最新消息🛠️ 政府動起來了！86萬空屋怎麼救？包租代管政策全攻略
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根據內政部最新統計，全台低度使用住宅已突破86萬戶，顯示空屋再創新高，成為房市與居住正義的嚴峻挑戰。空屋問題除反映出供需失衡，也造成資源浪費與租屋市場壓力。為改善現況，政府推動「包租代管政策」，鼓勵屋主釋出空屋，由專業機構協助出租並提供稅務減免、管理補助等誘因。此政策有助提升房屋使用率、穩定租金市場、促進弱勢居住權益。然而，要真正解決空屋再創新高問題，仍需更多制度配套與全民參與。本文深入分析各地空屋比例、待售新成屋趨勢與包租代管政策的效益與挑戰，提供屋主、租客與政策制定者實用參考。透過政策推動與社會共識，空屋或可轉為資產活化契機，共創租賃雙贏新局。
🛠️ 政府動起來了！86萬空屋怎麼救？包租代管政策全攻略
📑 目錄
引言
2024年下半年，根據內政部最新揭露的統計數據，全台低度使用住宅的總量正式突破86萬2,446戶，這個數字佔全國稅籍住宅總數的9.32%。這不僅代表著超過每10戶住宅中，就有近1戶是長期空置或未有效利用的，更揭示了台灣房地產市場長年結構性失衡問題正逐步浮出檯面。
尤其令人關注的是，「空屋再創新高」這句話，已不再只是新聞標題上的數字堆疊，而是影響著整體國民居住品質、青年成家機會、以及資產配置合理性的深層社會議題。空屋問題，不僅關乎不動產的使用效能，更連結到貧富差距、城鄉發展不均、以及世代正義等一連串高度敏感而且關鍵的政策挑戰。
🌆 一邊是無人入住的豪宅，一邊是租不起房的年輕人
根據統計，目前台灣的租屋族人數已超過340萬人，而其中約六成集中在20至39歲的青壯年人口。這群人往往收入尚未穩定、資本累積有限，卻面對租金持續上漲、可負擔房源有限的窘境。與此同時，台灣卻也坐擁超過86萬戶長期空置的住宅，彷彿一座座「無人居住的城市遺跡」，靜靜地佔據著都市中的土地、建材與基礎設施，卻未能產生實質居住價值。
「空屋再創新高」這樣的現象，對比租屋市場的供應緊張、首購族的高房價壓力，形成一種深刻的社會對立——當擁有資本者將房屋視為投資商品，不再有居住的實質需求，而真正需要住屋的人卻被迫租金壓得喘不過氣，這種資源錯配正在逐步侵蝕社會的居住正義與城市發展的可持續性。
📊 空屋的存在，不只是市場現象，而是制度警訊
我們必須意識到，「空屋」並非單純供需調節過程中的餘量，而是當政策、稅制、金融制度與社會結構錯置時，所產生的具體「制度性結果」。長年以來，購屋者可以透過低利貸款與稅負優勢輕易持有第二戶、第三戶房產，而相較之下，持有房屋後卻幾乎沒有足夠誘因讓這些空屋投入市場，無論是轉售或出租。
特別是在人口成長趨緩甚至邁向負成長的當下，住宅不應再被過度建造與囤積。全台年出生人口僅約13萬人，卻每年仍有近8萬戶以上新成屋釋出，這種產能與需求的嚴重錯置，只會讓「空屋再創新高」成為長期常態，而非短期波動。
🛠️ 包租代管政策成為現階段解方之一
面對此一嚴峻情勢，內政部推動的「包租代管政策」無疑是一項具有戰略意義的政策工具。該政策主要目的是引導屋主將長期閒置的空屋釋出，透過專業業者代為租賃與管理，不僅協助屋主降低出租風險，也能提升市場供應，協助租客找到合理且品質穩定的住房。
包租代管的核心精神，是透過「誘因機制」與「資源整合」將原本無效的空間，轉化為社會可用資產。根據內政部統計，截至2024年底，已有逾72,000戶住宅透過包租代管重新進入租屋市場，雖仍遠不及總體空屋數量，但已初步展現政策的潛在成效。
🌍 空屋不是台灣獨有，但台灣的應對必須更務實
空屋問題其實是全球許多發展型城市共同面對的課題，如東京、大阪、首爾與舊金山等地都曾因人口外移或房價失衡，導致市區內產生大量空置住宅。但相較之下，這些城市多數已透過「空屋稅」、「活化舊屋改造」、「青年住房計畫」等方式積極應對。
台灣雖已透過包租代管政策作為起步，但若僅停留在「鼓勵」與「補貼」的層級，恐怕難以撼動市場長年囤房與不出租的習慣。因此，未來更需搭配法制設計，如空屋課徵高額持有稅、限制第二戶以上住宅優惠貸款等方式，從制度面調整不合理的資源配置結構。
📊 全台空屋現況與地區差異
根據內政部2024年下半年公布的資料，台灣全國的低度使用住宅數量已達到86萬2,446戶，佔住宅總量9.32%，也再次驗證了「空屋再創新高」的警訊。低度使用住宅，泛指近一年來電力用量極低，推估無人居住或使用的住宅，反映出市場上龐大的資源閒置情況。
