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🏡【六都交易數據大公開】高雄、桃園大爆發，新竹市為何獨憔悴？

作者：小編於 2025-07-04

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2024年台灣房市買賣移轉棟數突破35萬棟，創近11年新高，主要受惠於年初推出的新青安政策刺激買氣，首購族與剛需族積極進場，尤其前八個月每月交易量均破3萬棟。六都中，高雄與桃園增長最為亮眼，非六都的彰化也表現強勁，反觀新竹市、澎湖等地出現衰退。下半年銀行放貸趨於緊縮，央行加強信用管制，購屋貸款成數降低，使得成屋市場交易量自9月起大幅下滑四至五成，資金取得門檻提高壓抑買氣。預售與新成屋因交屋潮持續支撐市場交易量，緩解了整體成交下滑的壓力。2025年房市將面臨銀行放款政策是否放寬、央行信用管制是否調整及國際經濟不確定性等挑戰，買賣移轉棟數是否跌破30萬仍具不確定性。專家建議政府適時調整政策，置產者應關注長期成長區域，購屋族則需理性評估財務狀況。整體而言，房市將進入調整期，買賣雙方須謹慎評估市場風險與機會。

🏡【六都交易數據大公開】高雄、桃園大爆發，新竹市為何獨憔悴？

🏠【引言】2024年買賣移轉棟數創新高背後原因
📊 各縣市買賣移轉數據詳細比較與分析
💰 銀行放貸緊縮與央行信用管制對房市的影響
🏘️ 預售屋與新成屋交屋對市場交易量的支撐作用
🔮 2025年房市挑戰與觀察重點
💡 專家觀點與市場建議
📌 結論：買賣移轉棟數是否將跌破30萬？未來展望與策略

🏠【引言】2024年買賣移轉棟數創新高背後原因

2024年，台灣房地產市場呈現出一波顯著的交易熱潮，全台建物買賣移轉棟數突破35萬棟大關，創下近11年來的新高紀錄。這一波買氣的爆發，主要受到年初政府推出的新青安政策強力激勵，刺激首購族群與剛需買方積極進場，加上整體市場對未來房市走勢仍保有一定信心，使得前八個月的每月交易棟數均維持在3萬棟以上的亮眼水準。

新青安政策的推波助瀾

新青安政策針對首次購屋及青年族群提供多項購屋優惠，包括稅負減免、購屋補貼與貸款利率優惠，降低了首購門檻，促使原本觀望的族群紛紛入市。政策的施行，在短時間內快速帶動交易熱度，並形成明顯的買氣回升效應。許多區域出現供不應求的局面，特別是在新北、桃園等人口集中且生活機能完善的地段，買賣移轉棟數大幅攀升。

上半年交易持續攀升的多重因素

除了政策利多之外，市場信心與資金充沛亦是推升交易量的關鍵因素。2024年前八個月，整體經濟基本面尚屬穩健，民眾收入持續成長、失業率保持低檔，加上銀行信貸尚未全面緊縮，購屋資金取得相對容易。此外，多家建商加速推案與促銷力度加大，帶動預售與新成屋銷售旺盛，成為支撐市場交易量的另一大助力。

下半年銀行放貸緊縮與央行信用管制的雙重影響

然而，從9月開始，台灣房市面臨了顯著的壓力。銀行放款量達到歷史高點，開始收緊放款條件，尤其是針對第二套房與投資型購屋者的貸款成數大幅降低，審核標準更加嚴苛。此外，央行配合政府打炒房政策，於2024年持續加強選擇性信用管制，目標抑制資金過度流入房市、防止價格過熱。

這兩項政策措施使得整體房市買氣明顯降溫，成屋市場交易量在短短數月內萎縮四至五成，交易動能大幅減弱，成為全年交易量下滑的主要推手。雖然預售屋和新成屋因交屋潮的緩衝作用，交易數據尚未大幅下跌，但市場的買氣已由熱轉冷，顯示資金面與政策面對市場的雙重壓力不容忽視。

市場交易量的結構性變化

細究2024年買賣移轉棟數的組成，能發現交易量的結構性變化尤為關鍵。過去中古屋交易佔整體市場的大宗，然而隨著資金緊縮，中古屋買賣活躍度顯著下滑，特別是2024年9月起，成屋市場交易量腰斬，反映出資金成本上升、買方觀望情緒濃厚的現象。相對地，預售屋和新成屋交屋仍保持相對穩定的銷售狀態，這是支撐全年整體買賣移轉棟數維持高檔的關鍵因素。

此現象揭示出目前台灣房市交易熱度在不同產品類別間存在分化，投資型與非自用買方因信貸受限退場，剛需族群因政策扶持仍保有一定購屋意願，但在資金成本升高的情況下，交易頻率與規模皆趨向保守。

