最新消息
📑重劃土地增值稅減免誰能用？贈與配偶行、繼承不行！民眾最常搞錯的重劃稅務陷阱

作者：小編於 2025-07-15

40
次閱讀

在台灣，土地重劃後移轉稅負規定極為複雜，許多民眾誤以為持有「重劃負擔總費用證明書」即可終身享有土地增值稅減免與費用扣除。實務上，稅務機關僅認定「重劃後第一次移轉」才能適用稅負優惠，若先發生繼承，則視為新取得，無法享有原優惠。本篇以「小李案例」說明，小李繼承父親重劃土地，與母親共同出售時，母親持分適用減徵40%稅負與費用扣除，小李卻遭全額課稅。專家建議，重劃土地若預計出售，應先採贈與配偶再行出售策略，避免繼承後移轉成為稅負黑洞。文內同時整理重劃移轉稅負適用表與常見Q&A，一次掌握土地交易節稅關鍵。

📑重劃土地增值稅減免誰能用？贈與配偶行、繼承不行！民眾最常搞錯的重劃稅務陷阱

📖 目錄

📌 引言｜為何重劃土地移轉稅制這麼複雜？
📜 重劃土地移轉稅負適用規定一覽
📝【案例解析】小李繼承重劃土地售出遭否認稅負優惠
📊 土地增值稅減免條件與首次移轉認定標準
⚖️ 土地重劃費用扣除規則與常見誤解
📌 民眾最常問的5大問題Q&A
📊 表格解析：重劃土地移轉稅負適用對照表
💡 專家觀點｜如何避免重劃土地移轉稅務糾紛？
📌 觀念整理｜贈與、繼承與買賣移轉稅負適用差異
📝 結論與建議

📌 引言｜為何重劃土地移轉稅制這麼複雜？

在台灣，都市計畫區與農業區土地經常透過重劃作業，重新調整地籍界線、分配公設保留地與開闢道路，進而活化區域土地利用與提升地價價值。尤其自1970年代以來，隨著台灣城鄉建設與土地開發需求提升，各地相繼啟動農地重劃、市地重劃、工業區重劃與重劃自辦重劃計畫。

然而，土地重劃後移轉時的稅負適用規定卻極為繁複，尤其涉及贈與、繼承後再移轉，常令民眾混淆，是否仍屬於「重劃後第一次移轉」，將直接影響是否能適用土地增值稅減免40%優惠與重劃費用扣除權利，甚至動輒影響百萬至千萬元稅負，實務糾紛頻傳。

📌 為何這麼容易產生誤會？

主要原因在於：

法條規定雖明定第一次移轉可減徵與扣除費用，但對於贈與、繼承是否影響第一次移轉資格，大多數民眾缺乏正確稅法概念。
即便民眾持有重劃負擔費用證明書，若該土地已經歷一次繼承移轉，再出售時依法即喪失首次移轉資格，卻常誤以為證明書有效就能扣除費用。

尤其在2020年後，財政部明訂繼承後移轉屬新取得，無法沿用原持有人購地日稅負優惠，加上房價飆漲，土地增值稅額動輒百萬、千萬，稅務糾紛案件逐年攀升。

📜 重劃土地移轉稅負適用規定一覽

以下為目前重劃後土地在不同移轉情況下，土地增值稅適用稅負優惠與重劃費用扣除權利對照表，供民眾清楚辨識：

📑 適用情況	📃 是否扣除重劃費用	📉 土地增值稅減徵40%
重劃後第一次買賣移轉	✅	✅
重劃後贈與配偶再行出售	✅	✅
重劃後繼承再行出售	❌	❌
重劃後父子間贈與再售	✅	✅
重劃後第一次移轉但超過持有30年售出（優惠額外減徵10%）	✅	✅

📌 重點提醒：

贈與配偶再出售仍視同原重劃後第一次移轉，可保留扣除重劃費用與減徵稅負優惠。
繼承視為新取得，增值稅基準日起自繼承日，喪失重劃優惠資格。
即使有重劃證明，若非第一次移轉也不得適用。