以下是目前部分縣市的低度使用住宅統計資料：
| 地區 | 低度使用住宅數量（萬戶） | 低度使用比例（%） | 增減幅度 |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 4.85 | 6.77% | - |
| 新北市 | 7.42 | 7.42% | +0.07% |
| 金門縣 | 1.53 | 17.53% | +0.54% |
| 宜蘭縣 | 1.51 | 15.04% | +0.32% |
| 澎湖縣 | 0.13 | 9.87% | +1.34% |
從上表可看出，「空屋再創新高」的現象已不再僅限於都會區，在偏鄉地區甚至更為嚴重。以金門縣為例，空屋比例高達17.53%，幾乎是全國平均值的兩倍以上。此類離島或觀光型城市，因常作為度假或第二屋使用，導致許多建築全年處於無人居住狀態，進一步推高空屋率。
宜蘭縣的空屋比例也高達15.04%，近年因房地產投資潮與宜蘭人外移現象，使得新建住宅使用率不如預期。儘管交通建設利多頻傳，但人口流出現象未有效扭轉，住宅市場與實際需求產生斷層。
而新北市與台北市則相對穩定，但這不代表問題不存在。雙北空屋總量仍超過12萬戶，即使比例較低，數量上依然驚人，足以容納數十萬居民，形成明顯的資源浪費。
🏗️ 待售新成屋數量分析
「空屋再創新高」的另一面，正是「待售新成屋不斷累積」。台灣的新建住宅雖不斷完工，但購買力不足、人口結構改變及高房價因素，導致新成屋去化速度極為緩慢。
以下為近年待售新成屋的統計資料：
| 時期 | 待售新成屋數量（戶） | 增減幅度 |
|---|---|---|
| 2024年第1季 | 10萬7,667戶 | +14.00% |
| 2024年第2季 | 10萬3,130戶 | -4.21% |
| 2025年第1季 | 新高紀錄 | 尚未公布 |
| 2025年第2季 | 仍處高位盤整 | 待確認 |
2025年首季待售新成屋數量預計突破歷史新高，市場瀰漫「有房賣不出去」的焦慮情緒。這也側面證明，建商近年盲目推案、炒作房價，使得實際購買需求難以支撐龐大的供給。
例如在新竹、桃園一帶，不乏有社區整棟無人入住、僅掛牌待售的情形。這些房屋雖未納入空屋統計，實則為潛在的「預備空屋」，若長期無人購買與入住，最終仍將轉化為低度使用住宅，使「空屋再創新高」的趨勢更加惡化。
📉 低度使用住宅比例差異分析
各地空屋比例的差異，不僅反映當地經濟與人口流動，也揭示房地產發展與實際居住需求之間的落差。
以下是2024年下半年部分縣市的低度使用住宅比例增減情況：
| 地區 | 低度使用比例（%） | 增減幅度 |
|---|---|---|
| 台南市 | 9.50% | +0.32% |
| 高雄市 | 8.40% | +0.16% |
| 花蓮縣 | 11.00% | +0.59% |
| 澎湖縣 | 9.87% | +1.34% |
分析顯示：
澎湖縣空屋增幅最大，高達+1.34%，此地主要因旅遊季節明顯，非本地人購屋比例高，導致大批住宅實際處於空置狀態。
花蓮縣的11%比例與+0.59%的增幅，也反映了東部地區人口外移與災害風險帶來的購屋遲疑。
高雄、台南等南部城市雖發展快速，但部分地區供給過剩，未能吸引足夠居住人口進駐，形成部分重劃區「夜間燈火稀疏」的狀況。
這些數據不僅是地方發展不均的結果，也讓我們再次警覺：若不改善市場機制與住房政策，「空屋再創新高」恐將成為台灣房地產市場的常態。
📌 專家觀點與延伸思考
多位房市專家與都市規劃學者指出，未來幾年若政策未適度調整，台灣的空屋數量可能突破90萬戶甚至達百萬戶等級。這對於一個人口成長趨緩甚至減少的社會，是極為矛盾與不合理的現象。
若空屋不能有效利用，將成為公共安全、都市發展與社會結構的潛在風險。反之，若能透過「包租代管」等手段釋出，則這些住宅能轉為公共資源、滿足租屋與居住需求，轉危為機。
🏘️ 包租代管政策概述
隨著台灣空屋數量持續攀升，內政部於 2017 年推出「社會住宅包租代管計畫」，旨在鼓勵屋主將閒置住宅投入租賃市場，並由專業業者提供租屋管理服務。此政策不僅有助於提升房屋利用率，解決空屋問題，亦能為屋主與租客帶來雙贏的局面。
💡 屋主參與包租代管的優勢
