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2024年新北市豪宅市場買氣明顯退燒，總價破億元的豪宅交易量較去年大幅減少六成，整體呈現「高單價、低成交」的新格局。板橋區以「東方富域」豪宅單價最高，達每坪113.1萬元，而新莊區「遠雄九五」則創下1.72億元的高總價成交紀錄。淡水「大隱豐盈海」則在沉寂多年後，再次出現億元以上交易，但增值幅度有限。市場受限於地權條例修法、央行多次信用管制政策，導致豪宅貸款成數降至三成，抑制高資產族購買力，進一步冷卻買氣。建商則因風險考量，降低新北豪宅新案供給，且更多資源轉向台北市中小坪數豪宅，分散了新北豪宅市場需求。面對市場盤整期，專家建議投資者聚焦交通便利、品牌優勢及題材完整的豪宅項目，並謹慎評估財務壓力與貸款條件，伺機在低點布局優質資產，等待未來市場反彈。整體而言，2024年新北豪宅市場雖遇冷，但仍具長期投資價值。

🏢新北豪宅市場轉冷，2025能否反彈？專家解析這些區域還能進場！

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📑 目錄

1️⃣ 📉 引言：新北豪宅熱度降溫
2️⃣ 📊 2024豪宅交易概況總覽
3️⃣ 🏘 板橋、新莊、淡水、蘆洲逐區分析
4️⃣ 💰 單價最高豪宅特寫：東方富域 vs 遠雄九五
5️⃣ 🧭 政策與信貸管制衝擊解析
6️⃣ 🏗 建商與供給端觀察
7️⃣ 🏙 豪宅聚落功能與地段價值比較
8️⃣ 💡 市場觀點與未來趨勢分析
9️⃣ 📝 投資與購屋策略建議
🔟 📌 結論：低點買盤機會？新北豪宅未來樣貌

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1️⃣ 📉 引言：新北豪宅熱度全面降溫

2024 年，新北市高端豪宅交易創下新低。統計顯示，全年僅完成 13 件總價破億元的豪宅交易，較去年驟減 60%。豪宅市場龍頭板橋以 6 件居冠，新莊 4 件、淡水 2 件、蘆洲 1 件。反映地產市場進入「重價＋冷鏈＋口袋觀望」新階段。

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2️⃣ 📊 2024 豪宅交易概況總覽

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3️⃣ 🏘 板橋、新莊、淡水、蘆洲逐區豪宅市場深度分析

📍 板橋區：新北豪宅第一戰區

板橋素有「新北市政核心」之稱，擁有新板特區、捷運板南線、環狀線交會，加上百貨商圈、行政中心及醫療學區資源匯聚。據2024年資料，億元豪宅交易共6件，佔新北總體近半，其中「東方富域」中樓層戶以113.1萬元/坪成交，維持新板特區豪宅天花板。

【專家觀點】信義房屋研展部經理曾敬德分析，板橋區雖受信貸壓力影響，成交量縮，但核心地段豪宅單價抗跌，主要仰賴捷運站上、特區型規劃、品牌建商與屋齡10年內新案支撐。短期內量縮價穩，後市視降息與市場氛圍決定反彈動能。

📍 新莊區：副都心重劃區撐盤

新莊副都心為新北重劃區指標，坐擁行政院副都心辦公、百貨、雙捷運與環狀線利多。2024年豪宅交易共4件，其中「遠雄九五」高樓層戶以總價1.72億元成交，單價雖未公布，但依2023年行情推估約落在95~105萬元/坪間。

副都心新案供給已大幅減少，現階段以成屋銷售與中古豪宅為主。專家指出，隨行政核心區正式啟用、捷運完工，未來仍是新北高端住宅熱區之一，惟須留意短期買氣趨緩與投報報酬風險。

📍 淡水區：海景豪宅異軍突起

淡水「大隱豐盈海」去年10月以1.15億元交易，單價破6字頭（60萬元/坪以上），創下5年來新高。淡水豪宅多憑藉海景、景觀與寬闊坪數吸引退休客與置產族，但市場流動性偏低。

帳面增值方面，該交易戶自預售購入至今僅增值135萬元，顯示淡水雖有景觀溢價，但市場價值成長動能不足，主要受制於交通機能、人口結構與區域投資信心。

📍 蘆洲區：供給稀少、潛力待釋

蘆洲豪宅聚落有限，近年交易件數屈指可數，2024年僅1件億元豪宅交易，成交案多依賴「水湳富域」等指標案撐盤。捷運蘆洲站沿線發展穩健，搭配未來淡北道路與捷運延伸計畫，潛力空間受矚目，惟短期供給不足與買方觀望壓力仍重。

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4️⃣ 💰 單價最高豪宅特寫：東方富域 vs 遠雄九五

2024年新北市豪宅市場最受矚目者，非「東方富域」與「遠雄九五」莫屬。

• 📌 東方富域：位於板橋新板特區，由國建集團開發，擁四面臨路優勢，規劃58~80坪，社區公設齊全。成交單價113.1萬元/坪，即便在市場量縮壓力下仍穩坐新北豪宅天花板，凸顯核心地段與品牌效應。

• 📌 遠雄九五：坐落新莊副都心核心，總樓高43層，定位為「新北第一高樓住宅」，高樓層戶交易總價1.72億元。該案自交屋以來累計億元以上交易件數最多，反映副都心指標豪宅保值抗跌力。