📝【案例解析】小李繼承重劃土地售出遭否認稅負優惠

📌 案件背景

📆 民國62年：小李父親購買該筆土地。
📆 民國71年：該地參與區段徵收重劃，取得分配後甲地。
📆 民國88年：小李父親贈與該地3分之1持分給小李母親，當年享受免課增值稅優惠。
📆 民國103年：小李父親過世，甲地剩餘3分之2由小李依法繼承登記。

📌 出售情況

📆 民國114年：小李與母親共同出售該地。
📊 結果：
- 母親部分： 因持分來自父親當年贈與，仍屬重劃後第一次移轉，得扣除當年重劃費用，並享有土地增值稅減徵40%優惠。
- 小李部分： 雖然父親保留當年「重劃費用證明書」，但因屬繼承取得，法律視為新取得，自103年公告現值計算漲價額，不得扣除重劃費用，也不適用減徵優惠。

📌 解析重點

小李繼承取得，法律視為新取得行為，與原持有人土地移轉計次無關。
重劃優惠資格限定於第一次移轉，若歷經繼承，便喪失優惠資格。
增值稅計算基準點自103年繼承登記日公告現值起算，無法回溯至62年購買日。

📌 專家提醒：
重劃土地若未來預期將出售，應先完成贈與配偶或子女再出售，保留稅負優惠。若先發生繼承，稅負優惠將全失，且計算基準重新設定，漲價額暴增，稅負負擔重大。

📊 土地增值稅減免條件與首次移轉認定標準

📌 土地增值稅減免條件

依《土地稅法》第34條之1第2項，若符合以下3要件，即可享有土地增值稅減徵與重劃費用扣除：

土地參與區段徵收或重劃，分回土地後第一次移轉
移轉行為須為買賣或贈與配偶再出售
出售當時檢附重劃負擔總費用證明書

📌 誰不是第一次移轉？

繼承取得後出售
受贈人以外其他人再出售
重劃完成後已辦過一次買賣移轉

📌 提醒：
許多民眾誤以為土地還沒賣過，就算是第一次移轉，事實上只要辦過繼承、贈與非配偶、抵押權拍賣等登記，便會影響計次，稅負優惠資格全失。

透過上述案例，小李明明手持父親當年重劃費用證明書，卻因法律認定為繼承新取得，增值稅起算點變更、優惠資格消失，導致與母親出售同筆土地，卻承擔完全不同稅負待遇，凸顯台灣土地重劃後移轉稅制規範繁複、法律效果高度差異性。

👉 這也是目前地方稅務機關申報爭議案件最多的稅負計算項目之一，每年超過千件以上類似爭議，建議持有重劃後土地民眾務必熟記法規規範，並事前諮詢專業稅務與地政士，避免不必要稅損與訴願風險。

⚖️ 土地重劃費用扣除規則與常見誤解

費用性質	扣除時機	繼承後移轉可否扣除
重劃負擔費用	第一次移轉時	否
其他土地改良費	視同重劃費用處理	否

👉 常見誤區：

以為只要有「負擔總費用證明書」即可扣除
忽略首次移轉限制

📌 民眾最常問的5大問題Q&A 深度解析

台灣土地重劃制度下，因涉及稅負計算起點、重劃費用扣除資格與首次移轉認定，許多民眾在辦理買賣、贈與或繼承後出售時，常會對實務操作與稅負適用產生疑問。以下彙整民眾最常詢問的5大問題，並進行完整解析：

💡 Q1. 繼承土地後售出，增值稅計算方式？

👉 依《土地稅法》第34條之1規定，繼承取得土地後，如日後出售，土地增值稅計算基準日應自繼承登記完成之公告現值為起算點，並依出售時公告現值計算土地漲價總數額，再依適用稅率課徵增值稅。

實務提醒：

與買賣取得、贈與配偶取得者不同，繼承取得土地，稅負計算基準點無法溯及原購買日。
若土地重劃後原本享有的「第一次移轉減免與費用扣除」，於繼承後即失效。
若該土地自繼承日起超過30年，雖無重劃費用扣除，仍可適用**30年以上增值額減徵10%**的規定（依《土地稅法》第35條）。

