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🏘️借房給公司、自己開的公司都算「他人」！國稅局案例曝光

作者：小編於 2025-07-08

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台北國稅局提醒，若個人將名下房屋無償借給營業人、公司或法人作為營業場所，即使未實際收租，也必須依當地租金行情計算租賃收入，並於次年5月申報綜合所得稅。依《所得稅法》第14條，凡無償出租供營業用途，無論對象是自己開設的公司或友人企業，均屬「他人」，依法課稅。若無法提出無營業用途之證明，將面臨補稅與罰款風險。財政部規定，租賃所得可扣除43%必要費用，實際課稅所得為租金收入的57%。建議房東與營業者事先簽訂租賃契約，或保留無償使用與非營業用途證明，降低稅務爭議。本文將完整解析相關法規、申報技巧、租金行情計算與常見誤區，協助納稅人掌握租賃所得申報實務，避免高額稅負與罰鍰，保障自身權益。

🏘️借房給公司、自己開的公司都算「他人」！國稅局案例曝光

📋 目錄

🏠【引言】房屋無償供營業使用，稅務風險不可忽視
📜《所得稅法》第14條與無償出租定義解析
👥 無償借用「他人」的法律界定與案例說明
💰 如何計算無償租賃收入？租金行情與必要費用率說明
🧾 申報流程與注意事項：避免稅務罰款風險
🔍 常見問題Q&A
🧐 專家觀點與稅務規劃建議
✅ 結論：房東與營業者稅務合規必知重點

🏠【引言】房屋無償供營業使用，稅務風險不可忽視

隨著中小型公司及自營商登記潮興起，越來越多屋主選擇將名下房屋無償借給自家公司或友人公司作為辦公室、倉儲、工作室或營業據點。不少業者誤以為「沒收租金就不用報稅」，但其實依《所得稅法》規定，只要是供營業或業務執行使用，即便未實際收取租金，也必須依當地市場行情計算租賃收入，依法納入綜合所得稅申報。

台北國稅局近來多次公告提醒，無論是借給自己負責的公司、親友開設的公司，只要具法人資格，依法即屬「他人」，必須依法計算租金收入。過去曾有屋主因忽略規定遭補稅、裁罰，更嚴重者因積欠稅款導致房產遭查封。因此，屋主與企業主應特別留意這類無形租賃所得風險。

本文將為你完整解讀相關法規、無償出租法律定義、租賃收入計算邏輯，並透過實務案例、租金行情表格、申報技巧與稅負規劃建議，協助屋主與營業人合法合規，避免高額稅負與裁罰風險。

📜 《所得稅法》第14條與無償出租定義解析

⚖️ 法條重點解讀

根據《所得稅法》第14條第1項第4類規定：

納稅人若將財產（如房屋）借給他人使用，應計算租賃收入，除非該無償出租行為能證明確實屬無償，且未涉及營業或業務執行。

關鍵重點：

只要是無償借給法人、公司行號、或第三人從事營業用途，不論有無實際收租，國稅局均依法認定需依租金行情計算租賃收入併入所得。
所謂「他人」，除納稅人本人、配偶與直系親屬外，其他自然人、法人皆屬之。
若無法提出非營業用途證明，即便是借給親屬開設的店面或工作室，亦應視為營業用，計算租金收入。

此條文目的是避免透過「無償借用」規避稅負，保障租賃所得公平課稅。

📊 表格：租賃收入計算與免稅條件比較

使用情況	是否計算租賃收入	可否免計租賃收入	說明
有償出租	是	否	依實際租金申報
無償借給法人、公司行號營業使用	是	否	依當地租金行情估算，列入綜所稅
無償借給親屬營業用（如餐飲、辦公室）	是	否	視同營業用途，依法估算租金收入
無償借給本人、配偶、直系親屬自住	否	是	限非營業用途，且應具備無償使用與非營業證明
無償借給第三人非營業使用	否	是	須提出書面證明無營業行為，如居住、寄物，且無對價

