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隨著AI伺服器、高效能運算與半導體先進製程需求爆發，2024年台灣商用不動產成交額達1821億元，創16年新高，工業不動產佔比高達六成。科技業成為主要買家，投入資金超過694億元，帶動廠辦及倉儲物流用地需求快速成長。工業土地市場交易額同樣大幅攀升，2024年達2141億元，較去年增長66%，主要集中於桃園、新竹、台中及台南科學園區周邊。壽險業因信用管制及投報門檻限制，投資熱度下降，建議主管機關適度放寬政策，促進資金回流。零售市場結構重整，電商超越百貨成最大營收來源，促使實體商場轉型為社區型與碳中和商場。觀光旅館業面臨國人出境潮與營運挑戰，需政策支持與市場活化。環境法規嚴格化推動企業偏好綠色節能建築，節能減碳成為商用不動產發展新趨勢。展望2026年，AI與車用電子產業持續推升廠辦與倉儲需求，建商策略轉型與政策配合將助力商用不動產市場持續升溫。

📊【2026商用不動產爆發】AI與科技業推升廠辦、倉儲熱潮，成交額創16年新高！

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📑 目錄

• 📖 引言｜AI熱潮帶動商用不動產全面升溫

• 🏢 2024-2025商用不動產交易總覽

  • 📊 年度成交額成長趨勢

  • 📈 主要資產類型與市場結構變化

• 🖥️ 科技業成交易主力：廠辦、倉儲物流需求擴張

  • 📊 科技大廠投資案一覽

  • 📌 AI伺服器+電子製造供應鏈需求帶動

• 🏗️ 建商進場策略轉變：聚焦產業聚落與都更標的

• 🏭 工業土地市場爆量：2024-2026發展趨勢

• 🛑 信用管制下壽險業投資壓力與市場調整

• 🛒 零售市場版圖重洗：電商逆襲百貨

• 🏨 觀光旅館挑戰：國人出境潮與內需困境

• 🌿 碳有價時代來襲：企業租用標的轉向綠建築

• 📌 重點觀點與產業建議

• 📙 結論｜2026商用不動產仍將熱度延燒

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📖 引言｜AI熱潮帶動商用不動產全面升溫

2025年AI伺服器、高效能運算、半導體先進製程需求持續爆發，台灣商用不動產市場在科技業擴廠、倉儲物流用地需求推升下，全年成交額高達1,821億元，創下自2007年以來單季新高。展望2026年，隨著全球AI應用深化與生成式AI伺服器擴產潮來臨，商用不動產熱度預料將持續升溫。

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🏢 2024-2025商用不動產交易總覽

📊 年度成交額成長趨勢

👉 2024年商用不動產成交額年增超過30%，創下近16年新高。

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📈 主要資產類型與市場結構變化

👉 工業不動產占比持續擴大，反映科技業建廠與物流擴倉需求。

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🖥️ 科技業成交易主力：廠辦、倉儲物流需求擴張

📊 科技大廠投資案一覽

👉 科技業全年投入694億元，占整體交易38%。

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📌 AI伺服器+電子製造供應鏈需求帶動

受生成式AI、電動車、晶片散熱模組需求激增，AI伺服器組裝廠與倉儲物流中心成為2025-2026年投資重點。

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🏗️ 建商進場策略轉變：聚焦產業聚落與都更標的

👉 受限貸令影響，建商轉向產業聚落舊廠與都更危老標的。

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🏭 工業土地市場爆量：2024-2026發展趨勢

2024年台灣工業土地市場持續呈現爆發式成長，全年土地交易總額達到驚人的2,141億元，較2023年成長66%，尤其在第三季單季交易額飆升至885億元，刷新歷史新高。這波交易熱潮主要由科技業擴張需求驅動，尤其是在北台灣桃園、新竹竹北（北桃竹）、中台灣台中中科，以及南台灣台南南科等核心科學園區周邊，工業用地需求持續強勁。

展望2025與2026年，隨著AI伺服器製造廠房與倉儲物流設施的持續擴建，預期這些重點區域的工業土地價格將持續走高並保持穩健成長。這不僅反映出台灣科技產業供應鏈的完整布局與強勁競爭力，也帶動區域經濟活絡，並促使相關產業鏈上下游企業加速布局。地價上漲同時激勵更多業者提早布局未來產能，帶來土地與廠房需求同步擴張的正向循環。

此外，隨著全球產業鏈多元化調整趨勢加劇，台灣工業用地的戰略地位更加重要，成為國內外投資人競逐的焦點。投資者與政府應密切關注區域規劃變化、基礎建設配套與環保要求，適時調整策略以因應市場波動與長期發展。

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🛑 信用管制下壽險業投資壓力與市場調整

壽險業作為台灣長期穩定的資金來源，過去多年積極投入不動產市場，但近兩年因信用管制政策以及投報率門檻的限制，使其在商用不動產及工業土地交易的占比大幅下滑，連續兩年交易比重低於10%，明顯顯示投資熱情受抑制。

面對此情況，業界與專家建議主管機關宜適度放寬壽險業的投報率門檻，以鼓勵壽險資金更多流入包括大型公辦都更案、智慧物流中心及醫療健康園區等優質項目。這不僅有助活絡不動產資金市場，也能促進產業結構升級，為國家整體經濟發展注入長期穩定資金。

同時，政府可考慮引入相關稅務優惠與金融工具，降低壽險業投資不動產的風險門檻，搭建產業與金融雙贏的合作平台，促使不動產市場資金面更加健康且多元。

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🛒 零售市場版圖重洗：電商逆襲百貨

2024年台灣零售市場呈現劇烈結構性變化，電子商務首次超越傳統百貨公司，成為最大零售營業額來源，標誌著零售生態系統的深度重塑。便利商店與百貨公司則分別位居第二與第三名，競爭激烈。

