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中福企業宣布將標售位於桃園中壢區約21,000坪工業用地與廠房，預估標售金額高達52億元，成為北台灣近年大型工業用地釋出案。該地段屬丁種建地，符合工業用途，地價行情約23至28萬元／坪。此次標售採雙軌策略，提供整體及區塊拆分標售，吸引大型企業及中小買家競標。桃園中壢作為北台灣重要產業樞紐，因台商回流、半導體、AI伺服器及物流產業聚集，產業用地需求激增，帶動地價穩定成長。該區工業用地近年價格年增率約6.5%，交通便利，區域產業發展快速。此次標售案預期將推升桃園工業地產行情，帶動周邊住宅及商業房市價值提升。專家指出，此案將吸引大型建商、物流及AI產業投資，並有助中壢產業升級與經濟動能增強。建議投資者積極佈局桃園產業用地，把握產業擴張與地價成長契機。

💎產業投資新熱點！中福中壢廠21,000坪土地標售，背後藏著這些機會

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📖 目錄

1️⃣ 📢 引言：中福中壢廠標售案市場震撼
2️⃣ 📊 中福中壢廠標售案內容與地價行情
3️⃣ 🏭 桃園中壢產業用地現況與交易行情分析
4️⃣ 🏘️ 中壢地區房市與新案開發熱區
5️⃣ 🏢 建商與產業投資布局動態
6️⃣ 📈 桃園工業地產需求趨勢與投資價值
7️⃣ 💡 專家觀點與潛在標購對象分析
8️⃣ 📊 資產標售對中福財務與營運影響
9️⃣ 📉 投資風險與市場觀察
🔟 📝 結論：桃園產業地產價值再進化，掌握下一波布局時機

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1️⃣ 📢 引言：中福中壢廠標售案市場震撼，掀起桃園產業用地新一波熱潮

2025年第二季，台灣上市老牌企業中福企業（股票代號：1435-TW）正式宣布，將公開標售其位於桃園市中壢區的中壢廠全部土地與廠房資產，總面積約21,000坪，預估總標售金額上看52億元，成為北台灣近年來罕見的大型工業用地釋出案，瞬間引爆市場矚目焦點。

此次標售案的推出，並非單純企業資產調整，背後反映出台灣整體產業用地供需緊張的結構性問題，尤其是桃園作為北台灣重要產業樞紐，正快速累積台商回流、半導體、AI伺服器與智慧物流等新興產業聚落，產業用地的稀缺性愈加凸顯。

根據地產業界專家估算，中福中壢廠所在地屬於丁種建地，現行工業建地市場行情每坪約介於23萬至28萬元不等，視地塊完整性與交通條件略有波動。標售將採取雙軌制策略，包括「整體標售」與「區塊拆分標售」兩種方式同步進行，以符合不同買家需求，並期望最大化標售價格。

業界普遍認為，本案的成交價格與成交模式將大幅左右未來桃園中壢及周邊工業用地的價格走勢，尤其在現今產業擴張與土地供應不足的大環境下，標售結果不僅攸關產業資源合理配置，更將牽動區域房地產市場的未來發展，包含住宅及商業用地的價值漲幅。

此外，此案對於建設公司來說，也是一塊極具潛力的資產寶地，具備進一步開發或重劃的空間。產業投資法人、物流大廠與AI伺服器生產企業等潛在買家，均將此視為擴大布局北台灣產業基地的絕佳契機。

從區域經濟角度觀察，中壢廠標售案成功推動，預期將為桃園工業地產與產業園區行情再創高峰，形成良性循環，激活桃園市作為全台重要經濟引擎的產業動能，並持續鞏固桃園作為台灣半導體與智慧製造重鎮的地位。

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2️⃣ 📊 中福中壢廠標售案內容與地價行情詳解

中福中壢廠標售案的核心資產包括整體廠區的土地與廠房，面積達21,000坪，全部屬於丁種建地，符合工業用地規範，適合廠房、倉儲或產業辦公使用。根據地政及地產專家評估，該地區目前工業建地每坪行情約在23萬元至28萬元之間，價格因地段、交通便利性及廠房現況而略有差異。

