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🌿 甲工改乙工！雲林北港工業園區轉型計畫曝光，環保與開發如何雙贏？

作者：小編於 2025-04-29

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台灣金聯資產管理公司宣布將於12月1日進行第三次標售雲林北港工業園區（原萬有紙廠）土地，並將底價調降至32.3億元，較第一次標售的33.8億元下降約5%。這次標售的土地面積約4.5萬坪，平均每坪底價約7萬元，對設廠企業具有吸引力。此次標售引起地方政府和居民的關注，尤其對於可能帶來的環境污染問題。北港工業園區目前為甲種工業用地，允許設置高污染重工業廠房。為減少污染風險，地方政府已啟動將該區域由甲種工業用地改為乙種工業用地的計畫，目的是吸引低污染、高科技產業進駐。該改變可望提升地區產業結構，並改善居民生活品質。儘管第三次標售已調降底價，是否能成功吸引投資者仍需觀察市場反應。政府在此過程中應加強與居民的溝通，確保環境保護與經濟發展之間的平衡，實現經濟與環境的雙贏目標。

🌿 甲工改乙工！雲林北港工業園區轉型計畫曝光，環保與開發如何雙贏？

📋 目錄

🏭 引言：北港工業園區標售背景
📉 台灣金聯標售詳情與價格變化
🏗️ 甲種工業用地改為乙種工業用地的影響
📊 表格分析：標售歷程與價格變化
🌿 地方需求與環境保護的平衡
💡 觀點與建議
📝 結論

🏭 引言：北港工業園區標售背景

台灣金聯資產管理公司近日正式公告，將於2025年12月1日舉行第三次北港工業園區土地標售作業，該園區位於雲林縣北港鎮，基地原為萬有紙廠舊址，長期閒置多年。自2024年以來，台灣金聯為活化資產、帶動地方經濟，持續推動該地開發及標售，前兩次因開標金額未達底價而流標，這次為第三度釋出，並將原本33.8億元的底價調降至32.3億元，降幅約5%，期望提高投資誘因。

這項標售案一經公告，立刻引起地方政府單位、民代、環保團體與在地居民的高度關注，原因在於北港工業園區目前為甲種工業用地，允許高污染重工業設廠，過去地方多次表達對於污染風險與生活品質受影響的憂慮。尤其該區緊鄰住宅區、農田及學校，倘若進駐污染性高的產業，勢必衝擊當地環境與民生健康。

根據《自由時報電子報》、《中央社 CNA》及《聯合新聞網》等多家媒體報導，這項標售案不僅攸關地方產業轉型，更與居民生活息息相關，後續開發方向與土地使用類別調整，成為當前雲林地區最受矚目的產業開發議題之一。

📉 台灣金聯標售詳情與價格變化

此次台灣金聯釋出的北港工業園區土地，總面積約4.5萬坪（約148,760平方公尺），每坪開標底價約7萬元，總標售底價32.3億元。台灣金聯代理董事長郭文進表示，經過前兩次標售未果，公司檢討市場反應後，決定將價格調整至「降無可降」的水準，期盼以更具競爭力的價格吸引有意設廠或開發的企業參與投標。

郭文進進一步指出，由於該工業園區部分道路仍需整修與拓寬，可能會佔用部分土地使用面積，影響實際開發坪數，因此此次底價調降主要是反映開發成本與市場風險。不過，他強調該園區地段條件優越，交通便利，臨近台61線快速道路與雲林科技工業區，相較鄰近工業區如麥寮、斗六地區，土地價格具備一定競爭力，對於需要設廠的高科技或綠能產業來說，極具吸引力與潛力。

根據《中央社 CNA》、《經濟日報》及《聯合新聞網》的綜合報導，過去一年多來，台灣金聯積極推動標售作業，並與地方政府洽談協調甲種工業用地變更乙種工業用地程序，企圖降低當地居民疑慮，提高投資意願，讓該園區成為兼顧產業發展與社區生活品質的新型工業聚落。

🏗️ 甲種工業用地改為乙種工業用地的影響

目前北港工業園區依法屬於甲種工業用地，依《工業區設置管理辦法》規範，甲工區內可設置重污染、高耗能、高風險的重工業設施，如化工、鋼鐵、石化、重機械製造等產業。這類產業雖具高經濟產值，但對環境的影響較大，包括空氣污染、廢水排放、噪音擾民、危險物品儲存等風險。

