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房東節稅救星！3類出租住宅申報教學＋稅額試算一次搞懂

作者：小編於 2025-05-29

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2025年房屋稅2.0新制正式上路，針對自住房、非自住住家用及出租住宅訂定差別稅率，目的在抑制囤房與穩定租屋市場。新制下，囤房族適用2%至4.8%累進稅率，擁有越多戶稅率越高，最高達4.8%；而出租住宅若於6月2日前完成申報，則可享1.5%至2.4%優惠稅率，大幅減輕房東負擔。財政部開放3類出租住宅申報，包括租金達標、符合《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條、或法人委託代管、包租轉租超過一年者。若未申報或不符資格，將直接適用高稅率，房東務必注意。本文整理2025房屋稅重點、稅率表、累進計算範例、申報教學與常見錯誤解析，並試算稅負差額，協助房東節稅，同時穩定租金市場，建議房東盡快掌握新制規範，審慎調整房產配置策略。

房東節稅救星！3類出租住宅申報教學＋稅額試算一次搞懂

📖 引言

2025年，台灣房市進入全新稅制時代。財政部正式上路《2025年房屋稅2.0新制》，透過分級稅率與差異化稅制，針對自住房、囤房、以及出租房屋採取不同稅率策略，旨在達到「抑制囤房、釋出空屋、穩定租金市場」三大目標。為了避免租金轉嫁給租屋族群，政府同步開放3類合法出租住宅可申報適用優惠稅率，只要於2025年6月2日前完成申報程序，房東即能享有**1.5%至2.4%的房屋稅優惠稅率，遠低於過去最高4.8%**的囤房稅標準，實際減輕房東稅負，同時緩和租金上漲壓力。此新制不僅影響超過數十萬房東，也關係全台百萬租屋人口的居住成本，堪稱近年來台灣租屋市場與房屋稅制改革的重要轉折點。

🏠 2025房屋稅2.0重點整理

以下為2025年新版房屋稅2.0方案中，各類住宅用途適用的稅率變化與重點說明：

項目	原本稅率	新制稅率 (2025)	重點說明
自住房	1.2%	1.2%	自住住宅稅率維持不變
非自住住家用	1.5%～3.6%	2%～4.8%	採分段累進稅率，囤房愈多稅率愈高
出租住宅	1.5%～3.6%	1.5%～2.4%	符合申報條件者享優惠稅率，未申報者適用高稅率

📊 稅率變化與累進計算方式

為了有效打擊囤房行為，新制採取累進稅率制度，以房屋持有戶數作為計算標準，房屋愈多、適用稅率愈高。2025年起「非自住房住宅」的稅率將由原本1.5%～3.6%提升至2%～4.8%，且分為三個級距：

房屋戶數	適用稅率
1～2戶	2%
3～5戶	3.6%
6戶以上	4.8%

而針對「出租住宅」，若符合政府規定並完成申報，則適用優惠稅率1.5%～2.4%，未申報或資格不符者則直接適用高稅率，防杜假出租、逃稅或空屋囤積行為。

📃 3類可享稅率優惠出租住宅類型

為避免房東因稅負增加將成本轉嫁給租屋族，政府設定3類合格出租住宅可適用優惠稅率：

1️⃣ 申報租金達當地公告一般租金標準者
📌 必須符合當地縣市政府公告租金行情標準，保障租金合理且透明。

2️⃣ 符合《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條之租賃住宅
📌 意即完成「租賃契約登記」，並取得租賃專戶、租金匯入專戶與稅籍資料。

3️⃣ 法人委託合法代管或包租轉租業者，契約滿1年以上者
📌 如透過合法包租代管業者，且契約滿一年，可減輕房東自營管理負擔，又享優惠稅率。

📝 申報與適用程序教學

📅 申報期限：2025年3月24日至6月2日止
📍 申報機關：房屋所在地之地方稅務局

必備資料

申報書
租賃契約影本
租金標準證明文件
代管或包租業者證明

流程說明

1️⃣ 填寫稅務局規定格式之申報書
2️⃣ 檢附所有證明文件
3️⃣ 親自或郵寄遞交至地方稅務局
4️⃣ 審核通過後，核發新房屋稅稅單，適用優惠稅率

📑 房東常見申報問題與錯誤解析

📌 租金低於當地公告標準 → 國稅局將調整計稅，無法適用優惠。
📌 租賃契約未滿1年 → 不符資格，直接課以高稅率。
📌 未依期申報 → 視為一般囤房，適用4.8%稅率，稅負暴增。
📌 資料不齊、未檢附完整證明 → 將延誤核發或遭退件。

📈 稅負試算表與優惠差額對照

以台北市標準住宅，公告現值800萬元，月租2萬元為例：

房屋數量	原稅額 (4.8%)	新稅額 (2.4%)	節省金額
1戶	11,520元	5,760元	5,760元
3戶	34,560元	17,280元	17,280元
5戶	57,600元	28,800元	28,800元

