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2025房屋稅新制懶人包｜全國歸戶+差別稅率最新版本+3招節稅法

作者：小編於 2025-06-02

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2025年房屋稅2.0正式上路，全面實施「全國歸戶」計算非自住房屋戶數，並依各縣市自訂差別稅率，最多高達4.8%。全台多屋族稅負激增，設籍與自住認定成節稅關鍵。專家建議，應優先選定免稅房屋、將高現值房屋設籍為自住，並善用公益出租計畫，享1.2%-1.5%優惠稅率。2025年3月，全台設籍戶數創下971萬戶新高，反映民眾積極因應新制。房仲業者指出，熱門學區與蛋白區小宅交易熱絡，空屋出售與分戶登記需求同步成長。未來差別稅率常態化，多屋族應規劃長期持有、調整出租與自住配置，有效控管稅負。同時因應全球通膨與美國關稅衝擊，做好房產與資產調整，保障自身財務安全。

2025房屋稅新制懶人包｜全國歸戶+差別稅率最新版本+3招節稅法

📑 目錄

📖 引言｜房屋稅2.0新制全面上路，多屋族節稅壓力增
📋 新制重點一次看
🏠 全國歸戶計算怎麼算？簡單算給你看
📊 各縣市最新房屋稅差別稅率表
📝 3招自住房屋節稅攻略
📌 範例解析：多屋族如何調整報稅配置
📣 專家觀點：節稅與居住正義的平衡
📈 最新設籍數據與市場反應
📢 實用建議懶人包
📜 結論與趨勢預測

📖 引言｜房屋稅2.0新制全面上路，多屋族節稅壓力增

2025年5月報稅季開跑，房屋稅2.0新制首度實施，最大變革就是非自住房屋全國歸戶計算，超過一定戶數即適用較高稅率，對多屋族衝擊不小。據財政部資料，全台房屋總數達1,015萬戶，非自住比例逾35％，多屋族該怎麼在新制下聰明報稅、合理節稅，成為今年熱搜話題。

副市長林世賢表示：「房屋稅改革是為解決囤房問題與調節房市，維持居住正義，同時保障自住需求。」

📋 房屋稅2.0新制重點總整理｜2025實施版本一次看懂

隨著房屋稅2.0全國歸戶制正式上路，民眾及多屋族普遍關心新制如何計算、差別稅率怎麼分級、自己屬於哪一類，稅負會不會暴增？以下整理最新版本稅制重點，讓你一次掌握：

📌 項目	📋 內容
適用對象	全台非自住房屋（含空屋、出租屋、未設籍自用住宅）
計算方式	全國歸戶計算戶數，將各縣市持有房屋加總，依各縣市公告差別稅率課徵
稅率區分	第一類(公益出租/達租金標準)、第二類(未設籍自用住宅)、第三類(空屋/無出租/無人設籍)
差別稅率	各縣市自訂，稅率區間落在1.2%～最高4.8%，以戶數與房屋類型區分
自住門檻	必須設籍於房屋地址方能適用自住房屋稅率（一般自住1.2%～1.5%，逾3戶者仍須依超額稅率課徵）

📌補充：2025年起，夫妻、未成年子女、同戶籍直系血親名下房屋皆須合併計算，無法分散設籍或登記規避稅負。

🏠 全國歸戶怎麼算？｜完整範例解說＋模擬稅負試算

不少多屋族困惑：「我名下在不同縣市有房子，要怎麼計算囤房稅？是不是台北1戶、新北2戶、台中3戶都分開算？」其實不然，新制採全國歸戶，無論在哪一縣市，皆須累計計算，依各縣市公告稅率分別適用，來看範例：