標售案預計於2025年第二季後正式開標，且採雙軌策略同步進行，一方面提供整體標售方案，吸引具備大型資金與整合規劃能力的企業或基金團隊；另一方面也規劃區塊拆分標售，讓中小型買家可依需求靈活競標，並可能因優質區塊產生溢價。

標售基本資料一覽表：

根據地產業內人士透露，若採整體標售方式，由於土地規模完整且廠房設施完備，有望催生單價接近行情上緣的報價，尤其對於資金實力雄厚的產業大廠與投資基金具吸引力。若拆分標售，則視拆分後各區塊的地理位置、土地使用便利性及周邊配套條件而定，部分核心區域甚至可出現溢價競價情況，促使成交單價突破目前行情。

桃園地區主要工業用地價格比較與近一年漲幅：

可以看出，中壢區工業用地價格位於中高水準，漲幅6.5%也顯示出穩健成長。青埔特區因為鄰近機場及國際物流樞紐，價格相對較高並持續成長。龜山及平鎮工業區則因產業聚落成熟，價格穩定上揚，反映出台灣整體產業用地需求強勁。

此外，標售案所在地交通便捷，鄰近國道二號及中山高速公路，物流及通勤效率佳，也為土地價值提升提供強力支持。桃園市政府積極推動產業園區發展與配套設施升級，將持續吸引產業與資金湧入，帶動該區域工業地產行情進一步向上。

未來隨著AI伺服器與半導體產業擴張，工業用地的稀缺性將更加明顯，預期中福中壢廠標售案成交價格有望刷新桃園工業土地新高點，並成為投資與產業布局的指標性資產。

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3️⃣ 🏭 桃園中壢產業用地現況與交易行情分析

桃園作為北台灣重要的產業重鎮，因地理位置優越、交通便捷，持續吸引眾多台商回流投資以及國際高科技產業進駐，尤其是半導體、AI伺服器與物流電商產業蓬勃發展，帶動產業用地需求大幅攀升。中壢區作為桃園市重要產業核心之一，更成為土地交易與產業布局熱點。

產業用地稀缺與需求激增

根據桃園市政府及地產研究機構統計，2024年桃園市產業用地交易總額約達510億元，較前一年成長約12%。其中，中壢區的交易規模占全市的35%以上，顯示其產業用地需求持續穩健增長，並因交通便利（如中壢高鐵站、桃園機場捷運）及充沛人口紅利，成為廠商與投資者首選。

中壢區產業用地以丁種建地為主，適合設置工廠、倉儲及產業辦公，符合AI伺服器及高科技產業的空間需求。台商回流與外資企業加碼投入，推升土地與廠房成交價格穩定向上。

主要產業聚落與近期交易熱點

中壢區產業以AI伺服器製造及倉儲物流為主要驅動力，廣達電腦在此布局大型物流基地，形成穩固產業鏈供應。龜山工業區則著重半導體、PCB與生技，聚集多家國內外知名企業，成為先進製造與研發重鎮。青埔特區近年發展零售與電商物流，結合桃園國際機場與交通樞紐優勢，形成完整的產業生態。

交易量與價格趨勢

2024年中壢區產業用地成交多集中於中福中壢廠等大型標的，成交價格逐年穩步攀升。業界估計，中壢區工業建地平均價格漲幅約6.5%，反映市場資金活躍與產業需求堅挺。

此外，政策推動及基礎建設改善（如捷運延伸、道路拓寬）有效提升產業區土地價值，加速產業集聚效應，吸引更多高附加價值產業入駐。

產業發展趨勢與未來展望

隨著全球科技趨勢聚焦AI及半導體，中壢區的AI伺服器產業鏈持續擴張，帶動上下游配套產業同步成長。物流與電商產業則因電子商務持續發展，倉儲用地需求大增，尤其靠近交通樞紐的土地成為市場搶手貨。

