可以兼顧效益與速度，有效解決部分居住需求。

---

🏡 都更與危老政策進度

🏢 修法重點：「原容積」重建可行

為突破傳統容積限制阻礙，內政部修正「都市更新條例」第65條，放寬已掛號申請建照的基地，可適用原有建築容積進行更新，預計惠及全台超過 8,216棟六層樓以上建物，涉及約 27萬戶。

此政策鼓勵危老建物持有人加速都更，提升建物安全與都市景觀，同時促進土地活化與市場活絡。

---

🧱 表格：全國可適用危老重建的六層樓建物統計

此資料顯示，危老建築重建的潛力龐大，若能成功推動，將有效更新老舊市容並提升住宅品質。

---

👪 少子化時代的房屋政策新邏輯

儘管台灣人口趨勢進入負成長，但住宅政策的焦點不僅在數量，更在於「品質」、「韌性」與「公平」。少子化及高齡化使得住宅需求呈現結構性轉變：

• 強調都市防災與耐震安全
  因應氣候變遷與地震風險，強化住宅耐震能力及社區災害韌性成為政策重點。

• 聚焦弱勢族群居住權保障
  隨著家庭結構變小及老年人口增加，社宅成為支持低收入及弱勢家庭的重要工具。

• 推動混合型住宅供應
  鼓勵多元住宅型態並存，滿足年輕人、家庭及長者不同居住需求，避免都市空間單一化。

---

🧩 多元社宅規劃策略與實務挑戰

隨著台灣住宅存量不斷攀升，社會對於多元化社會住宅的需求日益迫切。政府雖積極推動社宅興建，但在實務操作層面仍面臨諸多挑戰。從中央與地方的資源整合，到社宅選址與設計規劃，都需要精密協調與長遠規劃，才能有效提升社宅供給品質，滿足不同族群需求。

🔄 如何整合中央與地方？

截至目前，中央政府直接興辦社宅約6萬1,900戶，地方政府則負責約4萬9,112戶，整體達成率高達92.51%。雖然進度可觀，但跨層級的政策協調仍是推動社宅計畫的關鍵瓶頸。

1. 跨部會協作的重要性
   社宅涉及建築、財政、社會福利、土地管理等多重面向，中央需建立高效的跨部會工作機制，避免資源重複浪費或政策執行脫節。

2. 地方政府角色與執行力提升
   地方政府最了解本地居住需求與環境條件，強化地方自治及決策權限，是確保社宅落實並被居民接受的重要因素。建議設立專責推動小組，簡化行政流程，並提升專業團隊能力。

3. 資金與政策支持配套
   中央應提供穩定的財政補助與貸款優惠，鼓勵地方政府與民間合力推動社宅，同時設立長期租賃及管理制度，確保社宅運營永續。

---

📍 社宅選址該考慮哪些條件？

社宅的選址品質直接影響居民生活滿意度與社區融合，以下是核心考量：

• 鄰近交通節點
  交通便利性不僅提升居民通勤效率，也促進社區經濟發展。建議優先選擇捷運、公車站附近的地點，並規劃安全友善的步行與自行車路網。

• 基礎建設完善
  包含供水、電力、網路、排水系統等公共設施，必須達到現代化標準，確保社宅生活舒適與安全。

• 學區與醫療資源充足
  社宅居民多為家庭或弱勢群體，附近優質學校與醫療院所能提升生活品質，減少居住壓力。

• 與原有社區融合程度
  社宅不應成為孤立的「貧民窟」，應融合原社區的文化與生活脈絡，透過社區共融設計及活動推動社會互助。

---

💡 專家觀點與建議

面對未來住宅挑戰，多位都市規劃及建築專家提出以下政策建議：

1. 危老建物強制健檢制度
   建議推動全國危老建築強制健康檢查與風險評估機制，透過定期檢測掌握建築安全狀況，防範災害發生。

2. 都更程序一站式簡化機制
   都市更新涉及多項審核程序，建議設立「一站式服務平台」，整合申請、審查、溝通流程，減少行政阻礙，提高效率。

3. 鼓勵民間參與社宅興辦
   政府應制定激勵政策，如稅賦優惠、地價折讓，吸引民間企業及社會團體參與社宅建設與管理，提升資源多元性。

4. 強化居住公平與品質監督
   社宅政策不僅追求數量，更應注重設計品質、環境安全與住戶福利，建議建立第三方監督機制，確保政策落實。

---

📌 結論：政策應同步強化都市韌性與居住公平

住宅存量突破千萬不只是數字的堆疊，更反映出台灣正邁向高齡化、少子化及都市轉型的多重挑戰。未來住宅政策必須強調「品質重於數量」，優先解決老舊危險建物與提升住宅耐震、耐災能力，藉由有效推動社宅及都更危老重建，打造更具韌性與包容性的城市居住環境。

同時，中央與地方需密切合作，透過整合資源、優化法規與強化居民參與，真正實現「居住公平」，確保弱勢家庭及中低收入者皆能享有安全、優質且可負擔的住房，推動台灣邁向永續發展的未來。

專營台灣/日本/泰國/越南/菲律賓

工業地產/房地產 買賣出租

物件眾多、無法即時刊登

請直接加LINE ID:803033

0981-681-379 曾先生  告知需求

相關連結

• 新青安房地產租售專區
• 詠騰廠房租售專區
• 詠騰工業地租售專區
• 詠騰建地租售專區
• 詠騰農地租售專區
• 詠騰歷年成交專區