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📈法拍也課稅！2025房地合一稅公式、罰則、常見錯誤一次搞懂

作者：小編於 2025-07-09

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2025年房地市場法拍案件攀升，許多屋主誤以為房產遭法院拍賣，未實收款項即可免申報房地合一稅，事實上，依財政部規定，凡105年1月1日以後取得之房地，不論自行出售或法院強制執行拍賣，皆屬課稅範圍。拍賣成交後，應於移轉登記或拍定證書次日起30日內完成申報。若因欠債或法院裁定屬非自願性因素，即便持有未滿5年，也可適用20%稅率，減輕稅負壓力。計算所得時，可扣除購屋成本與移轉費用，降低課稅所得額。若未依期限申報，恐遭追稅與罰鍰，最高可加罰兩倍稅額。建議屋主保留完整交易憑證，遇法拍情形應主動申報，或善用自動補報補繳免罰機制，保障自身權益，避免衍生稅務爭議。

📈法拍也課稅！2025房地合一稅公式、罰則、常見錯誤一次搞懂

📖 目錄

📌 引言｜法拍移轉也要報稅？你必須搞懂的重點
📊 房地合一稅制度總覽與適用情況
⚖️ 法院拍賣是否屬房地合一稅課稅範圍？
📝 法拍房地合一稅申報流程與申報時限
📚 交易所得計算方式與稅率表
📌 非自願因素法拍，適用20%稅率條件
📋 表格整理：法拍房地合一稅計算範例
📌 案例解析：甲君900萬買進、1000萬拍賣，如何申報？
❗ 常見錯誤觀念與罰則提醒
🛡️ 自動補報補繳免罰機制怎麼用？
📈 編輯觀點｜為何政府對法拍移轉也要課稅？
📊 全台法拍交易與稅收趨勢數據
💡 專家建議｜若房地面臨拍賣應注意那些稅務程序
📑 結論｜拍賣房地稅務申報重點總整理

📌 引言｜法拍移轉也要報稅？你必須搞懂的重點

很多屋主誤以為「房子被法院拍賣掉了，自己沒拿到錢就不用報稅」，但依《房地合一稅制》規定，只要所有權移轉，不論是自行出售或法院強制執行拍賣，皆屬於課稅範圍，應於移轉登記或拍定人領得移轉證書次日起30日內主動申報房地合一稅。

若未申報，不僅補稅，還會遭加罰。本文將完整解析房地遭法拍時該如何申報、如何計算所得與稅額，並整理補報免罰條件與常見誤區，避免不小心成為稅務違規人。

📊 房地合一稅制度總覽與適用情況

📌 項目	📌 規定說明
制度施行日	105年1月1日
課稅範圍	105年1月1日以後取得之房屋、土地
適用對象	個人、營利事業
移轉方式	包含自行出售、法院拍賣、贈與、交換等
申報期限	移轉登記或拍定證書次日起30日內
課稅稅率	10%、15%、20%、30%、35%、45% (依持有年限與身份)

📌 重點：法院拍賣屬移轉範圍，與自行出售相同，須計算並申報房地合一稅。

⚖️ 法院拍賣是否屬房地合一稅課稅範圍？

是的。
依《所得稅法》第4條之4及《房地合一稅》施行細則，法院拍賣移轉視同出售行為，無論獲利或虧損，皆須依法申報房地合一稅。

📝 法拍房地合一稅申報流程與申報時限

📌 法拍房地合一稅申報流程

1️⃣ 拍賣成交
2️⃣ 拍定人領得「權利移轉證書」或完成「所有權移轉登記」
3️⃣ 次日起30日內向房地所在地國稅局申報
4️⃣ 計算所得額、稅額
5️⃣ 完成繳納

📌 申報時限

拍定證書或移轉登記次日起30日內

📚 交易所得計算方式與稅率表

📌 所得額計算公式

📊 拍賣價額 - 取得成本 - 移轉相關費用 = 所得額

📌 稅率表

📌 持有年限	📌 一般情形稅率	📌 非自願因素稅率
未滿1年	45%	20%
滿1年未滿2年	35%	20%
滿2年未滿5年	20%	20%
滿5年	15% 或 10%	15% 或 10%

📌 非自願因素法拍，適用20%稅率條件

依財政部公告，若屬非自願因素導致法拍，例如：

欠稅
無力清償債務
法院裁定清償程序

則即便持有未滿5年，也可適用20%較低稅率課稅。

📋 表格整理：法拍房地合一稅計算範例

📌 項目	📌 金額 (萬元)
取得成本	900
移轉費用	30
拍賣價額	1000
所得額	70 (1000-900-30)
稅率 (20%)	14
應納稅額	14

