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囤房稅2.0於2024年正式上路，針對非自住房屋課徵更高稅率，最高達4.8%，令多數房東憂心稅負激增。本文詳盡解析囤房稅2.0的適用範圍與稅率調整，並介紹五大合法節稅管道，包括成為公益出租人、社會住宅出租、包租代管、租賃專法登記及轉作自住登記。透過公益出租人或社宅出租，房東可享1.2%超低稅率且不計入囤房戶數，有效降低稅負。包租代管則適合無心管理的房東，稅率固定2%。租賃專法則允許達公告租金標準者享有1.5%至2.4%的差別稅率。轉作自住則適用1.2%稅率，須符合居住條件。文章同時提供台南市2025年公告租金標準與實務申報建議，協助房東掌握申報期限與相關時程，避免因逾期申報遭受高額稅負。專家提醒，多屋族應善用節稅管道調整持有策略，避免稅務壓力影響資產收益。本文是房東掌握囤房稅2.0新制、規劃節稅對策的完整指南。

🚨5招合法節稅避開囤房稅2.0，房東2025年省稅新指南

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📖 目錄

1️⃣ 引言｜囤房稅2.0來了，房東擔心什麼？
2️⃣ 📊 囤房稅2.0修法重點與稅率差異一次看
3️⃣ 🏠 你的房子會被課幾％？實例試算表
4️⃣ 💰 房東節稅五大合法管道
5️⃣ 📝 申報租賃所得與租金標準怎麼算？
6️⃣ 🏘️ 成為公益出租人、社宅出租好處有哪些？
7️⃣ 📄 包租代管、租賃專法如何適用？
8️⃣ 📌 南市財稅局最新公告與作業時程
9️⃣ 💡 專家觀點｜囤房稅與房東投資風險應對
🔟 📑 結論｜2025節稅建議與市場趨勢

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📖 引言｜囤房稅2.0來了，房東擔心什麼？

2024年政府正式上路「囤房稅2.0」，大幅提高多屋族與未善用住家房屋的稅負門檻，引發不少房東擔心今年房屋稅單金額暴增。實際上，只要妥善規劃，租賃申報與合理使用，許多房屋稅率仍有機會降低，甚至可適用自住1.2%稅率。本文就帶你逐項解析囤房稅修法重點、實際稅率差異、節稅方法與2025最新政策時程，讓你合法省稅不踩雷。

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📊 囤房稅2.0修法重點與稅率差異一次看

📌 政策修正內容

觀點：全國總戶數納管制，直接壓縮多屋族免稅空間，對台北、新北、台南多房型房東衝擊最重。

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🏠 你的房子會被課幾％？實例試算表

以台南市一名擁有4戶住家房屋的房東為例，若其中2戶自住、2戶空置或未列公益出租，房屋稅率將依下表計算：

觀點：若將空置房改公益出租或包租代管，稅率直接腰斬，年省逾19,000元。

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💰 房東節稅五大合法管道

為因應囤房稅2.0稅率調漲，房東若想有效降低稅負，以下五大合法管道可依房屋用途、租賃方式、租金高低進行選擇：

📌 1️⃣ 成為公益出租人

將房屋出租予領有租金補貼資格的租客，且經政府主管機關核定登錄為「公益出租人」，該房屋即享房屋稅1.2%優惠，且不計入囤房稅2.0全國戶數計算，完全排除高稅率。

👉 操作重點：

• 需簽訂合法租賃契約

• 提出申請並經主管機關核准

• 須由租客領取租金補貼資格證明

👉 注意事項：

• 公益出租人名單由主管機關每年查核

• 租期滿續約需重新申請

實務案例：
高雄黃小姐持有2戶空置，將其中1戶出租給領有補貼的弱勢租客，申請公益出租人，房屋稅由3.6%降至1.2%，每年節省逾20,000元。

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📌 2️⃣ 配合社會住宅出租

將房屋透過政府社宅專案釋出，提供弱勢、青年、租金補貼家庭入住，享同樣**房屋稅1.2%**優惠，並免計入囤房稅戶數。

👉 操作重點：

• 租期須配合社宅計畫規範

• 房東簽訂專案租賃契約

• 政府媒合配租對象

好處：

• 可免除管理、修繕費用

• 享房租穩定保障

• 不用擔心租賃糾紛

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📌 3️⃣ 包租代管申報

透過合法登記的包租代管業者，將房屋委託代為招租、修繕、管理，且租期須滿一年以上，該房屋適用單一稅率2%，且不列入囤房稅戶數計算，適合空屋多、無心經營租賃業務房東。