📖 延伸說明：何謂「非營業用途」？

非營業用途係指該房屋作為純粹住宅、親友暫住、倉儲私人物品、私人招待所，或自用不牽涉營利、業務執行等情形。若為非營業用途，應準備以下證明文件：

無償使用協議書
房屋用途聲明書
現場查驗無營業設施或營利活動記錄
無公司登記或執行業務證明

若能提出充足證明，國稅局方可認定免計租賃收入。

📌 範例補充：過去裁罰案件

📍 案例1：

新北市某屋主將房屋無償提供自己控股公司作為營業據點，未申報租賃收入。經國稅局查核發現公司登記、營業稅申報皆於該址進行，依據周邊行情每月租金1.2萬元，補課租賃所得約14.4萬元，追繳稅款並處以1倍罰鍰。

📍 案例2：

台南某納稅人將房屋無償提供親戚開設咖啡廳營業，雖稱無收取租金，但國稅局查得該店透過社群媒體營運、Google商家標註，依法補課每年12萬元租金收入並罰款。

👥 無償借用「他人」的法律界定與案例說明

🔍 他人定義說明

依據《所得稅法》第14條第1項及財政部釋示，「他人」係指除納稅義務人本人、配偶及直系親屬之外的其他個人或法人。也就是說，即便是由納稅人本人擔任負責人或股東的公司，只要公司依法具有法人資格，依稅法仍視為「他人」。因此，若將房屋無償供法人使用，即便雙方關係密切，或房東本人在公司內擔任董事長、總經理、監察人等職務，仍應依規定計算租賃收入，依法申報。

此外，若房屋無償提供給個人使用，雖屬無償情形，若用途涉及營業或專業執行業務，亦應依租金行情計算收入併入綜所稅。

📌 實務案例詳解

以台北國稅局公告案例為例，小君名下有一間房屋，於2022年無償提供給其擔任負責人的A公司作為營業場所，小君並未就此列報任何租賃收入。經國稅局查核，確認A公司係依法登記法人，且實際營業行為發生於該房屋內，遂依該地區同類型房屋租金行情計算年度租金收入約12萬元，並將此數額併入小君2022年度綜合所得課稅總額。

小君不服，主張房屋無償提供，並未收取租金，且A公司由自己掌控經營。國稅局依據《所得稅法》第14條及施行細則第16條規定，指出法人即屬「他人」，因此即便雙方具特殊關係，仍應依當地行情計算租賃收入並申報，最終小君復查失敗，須補繳稅款與滯納金。

此案凸顯許多中小企業主常忽略的稅務風險，無論公司是否屬於自己掌控，只要法人身分存在，且為營業用途，皆須依法課稅。

💰 如何計算無償租賃收入？租金行情與必要費用率說明

💡 租賃收入計算方式與依據

當納稅義務人將房屋無償提供營業人或法人使用時，國稅局會依該地區類似物件之市場行情，按每月或年度租金價格估算應計入的租賃收入金額。計算基礎通常來自：

財政部、國稅局公布租金行情參考價
地政事務所公告租金行情資料
實際查訪當地房仲行情資料
必要時委託估價師鑑定

此外，國稅局有權根據實地稽核、鄰近物件租金及市場價調整估算標準，保障課稅公平。

📊 表格示範 — 無償租賃課稅試算範例

項目	金額 (新台幣)	備註
假設當地行情月租金	10,000元	依行情估算
年度租金收入（10,000×12）	120,000元	計算全年租賃收入
必要費用 (43%)	51,600元	財政部公告，租金收入×43%
應課稅所得	68,400元	租賃收入−必要費用

📌 若符合《租賃住宅市場發展及管理條例》規範條件者，必要費用率最高可達60%，有利稅負規劃。

🧾 申報流程與注意事項：避免稅務罰款風險

✔️ 申報時間與方式

📅 申報期限：次年5月1日至5月31日止，納稅義務人須完成該年度綜合所得稅申報。
📝 申報方式：於綜合所得稅申報書【房屋租賃收入欄】填報租賃收入金額，並依公告費用率扣除必要費用。

