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🏠實例拆解｜賣房虛報成本慘賠45%稅！房地合一所得稅這樣報才正確

作者：小編於 2025-07-04

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隨著房地合一稅制實施，賣房課稅問題成為許多屋主關注焦點。房地合一所得稅依房地持有期間課稅，短期持有最高稅率達45%。不少民眾在申報時常因「取得成本」計算錯誤，導致遭補稅與罰鍰。國稅局強調，房地取得成本應依實際支付金額為準，若有折讓、減價協議，須扣除後申報，並保留匯款明細與協議書佐證。預售屋則需以「所有權登記日」為持有期間起算日，簽約日及交屋前時間不併計。若錯誤申報，應主動辦理更正並補稅，免於罰鍰與刑責。本文詳列常見申報陷阱、稅率計算方式及預售屋注意事項，並解析真實案例，協助賣方正確申報、合理規劃稅務，避開高額補稅風險。欲賣屋自保，務必掌握本篇申報技巧與稅法重點。

🏠實例拆解｜賣房虛報成本慘賠45%稅！房地合一所得稅這樣報才正確

文章目錄

📌 1. 房地合一所得稅基本認識
📌 2. 申報取得成本的正確計算方式
📌 3. 持有期間認定與稅率適用詳解
📌 4. 預售屋持有期間計算與申報誤區
📌 5. 案例解析：虛報取得成本遭補稅與罰款
📌 6. 自動更正申報與免罰機制說明
📌 7. 常見問題與專家建議
📌 8. 結論與稅務規劃建議

📝 引言

賣房卻被補徵高額稅款，是許多民眾在房地交易過程中最擔心的風險之一。尤其自2016年台灣推行房地合一所得稅後，根據持有期間與個人身份不同，稅率最高可達45%。這樣的高稅率讓許多賣方一旦申報錯誤，無法如實反映取得成本與持有期間，就可能面臨龐大稅務補繳壓力，甚至還有罰款與刑事責任。

而造成這些補稅的主因，多半來自於「申報錯誤」，特別是「取得成本」與「持有期間」的計算不符稅法規定。許多人誤以為購買合約上的總價即是成本，卻忽略實際付款折讓金額、簽約與登記的日期差異，尤其是預售屋持有期間的特殊計算規則，經常成為國稅局稽查重點。

本文將根據最新的房地合一所得稅法令與財政部解釋函令，深入剖析個人出售房地時如何「正確申報取得成本」、「正確認定持有期間」，並詳細說明各稅率適用條件，避免納稅人因為誤報申報而被課以高額稅款。文章也輔以真實案例解析，讓您了解常見誤區並掌握申報要點，確保申報合規且避免補稅風險。

🏷️ 1. 房地合一所得稅基本認識

📊 房地合一稅制三大核心重點

項目	說明
課稅對象	個人及營利事業出售房地所產生之所得，包含房屋及土地所有權。
取得成本	以實際支付價金為主，需依契約書及付款憑證等證明核實。
持有期間	自所有權登記日起計算，預售屋交屋前不計入持有期間。

房地合一所得稅於2016年正式實施，為遏止短期炒作及房市投機，並促使房市交易透明，增進公平課稅。過去房地交易分別課徵土地增值稅與所得稅，但往往造成逃漏稅、申報困難及稅基流失問題。

房地合一稅制整合房屋與土地交易所得，以「實際獲利」為課稅基礎，明確規定持有時間與稅率分級。持有期間越短，適用越高稅率，短期持有者最高稅率為45%，鼓勵持有時間拉長，促進房市穩定發展。

💡 2. 申報取得成本的正確計算方式

🏷️ 以實際付款金額為申報依據

申報取得成本時，納稅人應以「實際支付價金」為計算基礎，這包含：

訂金與尾款的實際支付金額
買賣契約簽訂後若有減價協議，應將折讓款扣除後的淨價金作為成本
其他與取得房地相關的必要費用（如契稅、登記費等，部分可計入成本）

許多民眾誤以為契約總價即是取得成本，殊不知簽約後常有協議折讓、工程折扣或優惠價款，必須據實申報。國稅局在稽查時，會透過銀行匯款明細、協議書、工程折讓單等證明文件進行交叉比對。

📑 契約書與匯款明細需一致

正確申報取得成本，應保留完整交易證明文件，包含：

買賣契約書
匯款憑證（銀行轉帳記錄）
減價或折讓協議書（如有）
工程折讓或折扣證明文件

這些資料不但能避免申報錯誤，也能在稽核過程中提供有力佐證，降低遭認定申報不實風險。

⚠️ 誤報總價款風險大

若虛報未實際支付的折價款為取得成本，將被視為「短報所得」，除需補繳差額稅款外，還會依法處以罰鍰甚至刑事追訴。案例中，稅局會根據匯款明細核定實際支付價格，若發現與申報不符，將以較低金額作為取得成本，擴大應納稅所得。

