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自2021年7月1日起，房地合一稅2.0新制正式實施，將105年後取得的預售屋及其土地交易納入課稅範圍。新制將推計費用率由5％降為3％，並設置30萬元封頂，主要目的為抑制短期炒作及防堵租稅規避。申報時，成交價額以受讓人實際支付給讓與人的款項為準，取得成本則為讓與人支付建設公司的價款，可減除費用依憑證核實認列，無憑證者則按成交價3％計算。實務案例顯示，若申報不當，容易導致補稅與罰鍰，尤其在預售屋權利讓與時，更需嚴格區分讓與價款與合約總價。納稅義務人應保存所有費用憑證，並確實依規定申報，避免因誤報短報而受罰。建議賣方及早諮詢稅務專業人士，合理規劃稅務負擔，以降低交易風險。本文詳細解析房地合一稅2.0計算規則、申報流程及常見誤區，幫助納稅人正確申報、合規節稅。

📢賣預售屋怎麼報稅最省錢？房地合一稅2.0精準申報技巧大公開！

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目錄

1. 🏠 引言：預售屋賣房稅務複雜化，房地合一2.0必懂

2. 📚 房地合一稅2.0政策重點快速掌握

3. 🔍 預售屋房地合一稅計算核心要素解密

4. 📊 典型案例分析：甲君預售屋權利讓與稅務申報細節

5. 🛑 房地合一稅申報錯誤常見陷阱與稅務風險

6. 🧾 預售屋交易房地合一稅報繳流程與注意事項

7. 📈 專家建議：如何合理規劃預售屋交易稅務負擔

8. 🏁 結論與重點回顧：賣預售屋避開稅務雷區的秘訣

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🏠 引言：預售屋賣房稅務複雜化，房地合一2.0必懂

2021年7月1日起，房地合一稅2.0新制正式施行，將105年後取得的預售屋及其坐落土地納入課稅範圍，並將費用率由5%下調為3%，封頂30萬元。此舉旨在抑制短期炒作行為並杜絕稅務規避現象，對個人賣方影響深遠。隨著政策推行，預售屋房地合一稅申報變得愈加複雜，申報錯誤風險攀升。