屋主參與包租代管計畫，可享有以下優惠：
📉 租稅優惠
🛠️ 費用補助
公證費補助：若發生租金積欠或房屋損壞等情況，屋主可申請公證費補助，最高可達 4,500 元。
修繕費補助：屋主可申請修繕費補助，最高可達 10,000 元，用於房屋的維修與保養。
🧑💼 專業管理服務
三年免費管理服務：包租代管業者將提供三年免費的租屋管理服務，包括租客篩選、租金收取、房屋維修等，減輕屋主的管理負擔。
👥 租客受益分析
租屋品質保障：包租代管業者將對房屋進行定期檢查與維修，確保租屋品質。
租金透明：租金由業者統一管理，租客可避免與屋主直接協商的困擾。
租約保障：租約由業者與租客簽訂，保障雙方權益。
📈 政策對房市的影響
「空屋再創新高」的現象並非單一年度的特殊情況，而是長期累積的結構性問題。從2024年下半年86萬2,446戶空屋數據來看，空屋數已連續數季呈現增長趨勢，這一情況如果未有效處理，不僅會造成社會資源浪費，也將導致租屋與購屋市場的嚴重扭曲。
而「包租代管政策」作為政府主導的解方之一，從實施至今已逐漸展現出對房市的正面影響：
🏠 1. 提升房屋利用率：從靜態資產變現金流
空屋之所以未被利用，除了屋主擔心房屋損壞、收租困難外，也因租屋市場存在諸多不穩定因素。透過包租代管，讓專業第三方業者接手管理，屋主能夠將閒置房屋變成穩定現金流來源，不再讓資產閒置。根據內政部資料，截至2024年底已有超過7.2萬戶房屋投入包租代管，約佔全國空屋總量的8.3%，利用率正穩步提升。
⚖️ 2. 穩定租賃市場：供需重新匹配
由於房屋集中於特定區域，如北市、新北等地，長年供需不均導致租金高漲。包租代管政策能將空屋「有效分配」至租賃需求旺盛地區。例如桃園市2024年推動2,100戶進入包租系統，有效緩解中壢、桃園站區的高租金問題。
透過此機制，租賃市場的供需可以逐漸取得平衡，不再出現一邊是「空屋再創新高」，一邊是「租不到房」的奇怪現象。
🧑⚖️ 3. 促進居住正義：租得起、住得穩
空屋增加與居住負擔過高同時存在，本身就是結構性矛盾。包租代管政策納入弱勢家庭、年輕人、單親家庭等族群，提供穩定租屋來源與租金補貼，平均可降低租金支出約15%~30%。
住得起、住得穩，是居住正義的核心。藉由這項政策，政府得以緩解「有屋卻無人住，有人卻無屋住」的社會現象。
🛠️ 政府推動策略與未來展望
隨著「空屋再創新高」成為政策關注焦點，包租代管不僅是一項短期舒緩工具，更是長期住房戰略的重要拼圖。未來，政府應從以下幾個方向持續推進：
📢 1. 擴大宣導與行銷策略
許多屋主對包租代管政策仍陌生，甚至誤以為必須「低價出租」、「條件嚴苛」。事實上，政府與業者已提供多元彈性方案，並有稅賦、補貼支持。應善用社群媒體、地方行政管道及廣告平台強化宣導，提升政策能見度。
🧾 2. 簡化申請流程、數位化平台整合
目前部分縣市申請作業仍需書面填報，手續繁雜。未來應整合為單一入口平台，例如「社會住宅包租代管專屬平台」，讓屋主與租客可即時查看進度、申報補助、簽署合約等，提升整體效率。
🔍 3. 強化監督與管理透明度
包租代管的品質關係到市場信任，應建立民間業者評鑑機制，公開其租賃管理表現、糾紛處理能力等指標，確保公共資源合理分配、補助落實，防堵濫用資源。
🤝 4. 支援弱勢、促進包容性社會
政策初衷是改善居住困境，因此應設定弱勢群體進場的配額，例如：青年、新住民、育有未成年子女之家庭、身心障礙者等。並搭配租金補助與搬遷補助，讓真正有需要的家庭可穩定安居。
💬 結論與建議
2024年底統計顯示，「空屋再創新高」已不僅是數字上的成長，而是警訊的加劇。市場供需嚴重失衡，加上人口結構轉變（高齡化、少子化、單身人口上升）等背景，房屋的利用方式亟需重新定義。
包租代管政策不只是短期的市場調節工具，更是一種促進房屋有效流通與分配的制度設計。透過專業管理，結合租稅誘因與補貼政策，不僅讓房東願意釋出空屋，也讓租客有更多選擇、更穩定的居所。
政府應持續精進政策設計，並搭配土地稅制、建築容積獎勵、老屋翻修等相關政策，打造一個真正「以人為本」的住宅市場。
而社會大眾也應從「投資思維」走向「使用導向」，重新思考「房子」的意義：它不只是資產，更是生活的承載容器。唯有讓空屋流通起來，住宅才不會成為冰冷的鋼筋混凝土，而能真正成為溫暖與安穩的居所。
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