📆 3. 持有期間認定與稅率適用詳解

持有期間從「所有權登記日」開始計算

持有期間是計算房地合一所得稅率的關鍵，稅法明定以「所有權登記日」為持有起算日。
簽約日不視為持有期間起點，特別是預售屋買賣，因交屋時間通常晚於簽約日。

預售屋持有期間不併入計算

預售屋在簽約至交屋期間，納稅人尚未取得房屋所有權，故該期間不納入持有時間。
持有期間應自完成所有權登記日起算至出售日止。

持有時間越短，適用稅率越高

持有期間	適用稅率	說明
不滿2年	最高45%	短期交易重稅政策
滿2年以上但未滿5年	35%	中期持有降低稅率
滿5年以上	20%或17%	長期持有鼓勵穩定持有

其中，自用住宅轉售，符合特定條件者可享有減免優惠。

⚠️ 4. 預售屋持有期間計算與申報誤區

預售屋交屋前的期間不計入持有期間

許多納稅人誤以為簽約日起即開始持有，導致錯誤計算持有期間過短。
正確做法是以所有權登記日（交屋並完成登記）為持有期間起點。

以簽約日而非登記日計算恐導致誤用高稅率

錯誤以簽約日計算持有時間，將使短持有期間拉長，結果反而觸及高稅率。
對預售屋買賣者來說，稅負成本可能因此大幅提高。

🔍 5. 案例解析：虛報取得成本遭補稅與罰款

案例	說明	結果
甲君虛報145萬元折讓款為取得成本	甲君於109年與建設公司簽約購買預售屋，契約價1,035萬元，交屋時實際付款890萬元，但申報時仍以1,035萬元為取得成本，未申報折讓145萬元。國稅局透過匯款明細與協議文件查證，認定其申報成本不實。	核定取得成本890萬元，補徵45%短報稅額約65萬元，另依規定處罰漏稅金額20%罰鍰約13萬元。
乙小姐漏報房屋修繕費用	乙小姐出售房屋時未將可扣抵的修繕費用列入成本，導致申報所得偏高。稽徵機關調查後要求補繳稅款及利息。	補繳短報稅額與利息，未受罰，因乙小姐配合更正申報。
丙先生未保存交易憑證	丙先生出售房地申報取得成本，卻無法提供完整交易憑證，遭質疑申報成本過低。	稅局以市價認定取得成本，課徵較高稅負，並處罰鍰。

案例分析小結

虛報取得成本或漏報可扣抵費用，皆可能導致高額補稅與罰鍰。
稅務機關審核依據除契約書外，匯款明細、協議書、發票等均是重要佐證文件。
保存完整文件是稅務申報的重要防護網。

🛡️ 6. 自動更正申報與免罰機制說明

何時可申請自動更正？
發現申報錯誤後，尚未被稽徵機關調查前，納稅人可主動向稅務機關申報更正，補繳應納稅款及利息。
自動更正流程
1. 通過網路或親自至國稅局辦理更正申報。
2. 附上修正說明及相關佐證資料。
3. 補繳應納稅款與利息，避免罰鍰與刑事責任。
免罰條件與限制
- 更正時機必須在調查前。
- 補繳稅款及利息須全額繳納。
- 若非因故意或重大過失，免予罰鍰。
注意事項
- 不應等待稽徵機關調查後才更正，否則將喪失免罰權利。
- 維持良好納稅信用，避免後續法律風險。

❓ 7. 常見問題與專家建議

Q1：如何保存減價協議文件？

建議將所有價格變動書面協議（包括郵件、簡訊、紙本文件）完整保存，並附上雙方簽名確認，以備日後申報佐證。

Q2：申報取得成本時常見誤區有哪些？

以契約總價申報，忽略折扣、折讓。
持有期間以簽約日計算，非登記日。
忽略必要稅費及修繕費用可扣抵部分。

Q3：申報錯誤會面臨哪些風險？

補徵高額稅款與罰鍰。
刑事責任追究風險（重大逃漏稅）。
信用受損影響未來貸款與投資。

專家建議

賣方應提前做好完整資料整理，與專業稅務顧問合作。
充分了解法規變動，適時調整申報策略。
保持資訊透明，遇有疑義及早申報更正，降低風險。

📝 結論與稅務規劃建議

賣房申報房地合一所得稅時，務必堅持「實際付款金額」原則，避免虛報造成重稅及罰款。取得成本的認定應以所有權登記日為持有期間起算點，預售屋持有時間不可併計。賣方應保存完整交易憑證與減價協議，充分利用可扣抵費用，合理降低稅負。發現申報錯誤，宜及時自動更正並補繳稅款及利息，享受免罰優待。建議民眾與專業會計師或稅務顧問密切合作，做好申報前的周詳規劃與風險控管，確保交易順利且合法合規，維護自身權益。