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🏢三大推升力道驅動2025商用不動產，辦公室、工業、零售哪裡最熱？

作者：小編於 2025-06-19

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2025年台灣商用不動產市場持續活絡，交易金額預估達1300至1500億元，工業不動產與商辦市場為主要成長動能。隨著台商回流及企業擴充，工業廠房及倉儲需求旺盛，台積電等科技大廠擴廠帶動北中南多區產業升級。辦公室市場從台北核心區逐步外移至桃園、台中，形成多中心發展趨勢，商辦價格與出租率雙雙攀升。零售店面因疫情衝擊而租金下滑，但2024年逐步回溫，東區及新興商圈表現亮眼。廠辦市場在科技及金融業推動下持續擴張，成為企業形象與成本兼顧的選擇。飯店市場仍面臨國際旅遊回流不足及營運壓力，須積極升級轉型。投資人應聚焦科技園區、物流核心帶及高增值商辦，密切關注政策風向及產業結構調整，合理布局以分散風險。整體而言，2025年商用不動產市場機會與挑戰並存，精準掌握市場趨勢與風險控管將是致勝關鍵。

🏢三大推升力道驅動2025商用不動產，辦公室、工業、零售哪裡最熱？

📑 目錄

🌤️ 【引言】商用不動產熱絡，2025年仍是投資熱點
☀️ 辦公室市場（商辦）——晴時多雲，穩中帶升
🌥️ 零售／店面市場——多雲時晴，回溫跡象明顯
🌞 工業／廠房市場——晴，需求供不應求
⛅ 廠辦市場——晴時多雲，科技總部推升新商機
🌧️ 飯店／旅館市場——陰有雨，挑戰與轉型
📊 2025商用不動產各類型市場交易數據分析
💡 專家觀點：三大推升力道與未來趨勢
📈 投資建議：掌握市場趨勢，布局最佳商用不動產
📝 結論：2025商用不動產市場展望與風險控管

🌤️ 1. 【引言】商用不動產熱絡，2025年仍是投資熱點

近年來，台灣商用不動產市場因多重利多因素持續發酵，包括台商回流、企業擴廠需求旺盛、電商物流布局加速，以及建商積極推案等，讓這一市場持續升溫。
金融研訓院於2025年6月15日舉辦的6小時專業講座，更讓金融業、不動產業與多元產業跨界人士深入理解市場脈動與趨勢。

本篇將透過專家視角，配合「商用不動產市場天氣預報圖」，細數2025年五大類商用不動產市場走勢與潛力，並以豐富數據與案例，解析未來投資機會與風險。

☀️ 2. 辦公室市場（商辦）——晴時多雲，穩中帶升

🏢 市場現況與供需動態

年份	七都辦公室樓板供給（萬坪）	台北市占比（%）	桃園市樓板（萬坪）	台中市樓板（萬坪）
2016	35.3	40	12.5	11.0
2021	70.2	35	18.3	16.9

近五年來，七都辦公室樓板供給幾乎翻倍成長，從2016年的35.3萬坪擴增至2021年的70.2萬坪，尤其桃園與台中兩地的樓板供給量成長顯著，分別達18.3萬坪與16.9萬坪，顯示商辦市場正逐步從台北市中心外移，形成多核心、多點開發的趨勢。

此趨勢反映企業在尋求成本控制與地理便利性間取得平衡，外圍區域如桃園科學園區與台中七期成為新興商辦熱區。台北市雖占比下降，仍維持高端商辦市場核心地位，尤其信義計畫區、南港軟體園區與內湖科學園區持續有新案推出。

🏙️ 產業動能與區域發展

台積電持續擴大北部廠區與研發中心布局，輝達擬設立台灣企業總部，加速推升南港、大直、北士科等商辦圈的需求，促使這些區域商辦價格與租金穩步攀升。

台中七期市政特區商辦價格已突破每坪80萬元大關，創歷史新高。微型商辦及共享辦公空間亦因企業靈活辦公需求增加而快速成長。

加上政府「打住不打商」政策，鼓勵工業及商用不動產發展，商辦市場需求多元，未來仍有穩健成長空間。

💡 觀點與建議

辦公室商辦仍為投資首選，建議：

聚焦雙北市核心區域（信義、南港、內湖）與桃園、台中快速成長科技園區周邊；
密切觀察租金成長與出租率變化，兼顧資本利得與現金流穩定；
留意都更及舊商辦改建機會，特別是台北市內老舊辦公大樓重整案。

🌥️ 3. 零售／店面市場——多雲時晴，回溫跡象明顯

📉 產業背景與租金變化

疫情於2020年重創零售業，尤其實體店面租金大幅下滑，台北東區過去租金高峰期（2014-2015）約達每坪2.5萬元，至疫情初期跌至1.4萬元附近，僅剩約56%的水準。