【觀察】兩案價量態勢揭示：單價抗跌、成交量稀少，正是當前新北豪宅市況寫照。高資產買方聚焦核心區、品牌建案，成交價維穩，但因信貸與資金成本考量，成交量嚴重萎縮。

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5️⃣ 🧭 政策與信貸管制衝擊分析

新北豪宅市場自2021年起，受「平均地權條例修法」與央行多波信用管制衝擊：

【結論】雙重政策壓力，使豪宅市場成交件數銳減，高資產客戶多轉向收益型商用不動產或觀望待降息契機。

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6️⃣ 🏗 建商與供給端觀察

新北豪宅市場新案供給量明顯下滑。2024上半年僅新板特區、土城暫有豪宅案規劃，遠不及2020~2022年熱潮。主因：

• 信貸緊縮、資金成本攀升，開發成本回收期拉長

• 市場成交萎縮，推案風險偏高

• 建商改轉中小坪數產品或與地主合建，降低開發風險

對照台北市信義、大直、敦北，仍維持充沛豪宅供給，分散新北高端買氣。

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7️⃣ 🏙 豪宅聚落功能與地段價值比較

【觀點】板橋、新莊副都心憑藉機能成熟、建商強勢品牌支撐，抗跌力優於其他新北區域。淡水與蘆洲受限於機能與流動性，仍待政策與交通建設發酵。

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8️⃣ 💡 市場觀點與未來趨勢分析

2024年新北高端豪宅市場正式邁入「高單價、低成交」的結構性格局。根據內政部實價登錄資料統計，過去3年，新北億元豪宅年成交件數分別為：2021年31件、2022年29件、2023年急墜至13件，2024上半年更僅約5件，明顯進入交易量急凍期。

專家觀察，豪宅市場熱度降溫，主因包含：

• 央行信用管制：自2021年起逐波針對高總價住宅調降貸款成數，目前僅剩3成，且部分銀行視買方財力條件更進一步緊縮，導致資金槓桿效益降低。

• 平均地權條例修正：新法限制法人購置住宅，豪宅投資客資金撤場明顯，交易多轉為自住或資金雄厚型客戶。

• 台北高端豪宅選擇多元：信義計畫區、大直水岸、敦北林蔭、松山機場捷運宅供給充足，分散新北潛在買盤。

另一現象是，高資產族投資偏好也轉向。因應央行升息循環尾聲，市場資金尋求低風險、穩定現金流標的，如收益型商辦、都更危老案、科技廠房與REITs產品，與動輒億級但需長期抗風險的豪宅不同。

儘管如此，豪宅市場盤整後價回修與讓利個案開始浮現，部分業主因籌資或市場氣氛觀望而願意下修售價5-10%，或提供裝潢、管理費減免等讓利條件，推估2025年中以後，當買方對央行降息預期轉強，且經濟景氣回穩，中長線豪宅買盤將逐步回溫。

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9️⃣ 📝 投資與購屋策略建議

📝 對於有意佈局高端住宅市場者，建議掌握以下3大原則：

📍 段落一：挑選「地段優、品牌深、題材強」個案

豪宅市場抗跌的關鍵在於地段核心性與建商品牌力。如板橋新板特區、新莊副都心，捷運、商場、醫療與學區兼具，未來發展性仍受市場肯定。優先選擇知名建商如遠雄、國泰、潤泰、長虹等推出的個案，不僅品質保障，後續市場接受度與流動性也較佳。此外，擁有景觀水岸、國際學校、捷運站上蓋、複合商辦題材者，價值抗跌且具長期增值潛力。

📍 段落二：關注「低貸成數風險」與「持有財務壓力」

隨著貸款成數僅3成，動輒億級豪宅自備款高達7成，若資金調度不足，將形成長期財務壓力。建議高資產買家應以現金流充裕、無短期變現需求為前提，避免重壓單一物件造成資金卡死。另可善用多元理財工具搭配，如槓桿型商辦投資、危老都更籌建、基金商品平衡財務結構。

📍 段落三：放大談判空間，伺機入手議價讓利戶

2024下半年起，部分豪宅業主為回籠資金或避開利息成本，逐漸釋出可議價個案。建議潛在買家鎖定前期屋主裝潢完備、持有逾5年以上但市場遲未成交之物件，藉機爭取5%-10%議價空間或其他附加讓利條件，如管理費減免、停車位贈送、傢俱裝潢贈與等，創造進場優勢。

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🔟 📌 結論：新北豪宅進入盤整期，2025前低點伺機布局黃金期

總結來看，2024年新北市億元豪宅交易量驟減60%，主因政策限縮與高利環境交錯，導致高資產買方趨於觀望，市場進入價格盤整期。儘管如此，高端地段、品牌豪宅單價依舊具備抗跌實力，且近半年市場逐漸釋出議價與讓利空間。

預期2025年上半年隨通膨壓力緩解、央行進入降息循環、國際資金回流，將有望推升豪宅買盤回溫。對於高資產族與中長期置產需求者來說，今年下半年至明年上半年，正是逐案議價、伺機進場的黃金期。

建議持續關注：

• 板橋、新莊副都心等商業機能型聚落

• 較具抗跌性品牌建案與稀有景觀戶

• 特殊附加價值如捷運站上蓋、國際學校學區

透過精準選案、保守議價、耐心佈局，有機會在盤整谷底逢低布局，為未來房價復甦期預留穩健增值空間。

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