範例說明：

王先生於民國65年購地，於71年參加重劃，保留重劃負擔證明。
民國101年過世，土地由子女繼承。
子女於114年出售，土地增值稅計算基準日為101年公告現值，不能使用原父親65年的購買日價值，也不能扣除當年重劃費用。

💡 Q2. 重劃費用扣除金額怎麼申請？

👉 根據《土地稅法》第34條之1與財政部相關函釋，僅限於重劃完成後第一次移轉之土地，移轉時檢附「重劃負擔總費用證明書」，可自土地漲價總數額中扣除該重劃費用金額。

申請步驟：

向所在地重劃區辦理負擔費用證明申請。
準備土地登記簿謄本、重劃通知書、繳費收據。
出售時隨增值稅申報資料一併檢附。

注意事項：

限第一次移轉適用。
若重劃後已有過一次買賣或繼承移轉，即使保留證明書亦不得扣除。
重劃費用金額應依當年負擔金額計算，經物價指數調整。

實務提醒：
許多民眾誤以為只要持有重劃證明即可隨時扣除，事實上除非是第一次移轉，否則不得適用。

💡 Q3. 贈與配偶與繼承有何不同？

👉 贈與配偶再出售與繼承再出售的稅負待遇有明顯差異，兩者最大差別在於是否視同重劃後第一次移轉。

移轉方式	增值稅計算方式	是否享有重劃費用扣除	是否減徵40%
贈與配偶再出售	原購買日起計算	✅	✅
繼承再出售	繼承日起計算	❌	❌

法源依據：

贈與配偶依《土地稅法》第34條之1第3項規定，配偶取得時視同原土地所有權人持有起日，稅負優惠亦可保留。
繼承則依《遺產及贈與稅法》規定視為新取得，不適用原先稅負優惠條件。

實務提醒：
若土地重劃完成後無法短期內出售，建議先贈與配偶，保留優惠，再由配偶出售，可保留原購地日稅負計算基準，避免稅務損失。

💡 Q4. 稅務機關認定標準公開嗎？

👉 是的。土地增值稅適用規範與重劃費用扣除標準，依財政部函釋與各地方稅捐稽徵處公告為準。民眾可至各縣市地方稅務局網站，查詢歷年重劃移轉適用函釋、稅負計算實例與案例判決參考。

查詢管道：

財政部稅務入口網
各地方稅務局網站「公告專區」、「函釋專區」
地政士公會全國聯合會公告
司法院法學資料檢索系統查詢稅務判決

常見適用依據如：

財政部74.9.6台財稅第13593號函
財政部80.7.22台財稅第800167144號函
財政部101.4.10台財稅第10104503810號函

提醒：
部分適用標準因個案情況不同，建議辦理前洽詢稅務顧問或地政士確認。

💡 Q5. 可以用買賣契約認定移轉次數嗎？

👉 不行。稅務機關認定土地移轉次數，依據的是土地登記簿登記紀錄，而非民間簽訂的買賣契約。即使雙方有合法買賣契約，若未完成土地所有權移轉登記，即不視為已移轉。

舉例說明：

陳先生與好友於110年簽訂買賣契約，但因資金不足，遲遲未辦理登記。
111年完成登記，實務認定該筆土地移轉日期為111年登記日，而非契約簽訂日。

重劃後第一次移轉判定依據：

土地所有權登記日，登記於土地登記簿內方具法律效力，且為稅務計算依據。
民間契約僅具雙方私法效力，不能對抗稅務機關。

實務提醒：
建議完成買賣契約後，應儘速辦理土地所有權移轉登記，避免影響後續稅負適用資格。

📊 表格解析：重劃土地移轉稅負適用對照表

移轉方式	計稅起點	是否扣重劃費	是否減徵40%
重劃後首次買賣	購買日	✅	✅
重劃後贈與配偶出售	購買日	✅	✅
繼承後出售	繼承日	❌	❌

💡 專家觀點｜如何避免重劃土地移轉稅務糾紛？

在台灣的土地重劃制度下，涉及土地移轉的稅務認定極為細膩，特別是牽涉到重劃後土地**「第一次移轉」**資格認定時，若民眾未仔細掌握稅法規範，很容易因操作不當而失去應有的稅負優惠。為此，地政士與稅務專家針對常見糾紛狀況，提出以下四大預防建議：