2024年疫情逐步緩和，消費市場回溫，東區租金回升至1.4~1.5萬元，每坪租金有明顯復甦，但仍未回到疫情前峰值，顯示零售市場復甦仍需時間。

🛍️ 交易量與市場回溫

台北市億元級店面交易量在2023年較前一年倍增，整體零售市場逐步回暖，尤其精華商圈與熱門商場租賃需求明顯增加。

不過整體市場租金及交易量仍低於疫情前水平，零售店面經營者面臨轉型壓力，部分老舊商圈人潮減少，投資人應謹慎評估商圈成熟度與消費者流動趨勢。

💡 觀點與建議

建議投資者：

鎖定台北東區、信義計畫區及內湖科技園區新興商圈的明星店面資產；
兼顧租金收益與增值潛力，選擇具有較高人流量及商業活絡度區域；
留意大型商場及購物中心經營狀況與整合升級動態，抓住商圈復甦契機。

🌞 4. 工業／廠房市場——晴，需求供不應求

🏭 市場交易與土地開發

地區	2016年樓地板（萬坪）	2019年樓地板（萬坪）	2023年交易金額（億元）
桃園	40	70	350
新竹	30	50	280
台中	25	45	210

半導體龍頭台積電與相關供應鏈擴廠需求帶動工業用地供需緊張，2023年工業不動產交易額創歷史新高，突破千億元，成為市場最大亮點。

🔍 AI與傳產雙引擎

AI科技快速發展，帶動新一波智能製造及高端產業用地需求。傳統產業雖經歷調整，但在政策扶持與升級轉型推動下，仍具成長潛力。

工業不動產供給在六都與新竹持續成長，倉儲物流設施擴增快速，符合電商物流爆炸式成長的趨勢。

💡 觀點與建議

企業與投資人應：

聚焦半導體、高科技及智慧製造相關廠房，優先考慮桃園、新竹及台中等科技園區周邊；
研究政府產業升級政策，掌握產業熱點區域及重大基礎建設；
配合智慧倉儲及綠色工業趨勢，選擇具創新及永續競爭力的工業資產。

⛅ 5. 廠辦市場——晴時多雲，科技總部推升新商機

🏢 廠辦市場特色與分布

台北內湖、南港為廠辦市場的核心區域，近年新北中和、汐止區域迅速成長。桃園、新竹、台中等科技園區周邊也隨著產業擴張推案頻繁。

廠辦產品結合辦公與輕工業功能，提供企業較低成本的辦公環境，同時符合產業形象及員工需求。

💼 金融與科技跨界投入

近年壽險業、銀行業加速購置廠辦資訊大樓，特別是FinTech產業興起，推動廠辦市場升級換代。遠雄、長虹、興富發等建商均積極參與廠辦新建案，產品設計更符合科技企業需求。

💡 觀點與建議

廠辦市場是科技企業與金融業穩定發展的基礎，建議投資人：

看好科技園區附近平價廠辦資產；
關注產業政策支持的園區擴張計畫；
持續追蹤廠辦新推案與改建動態，掌握產業形態變化。

🌧️ 6. 飯店／旅館市場——陰有雨，挑戰與轉型

📉 旅遊人次與營運挑戰

受疫情與陸客減少影響，飯店市場持續承壓。2024年國際旅客雖回升至約785萬人次，但仍只達疫情前約七成水準，國內旅遊競爭激烈，飯店經營困難加劇。

🏨 交易趨勢與整合

飯店市場交易額突破千億元，多數屬建商購地整合改建，經營轉手案例偏少。經營成本及人力短缺問題嚴重，促使業者積極尋求服務升級與轉型。

💡 觀點與建議

業者應：

推動品牌升級與差異化服務，提升顧客體驗；
加強營運效率與成本控管，尋求創新經營模式；
投資人投資時務必評估地段優勢與管理團隊實力，控制投資風險。

📊 7. 2025商用不動產各類型市場交易數據分析

產品類型	2025年預估交易額 (億元)	主要推升因素	市場風險
辦公室	400	台商回流、企業擴充	供給過剩風險
零售	150	消費回流、商圈活絡	租金波動、消費趨勢變化
工業廠房	700	晶片需求、電商物流擴張	地價上升、政策變動
廠辦	250	科技產業升級、金融投入	產業轉型不及預期
飯店旅館	100	觀光回溫、整合重建	國際旅遊不確定因素

💡 8. 專家觀點：三大推升力道與未來趨勢

🔹 台商回流與企業擴充：強力驅動工業及商辦需求持續成長

隨著全球供應鏈重組與地緣政治風險增加，台商加速回流本土投資，特別是半導體、電子製造、智慧機械等高附加價值產業，對工業廠房與廠辦空間的需求激增。
台積電、聯電等大型晶圓廠持續擴張產能，帶動北中南科學園區及周邊地區廠辦及工業用地需求。這些企業不僅需要生產基地，也追求集團總部、研發中心的辦公環境升級，促使商辦市場同步活絡。

