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台北商辦大風吹！巨蛋國際中心租金超越信義計畫區，市場供需失衡全解析

作者：小編於 2025-05-29

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台北市商辦市場近年供需失衡，高品質辦公室供應嚴重不足，推升租金屢創新高。最新實價登錄資料顯示，位於大巨蛋旁的「巨蛋國際中心」，高樓層辦公室租金單價突破5,000元，成為非信義計畫區首見，市場關注度迅速升溫。信義計畫區長期為台北辦公室租金標竿，如南山廣場、台北101大樓，租金單價多在每坪4,000元以上，少數超過5,000元，但「巨蛋國際中心」此次行情，意味著台北商辦租金天花板正上修。專家指出，供需失衡、地段與交通優勢、高規格建築設施，是推升租金關鍵。投資者應優先鎖定具增值潛力與市場需求支撐的指標型商辦，企業則須審慎評估地點、租金與品牌形象兼顧，提前布局。未來，台北市商辦市場勢必持續火熱，更多租金新高點可期。

📢台北商辦大風吹！巨蛋國際中心租金超越信義計畫區，市場供需失衡全解析

📖 引言

近年來，台北市商辦市場持續升溫，尤其是核心區域如信義計畫區與松江南京、敦南商圈等，辦公室租金屢創新高，反映出市場供需失衡與高端商辦物件稀缺的現況。然而，2025年第一季，位於大巨蛋旁的「巨蛋國際中心」高樓層辦公室，租金單價突破5,000元，成為非信義計畫區首例，迅速成為商用不動產市場與企業用戶關注的焦點。此現象不僅代表台北東區商辦價值再度被肯定，也象徵台北商辦市場熱度外溢，進一步推升周邊區域的租金水準與投資吸引力。

🏢 巨蛋國際中心租金破5千詳解

根據最新2025年第一季內政部實價登錄資料，「巨蛋國際中心」19樓辦公室以月租387.7萬元成交，換算每坪租金達4,936元，距離5,000元門檻僅一步之遙。根據租賃契約內容，2027年12月起租金將調整為每坪5,083元，2029年12月再度上修為每坪5,235元，正式突破5,000元關卡，成為台北非信義計畫區商辦市場租金單價新標竿。

值得注意的是，「巨蛋國際中心」並非位處信義計畫區，卻能達到與南山廣場、台北101相近甚至超越部分物件的租金水準，主要受惠於大巨蛋正式營運帶來的人潮與商業機能聚集效應，加上國父紀念館永久開放空間景觀價值、捷運板南線直達、周邊商業設施與國際品牌進駐效應，讓該案高樓層辦公空間躍升為台北市商辦市場新焦點。

📊 信義計畫區與巨蛋國際中心租金比較

長期以來，信義計畫區一直是台北市商辦市場的核心地段與租金天花板。根據2025年第一季實價登錄資料，信義計畫區內的指標性地標大樓如「南山廣場」、「台北101大樓」、「國泰置地廣場」等，辦公室租金單價普遍在每坪4,000元以上，部分頂樓高樓層物件甚至超過5,000元，以下為近期實價登錄資訊彙整：

建物名稱	樓層	月租金（萬元）	每坪租金（元）
南山廣場	43	91	5,252
台北101大樓	83	189	5,094
國泰置地廣場	40	208.4	4,200

由上述數據可見，「巨蛋國際中心」19樓辦公室租金單價已達4,936元，預計未來將進一步突破5,000元，正式站上與信義計畫區一線商辦物件相同水準，甚至有機會在未來市場熱度推升下挑戰5,500元以上價位。此趨勢顯示，台北市核心商辦市場不僅止於信義計畫區，東區商圈也逐漸成為高價辦公市場新戰場。

📈 租金上漲動能與市場意義

此次「巨蛋國際中心」高價租金成交，具體反映出台北市核心商辦市場供給嚴重不足，尤其是大型高樓層、開放景觀、鄰近捷運樞紐且配備國際規格辦公設施的優質物件，已成為市場稀缺資源。隨著大巨蛋營運帶動周邊商業效益、企業總部化趨勢明顯，以及企業對辦公環境形象、交通便利性與建築品質要求提高，未來信義計畫區以外具高端定位的商辦物件租金仍有上行空間。

此趨勢對投資人而言，意味著未來可聚焦具備增值潛力、交通與商業機能優勢的商辦物件，如「巨蛋國際中心」、「華固松江國際」、「松江101大樓」，預期將具穩定租金收益與資本增值潛力。對企業租戶而言，則需提早鎖定優質物件並考量長期租金調漲與用地稀缺風險，調整辦公室選址與租賃策略。

📈 商辦市場趨勢與影響

近年來，台北市商辦市場呈現供需失衡狀態，尤其在高品質辦公空間方面更是供不應求，導致租金持續攀升。根據內政部實價登錄與大型不動產顧問公司2024-2025統計，台北市A級商辦租金自2019年起連續6年上漲，至2025年上半年，信義計畫區平均租金單價已達每坪4,800元至5,200元區間，部分頂樓樓層甚至突破5,500元，創歷史新高。這種高價行情逐漸溢散至東區、松山、南港及南京復興沿線，帶動整體市場熱度，顯示企業對優質辦公空間的需求依然強勁。

