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📌地目變更、開發申請大增，桃園如何因應國土計畫法帶來的衝擊？

作者：小編於 2025-07-15

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隨著《國土計畫法》預計於2025年正式施行，桃園地區土地開發市場掀起申請熱潮。根據桃園地政局最新數據，2023年地目變更申請量達330件，較2022年翻倍，2024年預估更突破360件，開發案件數也持續增加。農地轉為交通用地及甲種建地為主要申請類型，集合住宅、渡假村等多元開發案活躍。由於申請案量暴增，地政局人力面臨極大壓力，已增聘人手但審核仍延宕。國土計畫法將劃分四大國土功能分區，嚴格管制土地用途與開發程序，未通過的新申請將失效，重申申請需符合新法規定。面對申請量暴增與政策轉變，地主及建商應提前準備、審慎送件，以避免申請風險。2025年起，桃園土地市場將進入政策落地期，開發節奏趨於理性，市場轉向盤整與永續發展。整體來看，國土計畫法雖帶來短期申請高峰，但有助於打造更透明、有序且符合永續目標的土地開發環境。

📌地目變更、開發申請大增，桃園如何因應國土計畫法帶來的衝擊？

📖 目錄

📝 引言｜國土計畫法將上路，土地開發市場變天？
📊 桃園申請地目變更量倍增！地政局數據首曝光
🏢 各類開發案件類型與申請現況分析
- 📑 集合住宅、渡假村、交通用地成熱門申請案
🛑 地政局困境：人力調度與案件積壓狀況
⚖️ 國土計畫法重點新制一次看
📉 民眾擔憂點與政策爭議整理
🌏 專家觀點｜面對變革，桃園開發市場應如何應對？
📌 小妍觀點｜政策落地建議與桃園市場預測
📊 附表｜近五年桃園地目變更與開發案數據對比
📌 結論｜國土計畫法對桃園地產市場的真正衝擊

📝 引言｜國土計畫法將上路，土地開發市場變天？

隨著全球國土規劃趨勢聚焦「用途管制」與「永續利用」，台灣《國土計畫法》預計於2025年正式施行，對全國土地使用、開發與變更規範帶來全面革新。桃園作為北台灣重要發展重鎮，受惠於交通建設與產業聚落擴張，土地開發需求持續攀升，尤其臨近法案實施前夕，申請地目變更及開發案數激增，地政局工作量爆炸式成長，成為地方政府與民眾關注焦點。

本篇將以桃園地政局最新數據為基礎，深入剖析近五年地目變更與開發案件數據變化，並探討背後政策意涵與未來發展趨勢，協助土地所有權人、建商及相關利害關係人掌握先機、避險布局。

📊 桃園近五年申請地目變更與開發案量大幅飆升，地政局人力嚴重吃緊

年度	地目變更件數	開發案件數	地政局處理人力（人）
2022	170	13	18
2023	330	22	18
2024預估	360+	25+	23-24 （增聘5-6人）
2025預估	280-300	18-20	23-24

📌 重點說明：

地目變更案件激增：2023年申請量高達330件，較2022年翻倍，2024年預估突破360件，反映地主及開發業者急於在新法上路前完成申請程序，減少未來受限風險。
開發案件同步增加：從2022年13件增至2023年的22件，2024年預計再增至25件以上，顯示開發活絡，但審核程序仍相當嚴謹繁複。
人力補充趕不上案件爆量：地政局雖已增聘5至6名專職人力，總人力提升至約23至24人，仍面臨大量案件審查積壓的壓力。
2025年申請量將回落：隨著國土計畫法正式實施，申請門檻提高且審核嚴格，申請量預計回落至280至300件，開發案亦將下降，市場步入調整與盤整期。

🏢 各類開發案件類型與申請現況分析

在國土計畫法即將實施前，桃園地政局受理的各類地目變更與開發申請呈現爆量狀態。深入分析各類申請案件類型，有助於掌握未來土地利用趨勢與政策影響。

📑 熱門地目變更類型

🚜 農地→交通用地

此類變更案件數量最多，主因為都市擴張與交通網絡發展需求強烈。將農地轉為交通用地，有助於完善桃園整體交通運輸系統，提升區域連結性與發展潛力。申請流程較為簡便，成為地主搶先申請的熱門地目。

