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🏠北區國稅局提醒：合建分屋找補款稅務申報錯誤，小心補稅＋罰鍰！

作者：小編於 2025-07-11

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自《房地合一稅2.0》上路後，地主與建商合建分屋，若因交換房屋價值低於土地價值而收取「找補款」，該筆金額依法視為出售部分土地所得，須課徵房地合一稅。許多地主誤以為找補款屬房屋與土地互易，仍適用20%優惠稅率，實則應依土地持有期間適用35%或45%一般稅率計算，錯報恐遭補稅與罰鍰。本文詳解找補款定義、稅務意義、申報流程與適用稅率，並透過實例解析常見申報錯誤與稅務風險。提醒地主應妥善保存交易憑證，依規申報，必要時諮詢稅務專家，避開房地合一稅稅務地雷，確保合建利益最大化。

🏠北區國稅局提醒：合建分屋找補款稅務申報錯誤，小心補稅＋罰鍰！

📋 目錄

🔎 引言：地主合建分屋與房地合一稅的關鍵問題
🧾 合建分屋交易的「找補款」是什麼？
⚖️ 房地合一稅申報中「找補款」的稅務意義
💡 合建分屋稅率解析：為何不能用20%優惠稅率？
📝 申報流程與計算方式詳細說明
📊 案例分析：甲君合建分屋稅務申報實錄
📑 常見錯誤與稅務風險提醒
🔍 專家觀點與稅務規劃建議
✅ 結論：合建分屋正確申報避免稅務風險

🔍 引言：地主合建分屋與房地合一稅的關鍵問題

在台灣都市更新與房市熱絡的開發環境中，地主與建商合建分屋已成為常見的土地開發方式之一。透過合建分屋，地主僅需提供土地，便可在建案完工後，換得約定比例的新成屋，無需負擔建築費用與資金週轉壓力。然而，這種交易方式看似單純，但實務上卻常因「價值落差」問題衍生稅務爭議。

📌 什麼是找補款？為何會產生？

當地主提供土地與建商合建分屋，若完工後分得的房屋價值低於原土地價值，雙方為平衡權益，建商需支付地主一筆「差額補償款」，這筆款項即為找補款。

這筆金額雖是房地互易過程中的價值調整，卻依法視為地主出售部分土地對價所得，依《房地合一稅條例》規定，須計算房地合一稅，不能僅以房地互易名義免稅或享受20%優惠稅率。

🧾 合建分屋交易中的「找補款」是什麼？

🏷️ 「找補款」定義

簡單來說，當地主與建商「以房換地」方式進行房地互易，雙方會依建案開發完工後的房屋價值與土地價值進行清算。若地主換得的房屋價值低於提供土地價值，則建商應支付價差補足，這筆補償金便稱為找補款。

🔑 找補款的稅務性質

依現行稅法認定，「找補款」不單是房地互易交易中的價值補償，實務上須視同地主出售部分土地之所得，因此應依法申報房地合一稅。尤其自**《房地合一稅2.0》於2021年7月1日上路**後，相關稅務認定標準更趨嚴格，且稅率依持有期間調整，短期持有稅負偏高，對地主財稅影響甚鉅。

📖 法規依據｜房地合一稅「找補款」適用條件與稅率規範

📜 核心法律依據

《所得稅法》第14條之4
財政部解釋函令（2021年版）
房地合一稅條例

依規定，若地主與建商合建分屋，並在房地互易過程中收取找補款，該筆金額不得適用「自地合建分屋」20%優惠稅率，而應依土地取得日至移轉登記日計算持有期間，適用35%、45%或15%、20%稅率課徵房地合一稅。

⚖️ 房地合一稅申報中「找補款」的稅務意義

📌 找補款對稅負計算的實際影響

在房地合一稅課稅實務上，找補款將直接影響課稅所得與適用稅率，其稅務意義如下：

視同出售部分土地所得
找補款金額等同地主將土地部分價值出售予建商，應列為房地合一課稅範圍。
計算課稅所得公式
找補款金額 ➝ 減除已取得該土地成本 ➝ 減除必要費用 ➝ 減除土地漲價總數額 ➝ 得出淨所得 ➝ 按持有期間稅率計算稅額。
適用稅率依持有期間而異

土地持有年限	適用稅率
未滿2年	45%
2年以上未逾5年	35%
5年以上未逾10年	20%
10年以上	15%

不得適用20%優惠稅率
自地合建分屋若無找補款，可適用20%優惠稅率，但如收取找補款，則適用一般房地合一稅率。

收取找補款是地主合建分屋交易中常見情形，但若錯誤認為仍屬房地互易或可適用20%優惠稅率，極易觸法而被補稅或裁罰。
因此，建議地主：

詳實保留所有交易契約與金流證明
於交易完成30日內完成房地合一稅申報
依據持有期間正確套用稅率
諮詢專業稅務顧問或納保官協助

這樣方能合理節稅，避免補稅與罰鍰風險，確保自身合建利益最大化。

💡 合建分屋稅率適用解析：為何不能用20%優惠稅率？

📊 稅率適用情形	📌 說明
20%優惠稅率	單純「自有土地與建商合建分屋」，未收取任何找補款，且完工後換屋
35%-45%一般稅率	若有收取找補款，視為出售土地所得，依持有期間適用：持有未滿2年：45% 持有2年以上未逾5年：35% 持有5年以上未逾10年：20% 10年以上：15%

