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2025房屋稅新制懶人包|全國歸戶+差別稅率最新版本+3招節稅法

作者:小編 於 2025-06-02
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2025年房屋稅2.0正式上路,全面實施「全國歸戶」計算非自住房屋戶數,並依各縣市自訂差別稅率,最多高達4.8%。全台多屋族稅負激增,設籍與自住認定成節稅關鍵。專家建議,應優先選定免稅房屋、將高現值房屋設籍為自住,並善用公益出租計畫,享1.2%-1.5%優惠稅率。2025年3月,全台設籍戶數創下971萬戶新高,反映民眾積極因應新制。房仲業者指出,熱門學區與蛋白區小宅交易熱絡,空屋出售與分戶登記需求同步成長。未來差別稅率常態化,多屋族應規劃長期持有、調整出租與自住配置,有效控管稅負。同時因應全球通膨與美國關稅衝擊,做好房產與資產調整,保障自身財務安全。

2025房屋稅新制懶人包|全國歸戶+差別稅率最新版本+3招節稅法


📑 目錄

  • 📖 引言|房屋稅2.0新制全面上路,多屋族節稅壓力增

  • 📋 新制重點一次看

  • 🏠 全國歸戶計算怎麼算?簡單算給你看

  • 📊 各縣市最新房屋稅差別稅率表

  • 📝 3招自住房屋節稅攻略

  • 📌 範例解析:多屋族如何調整報稅配置

  • 📣 專家觀點:節稅與居住正義的平衡

  • 📈 最新設籍數據與市場反應

  • 📢 實用建議懶人包

  • 📜 結論與趨勢預測


📖 引言|房屋稅2.0新制全面上路,多屋族節稅壓力增

2025年5月報稅季開跑,房屋稅2.0新制首度實施,最大變革就是非自住房屋全國歸戶計算,超過一定戶數即適用較高稅率,對多屋族衝擊不小。據財政部資料,全台房屋總數達1,015萬戶,非自住比例逾35%,多屋族該怎麼在新制下聰明報稅、合理節稅,成為今年熱搜話題。

副市長林世賢表示:「房屋稅改革是為解決囤房問題與調節房市,維持居住正義,同時保障自住需求。」


📋 房屋稅2.0新制重點總整理|2025實施版本一次看懂

隨著房屋稅2.0全國歸戶制正式上路,民眾及多屋族普遍關心新制如何計算、差別稅率怎麼分級、自己屬於哪一類,稅負會不會暴增?以下整理最新版本稅制重點,讓你一次掌握:

📌 項目📋 內容
適用對象全台非自住房屋(含空屋、出租屋、未設籍自用住宅)
計算方式全國歸戶計算戶數,將各縣市持有房屋加總,依各縣市公告差別稅率課徵
稅率區分第一類(公益出租/達租金標準)第二類(未設籍自用住宅)第三類(空屋/無出租/無人設籍)
差別稅率各縣市自訂,稅率區間落在1.2%~最高4.8%,以戶數與房屋類型區分
自住門檻必須設籍於房屋地址方能適用自住房屋稅率(一般自住1.2%~1.5%,逾3戶者仍須依超額稅率課徵)

📌補充:2025年起,夫妻、未成年子女、同戶籍直系血親名下房屋皆須合併計算,無法分散設籍或登記規避稅負。


🏠 全國歸戶怎麼算?|完整範例解說+模擬稅負試算

不少多屋族困惑:「我名下在不同縣市有房子,要怎麼計算囤房稅?是不是台北1戶、新北2戶、台中3戶都分開算?」其實不然,新制採全國歸戶,無論在哪一縣市,皆須累計計算,依各縣市公告稅率分別適用,來看範例:

📌 範例說明:

王先生名下持有:

  • 台北市:3戶(1戶出租達租金標準,2戶空屋)

  • 彰化縣:3戶(皆為空屋)

📊 全國歸戶計算:

