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🏠空屋變現金！如何合法申報租賃所得，享受房屋稅2.0新制優惠？

作者：小編於 2025-06-13

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房屋稅2.0新制自2025年5月1日起正式施行，改採全國歸戶累進差別稅率課徵方式，針對多屋族加重稅負，促使房屋資源有效利用。非自住用房屋依持有戶數，稅率從2.6%起至最高4.8%不等，出租且申報租賃所得達標準者，可享較低稅率1.5%至2.4%。此外，公益出租人與社會住宅享有最低1.2%優惠稅率，並可享「租金所得稅」、「房屋稅」及「地價稅」三項稅務減免。新竹市稅務局已發出輔導通知，鼓勵多屋族將空置房屋投入租賃市場，成為愛心房東，以達成居住正義與租屋市場活化。申報租賃所得需於2025年3月24日前完成，並附租賃契約及相關證明文件。房東須謹慎遵守申報規定，避免稅務風險。整體而言，房屋稅2.0新制對多屋族既是挑戰也是機會，透過合理規劃與配合公益出租政策，不僅可降低稅負，還能提升房屋投資效益，促進租賃市場健康發展。

🏠空屋變現金！如何合法申報租賃所得，享受房屋稅2.0新制優惠？

📢 引言：房屋稅2.0新制全面解讀
🏢 房屋稅2.0新制重點解析
📊 差別稅率全國歸戶計算說明
💡 多屋族稅率比較表
🏘️ 公益出租人與社會住宅稅率優惠
✍️ 出租申報流程及節稅規劃
🛠️ 實務操作建議與風險控管
📈 政策影響與市場展望
🔍 常見問題Q&A
🚀 結論與未來展望

📢 1. 引言：房屋稅2.0新制全面解讀

2025年5月1日，台灣房屋稅2.0差別稅率新制正式上路，此次改革是房屋稅制近年來最大變革之一。新制最大的特色在於改採「全國歸戶」計算方式，將全台同一人名下所有房屋持有數量納入累進稅率計算，持有房屋越多者，稅率階梯越高，稅負也將大幅增加。此舉意在抑制多屋族囤房炒作，促使房屋有效活化與流通。

同時，為鼓勵多屋族積極將空置房屋出租，增加租屋市場供給，政府設計多項稅率優惠政策，包括出租申報租賃所得達標準者享有1.5%-2.4%優惠稅率，公益出租人及社會住宅更享最低1.2%稅率及三稅減免。新竹市稅務局已提前寄發輔導通知單，提醒民眾盡早做好稅務規劃，避免未來稅負壓力過大或稅務違規風險。

此次房屋稅2.0不僅是稅制改革，更是推動台灣居住正義的重要政策，透過合理課稅促進房屋資產的有效利用，並進一步支持弱勢族群租屋需求，營造公平且健康的房屋市場環境。

🏢 2. 房屋稅2.0新制重點解析

課稅範圍涵蓋自住用與非自住用房屋，其中自住用房屋仍維持原本1.2%優惠稅率，保障自住者的稅務負擔不受影響；非自住用房屋則依持有戶數實施差別累進稅率。

計算方式由過去的「縣市歸戶」轉為「全國歸戶」，也就是說，房東在全台不同縣市所持有的所有房屋都會被納入計算，使得多屋族稅負提高，促進房屋資產整合與合理使用。

差別稅率階梯依持有房屋數量階梯式遞增，從1戶起課以2.6%稅率，持有2至4戶提高至3.2%，持有5至6戶為3.8%，7戶以上更高達4.8%，有效遏止多房產囤積。

出租稅率優惠專為出租房屋者設計，只要申報租賃所得達當地租金標準，即可享受1.5%至2.4%優惠稅率，大幅降低稅務成本，鼓勵將空置房釋出。

公益出租人及社會住宅享有1.2%最低稅率及包括租金所得稅、房屋稅和地價稅的三稅減免，透過政策誘因引導多屋族投入公益租賃市場，達到社會住宅供給與居住正義雙重目標。

📊 3. 差別稅率全國歸戶計算說明

持有戶數	非自住用房屋稅率	備註
1戶	2.6%	空置房屋加重課稅
2-4戶	3.2%
5-6戶	3.8%
7戶以上	4.8%	稅率最高，重懲囤房行為

自住用房屋仍維持1.2%稅率，保障民眾基本居住權益。
出租申報租賃所得達標準者，稅率由2.6%-4.8%降至1.5%-2.4%，相當於稅負減輕近半。
公益出租人與社會住宅則維持1.2%最低稅率，並享三稅減免優惠。

