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買房人崩潰！房貸停件、撤件潮，專家教你逆勢搶貸成功術

作者：管理員於 2025-05-20

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當前房貸市場進入前所未有的「大逃殺模式」，近期PTT熱帖曝光兩家金控暫停房貸申請、另一家全面撤件，引發市場震撼。多數準屋主面臨交屋在即卻無法貸款的窘境，恐爆違約潮。銀行從過去的「搶放貸」轉為「嚴選VIP」，主因包含銀行法72-2壓力、資本適足率審核、土建融風險攀升、房價過熱導致政府強監管，以及季底、年底常見的放款配額封頂潮。專家指出，這波收緊是「控風險＋壓總量」雙軌策略，貸款人若仍抱持「一定借得到」心態，將承受巨大財務風險。實戰案例中，工程師黃小姐三度被拒，靠信用合作社才成功過件；自營商張先生則用配偶共借與增加自備款救回案子。建議購屋者轉變觀念，從「選利率」轉為「選能貸下來」，並提前備妥財力證明，找出未受72-2條限制的放款窗口，卡位優先名額。每年3月、9月送件成功率相對較高，把握時機，靈活應對，才能在房貸市場存活。

🏠買房人崩潰！房貸停件、撤件潮，專家教你逆勢搶貸成功術

📌 目錄

✍️ 引言：從熱帖看見的危機
📉 為什麼房貸越來越難申請？
📊 各大銀行房貸放款現況一覽表
🧠 銀行放款緊縮的背後邏輯
🧱 72-2條如何限制你的房貸？
🚪 房貸被拒的十大原因剖析
🔑 應對房貸難申請的致勝五大策略
🧭 多元金融管道介紹與比較
🗣️ 專家觀點：業界大咖怎麼說？
💬 實戰案例分享：買房人真實經驗
💡 觀察與建議
🏁 結論：從「搶貸款」到「贏策略」

✍️ 引言：從熱帖看見的危機

近期在PTT房板上一篇爆文瘋狂轉載，內文直指：「兩家大型金控全面暫停房貸申請，另一家則全部撤件」，短短數小時內就吸引數千則留言、上萬次點閱，瞬間在購屋族群與不動產投資圈引爆話題。原以為是個案，沒想到隨後多家民營銀行與信用合作社也開始陸續跟進，收緊貸款政策，讓原本樂觀以待的準屋主、投資客紛紛陷入恐慌。

許多正卡在交屋關鍵期的購屋族，眼睜睜看著房貸被銀行「抽件」、「退件」、「重新估價」，原訂的撥款日不斷往後延，甚至傳出有建商因大量買方貸款未過，轉向法院聲請違約求償，情況幾乎一夕之間全面失控。這場突如其來的信貸風暴，不只是個人財務危機，更可能成為壓垮整個房市信心的最後一根稻草。

在這波信貸緊縮下，市場上房貸的申請標準可說是從「搶放貸」秒變「選VIP」，過去只要基本財力證明與不動產抵押就能輕鬆過關，如今卻得層層把關，連工程師、科技業中高薪白領都頻頻受阻，更別說收入不穩定、財力結構複雜的自營商、斜槓族與年輕首購族群。

📉 為什麼房貸越來越難申請？

銀行的態度轉變並非空穴來風，背後其實藏著五大結構性壓力與系統性風險：

✅ 銀行法72-2條壓力加劇
根據《銀行法》第72-2條規定，銀行對於不動產放款比例有嚴格限制，超標就得增提備抵呆帳，直接侵蝕獲利。隨著房價飆漲、建案交屋潮來臨，銀行的授信結構早已逼近法規上限，被金管會點名、限縮的壓力隨時可能引爆。

✅ 半年報資本適足率審核將至
每年6月與12月是銀行資本適足率的重要審核期，若不符合規範，將影響評等與後續放貸能力。因此在審核前夕，銀行往往會提前「壓放款量」、「控銀根」，集中資源保住財報與資本水位。

✅ 土建融與房貸戶風險性高
在房價高檔盤旋、成交量緊縮的環境下，土建融與高成數房貸被視為潛在違約熱點，金管會已多次要求銀行控管高風險授信戶。稍有風吹草動，銀行第一個祭出的就是房貸這塊，避免未來資產品質惡化。