  • 台北3戶 + 彰化3戶 = 全國共6戶

依台北與彰化縣公告差別稅率:

縣市戶數範圍空屋稅率(第3類)
台北市5-6戶4.2%
彰化縣5-6戶3.8%

📈 節稅方案模擬:

若將台北其中1戶改為公益出租(達公告租金標準)

縣市房屋用途稅率
台北市出租(達標準)1.5%~2.4%
台北市空屋(2戶)4.2%
彰化縣空屋(3戶)3.8%

📉 稅負差異試算:

假設台北1戶現值800萬、彰化每戶現值300萬,稅負比較

房屋所在地現值原本稅率原稅額節稅後稅率新稅額
台北A(出租)800萬4.2%33.6萬1.5%12萬
台北B(空屋)800萬4.2%33.6萬4.2%33.6萬
台北C(空屋)800萬4.2%33.6萬4.2%33.6萬
彰化D(空屋)300萬3.8%11.4萬3.8%11.4萬
彰化E(空屋)300萬3.8%11.4萬3.8%11.4萬
彰化F(空屋)300萬3.8%11.4萬3.8%11.4萬

📊總稅額

  • 調整前總稅額 = 135萬

  • 調整後總稅額 = 113萬

  • 年度節省金額 = 22萬


📊 各縣市2025最新公告差別稅率表

以下為各縣市最新核定版本,含公益出租、未設籍自用住宅、空屋三大類稅率範圍:

縣市第1類(出租)第2類(未設籍)第3類(空屋)
台北市1.5%~2.4%2.4%~3.8%3.8%~4.2%
新北市1.5%~2.4%2.4%~3.6%3.6%~4.0%
桃園市1.5%~2.4%2.4%~3.6%3.6%~4.0%
台中市1.5%~2.4%2.4%~3.6%3.6%~4.0%
彰化縣1.5%~2.0%2.0%~3.2%3.2%~3.8%

📌注意:部分縣市如高雄、台南、基隆、嘉義市仍在公告修訂中,預計2025下半年調整差別稅率至上限。


📝 3招自住房屋節稅實務攻略

為避免房屋稅暴增,多屋族務必善用下列節稅手法:

優先選免稅戶

  • 名下若有現值10萬元以下或符合身心障礙、低收入戶、公益用途等免稅資格,務必優先保留。

  • 每人最多3戶,記得申請自住稅率及免稅額。

現值最高優先設籍

  • 選擇3戶現值最高房屋設籍,適用1.2%-1.5%自住房屋稅率,避開4%以上重稅。

  • 可與配偶、子女協調戶籍,合理分配設籍戶數。

成為公益出租人

  • 將空屋申報為公益出租房屋,租金達公告標準,稅率降至1.2%-1.5%。

  • 可透過地方政府公益出租計畫平台登錄,每年須完成報稅及申報。


📊 範例解析|多屋族報稅配置稅額差異表

模擬5戶空屋多屋族若採不同配置策略,房屋稅負對比:

配置方式稅率(平均)總稅額(假設每戶500萬)
全部空屋(未出租)4.0%100萬
2戶出租+3空屋1.5%×2+4.0%×368萬
3戶設籍+2空屋1.2%×3+4.0%×254萬
3設籍+1出租+1空屋1.2%×3+1.5%+4.0%46.5萬

👉 善用設籍、出租、公益出租計畫,最高可節省超過53.5%房屋稅負


📣 專家觀點|房稅改革利弊並陳,應兼顧租屋與青安政策平衡

房產稅務顧問指出:「這次房屋稅2.0改革,透過全國歸戶與差別稅率,確實能有效抑制囤房、提升非自住房屋持有成本,進一步促進房屋釋出與租賃市場活絡,對於房市結構調整具正面作用。不過,政策推行過快、配套不足,也可能導致市場短期供需失衡,尤其是租屋市場壓力放大。」