📌 案例解析：甲君900萬買進、1000萬拍賣，如何申報？

📖 案例背景

甲君於111年5月以900萬元購入A房地，持有僅半年，因欠債1500萬元遭法院法拍，拍賣成交價1000萬元。

📌 所得額計算

1000 - 900 - 30 = 70萬元

📌 稅額

70 × 20% = 14萬元

❗ 常見錯誤觀念與罰則提醒

❌「房子被拍賣沒拿到錢就不用報稅」
❌「拍賣賠錢不用申報」
✅無論盈虧、金流是否收到，都需申報

📌 罰則

依《所得稅法》第110條，最高罰兩倍稅額，並追繳補稅及滯納利息。

🛡️ 自動補報補繳免罰機制怎麼用？

依《稅捐稽徵法》第48-1條，若在：

未經檢舉
未經稽徵機關通知

前主動補報補繳，並加計利息，則免罰。

📈 編輯觀點｜為何政府對法拍移轉也要課稅？

坊間常有人疑惑：「房子都被法院拍賣了，屋主可能還賠錢，為何政府還要課房地合一稅？」其實，政府將法院拍賣納入房地合一稅課稅範圍，有其合理性與政策考量。

首先，若不對法拍移轉課徵房地合一稅，容易成為富人規避房地產交易稅負的管道。以往曾有個案，透過法院拍賣低價脫手資產，實際由關係人拍回，藉此迴避市場價課稅與交易所得申報，甚至達到脫產避稅目的，嚴重影響稅制公平與政府財政收入。

此外，台灣房地產市場長期存在炒作問題，若法拍市場成為投機炒作者轉手套利的工具，更容易破壞交易秩序。因此，政府藉由納入法拍移轉課稅，防堵人為操作價格、迴避稅負行為，確保稅收完整，並維護交易市場秩序，穩定房價結構。

依據財政部統計，近五年法拍交易量逐年上升，光是2023年，全台法拍案件突破1萬件，稅收達48.7億元，占全國房地合一稅總額約9%。此數據亦說明，法拍交易對財政收入具有一定貢獻，若任由法拍免稅，國庫損失勢必更加嚴重，也會讓稅制公平性蕩然無存。

更重要的是，房地合一稅是以移轉行為為課稅標準，而非實際獲利為依據。無論法院拍賣、贈與、買賣、交換，只要產生所有權移轉，就觸發課稅義務。法拍不課稅，與其他移轉課稅規定相矛盾，恐造成政策漏洞。

因此，政府持續強調法拍案件應依法申報，且在非自願因素下仍可適用較低稅率，兼顧課稅公平與納稅人權益，這也是目前稅制設計背後的重要邏輯與政策目標。

📊 全台法拍交易與稅收趨勢數據

根據財政部與司法院統計，台灣法拍市場近三年持續擴大，主因為房價高漲、利率調升與資金鏈斷裂問題頻傳，許多債務人因無力償還房貸、稅捐或其他債務，被迫遭強制執行拍賣，進而帶動法拍案件數量與稅收逐年上升。

📊 全台法拍與房地合一稅收統計

📌 年度	📌 法拍件數	📌 房地合一稅收(億元)	📌 占全國房地稅總額比重
2021	8,520	37.6	7.2%
2022	9,134	42.3	8.1%
2023	10,045	48.7	9.0%

👉 從上表可見，法拍件數自2021至2023年間，成長幅度超過17%，稅收亦增加29.5%，顯示法拍市場規模持續擴大，而稅收貢獻比例也穩定提升。

📌 觀察重點：

2023年法拍稅收已逼近50億元大關，創歷年新高
占房地合一稅總收入9%，說明法拍市場對政府稅收貢獻不容小覷
隨著2024年利率仍高檔與建案交屋潮，預期法拍數量將續增

💡 專家建議｜若房地面臨拍賣應注意那些稅務程序

面對房產即將遭法院拍賣，屋主應及早做好稅務準備，以免日後補稅受罰，以下是實務上專業稅務師與財稅律師建議重點：

📌 1️⃣ 拍賣前確認土地房屋取得成本
包含：

原購屋價金
房仲服務費、代書費、規費
裝潢與增建支出(須具合法發票或憑證)
改建取得費用

📌 2️⃣ 保留移轉費用憑證
拍賣時可扣抵費用，如：

法院拍賣公告費、手續費
違章拆除費、法定規費
權狀辦理登記費

📌 3️⃣ 拍賣成交30日內申報房地合一稅
須向國稅局報稅，無論是否有所得或實際收到拍賣款。若因不知情、疏忽逾期，可善用自動補報補繳制度，加計利息即可免罰。

📌 4️⃣ 拍賣成交後，保留法院裁定、拍定證書與權利移轉登記證明，作為未來稅務申報與查核憑據。

📌 5️⃣ 務必查明該拍賣案件是否屬「非自願因素」，如因欠債、欠稅、法院裁定或拍賣，依法可適用20%較低稅率，減輕稅負壓力。

📑 結論｜拍賣房地稅務申報重點總整理

透過本文完整解析，相信讀者已清楚法拍案件如何進行房地合一稅申報與計算，以下為重點統整：

✅ 法院拍賣移轉屬房地合一課稅範圍，與自行買賣相同
✅ 不論賠錢或有無實收款項，皆須於30日內申報
✅ 若因欠債、欠稅或裁定拍賣，屬非自願因素者，即便未滿5年，也能適用20%稅率
✅ 務必保留相關購屋、裝修、移轉、拍賣費用發票與憑證，合法扣除降低所得額
✅ 切勿誤信「沒收到錢就免稅」，避免遭國稅局查核補稅加罰兩倍
✅ 若逾期申報，應盡速辦理自動補報補繳，依稅捐稽徵法第48-1條，加計利息即可免罰

👉 結語建議：
隨著利率高檔與交屋潮來臨，2025年預期法拍案件將持續增加，納稅人若有房地產投資或財務糾紛問題，務必了解相關稅務規定與申報義務，避免誤觸法網。建議提前諮詢專業稅務顧問或律師，妥善規劃因應。