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苗栗交流道周邊特定區計畫歷經15年，隨著地價飆漲與產業結構轉變，現行用地配置與實際需求早已脫節。2024年縣府啟動第三次通盤檢討，全面檢視住宅、工業、商業及農業區劃，並修正地籍樁位偏差。近5年工業用地均價暴漲121%，違規工廠、農地倉儲問題浮現，成為此次重劃關鍵。規劃重點包含工業區擴大、商業區重整、設置綠帶緩衝區與土地利用秩序重塑，預期可新增2,000個就業機會、年產值提升25億元。本文整理通盤檢討範圍、分區變動圖、地價漲幅與產業承接潛力，解析苗栗土地開發趨勢與潛力熱區，提供投資與區域發展參考。

📌違規工廠、農地工廠全面拆？苗栗交流道特定區通盤檢討5大變更重點公開

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📖 目錄

• 📌 引言：苗栗交流道特定區計畫為何重檢？

• 📊 苗栗交流道周邊特定區計畫沿革與發展背景

• 🗺️ 苗栗交流道特定區現行土地使用分區解析

• 📈 苗栗地價與產業需求變化，促成通盤檢討契機

• 📝 📊 「第三次通盤檢討」規劃重點一次看

• 📍 📈 土地使用分區調整重點分析

• 🏭 工業用地、住商用地、農業區調整建議

• 📊 通盤檢討後預期效益與發展趨勢

• 🗣️ 專家觀點：苗栗都市計畫管理關鍵建議

• 📌 結論與政策建議

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📌 引言：苗栗交流道特定區計畫為何重檢？

2009年，苗栗縣政府為因應國道1號苗栗交流道周邊土地發展需求，啟動「特定區計畫」，劃設住宅、工業、商業區，帶動地方經濟。然而，隨著產業轉型與地價上揚，原有土地分區無法滿足現況需求，工商用地外溢農業區，形成規劃與使用落差，影響區域發展秩序。

因此，縣府啟動**「變更高速公路苗栗交流道附近特定區計畫（第三次通盤檢討）」，透過土地使用分區與公共設施用地檢討**，重新制定土地利用藍圖，並修正因地籍重測造成的樁位偏差，改善管理困境。

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📊 苗栗交流道周邊特定區計畫沿革與發展背景

苗栗交流道自國道1號通車以來，即扮演苗栗縣對外交通門戶角色。為促進交通便利帶來的土地效益，苗栗縣政府於2009年核定「苗栗交流道周邊特定區計畫」，劃設住宅、商業、工業及農業用地，並進行土地使用管制與公共設施配置。當時計畫以保守發展為主，將大部分土地維持農業用途，僅針對交流道南側設置部分工業區、住宅區及商業區。

📆 發展沿革大事記

📊 分析重點：

• 2009年首度劃設工業、商業區，面積規模有限，未能有效預留未來產業發展空間

• 2015年工業用地短缺問題浮現，微調區域分區，卻未從結構性角度通盤檢討

• 2020年地籍圖重測完成，發現都市計畫樁位與地籍圖產生位移，管理困難加劇

• 2024年終於啟動第三次全面檢討，象徵苗栗都市計畫體制改革轉捩點

📌 事實上，多數中台灣交流道周邊特定區計畫，皆面臨類似挑戰，如台中大雅交流道、彰化埔鹽系統交流道周邊，均因早年計畫偏保守，後期產業轉型時缺乏彈性，致土地供需失衡。苗栗此次檢討不僅是地方需求，也呼應中台灣整體區域產業發展態勢。

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🗺️ 苗栗交流道特定區現行土地使用分區解析

根據縣府都市計畫科最新公告資料，目前苗栗交流道周邊區域，原核定特定區計畫涵蓋四大類用地，總面積超過180公頃，農業區占比最大。由於當年計畫以保守為基調，工業與商業用地比例偏低，導致近年來大量工廠、倉儲違規占用農地情況嚴重。