補充,目前公益出租房屋租稅優惠尚未廣為普及,許多多屋族不清楚如何登錄、申報與適用1.2%-1.5%稅率,錯失節稅與活化資產的機會。此外,現行青安房貸利率雖優惠,卻侷限於首購族,建議政府可同步考量多屋族若將空屋轉為公益出租,也應納入租稅優惠與貸款利率優惠對象,才能真正解決囤房、空屋與租金高漲問題。

強調:「合理調節房產稅制,不能僅靠差別稅率壓制囤房,更需透過公益出租鼓勵、青安政策放寬、租金市場管理多管齊下,才能兼顧房價穩定、租屋供給與居住正義。」


📈 最新設籍數據與市場反應|設籍潮掀起 小宅、學區宅最搶手

根據內政部統計,2025年3月全台設籍戶數達971萬戶,創下歷史新高,較2024年同期暴增8.4萬戶,為過去5年同期最大增幅。房仲業者分析,這波設籍潮主要受房屋稅2.0新制影響,許多多屋族紛紛將自用房屋優先設籍,以爭取較低稅率,避免高達4.8%囤房稅。

永慶房屋資深經理表示:「設籍熱點集中在學區宅、捷運站周邊、蛋白區高CP值小宅,尤其桃園、台中、新竹、台南等中南部生活圈,小坪數套房與透天厝交易明顯熱絡。」不少屋主為降低持有成本,選擇出售閒置空屋、分戶登記,或將名下物件轉為公益出租,避免高稅負衝擊。

值得注意的是,台北、新北空屋數量自2024年下半年起小幅下降,租賃市場供給略有回升,但因房價基期高,租金價格仍未明顯鬆動,反而因為設籍與公益出租需求,帶動小坪數、捷運宅租金續漲,市場供需仍處調整期。


📢 實用建議懶人包|多屋族報稅必讀對策

🎯 情況📌 對策
名下有3戶免稅資格優先選擇現值較低房屋,保留高價房屋做自住或出租,節稅效果最佳,記得依各縣市公告免稅標準審核資格。
自住房超過3戶擇定房屋現值最高的3戶設籍,爭取自住稅率,同時評估是否會影響地價稅、房地合一稅、重購退稅等其他稅制優惠,整體規劃最省。
多屋空置儘速出租,並參加公益出租人計畫,租金達公告標準即可適用1.2%~1.5%低稅率,稅負可省數萬元,且地價稅也享優惠。
預售屋即將交屋注意交屋後第一時間設籍,確保能適用自住稅率,避免被列入全國歸戶後直接適用高稅率,及早規劃,減少稅負衝擊。
繼承取得、親子共有房產與親屬協調分戶、合理登記,或轉作公益出租,避免共同持有產生高稅率累積效應,亦能達到合法節稅效果。

📜 結論與趨勢預測|囤房稅制常態化,租稅策略必須重新布局

房屋稅2.0改革正式開啟全國歸戶+差別稅率雙軌制時代,未來囤房稅制將朝逐年調升差別稅率、嚴控空屋方向推進。多屋族若未調整持有策略,恐將面臨連年上漲的稅負壓力。

建議多屋族及早檢視名下物件,依房屋現值、用途、租賃狀態與設籍情形,重新布局資產配置。可採以下策略因應:

  • 整合低價房屋、保留高價核心物件

  • 善用公益出租與免稅額度

  • 適時出售低報酬物件或轉做公益出租

  • 優先完成高價房屋設籍

  • 預售交屋注意設籍時點與租賃計畫

此外,財政部預告2026年將進一步檢討空屋定義與差別稅率門檻,並可能擴大公益出租適用範圍及租金補貼政策,預計將持續影響房產市場結構與交易型態。

國內學者也提醒:「隨全球通膨、美國關稅政策影響,國人資產保值意識增強,房地產作為長期抗通膨資產仍具吸引力,但稅制變革將迫使資金重新配置,建議民眾分散配置、搭配金融型商品避稅避險,降低單一房產稅負風險。」

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(圖片來源:Yahoo股市)
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