💡 4. 多屋族稅率比較表

房屋用途	稅率範圍	備註
自住用房屋	1.2%	維持不變，保障自住者權益
非自住空置未出租	2.6%-4.8%	持有戶數越多稅率越高，稅負沉重
出租房屋	1.5%-2.4%	必須申報租賃所得達標準方可適用優惠稅率
公益出租人/社會住宅	1.2%	享有三稅減免，為最大節稅利器

🏘️ 5. 公益出租人與社會住宅稅率優惠

為積極推動社會住宅與公益出租人制度，中央與地方稅務機關密切合作，持續推動多項稅率優惠政策，旨在鼓勵多屋族主動投入公益出租行列，將閒置房屋活化為有效的租賃資產，進一步提升社會弱勢族群的居住品質。

優惠政策具體內容包括：

房屋稅1.2%優惠稅率：只要出租對象為政府認定的弱勢租戶（如低收入戶、中低收入戶、身心障礙者或其他需優先照顧的社會團體成員），且申報租賃所得符合地方租金合理標準，房屋即享有1.2%低稅率。此舉顯著降低公益出租人持有房屋的稅務負擔，提升出租意願。
三稅減免措施：公益出租人不僅在房屋稅享有優惠，還能同時享有租金所得稅及地價稅減免，三稅合一的稅負減輕，從根本改善多屋族出租經營的財務壓力。這種減免措施大幅提升公益出租市場的吸引力。
地方政府輔導通知與支援：為方便多屋族瞭解及落實政策，地方政府稅務局已主動寄發輔導通知單，說明申報流程、符合資格條件與所需文件，並設置專線與服務窗口，協助納稅人解決疑問。此外，部分地方還提供租賃契約範本與法律諮詢服務，確保出租行為合乎法令規範。

社會效益與政策願景：

公益出租人政策不僅幫助多屋族減輕稅負，還能有效增加社會住宅供給，解決中低收入及弱勢家庭的居住問題，促進居住公平與社會穩定。隨著政府對租賃市場規範的強化，公益出租人制度將成為未來房屋租賃市場的重要支柱，形成「公益+投資」雙贏局面，彰顯居住正義與社會責任。

✍️ 6. 出租申報流程及節稅規劃

多屋族欲享受租賃房屋相關稅務優惠，務必依法完成租賃所得申報程序，避免後續因未申報或資料不足遭罰。以下為完整申報流程與實務建議：

出租申報時間與地點

申報截止日期：2025年3月24日前須完成租賃所得申報，逾期可能面臨補稅與罰款風險。
申報單位：依房屋所在地區分，向當地地方稅務局提出申報。因各縣市規定細節可能略有不同，建議事先諮詢所在地稅務機關。

申報所需文件

租賃契約書：需明確載明租賃期間、租金金額及支付方式，且雙方簽章齊全。
租金收據或匯款紀錄：證明租金收入來源及金額，作為申報依據。
租賃所得申報書：依稅務局規定格式填寫，並附上相關證明文件。

節稅規劃建議

盤點持有房屋數量，明確分類自用與出租：全國歸戶計稅制度下，需精準掌握持有房屋狀況，避免因誤報造成稅務風險。
積極加入公益出租人或社會住宅包租代管計畫：不僅享有稅率優惠，更可借助政府資源降低空租風險，獲得穩定租金收益。
嚴謹簽訂租賃契約並定期更新：保障雙方權益，並符合最新法令要求。
尋求專業稅務顧問協助：針對複雜房產結構與個人財務狀況，進行個別化稅務規劃，確保合規且最大化節稅效益。

透過提前規劃與合規申報，房東能有效降低未來可能面臨的稅務罰款與財務壓力，確保房屋投資穩健成長。

🛠️ 7. 實務操作建議與風險控管

房屋稅2.0新制改變了多屋族的稅務環境，以下為操作面及風險管理的關鍵建議：

稅務政策追蹤與調整策略

密切關注政策更新：地方政府及財政部不定期發布細節修正與實施辦法，房東須主動掌握最新資訊，適時調整投資或出租策略。
彈性調整房產組合：評估是否有必要出售多餘房屋或合併出租，以避免高稅率壓力。

出租合規管理

嚴格履行租賃所得申報義務：確保租金收入透明申報，降低稅務稽查風險。
完善租賃契約與文件管理：保存完整契約、租金收據及租客資料，方便稅務查核時作證明。

參與公益出租人或社會住宅計畫的優勢

獲取政府輔導資源：如法律諮詢、租賃管理協助等，降低出租管理負擔。
提升品牌形象與市場競爭力：公益出租人身份有助於吸引有需求的弱勢族群及政府合作機會。

風險防範措施

確保出租對象符合資格：避免因承租人資格不符導致稅務優惠被撤銷或補稅。
嚴謹合約條款設定：明訂租金調整、違約責任等細節，減少法律糾紛。
專業諮詢與法律支援：遇到複雜問題時及時尋求律師或稅務專家的協助，防止稅務與法律風險擴大。