👉 操作重點：

• 簽訂委託租賃契約

• 業者須完成租賃專法登錄

• 租期一年以上，短租無法適用

實務案例：
台中李先生持有4戶出租住宅，委託包租代管公司統一出租，單一稅率2%，房屋稅由原3.6%降至2%，四戶年節稅超過60,000元。

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📌 4️⃣ 租賃專法登記

依法向地方政府申報租賃所得，並達當地公告租金標準，即便非公益出租，亦可適用1.5%~2.4%房屋稅差別稅率。

👉 操作重點：

• 簽訂合法租賃契約

• 年租金達公告標準（2025台南20%）

• 完成租賃專法登錄

👉 注意事項：

• 租金未達標無法適用優惠

• 未登錄視為一般出租，稅率3.6%起跳

觀點：此法適合租金偏高、位於熱區的出租住宅，可透過達標獲得稅務減免。

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📌 5️⃣ 轉作自住登記

若房東本人、配偶、或直系血親未持有其他自住房屋，且實際居住於該房屋，即可辦理自住登記，享有房屋稅1.2%稅率，並排除囤房稅計算戶數。

👉 操作重點：

• 實際居住並設籍

• 需檢附戶籍謄本、身份證明

• 不得營業或出租

適用情境：

• 退休自用住宅

• 親子、孝親房屋

• 短期空屋轉自住減稅

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📝 申報租賃所得與租金標準怎麼算？【2025台南版】

台南市2025公告住家用租金標準為房屋評定現值20%。
例如：房屋評價80萬元
→ 年租金須達16萬元（約月租13,333元）方能適用租賃所得專案房屋稅率。

📌 申報對照表

建議：

• 月租13,000元以下 → 無法適用優惠，須調整租金或轉公益出租

• 月租13,333元以上 → 立即登記專法，享差別稅率

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🏘️ 成為公益出租人、社宅出租好處有哪些？

📌 觀點解析：

• 公益出租與社宅出租稅率皆優於一般租賃

• 完全排除囤房稅全國戶數計算

• 適合持有多戶小坪數出租型態房東

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📄 包租代管、租賃專法如何適用？

📌 什麼是包租代管？

包租代管是指房東將房屋委託合法登記的租賃住宅服務業者，代為出租、管理、修繕與租金收取，並須簽訂租期一年以上租約，且納入租賃專法登記清冊。政府透過稅率優惠、補助誘因，鼓勵多屋族釋出空屋、改善租屋市場結構。

稅務優惠：

• 房屋稅：單一稅率2%

• 不計入囤房稅2.0戶數計算

• 租賃所得可依實支實付扣除修繕、保險費用

實務案例：
台南林先生持有3戶空置，改委託合法租賃公司包租，簽訂2年租期，房屋稅從3.6%降至2%，年稅額由28,800元降至16,000元，每戶省下12,800元，3戶共節省38,400元。

📌 什麼是租賃專法？

「租賃住宅市場發展及管理條例」（租賃專法）規範一般房東須申報租金達公告標準，即可適用差別稅率1.5%~2.4%，並享有所得減免、扣除相關費用等權益。

適用條件：

• 年租金達公告標準（依各縣市公告比例）

• 租賃契約須完成租賃專法登記

• 不得有短租、日租行為

稅務優惠：

• 房屋稅：依租金標準達成程度，適用1.5%、2.0%、2.4%

• 租賃所得除房租外，保險費、修繕費用可抵減所得

實務操作：

• 台南公告租金標準為房屋評定現值20%

• 80萬元房屋年租金須達16萬（月租約13,333元）

• 達標 → 1.5%~2.4%房屋稅率

• 未達 → 恢復3.6%~4.8%

📌 包租代管與租賃專法的比較

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📌 南市財稅局最新公告與作業時程（2025版）

📌 官方提醒：

逾期申報者，房屋稅將依囤房稅2.0標準3.6%~4.8%課徵，且無法追溯補件，錯過即需多繳。

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💡 專家觀點｜囤房稅與房東投資風險應對

📌趨勢預測：
2025~2027年期間，多屋族房東將受囤房稅與租賃所得雙重壓力，為降低持有成本，預期：

• 中南部將有更多小坪數分租戶投入公益出租市場

• 北部多屋族則透過社宅或包租代管釋出空屋

• 台北市高價住宅市場將出現低租金專案登記潮

📌建議策略：

• 小坪數 → 優先轉為公益出租，享1.2%稅率與戶數免計

• 空屋量大 → 配合政府包租代管或社宅計畫，避免空屋稅與囤房稅疊加

• 大坪數豪宅 → 規劃短租、長租轉換，利用租金標準門檻，避開高稅率區間

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📑 結論｜2025節稅建議與市場趨勢

囤房稅2.0新制實施後，房東若無妥善調整資產配置，將面臨年增數萬元以上稅負壓力，僅靠單純收租已不符財稅成本效益。建議房東即刻盤點名下房屋狀態，利用「公益出租」、「社宅出租」、「包租代管」、「租賃專法」、「自住登記」五大管道，善用政策優惠窗口，提前申報，降低稅賦風險。

市場趨勢預測：

• 租賃專法登記戶數將大增

• 公益出租+社宅清冊名額持續擴編

• 2026房東將全面調整租金結構與租賃型態

• 多屋族將轉向持有少數出租物件＋公益出租雙軌策略

建議：
房東應於2025年第一季完成租賃契約與稅務登記，善用合法節稅方案，避免因政策延遲或額滿導致稅負暴增，保障自身資產收益與租屋市場秩序。

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