📊 租金上漲背後主因

有限的土地與開發容積：台北市核心區域土地資源稀缺，且容積率受限，導致新建案供給緩慢。
都更進度緩慢：許多老舊商辦大樓面臨結構老化問題，但都更程序複雜、住戶協調困難，使市場新供應遲遲無法釋出。
大型企業需求強勁：金融、科技、精品與律師事務所等企業對門面與企業形象重視，傾向集中信義計畫區或高端新興地段，推升核心區與鄰近區域租金。
國際企業來台設點：隨著台灣半導體、電動車與數位產業國際布局擴張，外資企業來台需求增溫，助長高端辦公市場需求。

📉 供給現況與未來新增量

截至2025年5月，台北市辦公室總存量約215萬坪，其中A級辦公室僅占約30%。根據仲量聯行與戴德梁行預測，2025年至2027年間，新增A級商辦主要集中於信義計畫區（如潤泰信義二期、中信信義大樓二期）與松山區巨蛋國際中心、遠雄A+、華固松江新案，預計新增總量約9萬坪，但仍不足以消化現有需求缺口。

尤其在2025年第一季，全台北A級辦公室空置率已降至3.5%，信義計畫區更低至2.2%。市場預期未來2年租金將持續上漲5%-8%，而松山、大巨蛋周邊租金增幅可望超過10%。

📌 「巨蛋國際中心」優勢與商圈效應

「巨蛋國際中心」坐落於台北松山區南京東路四段，鄰近台北大巨蛋、松山文創園區、洲際酒店及松菸誠品商圈，集結辦公、商場、影城、展演場域與五星飯店於一體，形成完整生活辦公圈。其最大特色為可永久眺望國父紀念館開放綠地，與信義計畫區高樓群景觀相互輝映，提供高層樓面絕佳景觀價值，成為辦公室招租亮點。

此外，該案位於捷運板南線與文湖線交會點，步行可達國父紀念館站、南京三民站，距松山車站、台北車站僅10-15分鐘車程，對於區域辦公、跨縣市出差、商務聚會極為便利。周邊百貨、飯店、國際品牌進駐熱絡，也讓松山區商業機能快速提升，吸引科技、精品、跨國企業轉進。

💡 專家觀點與市場建議

多位商用不動產專家指出，未來3-5年，台北市商辦市場將持續受制於供給不足與需求強勁的雙重影響，租金仍有上漲壓力，尤其是A級與超甲級辦公空間，更將持續創高。

📌 專家建議企業在辦公選址上應考量以下要素：

地段與交通便利性
靠近捷運、台鐵、交通樞紐可降低員工通勤成本，提升員工滿意度與企業形象，亦利於客戶拜訪。
建物品質與公共設施完善度
選擇具備LEED綠建築、耐震標章、智慧樓管系統等現代化建物，保障員工安全與營運穩定。
租金預算與未來調漲機制
應詳讀租賃合約內調漲條款，預留未來租金上漲空間，避免因市場波動產生預算壓力。
區域發展潛力與未來增值性
除信義計畫區外，松山巨蛋商圈、南京復興沿線、南港經貿園區，皆具備中長期發展利基，企業可適度分散租賃配置。

📈 投資人觀點：

對於不動產投資人而言，鎖定具備增值潛力與未來收租優勢的商辦物件尤為重要。「巨蛋國際中心」擁有完善商圈與優質辦公空間，且租金單價已站穩5,000元，隨著周邊潤泰松山案、遠雄A+等相繼落成，將形成商圈聚集效應，預期租金仍有上漲空間，資本利得與租金報酬兼具。

🌏 國際辦公市場對照

以香港中環A級辦公室為例，2024年租金約每坪新台幣6,500-7,800元，新加坡萊佛士坊辦公大樓則落在5,500-7,200元，首爾江南區新建A級辦公室約4,800-6,000元。台北信義計畫區目前5,000-5,500元水準，已與亞洲一線商圈接軌，松山區巨蛋商圈憑藉景觀價值與國際級開發案，具備進一步追漲實力。

📝 結論

「巨蛋國際中心」租金單價突破5,000元，成為非信義計畫區首例，不僅象徵松山巨蛋商圈商辦市場正式成形，更反映出台北市整體辦公市場需求持續強勁、供應緊縮態勢未解。企業與投資人若欲掌握市場先機，應密切關注松山巨蛋、南港經貿、台北雙子星等新興商圈，選擇地段優勢、物件品質高、租金合理且具增值潛力的辦公空間，布局未來台北辦公市場新局。

市場專家建議，未來2年內台北A級辦公租金仍有年增5-8%空間，商圈聚集效應將逐步發酵，巨蛋國際中心、遠雄A+、潤泰松山、松山文創園區周邊可望成為承接信義計畫區外溢需求的核心熱區，投資人可鎖定該區商辦產品，尋求長期穩定租金收益與資產增值效益。