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《報稅必看》2025房客報稅必懂Q&A＋包租代管稅賦優惠詳解

作者：小編於 2025-06-12

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房租抵稅新制將於2025年5月正式上路，房客每年最高可享18萬元的房租特別扣除額，較舊制12萬元大幅提升，且不與標準扣除額衝突，報稅更簡便。申報時須檢附合法租賃契約及租金支付證明，確保租賃交易透明化，減少黑市租賃情形。適用對象包括社會住宅承租人、包租代管計畫房客及領有租金補貼者，但無正式契約者及以公司名義租賃者不適用。國家住都中心鼓勵房東加入包租代管計畫，不僅享有每屋每月1.5萬元的免稅所得額，還可扣除超過部分的60%必要費用，房屋稅和地價稅也有減徵優惠，並提供公證、保險和修繕費用補助。此新制有助提升租賃市場的正規化與透明度，保障房東與房客權益，同時促進租賃市場健康發展。專家指出，房租抵稅將推動租金合理化，促進包租代管發展，並降低未申報交易。建議房客儘速備齊租賃文件報稅，房東則積極加入包租代管計畫，共同迎接更健全的租屋市場環境。

《報稅必看》2025房客報稅必懂Q&A＋包租代管稅賦優惠詳解

📑 文章目錄

🏠 房租抵稅新制上路！修法背景與關鍵變化
📊 房租抵稅新制重點總覽表
📌 誰能申請房租抵稅？適用對象一次看
📝 房租抵稅怎麼申報？實務操作步驟教學
💡 社會住宅、包租代管與租金補貼族群怎麼抵？
🏡 房東加入包租代管的稅務優惠解析
📈 房租抵稅對租屋族與房市的長期影響
🧐 專家觀點：房租抵稅與租金市場趨勢
📣 常見Q&A｜房東房客報稅會問的10個問題
📌 結論與建議：如何善用房租抵稅新制，聰明報稅輕鬆省

🏠 房租抵稅新制上路！修法背景與關鍵變化

2023年底，立法院三讀通過《所得稅法》第17條修正案，將房屋租金列舉扣除額改為特別扣除額，並將扣除上限從原本每年12萬元提升至18萬元。這項改變自2025年5月報稅季正式上路，適用2024年度綜合所得稅申報。

修法目的在於減輕租屋族稅賦負擔，同時提升房東納管意願，藉由報稅抵稅、包租代管計畫、社宅推廣等配套措施，健全租賃市場管理。

📊 房租抵稅新制重點總覽表 📋

為了讓租屋族與房東能夠迅速掌握今年5月上路的房租抵稅新制內容，以下整理出舊制與新制的對照重點表：

📌 項目	舊制（2024年報稅適用）	新制（2025年5月起適用）
扣除額類型	列舉扣除額	特別扣除額
扣除額上限	每年12萬元	每年18萬元
是否與標準扣除額衝突	是	否
適用對象	房客	房客
須檢附租賃契約與證明文件	是	是

📌 重點解析：

列舉扣除額舊制下，房租需與其他醫療、保險、教育、捐贈等項目合併計算，且金額限制多、申報繁複。新制採特別扣除額，獨立計算，不與其他扣除額衝突，更彈性且單純。
扣除額度由12萬元提高至18萬元，等同每年多抵稅6萬元，以5%~~40%稅率計算，可多省3,000~~24,000元稅額。
強制檢附正式租賃契約與支付證明，加強租賃交易正規化，有助降低租賃黑市比例。