長期以來，地方政府與居民對此高度憂慮，認為倘若重工業進駐，勢必嚴重衝擊當地空氣、水質與土壤環境，危害居民健康，並可能導致住宅區房價下跌、農產品價值受損，甚至影響人口外移。為化解地方反彈聲浪，雲林縣政府已正式啟動將該園區從甲種工業用地變更為乙種工業用地的程序。

乙種工業用地相較甲工，僅允許設置污染程度較低的產業類型，如電子零組件、食品加工、包裝製造、生技、綠能、資訊服務、倉儲物流等，並須依照環保署與地方政府訂定的排放標準，設置完善的污染防治設施。未來若能順利完成變更，將有助於引導低污染、高附加價值產業進駐，改善工業園區環境品質，減少對周邊社區居民與農業生產的負面衝擊。

地方民意代表與居民團體紛紛表達支持，認為若能透過土地使用類型調整，結合高科技、低污染產業招商策略，北港工業園區有望轉型為雲林沿海地區重要的現代化產業園區，兼顧就業機會創造與生活環境品質，實現地方產業升級與永續發展目標。

📊 表格分析：標售歷程與價格變化

為了讓讀者能夠清晰掌握台灣金聯北港工業園區標售案的整體脈絡與價格調整趨勢，我們整理了下方表格，詳細記錄自2024年起至今的三次標售紀錄與底價變動情形：

標售次數	標售底價 (億元)	降價幅度 (億元)	標售結果
第一次	33.8	-	未成交
第二次	33.8	0	未成交
第三次	32.3	1.5	正在進行

📌 標售歷程分析

從表格可以明顯看出，前兩次標售底價皆維持在33.8億元，顯示當時台灣金聯對於該筆土地價值仍具信心，期望能以原訂價格成交。不過，由於市場反應冷淡、潛在投資者顧慮污染爭議與開發限制等風險因素，最終兩次皆以流標收場。

進入第三次標售，台灣金聯首次做出實質性的價格調整，將底價下修至32.3億元，降幅達1.5億元，約為4.4%。雖然降幅看似有限，但對於大型開發案來說，動輒上億元的價格調整已屬不小幅度，展現出金聯資產希望盡速促成交易、加快資產活化的積極態度。

📌 降價幅度與市場解讀

此次降價不僅僅是價格策略的調整，也透露出開發單位對於當前投資市場氛圍的判斷與壓力。受到地緣政治、台灣房市政策管制、利率環境及產業型態轉變影響，傳統工業用地交易熱度近年明顯放緩，加上北港園區因高污染疑慮遭遇地方民意阻力，標售困難可預期。

根據房地產業界人士分析，該地區若能順利完成由甲工改乙工的變更程序，將大幅提高市場投資意願。低污染產業例如半導體周邊零件加工、食品科技、生技醫療、倉儲物流等，均具進駐潛力，屆時土地價值有望回升，甚至超越33.8億元原始標售底價。

📌 未來可能情勢研判

儘管第三次標售調降底價展現出彈性與積極態度，但是否能順利成交，仍需觀察以下幾個關鍵因素：

甲工改乙工變更進度
若地方政府能加速推動用地變更，並針對進駐產業訂定明確招商條件與優惠方案，將是吸引企業入標的關鍵。
潛在投資者態度
大型開發商或高科技產業若對區域發展潛力具信心，願意布局中南部低污染產業聚落，將可能成為競標主力。
市場氛圍與政策環境
隨著台灣產業鏈南移政策與區域型產業園區開發趨勢成形，若中央政府針對偏鄉工業園區提供更多稅賦減免、基礎建設投資，將有助提升北港園區競爭力。
區域基礎設施改善進度
現階段園區內外交通動線尚待改善，倘若縣政府與中央能加碼投入道路拓寬與排水設施工程，將提高投資吸引力。

綜合以上分析，台灣金聯此次調降底價的舉措屬於市場試水溫性質，第三次標售能否成功，不僅取決於價格因素，更與地方政府政策配套、招商誘因及市場投資信心密切相關。未來若能順利轉型乙工用地，搭配完善基礎設施與產業聚落規劃，該筆土地潛力仍在，後勢發展值得持續追蹤觀察。