此外，中小企業配合產業鏈布局調整，也加速在桃園、新竹、台中等地的土地及廠辦佈局，形成市場需求多點開花局面。未來幾年，預期企業擴充需求將成為商用不動產市場的穩定支柱。

🔹 電商物流爆發式成長：倉儲與物流設施急需擴增

電商市場持續高速成長，疫情加速消費模式改變，消費者對於快速、即時物流的需求日益強烈。北中南主要都會區及交通樞紐周邊，大型物流倉儲設施需求爆發。

不僅是傳統大型物流企業擴點布局，許多跨境電商、第三方物流（3PL）服務商也加快設廠速度，推動工業不動產供給急速擴張。桃園物流園區、台中高鐵物流基地、新北五股等區域的倉儲用地價格及租金均呈現顯著上漲。

未來5年，智慧倉儲、自動化物流中心的興起，將進一步拉動土地及廠辦市場結構變革，投資者需留意智慧物流技術的發展與需求動向。

🔹 建商看好商用不動產市場：大規模推案刺激市場活絡

不少大型建商因看好商用不動產長期發展潛力，紛紛投入百億元以上的商辦、廠辦推案，除傳統住宅市場外，商用市場成為分散風險與尋求穩定收益的重要布局方向。

以遠雄、長虹、興富發、華固、國揚等為代表的企業，積極參與都會區商辦開發，尤其針對新興產業的科技總部需求，打造符合企業形象及功能的高規格辦公環境。這些推案不但促進供給增加，也帶動市場交易活絡。

未來，隨著舊商辦大樓陸續面臨都更改建需求，建商的推案策略將更趨多元化與創新化，包含結合綠建築、智慧樓宇、跨業態混合使用等，進一步提升市場競爭力。

🔹 未來三至五年：產業科技升級與城市再開發將成市場主軸

綜觀未來，產業結構轉型與科技創新持續推動台灣經濟升級，促使商用不動產的需求形態多元且複雜。
「產業園區向外擴散」及「都會區再生」成為兩大明顯趨勢，尤其科學園區、新興產業園區的擴建，將持續帶動工業廠房與廠辦需求。

同時，老舊商辦建築的都更潮全面展開，促進新型態商辦產品崛起，符合企業對智慧化、綠能及健康辦公環境的期待。城市更新計畫與公共建設，將加速商用不動產的重塑與升級。

投資者必須掌握科技園區、物流核心帶及高增值商辦區域的動態，靈活調整投資組合，搶占未來成長引擎。

📈 9. 投資建議：掌握市場趨勢，布局最佳商用不動產

1️⃣ 選擇成長快速區域：聚焦桃園、台中、南港等科技園區周邊

桃園以物流與半導體為雙引擎，台中以製造業升級與都市發展雙軌並行，南港因軟體科技園區快速擴張，這些區域均展現極高成長潛力。投資者應優先評估這些核心區域的土地、廠辦及商辦資產，搭配區域交通與公共建設進行布局。

2️⃣ 產品類型多元布局：工業廠房與廠辦互補，分散投資風險

工業廠房擁有穩定需求與長期收益，廠辦則結合辦公與生產功能，適合高科技產業需求。透過多元資產配置，不僅可以降低單一市場波動風險，也能捕捉不同類型產品帶來的收益成長。

3️⃣ 密切關注政策動向：政府招商與產業政策為重要風向標

投資商用不動產不可忽視中央與地方政府的招商引資計畫、產業升級政策及都市更新方案。政策支持通常能帶來區域投資熱潮與市場價格上揚，建議投資人建立政策監控機制，掌握市場先機。

4️⃣ 評估租金與價格動態：合理價格及高出租率是關鍵

投資時除注重資產位置與建築品質，租金水平與出租率更是判斷資產價值的重要指標。合理租金配合高出租率，才能確保穩定現金流及未來資產增值空間。

5️⃣ 留意產業結構調整：新興產業帶動需求最具潛力

隨AI、綠能、生技等新興產業快速發展，相關產業的辦公與生產需求增長明顯。投資者應將目光放在這些前瞻性產業聚集區，尋求長期穩定的成長動能。

📝 10. 結論：2025商用不動產市場展望與風險控管

綜合上述分析，2025年台灣商用不動產市場在多重推升力道帶動下，交易金額可望達到1300億至1500億元。
工業及商辦市場將繼續扮演核心驅動力量，飯店及零售類型雖面臨挑戰，但隨著觀光及消費逐步回溫，仍具修復潛力。

投資人應善用本篇提出的「市場天氣預報」指標，精準掌握五大類型資產的供需動態及價格趨勢，靈活調整布局。特別是在政策變動、產業升級與地區發展的交織影響下，風險控管與資產多元化佈局將是贏家關鍵。

未來商用不動產市場仍將是台灣經濟發展的重要支柱，只有深入理解市場脈動並擁有前瞻性視野的投資者，才能在瞬息萬變的環境中，抓住難得的投資良機，實現資產穩健增值。