隨著房屋戶數增加，稅負差額擴大，對多屋族房東來說，提早完成申報程序即可節省數萬甚至數十萬元房屋稅支出，具體效益相當可觀。

🧐 觀點分析：對市場與房東的影響

2025年房屋稅新制正式實施，市場普遍認為將對房地產市場、租屋市場以及房東經營策略帶來多層次影響。以下針對囤房成本、租金行情、房東稅務壓力與市場結構調整進行全面分析：

📉 囤房成本提高，釋出意願上升

隨著新制上路，非自住房屋若未申報為出租使用，稅率上看4.8%，遠高於過去1.5%～3.6%的稅負門檻，對於手中持有多戶、長期閒置、未釋出的囤房族來說，稅負成本將倍增，壓力空前。

例如：若一位房東擁有6間空屋，每間公告現值500萬元，過去稅率3.6%稅額為9萬元，新制若未申報則調高至4.8%，稅額達12萬元，整體稅負增加33%以上。

因此，預期不少多屋族與投資型持有者，為避免高額稅金，將選擇：

出租現有空屋，釋出市場
出售部分資產，降低持有量
改作合法包租代管登記，爭取優惠稅率

整體市場將因囤房釋出意願提高，推升租賃市場供給，間接抑制高房價與租金上漲壓力。

🏡 租屋市場供給增加，有利租金穩定

2025年新制另一顯著效應，便是透過稅制誘因，鼓勵房東釋出閒置房源出租。尤其台北、新北、桃園、新竹等都會區，長期租屋供給不足、租金高漲問題嚴重，透過新制提高持有成本，促進空屋進入租屋市場，可望有效改善供給結構。

例如：以台北市中山區現行2房租金月租3.5萬元計算，若新增5%租屋供給量，依據租金彈性理論，租金水準將有3%～5%下修空間，有助緩解租屋族負擔。

此外，合法出租、委託包租代管者，除稅率降低至1.5%～2.4%，還可享有政府補助、稅賦減免、包租保證等配套，提升房東出租意願，讓租屋市場結構更健全、價格更透明穩定。

💸 房東若忽略申報，稅負倍增

新制上路後，房東若未於2025年6月2日前完成「出租住宅稅率適用申報」，將直接適用4.8%高稅率，稅負成本倍增，嚴重影響投報率與資金運用效率。

舉例說明：

一間公告現值800萬元房屋
未申報前稅率 4.8%，稅額：38,400元
申報後降至1.5%，稅額：12,000元

單一房屋差額達26,400元，若手上多戶物件，整體稅金差距將非常可觀。因此，專家提醒，務必於期限前完成申報，避免稅單寄出後無法補救，徒增財務壓力。

🎯 專家建議：房東應該怎麼做？

針對2025房屋稅新制變革，專家給出以下五大建議，協助房東順利過渡、節稅與提升資產效益：

✅ 儘快確認出租房屋現況

立即盤點名下所有非自住房屋，確認出租狀態、租金行情與契約是否有效，並比對是否符合政府公告「一般租金標準」，作為申報依據。

✅ 檢查租金是否達標

依據各縣市稅捐機關公告，確認租金水準是否達到當地標準值，例如台北市松山區2025年一般租金標準為25,000元/月，若實際租金為22,000元，須考量是否調整或改採包租代管。

✅ 優先委託代管或包租公司申報

若無法達標，建議直接與合法代管業者或包租業者合作，透過代管模式或包租轉租方式，除享1.5%優惠稅率，還可獲得中央與地方政府補助，降低營運風險。

如台北市租賃專案補助：

代租代管每戶最高補助5,000元/月
契約期間保證租金支付
免收房東所得稅

✅ 務必於6月2日前完成申報

所有申報必須在2025年6月2日前，將資料備齊向地方稅務局提出，避免逾期導致適用高稅率，且不得補救，務必妥善安排作業時程。

📝 結論：掌握2025房屋稅新制優勢

2025年房屋稅新制不僅是財政政策調整，更是影響房產持有與租賃市場結構轉變的關鍵。房東若能妥善掌握政策動向，積極申報、合法出租、善用包租代管與政府補助，不僅可大幅降低稅負成本，還能提升資產使用效率與租金收益穩定性。

反之，若因忽略或輕忽規定，錯過申報期限，將面臨4.8%高稅率課徵，租金報酬遭大幅稀釋，甚至影響整體投資報酬率與財務配置。

建議所有房東立即行動，盤點物件、檢視契約、確認租金達標與否，必要時委託合法業者代管，雙管齊下降低稅負與空租風險，掌握2025稅制改革帶來的新優勢。