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舊制豪宅稅新規解密：為什麼2千萬小宅稅金比3千萬豪宅還高？

作者：小編於 2025-06-19

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財政部於2025年公布「113年度個人出售房屋財產交易所得計算標準」，針對2016年以前取得且無法提出成本證明的房屋，實施嚴格申報規範。新規定以「建坪單價」為高價住宅判斷標準，並由各縣市訂定門檻，導致部分低總價但高單價的小宅、公寓也須比照豪宅課稅。由於小坪數產品土地持分較少，財產交易所得計算基礎反而高於大坪數住宅，造成稅負加重。投資客可能透過攤提裝潢費用推升單價，增加稅務風險。景氣好時稅負可轉嫁，景氣差則可能壓低單價以避稅。專家呼籲政府檢討舊制混合實價與公定價課稅的合理性，推動全面實價課稅。建議屋主及投資人留存完整成本證明，評估稅負風險並合理規劃裝潢與銷售策略，尋求專業顧問協助，避免申報爭議與稅負過重。此新制意在抑制短期炒作，強化房市調控及稅收公平性。

舊制豪宅稅新規解密：為什麼2千萬小宅稅金比3千萬豪宅還高？

📑 文章目錄

🏠 引言：舊制豪宅稅新規背景與重要性
📊 財政部113年度交易所得計算標準重點解析
🏢 「高價住宅」與「非高價住宅」兩種計價基準差異
🏘️ 小宅、公寓與夾層產品課稅影響解析
💰 案例比較：2千萬小宅稅負竟高於3千萬大宅
📈 影響市場趨勢與投資人策略調整
💡 專家觀點：稅制公平性與未來改革建議
🔎 結論與稅務規劃建議

1️⃣ 🏠 引言：舊制豪宅稅新規背景與重要性

近年來，台灣房市在政策調控與市場需求變化雙重作用下，逐漸形成多元且複雜的稅務環境。財政部於2024年正式發布「113年度個人出售房屋財產交易所得計算標準」，針對2016年（105年）以前購置、無法提供成本證明的舊制房屋，推出更為嚴格的申報規定。

此項規定屬於非房地合一稅體系，仍以個人綜合所得稅申報財產交易所得，對於近年房價飆升、投資與自用雙重需求的房地產市場，帶來深遠影響。尤其是過去未納入實價登錄範圍、且持有文件不全的小坪數住宅、公寓、夾層等類型，成為新規的主要課稅目標。

與去年以「總價」為判斷基準不同，今年新增「建坪單價」標準，並依區域行情訂出差異化門檻，顯示政府企圖從細節面加強對高單價住宅的稅務掌控。此舉不僅旨在打擊高價屋主避稅，更是配合央行信用管制，從多面向嚴控炒作風氣，維持房市長期穩健發展。

對投資人與屋主而言，掌握此新稅制不僅關乎成本規劃，更直接影響未來交易策略與資產保值，因此理解其運作原理與影響範圍至關重要。

2️⃣ 📊 財政部113年度交易所得計算標準重點解析

為幫助納稅人理解新規定，以下為財政部公布的主要內容重點：

項目	內容說明
適用範圍	2016年（含）以前取得之房屋，且無法提供成本證明文件者
計算基準	將房屋分為「高價住宅」與「非高價住宅」兩類，採用不同計價標準
認定標準	依各縣市區域行情訂定建坪單價門檻，超標者視為高價住宅
申報時間	2024年5月個人綜合所得稅申報時一併申報
申報義務人	房屋出售當事人
計稅影響	交易所得計算基準提高，可能使應納稅額大幅增加

此標準強調「單價」在課稅判斷上的重要性，將房市價格細分到坪數單價，進一步防堵低總價掩蓋高單價豪宅交易的稅基空間。

3️⃣ 🏢 「高價住宅」與「非高價住宅」兩種計價基準差異

為因應不同市場狀況與產品特性，財政部針對舊制豪宅稅訂立雙軌制：

高價住宅
指建坪單價達各地門檻者，稅基採用較高標準計算，反映該類住宅價格水準與投資價值。適用更嚴格的稅負負擔。
非高價住宅
建坪單價未達門檻，採用較低標準估算交易所得，稅負相對較輕。