📌 誰能申請房租抵稅？適用對象一次看

👉 適用對象

凡居住於自有住宅以外，且具備合法租賃契約、實際支付租金者皆可適用，包括：

📎 社會住宅承租人
📎 包租代管計畫房客
📎 領有租金補貼民眾

這些族群在報稅時，只要檢附正式契約、支付證明，即可依實際支付金額抵扣，享受18萬元特別扣除額。

👉 不適用對象

以下族群無法申報房租抵稅：

❌ 無正式租賃契約者
❌ 租屋但未取得支付證明或租金收據
❌ 以公司名義簽租、公司報支，無個人所得扣除資格者

此外，若租賃雙方屬於直系親屬，如父母、子女、配偶，亦不適用抵稅規範。

📝 房租抵稅怎麼申報？實務操作步驟教學

1️⃣ 確認符合資格：確認是否為合法租屋、具租賃契約、房東或代管單位願意開立租金收據。

2️⃣ 準備文件：

正式租賃契約影本
每月租金支付證明（匯款轉帳紀錄或租金收據）

3️⃣ 報稅系統操作：

登入網路報稅系統
選擇特別扣除額-房屋租金支出欄位
輸入年度租金總額、房東資料
上傳租賃契約與支付證明

4️⃣ 完成申報，列印報稅書或電子送出

📌 注意事項：
若房東拒絕報稅，將無法開立租金收據，房客亦失去抵稅資格，建議改租社會住宅或包租代管物件，保障權益。

💡 社會住宅、包租代管與租金補貼族群怎麼抵？

📌 類別	申報方式與證明來源
社會住宅承租人	憑租賃契約與租金收據，依特別扣除額申報
包租代管計畫房客	由代管業者提供租賃證明，房客依憑證報稅
租金補貼民眾	依實際支付租金額度扣除，補貼部分不計入抵稅

📌 範例說明：
若某租客租金為每月25,000元，獲租金補貼5,000元，實際支付20,000元，年租金支出240,000元，可依上限18萬元申報抵稅。

🏡 房東加入包租代管的稅務優惠解析

📌 項目	優惠內容
每屋每月免稅所得額	15,000元
超過部分可再扣除必要費用	60%
房屋稅、地價稅減徵	最高減至一般稅額60%
補助項目	公證費、保險費、修繕費，每屋最高補助3萬元

📌 建議房東加入原因：

💸 合法節稅：將租金合法申報，享15,000元/月免稅額，超出部分還可扣除60%必要費用，減輕稅負。
🏠 降低持有成本：房屋稅與地價稅最高減至六折，節省固定持有稅負支出。
🔧 政府補助：修繕費、公證費、保險費最高3萬元補助，減少出租支出。
📊 安全收益保障：透過代管業者出租，租金收益穩定，且由政府提供租金補助與協助管理，降低糾紛風險。

📈 房租抵稅對租屋族與房市的長期影響

📌 租屋族：

📉 減輕年稅負：透過房租抵稅，每年最高可省4,500~18,000元不等，租屋族負擔減輕。
📑 促進租賃市場正規化：強制檢附契約、租金收據，杜絕口頭協議與黑市租屋，保障租客居住權益。
🔒 保障合法租屋權益：合法租賃可納入政府租金補貼、報稅抵稅、司法保障，租客權益提升。

📌 房東：

📃 配合報稅納管，享稅務優惠：不但避免漏稅風險，還可享包租代管稅賦優惠與政府補助，合法出租更划算。
💼 減少租賃黑市交易：租客為享抵稅，要求開立租金收據，逼使房東合法申報，降低租屋市場黑市比例。
🏘️ 促進危老、空屋釋出：透過稅優與補助，誘因房東釋出閒置房產，帶動危老屋活化與空屋利用，有助整體都市更新與住宅資源盤整。

🧐 專家觀點：房租抵稅與租金市場趨勢

隨著2025年房租抵稅新制上路，房產稅務與租賃市場專家普遍認為，這項政策不僅是租屋族受惠，長期對整體房市結構與稅賦制度將產生多重正向影響。以下彙整四大趨勢觀察：

📊 ① 租屋市場透明化，減少黑市交易

台灣租屋市場長期存在未正式申報、現金交易、口頭租賃的情況。根據內政部統計，超過60%的租賃契約未納入稅務管理，租金行情無法透明揭露。新制上路後，房客為享抵稅，將要求房東提供正式契約與收據，有助迫使黑市交易轉正規，逐步拉高市場透明度，租金行情也將更具參考價值。

📈 ② 促進包租代管業務與社宅發展

房東若擔心自行出租產生稅務風險，可選擇加入包租代管計畫，除享15,000元/月免稅額度、必要費用60%扣抵、地價稅及房屋稅減免外，還有修繕、保險、仲介費補助。這將推升包租代管業務規模，解決空屋與危老閒置問題，也擴大社會住宅資源供應，讓租屋族多更多合法、安全選擇。

📉 ③ 租金價格合理化，打破「暗盤價」

長期以來，許多房東擔憂報稅，將租金價格訂高、現場議價再打折，形成暗盤價。政策上路後，市場租金需依法開立收據與申報，租金行情透明，將使租金定價趨於合理，租客權益受保障，房東利潤亦可透過稅優補貼轉補，避免租金惡性上漲或黑市競價。

