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房屋稅2025新制上路！自住、出租、空屋稅率一次看+合法省稅方法

作者：管理員於 2025-04-24

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台北市2025年房屋稅新制正式上路，自住房屋稅率統一降至1%，但僅限本人、配偶或直系親屬設籍於該房屋者方可適用，預估7.1萬戶受影響，須於2025年3月24日前完成設籍。出租房屋若符合租金標準，享1.5%-2.4%稅率，空置房屋則將面臨3.2%-4.8%的重稅，政策明確打擊閒置與囤房行為。新制每年2月底為稅務基準日，並簡化房屋使用情況申報程序。多戶擁有者須重新檢視房產結構與設籍策略，避免高稅負壓力。建議房東將閒置房屋出租或出售，善用合法稅務減免與規劃，並定期留意財政局公告。新制短期內將增加房東與投資者的稅務負擔，長遠有助活化市場、抑制炒房與空屋潮，促進租賃市場穩定，市民應及早調整財務與持有策略，掌握新制帶來的規劃優勢。

📌 房屋稅2025新制上路！自住、出租、空屋稅率一次看+合法省稅方法

📑 目錄

📉 引言：台北市房屋稅新制背景
🏠 自住房屋「設籍」要件的調整
💡 台北市財政局的修法亮點
📑 如何應對設籍要件
🏢 出租與空置房屋的稅制變動
🏠 多戶擁有者的稅制影響
🧾 稅務稽徵簡化的好處與挑戰
🔍 觀點與建議：如何規劃應對新制
📊 結論：未來房屋稅新制的長期影響

📉 引言：台北市房屋稅新制背景

台灣房地產市場近年因少子化、高齡化與房價飆漲現象，逐漸引發社會各界對於住宅空置率過高、房價與所得脫鉤及投機炒房行為的關注。根據內政部不動產資訊平台2024年底最新統計，台北市住宅總空屋數已突破13.6萬戶，住宅空置率達16.1%，位居六都之冠。當中又以投資型多戶閒置物件與長期未設籍房屋占比最高，成為壓縮房市供給、抬高租金與房價的主因之一。

面對此情況，台北市政府自2025年起，全面推動房屋稅制改革，透過調降單一自住房屋稅率、差別稅率課徵空置與高價房屋、以及強化設籍與房屋用途申報制度，希望藉由稅制手段提升住宅利用效率，降低空屋率，同時抑制囤房與短期炒作行為，達成居住正義政策目標。

其中，最受矚目的便是自住房屋「設籍要件」限制與空屋重稅機制。新制規定，僅限本人、配偶與直系血親設籍於該房屋，方能適用1%的自住房屋優惠稅率，預估影響超過7.1萬戶尚未辦理設籍或多戶持有者。此外，閒置未出租房屋，將全面適用3.2%-4.8%的高額房屋稅率，成為國內歷來針對空屋課稅最嚴厲的地方稅改措施。

這波房屋稅制調整，不僅將改變台北市房屋稅收結構，更牽動自住者與房東、房產投資人的財務布局與資產配置策略。許多多戶持有者、長期自住卻未設籍居民，將不得不重新檢視名下房產配置、設籍狀況與出租計畫，避免因逾期未調整而導致稅負大增，進一步影響現金流與資產報酬率。

本文將透過全面解析台北市2025年房屋稅新制重點，包括：

📌 自住房屋「設籍」要件調整與稅率變化
📌 出租與空置房屋差別稅率
📌 稅務稽徵程序簡化與基準日設定
📌 對多戶擁有者的稅負衝擊
📌 長期對房價、租金與市場空置率的影響
📌 實務應對與財務布局建議

期望透過詳細分析與實務對策，協助市民、房東與投資者提前規劃稅務與房產持有策略，掌握新制帶來的稅務優惠與減稅機會，化解稅負壓力，同時因應即將上路的重大房市政策變革。