👉 北區國稅局特別提醒：收取找補款，視同資產交易，不得適用20%優惠稅率，違者查核補稅。

📝 申報流程與計算方式詳細說明

1️⃣ 確認找補款金額
將與建商簽訂的房地互易契約及金流證明確認差額價金。

2️⃣ 減除土地成本、必要費用與土地漲價總數額
依《土地增值稅申報資料》計算。

3️⃣ 按土地持有期間套用正確稅率
依《房地合一稅條例》規定，持有年數分段稅率。

4️⃣ 於所有權移轉登記日次日起30日內完成申報
向戶籍所在地稅捐稽徵機關完成所得稅申報。

📊 案例分析：甲君合建分屋稅務申報實錄

項目	說明
土地取得時間	2019年10月（受贈取得）
合建換屋時間	2022年4月
找補款	新台幣570萬元
甲君申報稅率	20%（錯誤，誤以為適用自地合建優惠稅率）
稅局核定稅率	35%（正確稅率，持有期間超過2年未逾5年）
補徵稅款	新台幣633,000元（63.3萬元）

👉 案例提醒：甲君誤將找補款視為自地合建分屋優惠稅率申報，遭稅局補稅與罰鍰，稅負大增。

📑 常見錯誤與稅務風險提醒

在實務上，地主與建商合建分屋若未妥善處理找補款課稅問題，經常發生以下幾種錯誤與風險：

❌ 誤認找補款為純土地與房屋交換

不少納稅義務人以為與建商合建分屋，即便收取了找補款，仍能比照單純「自地合建」適用20%優惠稅率。實際上，只要有收取找補款，就等同出售土地的一部分，該部分應依持有期間課稅，不適用自地合建優惠稅率。

❌ 使用錯誤稅率申報（如20%優惠稅率）

常見地主誤將整筆交易視為合建分屋所得，未依找補款額度單獨計算，直接以20%稅率申報，導致申報金額偏低。一旦被查核，除補稅外，還會依《所得稅法》加計滯納金及罰鍰，金額可達應納稅額兩倍以上，損失重大。

❌ 延遲申報或漏報導致補稅與罰鍰

依規定，找補款所得應於房地移轉登記日起30日內申報，實務上不少地主因未了解此規定，延遲申報或完全漏報，除補稅外還將被加徵利息、處以罰鍰，並有信用受損風險，影響日後財稅紀錄。

❌ 未保存交易憑證與文件

國稅局查核時，若地主無法出示合建分屋契約、找補款金流紀錄、土地取得成本證明及相關費用憑證，則將無法認列合理成本與必要費用，導致課稅所得偏高，增加稅負。

🔍 專家觀點與稅務規劃建議

為避免上述稅務風險，專業稅務顧問建議地主合建前、中、後應採取下列稅務規劃措施：

📌 保留所有合建交易及找補款證明文件
包括合建分屋協議、房地互易契約、找補款金流證明、建商匯款紀錄、土地買賣契約、土地登記謄本與移轉登記日佐證文件。

📌 依土地持有期間正確套用稅率
稅率應依《所得稅法》第4條之4，分為持有未滿2年45%、2年以上未逾5年35%、5年以上20%、超過10年15%。錯誤套用優惠稅率，極易遭補稅。

📌 重大交易前諮詢稅務專家或納保官
透過事前稅務試算及申報模擬，確認合理課稅額與可認列費用項目，降低補稅風險。

📌 注意申報期限，避免遭罰鍰及利息
找補款應於房地移轉登記日次日起30日內完成申報，逾期將依應補稅額處以利息及罰鍰。

📌 規劃合理持有期間，減輕稅負壓力
如可能，建議地主與建商議定延長土地持有時間至超過5年，享有20%優惠稅率，合理節稅。

✅ 結論：地主合建分屋正確申報，避開稅務雷區

地主與建商合建分屋，如涉及找補款，即構成土地部分出售，必須依成交價額（找補款）減除成本、費用、土地漲價總數額後，依持有期間課稅，而非適用20%優惠稅率。

錯誤認定或漏報，將面臨高額補稅、滯納金及罰鍰風險。地主應保留完整交易與金流證明，妥善記錄交易資料，並於交易前諮詢稅務專家，確認申報方式與適用稅率，方能在合建分屋交易中穩健節稅、降低法律責任與財務風險。

透過嚴謹交易控管與稅務規劃，地主可安心參與合建計畫，同時確保未來財稅紀錄正常，維護資產運用彈性與合法節稅空間。