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永康復國商圈vs東橋重劃區房價差20萬！2025大灣水患解決，這區房價預計漲破4字頭！

作者：小編於 2025-05-29

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台南永康大灣地區長年受積淹水困擾，每逢豪大雨便出現內水不易排出、道路積水情形，嚴重影響居民生活與交通安全。南市府斥資2億元推動TB幹線箱涵工程，預計2025年完工，結合現有抽水站，大幅降低大灣路、大灣東路及崑山科技大學周邊水患風險。房市方面，永康復國商圈目前預售案單價仍維持3字頭，與東橋重劃區、東區平實營區4至5字頭價差超過20萬元，具備高CP值優勢。專家預估，工程完工後，永康大灣房價將逐步補漲，2025年上看38萬，2026年有望站穩4字頭，成為首購族搶進首選。建議民眾趁水患改善前布局3字頭房價，優先挑選商圈周邊、交通便利與排水設計完善建案，掌握議價空間與未來增值潛力。

永康復國商圈vs東橋重劃區房價差20萬！2025大灣水患解決，這區房價預計漲破4字頭！

📑 目錄

1️⃣ 【引言】永康大灣水患困擾與房市熱度
2️⃣ 【工程全解】雨水下水道、抽水站到TB幹線箱涵
3️⃣ 【房價行情】鬧區3字頭、東橋重劃區、平實營區行情對照表
4️⃣ 【投資觀點】改善工程與房價變化的連動性
5️⃣ 【首購建議】自住客搶進的時機與預售案分析
6️⃣ 【專家觀點】房仲、水利技師解析市場與工期影響
7️⃣ 【結論】未來房價走勢與區域發展趨勢

📖 引言｜台南永康大灣，水患困擾與房價熱度並行

台南市永康區大灣地區，長年以來受到積淹水問題困擾，成為當地居民與房市發展的一大挑戰。每當夏季颱風季與鋒面豪大雨來襲，內水無法順利排出，常造成大灣路、大灣東路、崑山科技大學周邊路段積水不退，不僅影響交通順暢，更直接衝擊商圈營運與居民日常生活安全。許多在地店家、住戶對於突如其來的積水早已習以為常，商圈在下雨日子裡人潮銳減、來往不便，也使得大灣地區房價成長長期受到壓抑，與周邊重劃區產生明顯價差。

為改善這項長年水患問題，台南市政府近年來積極向中央水利署爭取治水經費，成功取得補助，預計於2025年底前完成總經費2億元、總長1,700公尺的TB幹線箱涵排水改善工程。這項工程將從大灣路一路沿線施作至大灣東路，並結合現有崑山抽水站、大灣抽水站第一、二期，提升排水能量，全面降低內水排出不順造成的積水風險。預期完工後，大灣東路、大灣路、崑山科技大學與復國商圈周邊積水熱點，積淹水機率將下降至近乎於零，為當地居民與投資客帶來重大利多。

與此同時，台南永康區房市近年來熱度持續攀升，尤其東橋重劃區、平實營區、虎尾寮等指標性新興重劃區，房價一路攻高，根據2024年最新市調資料顯示，東橋重劃區新案單價已站穩45萬至48萬元，平實營區更達55萬至60萬元區間，而虎尾寮因緊鄰南紡購物中心與東區生活圈，單價亦來到55萬至58萬元，3房產品總價動輒2400萬起跳，逼近台南豪宅帶門檻。

反觀永康大灣地區，雖然面臨水患困擾，但因屬永康鬧區核心地段，交通便利、生活機能成熟，鄰近崑山科技大學、復國商圈、家樂福大灣店、Costco永康店，房價仍具一定撐盤力。當地3房含車位產品總價約1600萬至1700萬元，單坪單價落在32萬至35萬元區間，與東橋重劃區、平實營區房價落差達20萬以上，形成明顯價差優勢。特別是積水問題逐步獲得改善、TB幹線箱涵預計於2025年完工後，預期將帶動房價補漲行情，成為台南首購族眼中高CP值、自住與投資兼具的潛力區。

