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工業用地全解析：種類、稅費與交易流程詳解

作者：小編於 2025-05-22

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本文深入解析台灣工業用地的分類與法規，重點介紹「都市計畫內工業用地」（特種、甲種、乙種、零星工業區）與「非都市土地工業用地」（丁種建築用地）兩大類型，並針對其適用產業、設廠限制與使用法規做出詳細說明。

同時，文章也完整彙整工業用地買賣過程中常見的稅費項目，包括契稅、印花稅、土地增值稅、房地合一稅等，並針對買賣雙方與土地持有者分別列出應繳稅費與注意事項，協助讀者快速掌握土地交易的實務成本。

最後，特別推薦專營桃園地區的【詠騰工商地產】，協助企業主或投資者進行專業的工業用地買賣與廠房規劃服務，確保交易流程快速、安全又合規。

工業用地全解析：種類、稅費與交易流程詳解

在台灣，隨著產業升級與製造轉型的需求持續攀升，工業用地成為企業設廠、擴廠與投資規劃的重要關鍵。無論是高科技產業、傳統製造業或新興的綠色能源事業，都需合法且合適的土地支撐營運與生產。

但您知道嗎？工業用地不只是「一塊地」，其背後牽涉的法規、分類、使用限制與稅務制度，遠比一般住宅或商用土地更為複雜。

本篇將為您全面解析工業用地的各類型、土地買賣涉及的稅費與費用，以及交易前後該注意的法律問題。特別針對桃園工業用地市場，也將分享專業仲介團隊【詠騰工商地產】的實務經驗與建議，協助您有效避開交易陷阱，掌握工業地產投資致勝之道。

一、什麼是工業用地？定義與用途完整說明

根據《土地使用分區》與《都市計畫法》規定，工業用地是指專門供製造、倉儲、加工等工業行為使用的土地，且必須經由政府審查許可，才能依法設廠與營運。

其用途包括但不限於：

建廠設施（辦公、生產線、宿舍）
倉儲物流中心
設備裝配與維修基地
污水處理設施
低污染產業專區（如無塵室、實驗室）

📌 重要特性

土地開發需符合區域計畫與分區管制
不同類型的工業區，有不同建蔽率與容積率限制
許多高污染產業不得進駐都市型工業區

二、工業用地種類總整理：都市計畫內 vs 非都市土地

工業用地大致可分為兩大類，根據是否在都市計畫範圍內而定：

（一）都市計畫內工業用地

依照《都市計畫法》分類，都市型工業區進一步細分如下：

類型	用途特色	適合產業
特種工業區	高污染、特殊處理工業專用	煉鋼、重工、化學、焚化等
甲種工業區	一般製造、加工、組裝工業	電子製造、汽車零件、機械加工
乙種工業區	較低污染與物流倉儲用途	倉儲中心、包裝產業、物流業
零星工業區	多位於舊城區或郊區，面積較小	傳統工廠、小型製造業
加工出口區／科學園區	依專法設立，有特定投資與產業審查機制	高科技製造、研發中心（如台積電、新創科技）

範例地點：

新竹科學園區（科學工業區）
桃園航空城產業專區（都市型工業區）
高雄楠梓加工出口區（加工專區）

（二）非都市土地工業用地

非都市土地主要是未納入都市計畫區域的農地、山坡地、保育區等，若需作工業用途，必須符合法規重新變更為丁種建築用地，並取得開發許可。

常見類型：

特定農業區丁種建築用地
一般農業區轉用地
山坡地開發使用地

使用限制：

僅限低污染、低耗能產業進駐
不得大規模開發、限高、限容積
需通過環評、區域計畫審查

📚 相關法規：

《非都市土地使用管制規則》
《區域計畫法》
各縣市政府都市計畫細則

🚩 延伸查詢：

三、工業用地交易稅費懶人包：買賣前後要繳多少？

工業用地買賣不只是「簽約付款」這麼簡單，背後還牽涉到一系列稅務規劃與費用支出。

以下為交易雙方最常見的稅賦與費用項目說明：

（一）買方需負擔費用

項目	說明
契稅	6%，僅購買建物需繳；若僅購地則免
印花稅	交易金額 × 0.1%（雙方各負擔一半）
地政規費	登記費、謄本費、設定費等，約數千～萬元
代書費	簽約、登記、實價登錄等代辦費
貸款費用	銀行查詢費、保險費用（火險、地震險）

（二）賣方需負擔費用

項目	說明
土地增值稅	依據公告現值增額計算，最高稅率40%，自用僅10%
房屋稅／地價稅	交屋日前按比例分攤
水電瓦斯費	結算至交屋日止
房地合一稅 2.0	針對105年後取得土地，按持有年限與交易差價課稅，最重45%

（三）土地持有期間的常態稅費

稅種	說明
地價稅	工業用地稅率依公告地價課徵，稅率 10%~55%
房屋稅	營業用為3%，非住家營業用途為2%

四、工業用地買賣流程與注意事項

想要安全、快速又合法地完成工業用地買賣，建議遵循以下標準流程：

✅ 土地買賣流程

確認使用分區與產業適用性
查閱地籍謄本與地籍圖
辦理產權調查（有無抵押、共有等）
議價與簽署買賣契約
代書辦理過戶與實價登錄
完成付款與交屋手續

📌 交易注意事項

土地是否涉及共有？是否能單獨處分？
是否符合法定建蔽率與容積率？
當地是否有都市計畫變更中，或重大公共建設？
非都市土地是否通過開發審議？
是否符合當地政府工業用地審查與進駐產業限制？

五、桃園工業用地買賣首選：【詠騰工商地產】專業團隊

身為全台產業重鎮之一，桃園市擁有龐大工業區分布與便捷交通樞紐（機場、高速公路、捷運），長期吸引國內外廠商進駐設廠。

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✅ 熟悉工廠登記、開發審查與建照申請流程
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六、結語：掌握法規與專業知識，讓工業用地投資更穩健

不論您是製造業主、科技新創、物流業者或土地開發投資人，選擇正確的工業用地與熟悉相關法規流程，將是事業長遠發展的關鍵。

工業用地不僅是資產，更是企業營運穩定的根基。善用專業團隊如【詠騰工商地產】，讓您在工業地產市場中少走冤枉路，掌握第一手區域行情與法規變動，做出最適合的決策。