✅ 房價過熱引發政府監管壓力
台灣房價在過去三年狂飆超過40%，平均房價所得比創下歷史新高，社會不滿聲浪與政府穩定民生政策壓力同步升高，金管會、央行近兩年接連出手限貸、限土建融，如今更進一步要求銀行主動控管房貸曝險，形成緊箍咒。

✅ 季底、年底常見配額封頂潮
每逢3月、6月、9月、12月財報結算前夕，銀行授信部門為了控管風險與資本適足率，常會提早封控授信額度，進一步加劇「放款難」的情況，讓原本能借到貸款的案件也突遭卡關。

這波房貸市場進入「大逃殺模式」，不再是比利率、比額度，而是誰還能成功送件撥款，誰就是贏家。買房人若仍抱著過去「房貸一定借得到」的天真心態，勢必將在這場信貸收縮風暴中付出慘痛代價。

📊 各大銀行房貸放款現況一覽表

🏦 銀行類型	銀行名稱	額度狀況	撥款情況	備註說明
公股銀行	華南銀行	無	排隊撥款	全面停止進件至明年1/1
公股銀行	合作金庫銀行	無	停止買賣件	僅部分案件處理
公股銀行	第一銀行	無	9月起排隊	買賣件暫停進件
公股銀行	台灣銀行	有	不用排隊	正常放款
公股銀行	彰化銀行	無	排隊撥款	撥款時間不確定
民營銀行	聯邦銀行	有	排隊撥款	首購利率3%起
民營銀行	玉山銀行	無	不用排隊	僅接受既有戶增貸
民營銀行	元大銀行	有	不用排隊	正常作業
民營銀行	中信銀行	有	排隊撥款	僅限公教/理財戶，估價下修
民營銀行	富邦銀行	有	排隊撥款	買賣件利率提高
信合社	台北第三信合社	有	不用排隊	正常撥款
信合社	第二信用合作社	有	不用排隊	正常撥款
民營銀行	新光銀行	有	不用排隊	利率2.5%起
民營銀行	國泰銀行	無	停止進件	不再承作買賣件
民營銀行	台新銀行	無	停止進件	自113/8/1起不承作購屋貸款

📌 小提示：先掌握各銀行放款政策，再依自身條件選擇合適的貸款對象，才能提升申請成功率！

🧠 銀行放款緊縮的背後邏輯

房貸市場緊縮，不是銀行「懶得借」，而是出於「資本控管」的壓力：

⚖️ 資本適足率（CAR）：每貸一筆款，銀行需備足一定資本，房貸占用多，限制放款能力。
📉 淨值消耗：年中繳稅、發股息、半年報都會吃掉淨值。
🏗️ 風險資產增高：土建融、商辦貸款風險係數更高，銀行轉向風險較低的業務（如公教貸、理財貸）。

🧱 72-2條如何限制你的房貸？

🔍 銀行法第72-2條重點解析：

「銀行對不動產貸款（包括房貸、建融、商用不動產貸款）總額，不得超過總存款與金融債發行總額之30%。」

📌 實際效果：

🔺 存款下降 ➜ 可貸額縮水
🔺 房市熱 ➜ 放款額上升
🔺 雙向擠壓 ➜ 馬上踩煞車

📊 近年來72-2條踩線月份多出現在 6月與12月，此時就是「貸款最難搶」的時刻。

🚪 房貸被拒的十大原因剖析

編號	原因	說明
1	信用分數過低	卡債、遲繳紀錄成為主因
2	收入不穩定	自營商、無固定薪資者風險高
3	財力證明不足	薪資單、扣繳憑單未齊
4	房屋估價偏低	銀行估不到價值，成數降低
5	共借人信用不佳	合借的朋友或家人有信用瑕疵
6	購屋地點屬高風險區	銀行評估房價未來性差
7	職業不穩定或高風險行業	夜店、八大、加密貨幣相關行業常被拒
8	銀行已達法規上限	72-2條爆表
9	缺乏自備款	超貸或低自備比很容易被拒
10	無法配合銀行產品（如壽險綁定）	無理財戶、不買保險，銀行利潤低意願也低

🔑 應對房貸難申請的致勝五大策略

🧾 提前準備財力資料
💼 多銀行平行送件
🧠 尋求專業貸款顧問協助
🧱 適度增加自備款比例
📅 避免在資本壓力高峰送件（6月/12月）

🧭 多元金融管道介紹與比較

機構類型	優點	缺點
壽險公司	利率穩定、手續簡單	通常不承作首購案件
農會/漁會	放款彈性、地方關係助力	區域限制多
信用合作社	地方資源充足、利率具競爭力	服務項目可能較簡單
郵局房貸	政府信用背書、利率穩定	條件保守，審核嚴格