🏠 自住房屋「設籍」要件的調整

此次台北市房屋稅新制，其中一大關鍵調整便是針對「自住房屋」定義與適用稅率的重新劃分，尤其針對設籍要件做出更嚴格規範。根據新法，僅有本人、配偶或直系血親於該房屋設籍者，方能享有最低1%的優惠房屋稅率，過去未設籍但實際居住，或以家屬名義代為設籍、甚至未辦理設籍卻適用自住稅率的情況，將全面被排除。

台北市財政局預估，此項新制上路後，將有約7.1萬戶受影響，其中包含不少長期自住但未遷戶籍，或將設籍集中於其他房屋的多戶持有者。若未於2025年3月24日前完成設籍手續，將自動依新制標準房屋稅率1.5%-2.4%課徵，大幅增加持有成本與年度稅務負擔。

📌 制度改動說明：

過去自住房屋稅率標準為1.2%，新制全面調降至1%，但限制適用對象，且取消未設籍自住者稅率優惠，強制與多戶投資型房屋一同依高稅率課徵，藉此推動居住正義與實價課稅。

📊 表格：自住房屋稅率變化

房屋狀態	舊制稅率	新制稅率
自住房屋（已設籍）	1.2%	1%
自住房屋（未設籍）	1.2%	1.5% - 2.4%

💡 台北市財政局的修法亮點

為強化房市管理與提升居住空屋利用率，台北市財政局此次修法內容全面聚焦於稅率分級與用途明確化，以下為新制五大重點：

單一自住房屋稅率統一調降至1%
出租房屋依租金達標，享1.5%-2.4%浮動稅率
空置房屋全面課徵3.2%-4.8%重稅
每年2月底統一定為房屋稅稅務基準日
簡化房屋使用情況與出租申報程序，減少稅務爭議

這些措施將強化稅基透明度，並壓縮投機炒房與閒置房產現象，預計逐年提高房屋市場實際使用效率與租賃供給。

📑 如何應對設籍要件

為避免高額房屋稅負擔，市民與房東應及早盤點名下房產持有狀況，並依新制要求調整設籍與用途安排。具體建議如下：

📌 實務建議：

儘早於2025年3月24日前完成戶籍遷入手續，確保名下房產可適用自住房屋1%稅率。
多戶擁有者應盤點所有持有房屋用途與稅負試算，選擇價值較高或自用需求較強的房屋作為設籍地，其他房屋視情況出租、出售或規劃法人持有。
定期查閱台北市財政局公告與修法動態，或諮詢專業房地產稅務顧問，掌握最新適用規則與優惠申請流程。

🏢 出租與空置房屋的稅制變動

新制同時針對出租與空置房屋設計差別稅率制度，鼓勵房東將閒置房屋投入租賃市場，凡符合租金標準者，可享1.5%-2.4%的浮動稅率，反之若長期空置，則課徵3.2%-4.8%的高稅率，藉此抑制空屋與囤房行為。

尤其多戶擁有者，若閒置房屋未善用出租或規劃用途，將面臨高稅負與資金壓力，恐影響長期資產報酬率與資金周轉效率。

📊 表格：出租與空置房屋稅率

類別	新制稅率
出租（達標）	1.5% - 2.4%
空置	3.2% - 4.8%

🏠 多戶擁有者的稅制影響

此次房屋稅新制對多戶持有者的衝擊尤為明顯，若名下多戶房產未有效利用，稅率將由1.5%起跳，最高達2.4%或3%以上，甚至空置房屋高達4.8%，對投資型房產報酬影響甚鉅。建議多戶擁有者積極規劃下列策略：

📌 專業建議：

將閒置房產釋出出租市場，符合租金達標標準，減少高稅負。
盤點房產持有結構，設計稅務配置與資產轉讓計畫，透過分戶、過戶或家族資產重整方式，降低個別稅負壓力。
評估法人化持有，將部分投資型物件登記於公司名下，透過法人稅制彈性與成本列支，分散稅務風險。

🧾 稅務稽徵簡化的好處與挑戰

台北市此次房屋稅新制改革，除調整稅率與設籍要件外，亦同步將房屋稅的徵收基準日統一為每年2月底，並且強制規範屋主應申報房屋使用情況，將過去繁瑣且易衍生爭議的稅務查核流程大幅簡化。這項改變表面上減輕了稅務機關及納稅人的行政負擔，但實務上，對於多戶擁有者與房東而言，卻隱藏著更多管理與稅務規劃壓力。