未來，中福中壢廠標售案若順利成交，將進一步刺激區域產業用地行情，促使其他區域工業地價格跟進上揚，強化桃園整體產業競爭力。

政府積極推動智慧產業園區與產業聚落，提升產業土地利用效率及產業升級，也將為投資者帶來長期穩健的回報機會。

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4️⃣ 🏘️ 中壢地區房市與新案開發熱區

中壢近年住宅開發熱區集中於青埔、內壢、龍岡與中正藝文特區。房價屢創新高，推升鄰近工業地地價。

📌 近一年中壢房價變化

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5️⃣ 🏢 建商與產業投資布局動態

📌 近期進場建商動態

📌 建商專家指出，若中福標售案釋出，勢必吸引潤隆、遠雄、冠德等大型建商與AI伺服器產業大廠進場標購。

6️⃣ 📈 桃園工業地產需求趨勢與投資價值

隨著台商回流、半導體供應鏈、AI伺服器廠與電商物流擴張，桃園產業用地需求近五年急速成長。根據桃園市政府資料，2024年全市工業地產交易總額達510億元，較2020年成長52%，其中中壢區貢獻超過180億元，顯示區域工業地產價值水漲船高。

📌 需求趨勢觀察：

• 半導體與AI伺服器需求：台積電、鴻佰、廣達相繼布局桃園，帶動周邊廠辦用地需求

• 電商物流需求：PChome、IKEA物流園區進駐，青埔、中壢、平鎮需求上升

• 製造業轉型：傳統產線南移，原址產業用地活化轉型需求提升

📌 投資價值亮點：

• 地價持續上揚，每坪年漲幅5-7%

• 可轉住宅區或產業專用區開發潛力高

• 高租金收益率，平均年租金報酬率達3.2%

7️⃣ 💡 專家觀點與潛在標購對象分析

地產專家認為，此次中福標售案因規模大、地段佳、交通便捷，將吸引大型開發商與產業集團角逐。

📌 潛在標購對象：

• 建商：遠雄、潤隆、冠德，擬開發住宅、產辦案

• 物流/AI伺服器廠：鴻佰、廣達、亞馬遜台灣分公司

• 資產開發基金：如潤泰基金、遠雄REITs

📌 專家觀點：

• 工業地價未來仍看漲，建議投資者佈局中壢、平鎮、龜山產業用地

• 標售若採分區塊，部分高價地段可望溢價成交逾30萬/坪

8️⃣ 📊 資產標售對中福財務與營運影響

📌 預估財務效益：

• 若以52億元出售，依帳上成本估算，將認列處分利益約28-33億元

• 現金流大幅改善，預期轉投資或債務減少

📌 營運調整方向：

• 聚焦高效能建材、營建工程事業群

• 預計部分資金投入南科、台中廠建材產線擴建案

📌 股東權益提升：

• 每股淨值上揚，EPS貢獻上看4-5元

• 有利未來配息能力

9️⃣ 📉 投資風險與市場觀察

📌 投資風險：

• 若標售分區不順利，價格恐壓抑整體交易

• 景氣反轉或利率上揚，將抑制產業地產投資需求

• 政府產專用地與工業區土地政策變動風險

📌 市場觀察：

• Q2工業地產成交量維持高檔，青埔、中壢、平鎮買氣熱絡

• 部分建商已提前佈局周邊廠辦案，預計2026-2027完工釋出

🔟 📝 結論：桃園產業地產價值再進化，掌握下一波布局時機

此次中福中壢廠標售案，為桃園產業用地市場注入活水，不僅地段優勢、開發彈性高，且具備整體規劃或區塊拆分雙效操作價值。桃園產業地產價值仍處上行區，建議投資人與企業主，優先佈局中壢、龜山與青埔產專用地，掌握AI伺服器、電商物流及半導體產業鏈建廠需求熱潮，順勢收穫產業地產升值與租金收益雙重利多。

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