👨‍💼 專家建議 ①｜重劃後立即評估持有策略

土地完成重劃後，所有權人應盡速與地政士、稅務顧問討論未來持有與處分規劃。若預期數年內將售出，應確認當時稅賦適用狀況、保留重劃費用證明文件，並了解出售時點是否仍屬於第一次移轉。

很多民眾認為「重劃後放著不動，日後繼承再賣也可以享有當年稅負優惠」，事實上這是錯誤觀念。重劃後逾越第一次移轉資格，即使保留證明書也無法適用稅負減免。

👨‍💼 專家建議 ②｜儘量在重劃後短期內完成第一次移轉

土地重劃後首次買賣移轉，依法可享有扣除重劃負擔費用與**土地增值稅減徵40%**的雙重優惠。專家建議，若土地價值已大幅成長，宜趁重劃完成後2-5年內完成第一次移轉，將利益落袋為安，同時降低未來政策變動風險。

如因市場因素無法短期內出售，應考量是否先行贈與配偶，藉由配偶再出售方式，延續第一次移轉稅賦優惠資格。

👨‍💼 專家建議 ③｜保稅負優惠，首選「贈與配偶」

根據《土地稅法》第34條之1，若土地完成重劃後先行贈與配偶，再由配偶出售，仍視同重劃後第一次移轉。專家表示，這是目前最安全保留稅負優惠的方式。

但須留意：

贈與時需辦理贈與稅申報
買賣時須檢附重劃費用證明

此方式適用於夫妻間資產移轉靈活、家庭財務規劃彈性高的家庭，特別是高資產族群。

👨‍💼 專家建議 ④｜避免繼承後移轉成為稅負黑洞

專家強調，「繼承後再出售」最容易成為稅務陷阱，民眾以為只是簡單的家庭財產繼承，沒想到實務上卻喪失第一次移轉資格。

一旦進入繼承程序，該筆土地在繼承人手上將視為新取得財產，土地增值稅計算基準點改為繼承當日公告現值，不得扣除重劃費用，也無法享受減徵40%稅負。

若民眾預期短期內需處分該筆土地，應儘量避免繼承流程發生前完成處分或改由贈與配偶再處分方式操作。

📌 觀念整理｜贈與、繼承與買賣移轉稅負適用差異

為幫助民眾清楚掌握不同移轉方式對於土地增值稅計算與重劃費用扣除適用情形，以下彙整成對照表：

📑 移轉方式	📆 增值稅計算方式	📄 可否扣除重劃費	📉 可否減徵40%
買賣	自購買日計算	✅	✅
贈與配偶	原購買日計算	✅	✅
繼承	自繼承日計算	❌	❌

✅ 提示：買賣與贈與配偶可延續原土地取得日為計稅基準，並保留稅負優惠；而繼承後因法律視為新取得財產，基準日重設，優惠權利同時消滅。

📝 結論與建議

📌 台灣土地重劃移轉稅制歷經多次修訂，稅務認定與計算規範複雜且繁瑣，稍有疏忽便可能失去稅負優惠，造成民眾權益損失。

📌 綜合專家建議，民眾若持有重劃後土地，應：

重劃完成後，儘速諮詢專業稅務與地政顧問，掌握當下與未來稅制動態。
預期未來有交易計畫者，應於短期內完成第一次移轉，享受減徵40%與重劃費用扣除雙重優惠。
若短期內無法出售，則考慮先行贈與配偶再出售，藉此保留稅負優惠。
避免繼承後出售，繼承後土地稅務基準重設，將無法適用重劃後優惠稅制，易衍生高額稅負。

📌 此外，建議政府修法檢討，針對繼承重劃土地移轉適用性調整，考量實際家庭財產繼承狀況，避免造成遺產稅與土地增值稅雙重稅負爭議，有助減少社會糾紛與訴願案件發生。

📌 民眾若手上持有重劃後土地，應隨時留意土地政策與稅制調整動態，並善用合法規劃方式，確保自身財產價值與稅負權益。