以往部分房東因房屋出租未申報或空置多年未申報用途，得以維持較低稅率或避開高稅負。而新制上路後，透過統一基準日與強制用途申報，將直接阻斷這類稅務模糊空間，若未於期限內申報，將自動以非自住房屋標準稅率課徵，且遭稽查補稅與罰鍰的風險同步增加。

此外，稅務基準日統一後，無論是房屋買賣過戶、設籍變更、出租契約、或是空置狀況，都需於2月底前完成登記與申報，否則不僅無法適用優惠稅率，還可能影響稅務資料正確性，增加未來補稅爭議。尤其對於持有多戶房產、出租型房東、家族信託型態或公司法人名下不動產，稅務申報及稅額計算將變得更為細膩繁複，需要及早盤點房產用途、檢視設籍狀況與租賃狀態，避免疏忽錯失優惠。

📌 好處：

減少查核爭議，提升稅務作業效率
全台北市統一標準，杜絕漏洞與規避行為
明確房屋用途，利於推動居住正義與空屋管理

📌 挑戰：

多戶房東需額外負擔設籍與用途申報管理成本
逾期未申報恐遭高稅率課徵與補稅罰鍰
房產規劃、家族資產傳承架構需重新盤整

🔍 觀點與建議：如何規劃應對新制

面對台北市房屋稅新制，多戶擁有者與出租房東應積極調整應對策略，透過妥善的資產管理與稅務規劃，有效降低潛在稅負衝擊，並善用合法優惠規定，確保財務彈性與投資收益。

📌 建立年度房屋稅檢視計劃

建議屋主與房東於每年第一季，例行性檢視房產持有狀況，盤點房屋用途、設籍名冊、租賃契約，確認是否符合最新稅務優惠標準。並同步檢查申報截止期限，預先準備設籍異動與出租契約存證，避免疏漏。

📌 多戶擁有者考慮房產重組或法人持有

對於持有3戶以上房產者，可評估將部分房屋過戶予配偶、子女或其他家族成員，分散稅負，或考慮透過成立公司法人方式，集中持有出租型不動產。法人持有房屋稅雖稅率固定較高，但可列支折舊與相關成本，有利於稅負平衡與資產盤整。

📌 善用合法稅務減免與申報技巧

部分出租房屋若符合《租賃住宅市場發展條例》規定，或提供社會住宅使用，可申請減免房屋稅與地價稅。建議房東主動申報合法租賃行為，並爭取適用租金標準內的優惠稅率，降低房產持有成本。

📌 定期留意政策變動，提早因應

房屋稅新制上路後，後續如北市府或中央再進行修法調整，可能進一步擴大適用範圍、提高稅率或新增空置稅、囤房稅機制。建議持有者透過房仲、公會、稅務顧問等管道，隨時掌握最新修法動態，提前調整資產與財務規劃。

📊 結論：未來房屋稅新制的長期影響

台北市此次房屋稅新制，預期在短期內將為多戶擁有者與房東帶來稅負壓力與管理負擔，但從長遠來看，卻有助於有效提升房屋實際利用率，抑制長期空置房屋現象，進一步穩定租屋市場、改善房市結構。

隨著空屋高稅率、設籍強制規範與租金標準優惠稅率的推動，未來將逐步促使屋主釋出閒置物件投入租賃市場，達到「以租代售」與「居住正義」政策目標。多戶房產投資者應善用新制帶來的稅務規劃彈性，調整財務配置與房產用途結構，透過出租、分戶、法人化、或資產重組，有效分散風險，保障長期收益。

此外，隨著稅務稽徵制度與申報規範日漸完善，台北市房產市場勢必將由過去以投資、囤房為主的結構，逐步轉型為以實需自住與穩定出租為主的市場環境，進而改善住宅供需失衡，為市民創造更合理公平的居住條件。

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(圖片來源:工商時報)