🗣️ 專家觀點：業界大咖怎麼說？

「這波收緊其實是『控管風險＋壓低放款總量』的雙軌策略，越早了解並行動，就越容易卡位成功貸款。」
— 某銀行貸款部主管（匿名）

事實上，多位金融圈人士私下透露，從2024年下半年起，銀行內部針對房貸審核的標準已經悄悄提高，不僅放款成數下修、核貸成數保守，對職業背景、財力證明、收入結構與共同借款人條件的要求也變得更加嚴格。某國銀授信處主管也曾表示：「現在房貸不只是利率問題，誰能通過審核才是關鍵，尤其是投資性或高總價產品，更是被列為高風險名單，首購型客戶雖仍是首選，但若條件不佳照樣婉拒。」

對此，資深貸款顧問李先生指出：「以往房貸市場是客戶挑銀行，現在變成銀行挑客戶，沒財力、沒存款、收入不穩，或者身分證字號開頭是R的，幾乎被列為高風險對象，不是直接婉拒，就是開出超高利率趕人走。」

💬 實戰案例分享：買房人真實經驗

💡 案例1：黃小姐，32歲，工程師

「我送件三間銀行都卡住，連預先試算的貸款成數也打八折，最後透過貸款顧問找到某家信用合作社，才順利拿到2.3%的利率，差點要違約！原本以為工程師算穩定工作，結果因為年資未滿3年、部分收入來自專案獎金，銀行認列不到70%，嚇得我趕緊補齊存款證明，還找朋友幫忙存款衝帳戶金流，才勉強過關。」

👉 重點觀察：
即便是工程師等傳統高信用職業，若年資不足、收入結構複雜，也容易成為核貸阻力，且多數大型銀行審核偏保守，中小型銀行或信用合作社反而成為最後避風港。

💡 案例2：張先生，47歲，自營商

「估價低＋收入難證明，一度被拒，最後用配偶共借與增加首付救回全案。當時買一戶總價1680萬的中古屋，估價竟然只有1250萬，落差超過400萬，原本以為送件沒問題，結果連續被兩間國銀打回票。後來透過代書建議，把太太加為共借人、再提高首付到400萬，才終於順利撥款，利率還被調高到2.68%。」

👉 重點觀察：
自營商、收入不穩定者，常常因財力難證明、報稅金額過低，被銀行列為高風險族群。建議事先備妥綜所稅清單、存款紀錄與現金流證明，並考慮共借與提高首付作為備案。

💡 觀察與建議

🚩 「搶貸」時代已來，觀念要從「選利率」轉為「選能貸下來」
過去大家比價利率高低，如今則是先求有貸，再談條件。市場傳統「低利銀行」現在核貸難度高，不如退而求其次，鎖定區域型信用合作社、農會、信合社，或是對特定族群較友善的金融機構。

🧭 找出不受72-2限制的金融機構，是短期破局關鍵
目前金管會72-2專案針對第二戶房貸、高價住宅、投資型產品特別嚴控，唯獨部分信合社與農會尚未全面跟進，反而成為卡位機會。例如某北部地區農會，目前對自住型購屋貸款仍可達8成，甚至首購可談8.5成，成為市場熱搜對象。

🛠️ 裝備自己，不靠運氣！財力證明與職業背景是入場門票
核貸成敗關鍵不再只是薪轉與信用分數，近兩年銀行特別看重綜所稅申報金額、存款餘額、股市資產與其他不動產持有紀錄。建議購屋前半年就著手整理財力資料，適度調整帳戶金流、增加固定存款，才能在送件時更具優勢。

📆 把握時機：每年3月、9月是較好送件時間點
根據授信人員透露，銀行半年結算績效，3月與9月為衝貸款目標旺季，核貸態度相對寬鬆。若能配合在這兩個月送件，或有機會談到更高成數與較優惠利率，錯過則得再等半年。

🏁 結論：從「搶貸款」到「贏策略」

在當前信貸緊縮、房貸核貸標準全面升級的環境中，購屋族若還停留在過去「一定借得到」的思維，恐將面臨違約風險與交易失敗的危機。與其陷入高利與低成數的困境，不如及早調整策略、認清銀行邏輯、找出審核空窗點與特殊通路，才有機會在這場貸款大逃殺中穩操勝券，順利圓夢。