資產活化與社會責任並重

多屋族透過合理規劃，不僅能有效降低稅負、提升資產現金流，也能為租屋市場注入活力，協助弱勢族群解決居住問題。良好的稅務與經營管理，將使房屋投資在新稅制環境下持續穩健成長，達成經濟效益與社會價值雙贏。

📈 8. 政策影響與市場展望

房屋稅2.0新制自2025年5月正式施行，不僅是政府打擊囤房炒作、促進房屋有效利用的重要利器，更是推動台灣住宅市場健康發展的關鍵政策之一。新制通過「全國歸戶」與「差別稅率」兩大核心機制，從根本上調整房屋持有成本，尤其針對多屋族與空置房屋，透過累進稅率提高稅負，抑制不合理囤房行為，促進市場資源有效流動。

另一方面，政策透過租稅激勵，例如出租房屋享受1.5%至2.4%優惠稅率，以及公益出租人和社會住宅適用最低1.2%稅率與三稅減免，極大地激勵房東釋出閒置房屋，緩解租屋市場供給不足問題，有助於降低租金壓力與提升居住品質。

此外，隨著中央與地方政府的密切合作，未來可望推出更多配套措施，如提供租賃契約範本、租賃安全保障計畫及輔導稅務申報等，進一步降低房東與租客的交易成本與風險。市場層面預計會形成「租賃市場與房屋持有分離」的趨勢，使更多房屋真正活化為居住資源，而非純粹資產囤積。

總體而言，房屋稅2.0新制將驅動台灣住宅市場更具透明度、公平性與流動性，為推動居住正義、穩定租屋市場奠定基石，長遠看將吸引更多資金投入租賃產業，促使房屋市場形成健康循環。

🔍 9. 常見問題Q&A

Q1：未出租的空置房屋會被課徵多少房屋稅？
A1：根據新制，未出租且未作有效利用的空置房屋將依持有戶數差別課稅，最低稅率為2.6%，持有2至4戶則調高至3.2%，5至6戶3.8%，7戶以上最高4.8%。此舉意在提高空置成本，促使房屋活化。

Q2：成為公益出租人需要符合哪些條件？
A2：必須將房屋出租給政府認定的低收入戶、身心障礙者等弱勢租客，且租賃契約需符合規定。地方主管機關會依相關標準核定，享有稅務優惠及三稅減免。

Q3：出租房屋沒申報租賃所得會怎麼樣？
A3：未申報租賃所得可能遭國稅局補稅，並加徵罰鍰，嚴重者可能涉及違法，建議房東務必依規定申報租金所得以免風險。

Q4：多屋族如何規劃稅務才能節稅？
A4：建議積極將空置房屋出租，並確保申報租賃所得達當地一般租金標準，成為公益出租人或參與社會住宅包租代管計畫，以享受較低稅率與多項稅務優惠。

Q5：若房屋繼承多人共有，稅率如何計算？
A5：繼承房屋若未出租視同自用，則享有1.2%自用住宅稅率。但若多人共有人中有出租部分，則依出租部分稅率計算。詳細可諮詢地方稅務機關。

Q6：房屋出租所得如何申報？是否有申報期限？
A6：租賃所得須於每年5月報綜合所得稅時一併申報，地方稅務機關也要求於3月底前申報租賃相關資料。務必保存租賃契約及租金收據，以備稅務查核。

Q7：社會住宅包租代管的稅務優惠有哪些？
A7：社會住宅包租代管的房東可享有房屋稅1.2%優惠稅率，且出租所得可減免綜合所得稅部分，具體依各地方政府政策細則執行。

🚀 10. 結論與未來展望

房屋稅2.0新制代表了台灣在房地產稅制上的重大改革，是政府推動居住正義及租賃市場健全發展的有力工具。這套制度將有效降低房屋囤積率，增加市場供給，並通過稅賦激勵機制促使房東積極出租，特別是成為公益出租人或參與社會住宅包租代管計畫，享有多項稅務優惠，成為政策下的最大受益者。

面對房屋稅負上升，多屋族須審慎檢視自身資產配置與租賃策略，提前規劃報稅流程，並積極配合政府輔導，以減輕稅務壓力、提升資產效益。對於租客而言，政策可望促成更充裕且租金合理的租屋選擇，推動台灣租賃市場逐步走向成熟與規範。

展望未來，隨著房屋稅2.0逐步落實與完善，相關配套服務與法律制度也將持續優化，期待形成政府、房東與租客三方共贏的局面。長遠來看，這不僅是稅制改革，更是邁向居住公平、提升生活品質的重要里程碑。