📊 房價行情對照表

台南永康區作為北台南重要的生活圈與人口聚集區，房市行情近年來持續穩步上揚，尤其東橋重劃區、平實營區、虎尾寮等新興重劃區，在建商積極推案與區段規劃完整帶動下，房價紛紛突破4字頭、5字頭，與傳統永康鬧區產生明顯價差。透過下表，可以清楚看出永康各主要區塊的單坪房價、3房總價帶與區域特色：

📊 房價行情對照表

地區	單坪房價	3房總價含車位	地區特色
永康復國商圈	32~35萬	1600~1700萬	永康鬧區、生活機能成熟、商圈林立、交通便利、學區完整
永康東橋重劃區	45~48萬	2100~2300萬	新興重劃區、高綠覆率、學區效應、未來開發潛力大
東區平實營區	55~60萬	2400~2600萬	台南東區高價核心、新興重劃區、明星學區、鄰近南紡購物中心
虎尾寮	55~58萬	2400~2550萬	東區副生活圈、高端產品聚集、鄰近東區生活圈、南紡商圈效應

📌 價差原因分析：生活機能 vs 重劃效應

永康復國商圈雖然位於永康區鬧區核心，鄰近家樂福大灣店、Costco永康店、崑山科技大學、復國商圈，生活機能完整，交通便利，但因長期受到積水問題困擾，導致房價長期滯後於周邊重劃區。即便如此，目前3房含車位產品仍可維持在1600萬至1700萬元區間，單坪約32萬至35萬元，仍較重劃區親民許多，形成價格落差超過20萬元。

反觀永康東橋重劃區，近年來透過完整的市地重劃與街廓規劃，搭配新型建案釋出、學區效應與交通便捷，房價一路走高。目前新案開價已站穩45萬至48萬元，3房總價約2100萬至2300萬元，即便如此，由於區段新穎、開發潛力大，成交熱度依然維持高檔。

東區平實營區與虎尾寮兩大高價核心地帶，則屬於台南近年最炙手可熱的重劃區域，憑藉明星學區、生活圈完整、南紡購物中心、南台科技大學等商圈效應，以及鄰近台南科學園區的區域紅利，單價早已飆上55萬至60萬元，3房含車產品總價動輒2400萬至2600萬元，甚至豪宅案成交單價突破65萬以上。

📌 永康大灣房價潛力與未來走勢

由於永康大灣地區房價長期低於市場合理價，與重劃區產生明顯價差，而生活機能與交通便利性絲毫不亞於東橋與虎尾寮，房價遲遲未漲，主因便是積水風險所致。隨著台南市政府2025年底前完成TB幹線箱涵工程，解決長年淹水問題後，房市壓力解除，預期將出現房價補漲效應。

依據台南在地房仲觀察，目前永康復國商圈新預售案開價已來到36萬至38萬元，與重劃區價差縮小中，若積水問題順利改善，2025年房價將挑戰38萬，2026年有望站穩4字頭，屆時價差優勢將逐步收斂。對於首購族、自住客而言，2024年前正是進場黃金時間，趁水患尚未全面改善、房價尚未補漲前卡位，享有議價空間與後市增值雙重優勢。

📌 工程進度與淹水熱點分布

目前台南市水利局已公告TB幹線箱涵工程施工範圍與進度，主幹線自崑山科大、大灣路、大灣東路施作，總長約1700公尺，預計2025年底前完工。完工後將與現有崑山抽水站、大灣抽水站一、二期聯通，大幅提升排水量能，徹底改善復國商圈、大灣商圈與崑山科大周邊積水情況。

🗺️ 大灣區積水熱點分布+TB幹線施作路線圖
（建議插圖：標示大灣路、大灣東路、崑山科大周邊積水熱點，與TB幹線箱涵走線，搭配抽水站分布，清楚呈現積水範圍與未來改善效益）