這一轉變反映消費者購物行為逐漸數位化，線上購物便利與多樣化選擇大幅吸引新世代客群。面對此趨勢，傳統實體商場必須積極轉型，將商場打造成複合型生活中心，融合餐飲、娛樂、社區服務等多元功能，增強顧客黏著度。

此外，為因應全球節能減碳浪潮，推動商場朝向社區型與碳中和商場方向發展，成為吸引租戶與消費者的新利器。碳中和建築與綠色經營不僅提升企業社會責任形象，更可獲得政府補助與稅務優惠，成為未來零售業競爭關鍵。

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🏨 觀光旅館挑戰：國人出境潮與內需困境

2024年台灣觀光旅館業面臨重大挑戰，根據統計，國內出境旅遊人次達1,275萬，遠高於入境旅客的555萬，顯示國人旅遊偏好大幅傾向國外。這種「出超入少」的現象導致國內旅館業營運壓力加劇，空置率提升，經營困難。

為此，專家建議政府應加速推動國內觀光資源活化，整合旅宿、交通與文化設施，提升旅遊體驗競爭力。同時，延續並優化國旅補助政策，鼓勵民眾選擇本地旅遊，促進國內經濟循環。另可發展深度文化旅遊與生態旅遊等多元產品，開拓新市場。

此外，提升旅館智慧化管理與環保設施，亦是提升產業競爭力與吸引國際旅客的關鍵策略。

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🌿 碳有價時代來襲：企業租用標的轉向綠建築

2024年12月30日，環境部公告擴大碳盤查對象，涵蓋醫院、百貨公司、購物中心、量販店、連鎖便利商店、超市、旅館業等多個高耗能產業，正式進入碳有價管理時代。此政策促使企業在租賃標的選擇上，更加重視節能減碳、綠建築標準。

一例是振業化工「CAAM承德168」建築，其優異的節能設計與智慧管理系統，帶來遠高於周邊市場的租金水平，並成功吸引Google等國際大廠進駐，成為市場焦點。

未來，節能減碳建築將成為商辦、工業廠房乃至零售及觀光產業的必備條件。開發商與業主需積極投入綠建築技術研發與改造，結合智慧能源管理系統，提升資產價值與租賃競爭力，同時符合政府相關法規與國際趨勢。

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📌 重點觀點與產業建議

🏢 科技廠辦與倉儲物流仍是2026年投資主軸

隨著AI伺服器、電動車與半導體產業的高速發展，科技廠辦與倉儲物流設施需求持續爆發。2026年預計將見證大量產業鏈上下游企業擴增廠辦空間，特別是AI運算中心及先進製程的製造基地，帶動整體產業用地需求快速成長。業者應提前布局，結合智慧工廠、綠能節能技術提升廠辦附加價值，搶佔市場先機。

🏗️ 建商應聚焦產業聚落型舊廠、危老及都更案

建商面臨信用管制與資金壓力，需轉型為策略型投資者，優先鎖定產業聚落中具改造潛力的舊廠房及危老建築，尤其是交通便利、基礎建設完善的區域。都更與危老重建不僅是提升資產價值的有效手段，更符合城市發展趨勢與環保要求，建議政府持續優化相關政策，降低建商轉型門檻。

💰 政府宜放寬壽險業投報門檻，活絡資金流入不動產

壽險業長期受限於投報率門檻，導致對不動產市場投資熱情降低。建議主管機關適度放寬相關規定，鼓勵壽險資金投入大型公辦都更案、智慧物流基地、醫療健康園區等高品質項目，有助引導資金回流市場，同時推動社會資源有效配置，支持產業結構升級。

🏬 商場型態應積極轉型社區型與碳中和概念

零售市場因電商興起劇烈變革，傳統百貨公司營收持續萎縮。未來商場應更貼近社區需求，結合餐飲、休閒、健康等多元服務，打造複合功能生活圈。碳中和綠色建築設計將成為重要競爭優勢，商場經營者必須積極推動節能改造，吸引新世代消費者並提升租金水準。

🌿 加速碳有價建築標準制定，推動節能不動產行情

環境法規日趨嚴格，企業租賃需求轉向低碳節能建築已成趨勢。政府應加速制定碳盤查與節能建築標準，提供獎勵與稅務優惠，刺激市場投資意願。開發商與業主則應同步提升綠建築品質，整合智慧能源管理系統，創造長期穩定的租賃收益，形成良性循環。

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📙 結論｜2026商用不動產熱度仍將持續延燒

展望2026年，台灣商用不動產市場依然充滿活力與挑戰。AI伺服器與車用電子產業的持續擴張，推升科技業對高品質廠辦與倉儲物流空間的迫切需求，成為市場主力動能。與此同時，建商面對資金限制，必須加速轉型，積極投入產業聚落舊廠改造與都更危老案，搶占未來發展契機。

此外，壽險業作為重要長期資金來源，適度放寬投資門檻將有助資金回流不動產，促進市場資金活絡。零售及觀光產業則需透過轉型與政策扶持，穩固市場地位。面對全球節能減碳趨勢，碳有價時代正式來臨，綠色節能建築成為市場新寵。政府、產業與投資者攜手合作，將共同推動台灣商用不動產市場邁向更高質量與永續發展的未來。

2026年，將是產業用地與商用不動產市場的黃金年，機遇與挑戰並存，唯有提前布局與策略創新，才能贏得下一波成長紅利。

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