📌 範例說明：

王先生名下持有：

台北市：3戶（1戶出租達租金標準，2戶空屋）
彰化縣：3戶（皆為空屋）

📊 全國歸戶計算：

台北3戶 + 彰化3戶 = 全國共6戶

依台北與彰化縣公告差別稅率：

縣市	戶數範圍	空屋稅率(第3類)
台北市	5-6戶	4.2%
彰化縣	5-6戶	3.8%

📈 節稅方案模擬：

若將台北其中1戶改為公益出租（達公告租金標準）

縣市	房屋用途	稅率
台北市	出租(達標準)	1.5%～2.4%
台北市	空屋(2戶)	4.2%
彰化縣	空屋(3戶)	3.8%

📉 稅負差異試算：

假設台北1戶現值800萬、彰化每戶現值300萬，稅負比較

房屋所在地	現值	原本稅率	原稅額	節稅後稅率	新稅額
台北A(出租)	800萬	4.2%	33.6萬	1.5%	12萬
台北B(空屋)	800萬	4.2%	33.6萬	4.2%	33.6萬
台北C(空屋)	800萬	4.2%	33.6萬	4.2%	33.6萬
彰化D(空屋)	300萬	3.8%	11.4萬	3.8%	11.4萬
彰化E(空屋)	300萬	3.8%	11.4萬	3.8%	11.4萬
彰化F(空屋)	300萬	3.8%	11.4萬	3.8%	11.4萬

📊總稅額：

調整前總稅額 = 135萬
調整後總稅額 = 113萬
年度節省金額 = 22萬

📊 各縣市2025最新公告差別稅率表

以下為各縣市最新核定版本，含公益出租、未設籍自用住宅、空屋三大類稅率範圍：

縣市	第1類(出租)	第2類(未設籍)	第3類(空屋)
台北市	1.5%～2.4%	2.4%～3.8%	3.8%～4.2%
新北市	1.5%～2.4%	2.4%～3.6%	3.6%～4.0%
桃園市	1.5%～2.4%	2.4%～3.6%	3.6%～4.0%
台中市	1.5%～2.4%	2.4%～3.6%	3.6%～4.0%
彰化縣	1.5%～2.0%	2.0%～3.2%	3.2%～3.8%

📌注意：部分縣市如高雄、台南、基隆、嘉義市仍在公告修訂中，預計2025下半年調整差別稅率至上限。

📝 3招自住房屋節稅實務攻略

為避免房屋稅暴增，多屋族務必善用下列節稅手法：

① 優先選免稅戶

名下若有現值10萬元以下或符合身心障礙、低收入戶、公益用途等免稅資格，務必優先保留。
每人最多3戶，記得申請自住稅率及免稅額。

② 現值最高優先設籍

選擇3戶現值最高房屋設籍，適用1.2%-1.5%自住房屋稅率，避開4%以上重稅。
可與配偶、子女協調戶籍，合理分配設籍戶數。

③ 成為公益出租人

將空屋申報為公益出租房屋，租金達公告標準，稅率降至1.2%-1.5%。
可透過地方政府公益出租計畫平台登錄，每年須完成報稅及申報。

📊 範例解析｜多屋族報稅配置稅額差異表

模擬5戶空屋多屋族若採不同配置策略，房屋稅負對比：

配置方式	稅率(平均)	總稅額(假設每戶500萬)
全部空屋(未出租)	4.0%	100萬
2戶出租＋3空屋	1.5%×2+4.0%×3	68萬
3戶設籍＋2空屋	1.2%×3+4.0%×2	54萬
3設籍+1出租+1空屋	1.2%×3+1.5%+4.0%	46.5萬

👉 善用設籍、出租、公益出租計畫，最高可節省超過53.5%房屋稅負。

📣 專家觀點｜房稅改革利弊並陳，應兼顧租屋與青安政策平衡

房產稅務顧問指出：「這次房屋稅2.0改革，透過全國歸戶與差別稅率，確實能有效抑制囤房、提升非自住房屋持有成本，進一步促進房屋釋出與租賃市場活絡，對於房市結構調整具正面作用。不過，政策推行過快、配套不足，也可能導致市場短期供需失衡，尤其是租屋市場壓力放大。」