🏢 農地→甲種建地

農地轉為甲種建地屬於開發潛力較高的案件，尤其配合桃園航空城及都市更新計畫，甲種建地可用於住宅及商業開發，吸引大量投資人及建商關注。申請條件較嚴，且審核時間長，但價值提升明顯，因而申請件數逐年攀升。

📑 熱門開發案類型

🏠 集合住宅社區案

集合住宅為桃園住宅需求的重要補充，尤其青埔、龜山等區段，因捷運、高鐵等交通建設，吸引大量青年及家庭購屋。此類開發案數量大且規模多元，成為地政局案件積壓主力。

🌳 渡假村渡假型案

隨著綠能與生態旅遊興起，部分鄉鎮開發渡假村、休閒農場等渡假型項目，符合永續發展與地方創生需求，申請案數雖不多，但單案規模大，對土地利用結構產生影響。

🏫 商辦、社區服務設施案

商辦與社區服務設施（如醫療院所、學校）案件量相對較少，但屬於提升區域功能與生活品質的關鍵開發。審查要求嚴格，申請文件與環評標準高，審理時間長，成為審核瓶頸之一。

🛑 地政局困境：人力調度與案件積壓狀況

📑 桃園地政局內部應對

📑 增加人手進度仍緩慢

桃園地政局面對申請量倍增，積極爭取新增5至6名專職人力協助，但人力補充及培訓仍需時，案件審核速度未見顯著提升，導致審查流程仍處於壓力山大狀態。

📑 補件頻繁，資料瑕疵率高

由於部分申請人資料準備不足，補件頻繁，且提交資料瑕疵率高，進一步拖延案件審理時間。地政局已呼籲申請人加強準備，並建議委託專業團隊提升申請品質，減少反覆補件。

⚖️ 國土計畫法重點新制一次看

📌 全台劃設4大國土功能分區：都市計畫區、農業保護區、自然保育區及特定區，各區有明確土地使用及開發限制。
📌 土地使用限制、用途改變需依功能區審查：地目變更及開發案必須符合所在分區規定，違規申請將被退回或駁回。
📌 未核可案件屆時失效，重新送件需依新法：2025年新法施行後，尚未通過審查的申請將失效，申請人須重新按照新制規範送件。

👉 表格｜國土計畫法施行前後變更申請對照

申請條件	新制前	新制後
申請程序	較簡便，依舊有彈性	程序嚴格，審查標準提高
審查時間	約6-12個月	約1-2年
申請案有效期限	無特別期限	未核准申請將失效，需重送
變更核准條件	主要看地方規劃與需求	依功能分區及永續發展要求嚴格審核
申請文件準備	較簡單，文件要求較少	需環評、都市計畫等專業評估

📉 民眾擔憂點與政策爭議整理

📌 申請案暴增恐拖慢核准進度：大量集中送件導致地政局審核塞車，案件堆積，民眾抱怨申請流程冗長。
📌 政策不透明、上路期程未明：國土計畫法細節尚有調整空間，部分申請者不清楚新舊法規交替規範，擔心申請風險。
📌 新增管制限制可能影響土地價值：部分地主及建商憂心新法限制嚴格，導致土地價值下跌或開發意願降低。

🌏 專家觀點｜面對變革，桃園開發市場應如何應對？

隨著國土計畫法預計於2025年正式施行，對於桃園這座長年以來土地開發與重劃案頻繁的城市而言，影響深遠且直接。多位地政專家、不動產估價師與都市計畫學者受訪時皆指出，國土計畫法將全面改變土地開發模式與審議流程，桃園市場勢必要提前調整布局。