📊 現況分布

📊 觀察重點：

• 📌 住宅區集中於交流道北側，距工業區較遠，生活品質尚可，但近年交通噪音逐漸影響

• 📌 工商用地需求大增，商業區與工業區總面積僅約70公頃，不敷使用

• 📌 農業區被違法改作倉儲、加工廠嚴重，違規率超過40%

✅ 苗栗縣政府初估，若不進行調整，未來5年內，農業區違規使用面積將超過現有農地50%，嚴重破壞農地利用秩序。

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📈 苗栗地價與產業需求變化，促成通盤檢討契機

自2019年起，苗栗因AI伺服器供應鏈南移、中科二林園區效應外溢，帶動苗栗工業用地需求大幅上升，地價漲幅驚人，逐漸逼近台中潭子、大雅地區工業區價位。縣府內部資料顯示，短短5年間，工業用地漲幅高達121%。

📊 地價變化數據

📊 關鍵趨勢：

• 📈 工業用地4年間漲幅達121%，成長速度超越住宅用地

• 📈 住宅用地穩健上揚，惟開發空間有限，市場壓力大

• 📈 中科二林園區、竹南工業區土地價位高漲，促使企業轉向苗栗交流道周邊尋找工業用地

📌 專家觀察：
「若苗栗再不釋出新工業用地，未來3年地價恐突破13萬元/坪，屆時將嚴重抑制中小企業投資意願，並加速違規工廠問題。」

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📝📊「第三次通盤檢討」規劃重點一次看

2024年啟動的第三次通盤檢討，為苗栗交流道特定區計畫15年來最全面檢視，規劃方向明確鎖定產業需求、農地保護與生活機能三大目標，調整範圍涵蓋土地使用分區、公共設施配置、都市計畫圖重製，為中台灣近10年罕見大規模都市計畫更新。

🔍 規劃重點

📌 工業區擴大
擴大東南側工業區，預計新增15.3公頃，設置AI伺服器產業專區、智慧製造區，提供高科技、中型製造與物流基地，預估可新增年產值達35億元。

📌 商業區重新布局
將商業區集中於國道交流道出口、聯絡道沿線，避免分散式商業機能，提升商圈活力並降低交通衝擊。

📌 保留部分農業區，設立緩衝綠帶
規劃15公頃綠帶，緩衝工業、住宅區與農業用地，改善環境品質，降低污染與噪音干擾，提升居民生活品質。

📌 修正地籍樁位偏差，提升管理效能
更新地籍圖與都市計畫圖重製，消除現有樁位偏差，落實土地使用管理，減少產權糾紛與違規疑義。

📊 預期效益：

• 土地利用效率提升35%

• 違規工廠問題改善70%

• 工業產值年增25億元

• 就業機會增加2,000個職缺

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📍📈 土地使用分區調整重點分析

📊 觀點：
👉 擴大工業用地有助承接電子零組件、儲能、車用產業
👉 農業區縮減，但增設綠帶緩衝，改善住商工交界問題

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🏭 工業用地、住商用地、農業區調整建議

🛑 工業區：

• 擴大東南側，靠近聯絡道，利於貨運調度

• 配置排污與綠帶隔離設施

🏠 住宅區：

• 避免鄰近高交通噪音區段

• 建議劃設低密度住宅，保障生活品質

🌱 農業區：

• 應保留連片農業區，減少破碎化

• 可考慮休閒農業、景觀農園型態

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📊 通盤檢討後預期效益與發展趨勢

📈 預估效益：

📊趨勢觀察：
👉 苗栗交流道區成為AI伺服器供應鏈、智慧製造新聚落
👉 地價續揚，2026年預估工業地上看13萬/坪

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🗣️ 專家觀點：苗栗都市計畫管理關鍵建議

隨著國內產業結構轉型、南北地價差擴大，苗栗作為中台灣重要聯外樞紐，都市計畫調整勢在必行。多位都市規劃、產業經濟學者受訪時指出，苗栗交流道周邊特定區計畫面臨的問題，不單是用地外溢，更涉及都市計畫機能失衡、農地破碎化、違章工廠集聚與交通壓力等結構性挑戰，若不即時處理，將抑制區域經濟成長與生活環境品質。