縣市	高價住宅門檻（建坪單價，萬元／坪）
台北市	100
新北市	60
台中市	50
高雄市	40
桃園市	45

舉例來說，台中市只要建坪單價超過50萬元，即使總價未達3000萬，也須按照高價住宅稅基計算申報。

4️⃣ 🏘️ 小宅、公寓與夾層產品課稅影響解析

小坪數住宅因土地持分相對較少，建物比重大，導致在「房地比」計算模式下，計稅基礎提高，成為稅負壓力最大的族群之一。尤其是以下幾類產品：

挑高店面與夾層增建
這類空間利用特殊，建坪面積增加但法律認定產權較模糊，單價往往超過門檻，稅負攀升。
大套房配車位
車位分開計價，房屋本體建坪單價居高不下，易觸及豪宅標準。
飯店式管理社區
公設比高，實際使用面積小，但計算建坪單價時稅基擴大，衝擊稅負。

這些產品原本在市場上以較低總價吸引首購族與投資者，但新規課稅後，稅金成本可能超越大坪數豪宅，形成市場冷卻壓力。

5️⃣ 💰 案例比較：2千萬小宅稅負竟高於3千萬大宅

項目	2100萬小宅	3200萬大坪數住宅
建坪	20坪	40坪
建坪單價	105萬/坪（超標）	80萬/坪（未超標）
土地持分比例	20%	50%
財產交易所得計算基礎	900萬	800萬
應納稅額	高於大宅	較低

說明：小宅由於單價高且土地持分低，稅基反而超過高總價但土地持分高的大宅，稅負反而更重。

6️⃣ 📈 影響市場趨勢與投資人策略調整

近年來，隨著財政部對舊制豪宅稅制的加嚴，房地產市場的交易行為與投資策略開始出現明顯變化。尤其針對小坪數、高單價產品，投資人和屋主必須重新調整策略以因應新制。

首先，許多投資客開始將裝潢費用、室內裝修和改建成本計入房屋總成交價，導致建坪單價水漲船高。雖然此舉短期內可提升房屋價值，但同時也加劇稅負壓力，可能引發稅務風險。一旦被認定為高價住宅，賦稅負擔將顯著上升，降低投資報酬率。

其次，市場情況不同時，稅負的轉嫁能力亦有差異。在景氣熱絡、買方積極的時期，屋主較易將增加的稅費反映在售價上，買方承擔較多稅負成本；但在市場低迷或景氣疲弱時，業主為避免高稅負，往往傾向壓低單價，收斂交易價格，導致小坪數產品價格波動加劇。

此外，面對嚴苛課稅，新制有效提高了短期炒作與快速轉手的門檻。這使得短期套利的空間被壓縮，投資人更傾向布局較大坪數且土地持分較高的產品，以分散風險並優化稅務結構。小坪數高單價的產品市場需求因而出現降溫，整體交易量與流動性降低。

綜合而言，新制稅制在抑制過熱市場的同時，也促使投資人調整購屋與投資策略，更加重視產權明確、成本證明齊全與長期持有價值，對市場健康發展具有正面意義。

7️⃣ 💡 專家觀點：稅制公平性與未來改革建議

財政部針對舊制豪宅稅制的調整，雖然有助於加強高價住宅交易的監控與課稅，但由於現行舊制採用混合實價與公定價的課稅方式，存在一定複雜性與爭議性，常讓納稅人感到困惑甚至不公平。

多位稅務專家與不動產學者建議，政府應積極檢討舊制合理性，推動稅制改革，朝向全面採用實價課稅方向邁進，以提升稅制透明度與公平性。這不僅有助於消除納稅人疑慮，也能減少稅務爭議，提升稅務徵管效率。

此外，專家強調，應加強取得成本證明文件的管理，嚴格要求屋主提供真實完整的購置成本資料，降低利用模糊成本逃稅的情況。透過健全的證明管理，確保課稅基礎合理且公平。

對於小坪數及公寓等市場主流產品，政府應更審慎評估其稅負與市場供需的匹配度，避免過度課稅導致市場供給萎縮，進一步影響社會住房需求與居住正義。

8️⃣ 🔎 結論與稅務規劃建議

總結來看，財政部今年針對舊制高價住宅稅制的嚴格調整，尤其對小坪數高單價產品課稅力度加重，將對房地產投資人及屋主產生深遠影響。面對新制挑戰，建議屋主及投資人務必提前做好稅務申報規劃與財產管理：

留存完整取得成本與交易證明文件：確保具備合法且充分的購置成本證明，是降低稅負及避免稅務爭議的關鍵。
評估建坪單價與土地持分：了解自身產權結構及單價是否達標，及早預測稅負風險，調整投資布局。
合理規劃裝潢費用與銷售策略：避免過度將裝修費計入房價，導致單價飆升觸發高稅負。
尋求專業稅務與不動產顧問協助申報：專業團隊能協助計算合理稅額、申報流程與提供節稅方案，降低風險。

透過謹慎規劃與資訊掌握，屋主及投資人可有效因應新制挑戰，保護自身權益，並促進市場健康穩定發展。