若為網路報稅，於電子申報系統租賃所得欄位，填入依行情計算之無償租賃收入金額，再自動計算扣除後所得。

⚠️ 注意事項與風險提示

忽略申報或少報，國稅局查獲後，除追繳補稅，將加徵滯納金，情節重大者可能裁罰二倍至五倍罰鍰。
無論有無實際收取租金，只要有營業事實，均應計算收入。
建議保存下列資料至少5年以備稅務查核：
- 房屋租賃行情資料
- 無償使用協議書
- 房屋使用用途相關資料
- 財政部公告費用率依據
避免與營業人或法人間口頭約定無償使用，建議皆以書面文件留存，確保未來稅務檢核可據以佐證。

🔍 常見問題Q&A 詳解

Q1：無償借給親屬是否一定免申報租賃收入？

A1：雖然《所得稅法》規定納稅人本人、配偶及直系親屬間的無償借用，若非用於營業用途，一般可免計算租賃收入，但若親屬用於營業或業務執行，則仍需申報。換言之，無償借給親屬本身不必然免申報，使用目的與事實為關鍵判斷標準。

Q2：如何有效證明房屋是無償出租且非營業使用？

A2：納稅人應準備完整的書面文件，例如：無償借用協議書、使用說明、非營業用途證明、甚至實地調查資料等，作為向國稅局說明的佐證。此外，確保使用者不涉及有償或營業行為，才有利於證明無償出租。

Q3：房屋無償供營業使用，如何計算租賃收入的租金行情？

A3：國稅局通常會根據該房屋所在區域的市場租金行情，採用當地一般市價作為計算基準。納稅人可參考政府公告租賃行情、鄰近房屋租金或委託估價師專業鑑價，確保計算租賃收入的合理性。

Q4：無償出租的租賃所得如何申報？可扣除哪些必要費用？

A4：申報時應將估算租賃收入併入綜合所得總額，並依規定扣除必要費用。根據財政部公告，租賃必要費用率為43%，即租金收入中可減除43%作為成本費用，剩餘部分才計入課稅所得。此外，符合住宅法、租賃專法等相關條件，必要費用率可進一步提高。

Q5：如果未依規定申報，可能面臨哪些後果？

A5：未申報或少報租賃收入，國稅局將依法追繳稅款，並可能加徵罰款及滯納金。嚴重者甚至可能觸及逃漏稅責任，導致行政罰鍰甚至刑事調查。因此，合規申報是避免稅務風險的最佳策略。

🧐 專家觀點與稅務規劃建議

依法申報，避免稅務爭議
專家建議，無論是否實際收取租金，凡將房屋無償提供給營業使用的情況，均應依規定申報租賃收入，避免稅務風險。妥善保存所有相關文件，有助於日後可能的稅務查核。
簽訂正式合約，提升租賃透明度
建議房東與使用者雙方簽訂正式租賃或使用協議，明確約定租賃條件與用途，有助於明確權責，並提升稅務透明度及合規性。
善用必要費用扣除減輕稅負
根據租賃專法規定，房東可依規定扣除43%必要費用，並可申請更高費用率，合理規劃稅務負擔，提升投資報酬率。
專業稅務顧問協助不可少
由於租賃相關稅務法規複雜，建議定期諮詢專業會計師或稅務顧問，確保申報合規並把握稅務規劃最佳實務。

✅ 結論：房東與營業者稅務合規必知重點

將名下房屋無償提供給營業用途，不論是否實際收取租金，依《所得稅法》規定皆須依當地市場行情計算租賃收入並申報課稅。未依規定申報，不僅面臨補繳稅款，更可能遭受罰款甚至法律追訴。納稅人應高度重視此規定，積極準備相關證明文件，依時完成申報程序，並建議尋求專業稅務協助，確保自身權益與稅務合規。

掌握正確的稅務知識與申報流程，才能在房屋租賃市場中穩健經營，避免不必要的法律風險與財務損失。