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近年全球貿易戰與供應鏈重組潮下，台商資金大舉回流台灣，桃園成為投資首選。根據「投資台灣三大方案」，桃園累計投資金額突破4,300億元，穩居全台之冠。2024年桃園工業地產交易金額達360億元，受惠於半導體、AI伺服器、生技醫療、智慧物流等高需求產業，租金、地價雙雙上揚。近期「中壢高科技廠房」公開標售案，標的土地約2,516坪，建物7,260坪，承租戶含3家上市櫃公司，投資報酬穩定。隨著航空城、第三航廈建設利多，立體廠辦、高效能廠房需求強勁，預估2026年前桃園高科技工業地產年報酬率上看8%以上，投資潛力無限。

桃園中壢工業區立體廠辦當道！AI伺服器、高科技製造搶地熱

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📖 目錄

1️⃣ 引言：貿易戰重塑供應鏈，桃園躍升產業重鎮
2️⃣ 桃園工業市場概況與交易熱潮
3️⃣ 📊 近年桃園工業地產交易金額統計
4️⃣ 中壢高科技廠房公開標售案詳情
5️⃣ 工業立體化開發趨勢與案例解析
6️⃣ 航空城計畫與第三航廈進度效益
7️⃣ 📌 投資重點區域與市場需求分析
8️⃣ 📈 專家觀點與趨勢預測
9️⃣ 📑 結論與投資建議

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📈 1️⃣ 引言：貿易戰重塑供應鏈，桃園躍升產業重鎮

近年來，全球貿易戰與地緣政治風險頻傳，尤其美中科技戰升溫，促使台商與國際品牌積極調整全球供應鏈布局。除了前進東南亞設廠，更多資金選擇回流台灣，特別是地理位置優越、交通條件完善的桃園市。

根據經濟部最新統計，「投資台灣三大方案」截至2025年已核准超過2兆4,000億元投資案，其中桃園市便吸引超過4,300億元，穩居全台之冠，遠勝台南、高雄、台中等工業重鎮，凸顯桃園在半導體、電子、AI伺服器、智慧物流與生醫產業供應鏈中的戰略地位。

👉 觀察投資結構，逾65%集中於高科技製造產業，其中半導體設備製造、伺服器組裝、AI物流中心為主要投資領域，顯示貿易戰帶動供應鏈重組效應，桃園正逐步取代中國東莞、蘇州的高階製造地位。

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🏭 2️⃣ 桃園工業市場概況與交易熱潮

桃園市位處台灣西部走廊交通核心，擁有高速公路、中山高、台66快速道路、國際機場與港口多重交通優勢，成為台灣高科技與製造產業聚落重鎮。尤其2023至2025年期間，工業地產交易市場熱度高漲。

📈 根據信義全球資產、仲量聯行2025年5月統計，2024年桃園工業用地與廠房交易金額正式突破360億元大關，創歷史新高，主要受惠於台積電供應鏈回流、AI伺服器市場需求擴張與第三航廈進度效應帶動。

📌 重點受惠產業涵蓋：

• 半導體晶圓、設備、測試廠

• 電子零組件、AI伺服器製造廠

• 生醫器材、生技醫藥廠

• 汽車零件、食品加工廠

• 第三方物流倉儲、冷鏈物流

📣 特別值得注意的是，近兩年已有廣達、緯創、技嘉、和碩、合勤控等AI伺服器代工廠紛紛布局桃園中壢與大園工業區，顯示桃園工業地產成為高科技製造產業的核心據點。

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📊 3️⃣ 近年桃園工業地產交易金額統計

📌 註：資料來源：信義全球資產、仲量聯行2025年5月報告

👉 2021-2024年複合成長率(CAGR)達到11.8%，表現遠優於台中、高雄，預期2025年將持續突破400億元，尤其航空城周邊工業地產與立體化廠辦帶動下，交易金額可望再創高峰。