進入2025年，市場是否能延續2024年的交易熱度，將高度依賴於銀行放款政策的調整與央行信用管制的趨勢，以及國際經濟環境如利率與通膨走勢對市場信心的影響。政策面若能平衡抑制投機與支持剛需，並逐步釋放資金活水，將有助於市場逐步回溫，穩定交易量。反之，若信貸環境持續嚴苛，買氣恐難回升，可能導致買賣移轉棟數跌破30萬大關，面臨較嚴峻的市場調整壓力。

🔮 2025年房市挑戰與觀察重點

隨著2024年房市買賣移轉棟數創下35萬棟的新高紀錄，市場在年底開始出現明顯的轉折。展望2025年，房市將面臨多項挑戰，投資人、購屋者與政策制定者必須密切關注以下幾大關鍵因素：

1. 銀行放款政策是否放寬，成為資金流動關鍵

銀行放款政策是影響房市交易活絡度的首要因素。2024年下半年以來，因放款額度接近飽和，多數銀行收緊貸款條件，包括降低貸款成數、提高審核門檻，導致購屋者資金取得變困難。若2025年銀行能根據經濟狀況適度放寬放款標準，將有助釋放潛在買盤，恢復資金流動性，帶動交易回升。反之，若持續緊縮，可能加速交易萎縮，尤其影響剛需族群。

2. 央行是否調整信用管制，直接影響市場活絡度

央行自2023年起多次調整選擇性信用管制政策，目的在抑制過熱房市，避免資金過度集中於不動產。然而，過嚴的管制也使得市場信心受挫，導致交易冷卻。2025年央行是否會根據整體經濟及房市狀況，適時鬆綁管制，是市場關注焦點。政策的微調不僅影響資金面，更將左右買方心態與置產意願。

3. 國際經濟不確定因素，如通膨、利率走勢，對購屋意願影響

全球經濟波動持續，尤其通膨壓力與美國聯準會升息政策，使得全球利率普遍上升，進而影響台灣房貸利率水平。利率上升將直接提高購屋成本，抑制部分購屋需求。且國際經濟不確定性增加，企業投資與薪資成長動能放緩，對消費者信心與購屋意願形成壓力，成為2025年房市不可忽視的外部風險。

4. 剛需族群的進場時間與規模，將決定房市回穩速度

房市的穩定基礎來自剛需族群，包括首次購屋者、換屋族與自住型買方。若信貸環境持續嚴峻，剛需族群可能遲疑入市，造成交易量低迷。反之，若放款環境改善，加上政府推動適合首購族的優惠政策，可促使剛需加速進場，成為推動市場回暖的主力。購屋族的心理預期與財務狀況，將是觀察房市是否回穩的關鍵指標。

💡 專家觀點與市場建議

面對2025年房市潛在波動與挑戰，專家建議從政策調整、投資策略及購屋實務三方面應對：

政策建議：建議政府應適時調整信貸管控，避免過度壓抑市場

多數經濟學者及房市分析師認為，信用管制政策應具有彈性，根據市場變化進行動態調整，避免一刀切造成市場停滯。政府應平衡抑制投機與支持剛需的雙重目標，適時釋出資金活水，並推動租賃市場與社會住宅建設，緩解住房壓力，達到市場長期健康發展。

投資策略：置產者應關注新成屋交屋與區域發展潛力，選擇長期成長區域

從投資角度看，建議置產者把握預售屋及新成屋交屋潮，尤其關注政府重大建設、交通樞紐與產業聚落周邊區域，這些地區具備較佳增值潛力。同時，選擇人口結構健康、生活機能完善的區域，能降低市場波動風險，確保資產穩健成長。

購屋族建議：理性評估財務狀況，避免過度負債，尋求專業諮詢

購屋族宜根據自身財務能力，謹慎規劃貸款與還款計畫，避免高槓桿造成未來財務壓力。購屋前建議多方比較房價、利率及相關費用，並諮詢專業房仲或財務顧問，提升購屋決策品質。此外，密切關注政府補助政策與稅制變動，也有助於減輕負擔。

📌 結論：買賣移轉棟數是否將跌破30萬？未來展望與策略

綜合2024年的交易數據與政策走向，全年買賣移轉棟數達35萬棟，創下房地合一稅制實施以來新高。然而，下半年開始的銀行放貸緊縮與央行信用管制，使得市場交易動能明顯降溫，9月以後成交量逐月下滑，成屋市場交易量腰斬。展望2025年，若銀行放款未見顯著放寬，且國際經濟仍不明朗，買賣移轉棟數跌破30萬的可能性大增。

儘管如此，預售與新成屋交屋潮將為市場提供一定支撐，並且政策若能適時微調，放寬部分信貸限制，將促使房市逐步回溫。買賣雙方應保持謹慎態度，密切關注資金面、政策面及經濟面變化，合理評估風險與機會，選擇符合自身需求與長期目標的購屋或投資策略。

總體而言，2025年台灣房市將進入一個相對調整期，從高點回落並尋找新平衡。如何透過政策調節與市場自我修正，穩健推動住宅市場健康發展，將是政府與市場共同努力的方向。消費者與投資者務必做好風險管理，持續關注市場動態，為自身資產保值與生活品質把握先機。