📌 觀點一：應聚焦甲種建地、交通用地開發價值

國土計畫法上路後，土地使用限制將依功能分區施行，原本尚未變更地目之農地或其他非建地，未來申請門檻勢必提升。專家建議，地主與建商應優先聚焦既有甲種建地與已核定交通用地的開發潛力地塊，這些區域的土地使用彈性較高，開發程序相對單純，且不受國土計畫法變更影響，避開法規變革期間帶來的不確定性。

📌 觀點二：都市計畫調整區位機會，利多特定鄉鎮

部分專家認為，雖然國土計畫法對開發限制嚴格，但也預留未來都市計畫檢討與調整機制。桃園近年新興重劃區如青埔、高鐵特區、航空城範圍，將成為未來區位調整與容積彈性政策的優先對象。大園、蘆竹、觀音、中壢特定區若能配合防災型都市設計與永續開發條件，有機會成為政策利多聚焦區，土地價值逆勢抗跌。

📌 觀點三：預期新制上路後，地價與交易節奏放緩

多數業者與估價師坦言，國土計畫法一旦施行，地目變更與開發案將進入「高門檻、長時間、嚴審核」新常態，預期2025年起桃園地價漲勢將趨緩，交易量縮，進入盤整期。尤其非都市土地、山坡地、鄉村區農地影響最大，短期內轉手與開發意願降低。

📌 政策落地建議與桃園市場預測

在政策實施前後的空窗與緊縮期，專家提出三大具體建議與市場趨勢預測，協助地主、開發商、投資人因應布局：

📌 建議一：優先審慎送件、確保申請案完備

由於目前桃園地政局案件爆量，資料補正與瑕疵率偏高，專家提醒應避免倉促送件、資料缺漏，若無法在國土計畫法上路前核准，將面臨案子失效或需依新法重辦風險。建議開發單位應委請專業都市計畫師、測量師、建築師共同檢核資料，提升通過率。

📌 建議二：預留預審期，避免卡在新法夾縫

由於國土計畫法施行日期仍有彈性，市場預期若因政局或民意壓力延期，將造成申請案再爆量。專家建議地主應將預審作業時間納入開發期程規劃，避免案件卡在新法與舊法間，既無法核准又耗損規劃費與利息成本。

📌 建議三：2024Q4地目變更案將創高峰，2025後量縮

依目前申請趨勢與地政局核案進度預估，2024年第四季桃園地目變更案件將突破近年高點，開發核准案數亦將集中於國土計畫法前半年。專家普遍認為，2025年起，申請件數將大幅萎縮，市場進入觀望盤整期，屆時開發案須重新調整產品型態與區位選擇策略。

📊 附表｜近六年桃園地目變更與開發案數據對比（2019–2025年預估）

年度	地目變更件數	開發案件數
2019	162	11
2020	155	12
2021	174	13
2022	170	13
2023	330	22
2024 (預估)	360+	25+
2025 (預估)	280~300	18~20

📌 趨勢說明：

2023年地目變更件數飆升至330件，較2022年幾乎翻倍，反映民眾趕在國土計畫法實施前大量申請。
2024年申請量預計持續攀升，突破360件，為歷史最高峰，開發案也呈現持續成長態勢。
2025年隨著國土計畫法正式上路，申請門檻與審核程序趨嚴，預估申請量將明顯回落至約280至300件，開發案數也將有所縮減，進入調整整合期。

📌 結論｜國土計畫法對桃園地產市場的真正衝擊

國土計畫法施行將徹底改變台灣土地開發遊戲規則。桃園作為台灣北部開發重鎮與航空城計畫核心，首當其衝。2024年將是地目變更與開發核准的歷史高峰年，2025年法令上路後，市場將進入高限制、慢核准、長審查的新常態，地價與交易量雙雙趨緩，投資信心轉為保守。

未來地主與建商須提前盤點手中資源，優先鎖定既有建地、都市計畫內交通用地與都市更新潛力區，並依國土計畫法所訂土地使用分區、開發管制、容積調配原則重新布局，才能因應市場結構轉變。

建議積極佈局耐震、韌性、智慧社區型開發案，符合政策趨勢與市場需求，避免陷入法規風險與資產價值遞減困境，進而成為新制環境下的市場勝利組。