🌿 地方需求與環境保護的平衡

北港鎮的居民長期以來對於工業開發與環境保護之間的平衡問題相當重視，尤其是本次台灣金聯標售的北港工業園區，位置鄰近住宅區與學校，周邊聚落人口稠密。居民普遍擔心若是引進高污染、高耗能的重工業廠房，將可能對當地空氣品質、水源安全及生活環境帶來不可逆的影響。過去雲林縣境內曾經歷多起工業污染事件，讓當地居民對於甲種工業用地的開發計畫格外敏感，擔心類似的問題重演，導致健康風險與生活品質惡化。

因此，地方政府積極推動將該區由甲種工業用地變更為乙種工業用地，限制高污染、高排放產業的設置，轉而引進低污染、低耗能、且附加價值較高的高科技產業或綠能產業進駐。此舉除了有助於維護居民健康，也可避免傳統製造業進駐所帶來的噪音、空污、廢水排放等負面外部效應，提升整體社區的生活環境與居住品質。許多地方里長與社區發展協會也表示支持，認為在保護環境的同時，若能妥善規劃產業結構，仍可創造在地就業機會，達成經濟發展與環境永續並行的目標。

此外，地方民意代表也建議，應在開發計畫進行前，先完成環境影響評估（EIA），公開說明各項開發內容、污染管控措施及居民權益保障方案，並廣泛徵詢地方意見，讓居民能夠充分參與決策過程，降低社區對開發案的疑慮與反對聲浪，朝向社區共識化與開放治理的方向前進。

💡 觀點與建議

為了兼顧地方需求與產業發展，同時維護雲林北港地區居民的生活環境與健康權益，建議應從以下幾個方向進行調整與規劃：

政策透明化：

政府應主動加強與居民的溝通，確保所有開發計畫、土地變更、投資審核與產業類型審查過程具備高度透明度。可透過舉辦說明會、設置專屬資訊網站、提供居民諮詢窗口，公開開發相關資訊及污染防治規範，降低民眾疑慮，爭取社會共識，避免日後引發抗爭或法律爭議。

引導低污染產業：

應積極吸引高科技、低污染、智慧製造、綠能科技或生技醫療等產業進駐，利用產業升級政策與投資優惠措施，提升該地區的產業結構與競爭力。未來若能結合政府推動的「六大核心戰略產業」與「淨零碳排政策」，將有助於打造具永續發展潛力的產業園區，避免淪為傳統重工業區，減少對當地環境與民眾健康的衝擊。

完善基礎設施：

除了產業導入與環境管控，地方政府亦應同步改善交通道路、排水設施、污水處理、綠地空間、社區活動中心等公共建設，提升整體投資環境與居民生活品質。並可規劃企業社會責任專區，要求進駐企業定期回饋社區、參與公益，強化企業與在地居民的互動與合作，建立雙贏的夥伴關係。

建立環境監督機制：

建議由地方政府結合社區、環保團體與學術單位，成立專責的環境監測委員會，定期檢測空氣、水質、噪音、土壤與排放紀錄，確保產業運作符合環評承諾與環保法規，避免污染事件發生，並即時公告監測結果，保障居民知情權與健康權益。

📝 結論

台灣金聯此次釋出的北港工業園區土地標售計畫，與雲林縣政府積極推動的甲種工業用地變更為乙種工業用地政策密切相關，對於當地經濟發展與環境保護具重大意義。若未來能順利完成土地用途變更與開發限制調整，再透過引導高科技、低污染產業進駐，不僅有助於提升雲林地區的產業結構與經濟競爭力，也能大幅降低過往工業污染對居民生活品質與健康造成的威脅。

同時，政府應透過政策透明化、完善公共建設、落實環境監督與推動社區參與機制，確保開發過程兼顧產業需求與社區居民權益，實現經濟成長與環境永續的雙重目標。若能妥善規劃與執行，北港工業園區將有望成為雲林縣重要的新興產業據點，帶動地方經濟轉型，改善在地就業，營造優質宜居的社區環境，成為台灣西部沿海地區產業升級與環境共融的示範案例。