本文將詳細解析預售屋房地合一稅2.0的計算規則、申報重點，並透過實務案例協助納稅人正確申報，避免稅務風險和補稅罰鍰，達成稅務合規與合理節稅的雙重目標。

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📚 房地合一稅2.0政策重點快速掌握

📌 新制上路時間與適用對象

• 自110年7月1日起

• 適用105年後取得的預售屋及其坐落基地

📌 費用率調整

• 由原5%降為3%，封頂30萬元

• 減少投資成本，抑制短期炒作

📌 成交價額、取得成本與可減除費用認定

• 成交價額：以受讓人實際支付予讓與人價額為準

• 取得成本：讓與人實際支付建設公司價款

• 可減除費用：憑證核實認列，無憑證則按成交價3%計算，最高30萬元

此政策強調「實際交易價」與「實際付款」的認定標準，切勿直接以預售合約總價申報，以免申報錯誤被補稅。

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🔍 預售屋房地合一稅計算核心要素解密

💡 成交價額的正確認定

預售屋交易過程中，存在讓與人與建設公司及讓與人與受讓人之間的多重金流。申報時必須嚴格區分兩者：

• 成交價額以讓與人實際從受讓人處收到的金額為準，不得以預售合約上的總價為基礎。

• 若申報以合約總價，將導致稅務機關認定申報不實，可能被補稅與處罰。

💡 取得成本的判斷依據

• 取得成本指讓與人實際向建設公司支付的款項，包括訂金及各期工程款。

• 正確計算取得成本是決定課稅所得的關鍵，影響應繳稅款。

💡 可減除費用的核算方式

• 若納稅義務人能提供合法費用憑證，費用可按實際金額認列。

• 若無憑證，則以成交價額3%計算，最高扣除30萬元，避免稅務局質疑申報不實。

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📊 典型案例分析：甲君預售屋權利讓與稅務申報細節

重點解讀
甲君錯誤申報成交價，未區分讓與價與建設公司付款，遭核課補稅。案例凸顯準確申報的重要。

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🛑 房地合一稅申報錯誤常見陷阱與稅務風險

⚠️ 常見錯誤一：申報成交價等於預售合約總價

⚠️ 常見錯誤二：忽略分期付款與權利讓與差異

⚠️ 常見錯誤三：未保存或提供相關費用憑證

⚠️ 稅務風險

• 補稅加罰鍰

• 稅務糾紛及信用受損

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🧾 預售屋交易房地合一稅報繳流程與注意事項

1️⃣ 收集完整交易文件

在申報房地合一稅前，必須先完整收集所有相關交易文件，包括預售屋買賣契約書、讓與契約、付款憑證、銀行轉帳紀錄及相關收據等。這些文件是申報成交價額、取得成本及可減除費用的依據，也是日後稅局核查的重要佐證材料。若文件不齊全，容易造成申報錯誤或遭稽徵機關質疑，甚至引發補稅風險。

2️⃣ 正確計算成交價、取得成本與費用

• 成交價額：應以實際讓與人收到的價款為準，特別是在預售屋權利讓與情況下，成交價可能不等於預售合約總價，需嚴格區分。

• 取得成本：為讓與人向建設公司支付的實際款項，包括訂金、工程進度款等，必須準確計算以避免過高或過低申報。

• 可減除費用：若能提供合法費用憑證，可依據實際費用認列；如無憑證，則依成交價額3%計算，最高上限為30萬元。費用憑證保存完善，能有效降低課稅所得。

3️⃣ 申報時備妥費用憑證

申報房地合一稅時，建議將所有可減除費用的相關憑證一併準備，例如代書費、仲介費、修繕費、契稅等。這些費用均可依規定扣除，減輕納稅負擔。稅局審核時，若無法出示合理證明，則會以3%估算扣除費用，可能導致課稅所得偏高。

4️⃣ 配合稅局查核，提供必要說明

報繳後，稅局有權進行查核。遇到查核通知時，納稅義務人應積極配合，準備相關交易資料及說明文件。透過清楚說明交易過程與依據，能降低查核風險及補稅罰鍰機率。

5️⃣ 適時諮詢專業稅務顧問或納保官協助

房地合一稅規定複雜，尤其是預售屋涉及權利讓與與多筆付款的特殊情形，建議提前諮詢專業稅務顧問或納保官，確認申報方式與資料準備。專業協助可避免申報錯誤及降低日後糾紛風險，保障自身權益。

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📈 專家建議：如何合理規劃預售屋交易稅務負擔

✅ 保留所有付款憑證與合約文件

文件管理是稅務申報的基石。所有與預售屋交易相關的合約、付款證明及費用憑證都應妥善保存，作為申報依據與查核佐證。

✅ 了解房地合一稅2.0相關條款，避免誤報

稅制新規定了明確的申報標準與費用計算方式，納稅義務人須熟悉條款內容，確保申報符合規範，避免因理解偏差導致漏報或錯報。

✅ 預售屋權利讓與時，謹慎確認交易價款

權利讓與價格常有爭議，務必依實際交易價款申報，勿以原合約總價作申報依據，防止遭受補稅及罰鍰。

✅ 利用合理成本與費用扣除，減輕稅務負擔

合法且合理地申報取得成本及可減除費用，可有效降低計稅所得與應繳稅額，達成節稅目的。

✅ 遇稅務疑義，及早尋求專業協助

若對稅務規定或申報方式有疑問，應立即諮詢專業人士或納保官，避免錯誤申報導致高額罰鍰。

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🏁 結論與重點回顧：賣預售屋避開稅務雷區的秘訣

• 房地合一稅2.0新制已嚴格規範預售屋交易的申報標準，每位納稅義務人必須充分理解，避免因忽略規定而誤報。

• 成交價額必須以實際讓與價為準，不可直接用合約總價申報，這是確保申報準確的關鍵。

• 費用憑證的保存不可輕忽，憑證齊全能有效降低課稅所得，減輕稅務負擔。

• 納稅義務人應主動掌握政策動態與申報流程，避免短報漏報造成法律及財務風險。

• 合理規劃與專業輔助是避免稅務風險的最佳保障，面對複雜交易更需謹慎操作。

透過上述嚴謹的流程與注意事項，賣方能在複雜的房地合一稅環境中穩妥申報，確保交易合規，避免稅務糾紛，輕鬆完成預售屋交易。

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