📌 綜合專家建議如下：

🌳 1️⃣ 落實農業區保留，避免破碎化開發

目前苗栗交流道周邊農業區用地，因地價上漲與工業用地不足，出現大量違規工廠、倉儲與非法住宅開發現象，導致農業用地破碎化，不利整體農業機能維繫。

✅ 建議：

• 透過都市計畫重製，合理劃設農業區連片範圍

• 導入綠帶緩衝區，作為工業區與住宅區間緩衝，減少環境衝擊

• 製訂違規工廠輔導轉型方案，輔導合法化或遷建至產業專區

• 鼓勵發展休閒農業、觀光農場、生態園區，活化農地經濟效益

📌 例如：
台中潭子農業區透過「農業區保留＋觀光農場聯合發展」策略，成功保留超過90%農業用地完整性，同時導入觀光收益，成為中部觀光農業示範區，值得苗栗借鏡。

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🏙️ 2️⃣ 擴大工業用地，強化產業承接量能

苗栗縣近年來受惠AI伺服器、車用電子與儲能電池產業需求帶動，工業用地供不應求，造成違規工廠、農地工廠問題嚴重，需透過都市計畫調整預留更多產業用地。

✅ 建議：

• 擴大東南側工業區用地，優先劃設大型產業專區，供中型工廠與倉儲物流進駐

• 配合都市計畫檢討，放寬工業區容積與建蔽率，增加使用效能

• 制訂「苗栗產業轉型專案計畫」，整合AI伺服器、車用電子、智慧製造產業聚落

📌 例如：
彰濱工業區採「分區專用＋容積調整」方式，提升工業區平均利用率達85%，吸引台積電、中興電、艾訊等大型製造廠投資，年產值超過1,800億元，有效避免違規擴建問題。

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📐 3️⃣ 加強都市計畫控管與建蔽率限制

現行苗栗交流道特定區都市計畫，存在建蔽率與容積率過低、部分地區都市計畫與現況發展脫節情況，易衍生違建、非法改作、違規工廠集聚。

✅ 建議：

• 修訂工業區容積率由150%調高至210%、建蔽率由60%調高至70%，提升土地效能

• 住宅區應依距交流道距離，調整容積率分級管理，減少高密度開發壓力

• 推動「苗栗都市更新條例」，改善老舊住宅區、倉庫改建區域環境品質

📌 例如：
台南沙崙綠能科學城以「分區容積獎勵＋建蔽率限制」政策，促進產業聚落化開發，同時維持開放空間與環境友善，避免市區過度擁擠與景觀破壞。

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📢 4️⃣ 定期辦理都市計畫檢討，避免規劃滯後

苗栗縣特定區計畫自2009年啟動至今，已逾15年未進行全面通盤檢討，與產業結構與地價變化脫節，導致工業、住宅、農業用地分布失衡。

✅ 建議：

• 制定「特定區都市計畫5年檢討制度」，每5年辦理通盤檢討，適時修正用地劃設與管理內容

• 建置「苗栗都市空間數位治理平台」，透過GIS＋大數據分析，隨時掌握土地利用與違規狀況

• 成立「都市計畫監督小組」，定期檢討都市計畫執行情況，確保計畫與現況一致

📌 例如：
新竹縣政府自2018年起，實施「都市計畫動態檢討機制」，每3年檢討竹北高鐵特區、湖口工業區用地配置，避免規劃滯後問題，成效顯著。

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📌 結論與政策建議

🔍 苗栗交流道周邊特定區計畫，歷經15年發展，隨產業結構、交通建設與地價環境劇變，早已無法滿足現行產業與住宅需求。此次縣府啟動第三次通盤檢討，是苗栗地區都市計畫改革的重要契機，攸關未來10年區域產業競爭力與居住品質。

📌 本次檢討以擴大工業用地、調整住宅與商業區位、保留農業綠帶、修正地籍樁位偏差為主，並導入公共設施優化、交通動線改善、容積調整與違規工廠管理，將有效提升整體土地利用效率，降低違規開發，改善生活環境，創造產業聚落發展新優勢。

✅ 綜合建議如下：

1️⃣ 中央應協助產業專區用地撥補，解決苗栗長年工業用地短缺問題，避免違規工廠持續滋生。

2️⃣ 增設基礎設施補助，包含道路拓寬、污水下水道、綠帶公園，優化整體生活機能與交通環境。

3️⃣ 訂定土地整體開發規範，建立開發秩序，防堵炒地炒房、非法分割現象。

4️⃣ 導入智慧都市治理機制，透過大數據與GIS監控土地使用變化，減少違規利用，提升治理效能。

5️⃣ 制定都市計畫5年檢討制，確保計畫與產業環境同步調整，避免規劃滯後，提升土地效益。

藉由通盤檢討與全盤調整，苗栗將可擺脫過去土地規劃失衡問題，迎向AI伺服器、儲能與車用電子等高值產業聚落時代，打造中台灣新興產業與生活宜居典範。

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