🏡 ④ 中高價租賃產品合法化，市場供需穩定

高價租賃產品過去常因稅負過重或查稅風險，轉為短租或避稅交易。房租抵稅與包租代管稅優並行後，將吸引更多屋主合法出租中高價產品，改善台灣租賃市場長期「低價屋集中、高價屋閒置」現象，整體供需結構更為穩定。

📌 專家提醒，租賃市場邁入透明化後，房東必須盤點持有物件稅務狀況，善用包租代管或社宅資源，租客則應主動索取租賃契約、收據，雙方依法交易，避免稅負爭議。

📣 常見Q&A｜房東房客報稅會問的20個問題

1️⃣ 沒有租賃契約能報稅嗎？
❌ 不行，須檢附正式租賃契約與支付證明。

2️⃣ 房東不願報稅怎麼辦？
✅ 建議改租社會住宅或加入包租代管計畫的物件，保障自身租屋與稅務權益。

3️⃣ 房租補貼與房租抵稅可以同時享有嗎？
✅ 可以，只要補貼部分不列入抵稅金額，實際支付租金部分仍可抵稅。

4️⃣ 未滿一年租期可申報抵稅嗎？
✅ 可以，依實際支付月數比例申報，最高可達18萬元上限。

5️⃣ 同時擁有數個租賃地址，可分開申報嗎？
✅ 可以，但總額不得超過18萬元。

6️⃣ 夫妻可分開各自申報房租抵稅嗎？
✅ 可以，前提是租賃地址、契約、支付紀錄分開，並符合法定條件。

7️⃣ 包租代管房客如何申報？
✅ 由代管業者提供租賃證明與繳租證明，房客即可依據證明抵稅。

8️⃣ 若房東為親屬，能否申報房租抵稅？
❌ 不行，租賃雙方須非直系血親或配偶，且有正式契約。

9️⃣ 提前解約怎麼辦？已支付租金能否抵稅？
✅ 已支付租金仍可依比例申報，但需保留租賃契約與支付證明。

🔟 沒有租金收據可以申報嗎？
❌ 不行，必須檢附租賃契約及支付證明（匯款單、轉帳紀錄或收據）方能適用。

1️⃣1️⃣ 房東有報稅，房客卻沒申報，會影響嗎？
✅ 不會，但房客需自行申報才能享抵稅優惠。

1️⃣2️⃣ 外籍人士租屋可適用房租抵稅嗎？
✅ 若具居留證且符合納稅義務人資格，可適用。

1️⃣3️⃣ 學生租屋是否可抵稅？
✅ 可，只要成年並具報稅義務，依實際租金支出申報。

1️⃣4️⃣ 租金抵稅與標準扣除額能否並行？
✅ 新制採特別扣除額，與標準扣除額無衝突，可併用。

1️⃣5️⃣ 租金超過18萬元，超出部分如何處理？
❌ 超過部分無法再抵稅，但仍需依法申報。

1️⃣6️⃣ 兩人合租，如何分攤抵稅額？
✅ 按雙方支付比例或契約列明分配。

1️⃣7️⃣ 申報時房東姓名不符，會影響抵稅嗎？
✅ 若契約與支付紀錄不符，恐無法核准抵稅。

1️⃣8️⃣ 房東要求現金交易，怎麼辦？
❌ 建議另尋合法租賃或透過包租代管物件租屋。

1️⃣9️⃣ 包租代管租客若換約，抵稅怎麼辦？
✅ 依各期支付租金申報比例計算，並附新契約。

2️⃣0️⃣ 報稅系統如何操作房租抵稅項目？
✅ 報稅系統內【特別扣除額】-【房屋租金支出】欄位填寫，並上傳相關證明。

📌 結論與建議

✅ 給房客：

儘速檢視租賃契約與租金收據，確認符合報稅新制要件。
2025報稅季務必申報房租抵稅，最高可省18萬元，別白白錯過！
建議選擇合法租賃、包租代管、社會住宅，稅務權益有保障，安全又省稅。

✅ 給房東：

加入包租代管計畫，享15,000元/月免稅、地價稅房屋稅減免、修繕補助，合法又穩賺。
適度調整租金，避開過高租金與暗盤價，依法報稅，降低查稅風險。
善用租稅優待、政府補助，盤活手上物件，穩定現金流。

📌 整體而言，房租抵稅新制為台灣租賃市場的一次稅務改革關鍵轉捩點，房東房客雙方依法報稅，租賃市場將更加透明、合理，健全發展也能保障雙方合法權益。