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🏢 4️⃣ 中壢高科技廠房公開標售案詳情

近期，國際不動產公司受託辦理「中壢工業區高科技廠房公開標售案」，案量稀有、條件優異，成為法人與大型產業集團熱烈洽詢標的。

📌 標的亮點：

• 📍 土地面積：約2,516坪

• 🏭 建物面積：約7,260坪

• 🏢 現況承租：3家上市櫃公司及其關係企業

• 💸 收益狀況：年租金穩定，投報率估達6%~7%

• 🔄 開發潛力：可朝「工業立體化」、「智慧廠辦」重新開發

此案鄰近機場捷運A21站、南崁交流道與航空城A區，具備極高增值潛力，法人機構預估若重建為8層樓高立體廠辦，產值將提升1.5倍以上。

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🏙️ 5️⃣ 工業立體化開發趨勢與案例解析

土地價格飆漲、用地供應稀缺，加上AI伺服器、半導體、智慧醫療對「高樓層載重、大樓層高度、節能智能設備」需求日增，促使桃園工業區掀起「工業立體化」開發潮。

📌 代表案例：

📊 根據統計，2025年立體化廠辦成交均價預估達48萬元/坪，年增幅7%~9%。

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🛫 6️⃣ 航空城計畫與第三航廈進度效益

桃園航空城計畫總投資逾5,000億元，第三航廈預計2026年Q2完工，年旅客量提升至8,600萬人次，將帶動機場物流、AI智慧倉儲與高科技製造廠房需求爆發。

📊 主要交通建設進度：

📈 2025~2026年航空城周邊地價年漲幅預估10%以上

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📌 7️⃣ 投資重點區域與市場需求分析

📍 桃園工業地產的熱點區域

隨著桃園市成為台灣高科技產業聚落及供應鏈重整的關鍵基地，工業地產市場需求日益強勁，尤其在中壢、大園、蘆竹南崁三大區域形成明顯聚焦效應。

📊 主要熱門區域介紹：

根據仲量聯行2025年5月《台灣工業用地市場調查報告》，桃園工業地產2024年平均漲幅達7.8%，三大核心區域則達9%~11%。

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📊 高需求產業與成長動能

全球貿易戰與AI伺服器需求爆發，使下列產業成為桃園工業用地需求主力：

📌 高需求產業結構：

1️⃣ 半導體設備
台積電供應鏈外溢效應，促使眾多設備商進駐桃園中壢、大園，台積電高雄2奈米、熊本廠專案需求也反映至桃園轉單潮。

2️⃣ AI伺服器製造
廣達、緯創、技嘉等大廠強化AI伺服器產能，帶動大量高載重、高樓層工業廠房需求。

3️⃣ 生技醫療
受惠台灣高齡化與生技雙法上路，生醫器材、疫苗廠、智慧醫材供應鏈聚集桃園。

4️⃣ 智慧物流
國際物流商及電商物流中心搶佔中壢、大園倉儲用地，尤其AI物流、冷鏈需求激增。

📈 工業地價走勢圖（2019~2025年）

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📈 8️⃣ 專家觀點與趨勢預測

📣 資深房產顧問分析：

「2025~2026年桃園工業地產將進入盤整轉強期，尤其航空城與第三航廈完工，搭配機捷延伸，物流與高科技製造產業需求將倍增。立體化廠辦成為主流，符合AI伺服器、半導體設備、智慧醫療廠房需求，高樓層、大載重、綠建築、AI智能倉儲等成為標配。」

📊 他預估：

• 2025年平均租金漲幅達6~8%

• 2026年成交單價將上看45萬/坪

• 立體廠辦型案需求年增10%以上

• 桃園工業區5年內新增立體廠辦量體估超過50萬坪

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📑 9️⃣ 結論與投資建議

🔍 總結來看，桃園工業地產市場具有以下四大優勢：

1. 供應鏈回流效應強烈：貿易戰重塑亞太供應鏈，台商回流首選桃園。

2. 交通建設助攻：航空城、第三航廈、捷運延伸完工，全面提升運輸能量。

3. 產業聚落效應：半導體、AI伺服器、生醫、物流等產業群聚效應明顯。

4. 租售行情上揚：工業用地稀缺，成交與租金行情雙雙攀升。

📌 投資建議：
✅ 優先鎖定中壢、大園、蘆竹南崁三大核心工業區
✅ 佈局具「立體化開發潛力」或可長期持有出租之高效能廠房
✅ 追蹤航空城A、B、C區未來開發案及釋出標售物件
✅ 規劃佈局年報酬率8%以上標的，並評估轉型或增值開發潛力

若2026年前佈局得宜，預期可望享受年報酬8%以上，並搭配資本利得效益。

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