📣 專家觀點 📣

南市府水利局技正陳O富表示：「永康大灣地區因地勢低窪，集水面積高達295公頃，每當豪大雨來襲，內水便無法順利排出，導致大灣排水水位快速上漲。特別是大灣路、大灣東路、崑山科技大學周邊，過去幾年經常出現道路積淹水，不僅影響當地居民的生活安全，也嚴重干擾交通與商圈營運。這次箱涵建置完成後，將有效提升排水效能，結合現有的崑山抽水站、大灣抽水站第一、二期等設施，大幅改善積水狀況，預期能降低水患風險達八成以上，對區域環境與居民生活品質帶來直接助益。」

另一方面，台南在地房仲業者李O誠也分析：「目前永康復國商圈一帶，仍有3字頭預售產品釋出，與東橋重劃區、平實營區房價動輒4、5字頭價差高達20萬元以上，這是現階段首購族與置產客進場的絕佳窗口。尤其積水問題若順利改善，2025年房價預計將挑戰38萬元，2026年則有望站穩4字頭，並逐漸追平周邊重劃區行情。加上大灣鬧區生活機能成熟、學區、交通、商圈完整，房價具備補漲空間，對自住客與中長線投資客而言都是值得關注的熱點。」

李O誠進一步指出：「不少消費者擔心水患問題會影響資產保值性，但依照目前水利局積極施作進度與中央核定計畫推進狀況來看，2025年改善效益將逐步浮現，屆時大灣與復國商圈房價上揚動能將顯著增強，房價補漲機率極高。」

📌 首購族建議 📌

針對目前房市環境與大灣地區即將完成的排水改善工程，專家也提出以下建議，提供給首購族與小資置產族作為參考：

✅ 改善工程完工前，可把握3字頭價位進場
目前永康復國商圈3字頭建案價格相對鄰近重劃區具備價差優勢，建議有自住需求或長線置產規劃者於2024年前積極進場卡位，待改善工程效益顯現後，享有價差增值利多。

✅ 優先選擇鬧區內生活機能成熟、臨商圈預售案
挑選具商圈優勢、生活機能成熟、交通便利性佳的鬧區預售案，既可減少入住後生活不便問題，亦有利於資產保值與轉手流通性。

✅ 避開低窪區塊，選高程路段或未來抽水站覆蓋範圍內建案
購屋時應確認建案所在地地勢高低及排水設施規劃，優先選擇地勢高程、位於主要排水箱涵、抽水站覆蓋範圍內建案，避開地勢低窪或曾經出現淹水紀錄地段。

✅ 確認建案排水設計、社區抽水機與地勢高低
購屋前務必詳閱建案社區排水系統規劃，包含地下室排水設備、社區內抽水機數量與馬力，確認建案地勢相對優勢，避免選購位於低洼路段或箱涵外圍區塊建案。

📊 工程改善效益與房價推估表

為讓讀者直觀了解工程改善後的房價走勢與水患發生機率變化，特別整理如下對照表：

📅 工程完成年份	🌧️ 租屋水患頻率	📈 房價預估 (單坪)	📊 升幅
2024年前	每逢豪雨積水	32~35萬元	-
2025年完工	租屋積水機率下降50%	36~38萬元	+10%
2026年	租屋積水機率近0	40~42萬元	+20%

📌 說明：依據水利局排水改善工程進度、抽水站效益模擬與在地房仲行情評估，2025年起水患狀況預期將改善，帶動房價年增幅5%~10%，2026年補漲挑戰4字頭行情可期。

📌 結論

綜合水利局與房市專家意見，永康大灣區歷經多年的積水困擾，即將迎來重大改善契機，市府投入2億元辦理TB幹線箱涵工程，預計2025年完工，屆時將結合現有崑山、大灣抽水站，有望全面改善大灣東路、大灣路與崑山科技大學周邊水患問題。

另一方面，隨著水患風險下降，永康復國商圈3字頭房價吸引力逐漸浮現，與周邊重劃區4、5字頭價差形成高CP值首購與置產熱點。預計2025年起房價將補漲至38萬元，2026年站穩4字頭行情機率高。

建議自住客、置產族於2024年前積極進場，不僅可把握較佳議價空間，更具後市增值潛力。尤其首購族可優先挑選商圈成熟、交通便利、排水設計完善且地勢高程路段建案，避開易積水區塊，為自家庭園與資產布局打下穩健基礎。