補充，目前公益出租房屋租稅優惠尚未廣為普及，許多多屋族不清楚如何登錄、申報與適用1.2%-1.5%稅率，錯失節稅與活化資產的機會。此外，現行青安房貸利率雖優惠，卻侷限於首購族，建議政府可同步考量多屋族若將空屋轉為公益出租，也應納入租稅優惠與貸款利率優惠對象，才能真正解決囤房、空屋與租金高漲問題。

強調：「合理調節房產稅制，不能僅靠差別稅率壓制囤房，更需透過公益出租鼓勵、青安政策放寬、租金市場管理多管齊下，才能兼顧房價穩定、租屋供給與居住正義。」

📈 最新設籍數據與市場反應｜設籍潮掀起小宅、學區宅最搶手

根據內政部統計，2025年3月全台設籍戶數達971萬戶，創下歷史新高，較2024年同期暴增8.4萬戶，為過去5年同期最大增幅。房仲業者分析，這波設籍潮主要受房屋稅2.0新制影響，許多多屋族紛紛將自用房屋優先設籍，以爭取較低稅率，避免高達4.8%囤房稅。

永慶房屋資深經理表示：「設籍熱點集中在學區宅、捷運站周邊、蛋白區高CP值小宅，尤其桃園、台中、新竹、台南等中南部生活圈，小坪數套房與透天厝交易明顯熱絡。」不少屋主為降低持有成本，選擇出售閒置空屋、分戶登記，或將名下物件轉為公益出租，避免高稅負衝擊。

值得注意的是，台北、新北空屋數量自2024年下半年起小幅下降，租賃市場供給略有回升，但因房價基期高，租金價格仍未明顯鬆動，反而因為設籍與公益出租需求，帶動小坪數、捷運宅租金續漲，市場供需仍處調整期。

📢 實用建議懶人包｜多屋族報稅必讀對策

🎯 情況	📌 對策
名下有3戶免稅資格	優先選擇現值較低房屋，保留高價房屋做自住或出租，節稅效果最佳，記得依各縣市公告免稅標準審核資格。
自住房超過3戶	擇定房屋現值最高的3戶設籍，爭取自住稅率，同時評估是否會影響地價稅、房地合一稅、重購退稅等其他稅制優惠，整體規劃最省。
多屋空置	儘速出租，並參加公益出租人計畫，租金達公告標準即可適用1.2%～1.5%低稅率，稅負可省數萬元，且地價稅也享優惠。
預售屋即將交屋	注意交屋後第一時間設籍，確保能適用自住稅率，避免被列入全國歸戶後直接適用高稅率，及早規劃，減少稅負衝擊。
繼承取得、親子共有房產	與親屬協調分戶、合理登記，或轉作公益出租，避免共同持有產生高稅率累積效應，亦能達到合法節稅效果。

📜 結論與趨勢預測｜囤房稅制常態化，租稅策略必須重新布局

房屋稅2.0改革正式開啟全國歸戶+差別稅率雙軌制時代，未來囤房稅制將朝逐年調升差別稅率、嚴控空屋方向推進。多屋族若未調整持有策略，恐將面臨連年上漲的稅負壓力。

建議多屋族及早檢視名下物件，依房屋現值、用途、租賃狀態與設籍情形，重新布局資產配置。可採以下策略因應：

整合低價房屋、保留高價核心物件
善用公益出租與免稅額度
適時出售低報酬物件或轉做公益出租
優先完成高價房屋設籍
預售交屋注意設籍時點與租賃計畫

此外，財政部預告2026年將進一步檢討空屋定義與差別稅率門檻，並可能擴大公益出租適用範圍及租金補貼政策，預計將持續影響房產市場結構與交易型態。

國內學者也提醒：「隨全球通膨、美國關稅政策影響，國人資產保值意識增強，房地產作為長期抗通膨資產仍具吸引力，但稅制變革將迫使資金重新配置，建議民眾分散配置、搭配金融型商品避稅避險，降低單一房產稅負風險。」