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限貸令放寬 VS 政府管控：房市變化背後的影響力對比

作者：管理員於 2025-03-04

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限貸令自實施以來，對台灣房市與銀行貸款產生了顯著影響。根據金管會的最新統計，銀行法72-2條比率數顯示，限貸令逐步減壓，但不動產貸款的緊張情況依然存在。儘管去年12月銀行法72-2條比率數降至26.44%，顯示限貸壓力有所減輕，但房貸餘額增速創六個月新低，建築貸款亦持續衰退，顯示貸款市場仍面臨挑戰。房市在未來幾年將迎來大量建案完工潮，預計將加劇貸款需求，銀行可能需要調整放款策略以應對房市需求的增長。然而，銀行放款依然受到存款總額等限制，未來可能會對限貸令進行檢討，以促進房市的穩定發展。政府也應加強監管，減少投機行為，保障市場長期健康發展。

限貸令放寬 VS 政府管控：房市變化背後的影響力對比

文章概述

限貸令在房市中扮演著重要角色，尤其是在銀行法72-2條的規範下，它限制了銀行對於不動產的放貸比例。根據金管會最新統計，去年12月銀行法72-2條比率數下降至26.44%，顯示限貸令似乎正逐漸減壓。然而，儘管比率數下降，銀行的放貸狀況仍然受到一定程度的限制，並且仍有未來潛在的房貸荒風險。本文將探討限貸令的影響，以及未來房市可能面臨的挑戰。

背景說明

銀行法72-2條是指銀行不動產放貸的比例，設有紅線限制，要求銀行住宅建築及企業建築放款總額不得超過存款總餘額及金融債券發售額的30%。這一規定主要目的是限制金融機構過度投放資金到房市中，防止資金過度流入不動產市場，從而引發金融風險。

自2023年7月新青安政策上路以來，銀行法72-2條的比率數長期保持在26.3%以上的偏高水準，特別是國銀放貸比率處於較高的警戒區間。這顯示出限貸令對於銀行放款的持續影響，尤其是對房市的貸款環境造成一定的壓力。

銀行法72-2條：規範與限貸令

銀行法72-2條作為一個不動產放貸的「天花板」，旨在防範過度的房市過熱，保護金融市場的穩定性。具體來說，銀行在放貸時需遵守以下幾個要點：

分子：不動產貸款總額，包括住宅、建築及企業貸款。
分母：銀行的總存款及發行的金融債券總額。

銀行法要求不動產貸款占比不超過存款總額與金融債券發行額的30%，而超過27%即為警戒線。這項規範直接影響銀行的房地產放貸策略，並對房市的資金供應產生影響。

目前房市狀況分析

根據最新的統計數據，2022年以來房市出現了大量的建案開工潮。隨著這些建案的逐步完工，預計2026年將迎來大量交屋潮，預計將有26萬戶新建案交付，規模達5.2兆元。若按照65%的貸款推算，這將意味著需要超過3兆元的貸款額。然而，銀行存款並未能跟上相應的增長，這使得72-2條的限制依然存在。

在這樣的背景下，儘管銀行法72-2條比率數顯示限貸令壓力有所減輕，但房市中的資金需求仍然龐大，且限貸令仍可能對未來的房市造成長期影響。

限貸令對房市與銀行的影響

限貸令的實施對房市與銀行的影響深遠且複雜，主要表現在銀行放款壓力、房市融資難度、以及建案開工與完工潮的影響等方面。

銀行放款壓力

儘管根據金管會的數據，銀行法72-2條的比率數已經有所降低，這表明銀行放貸的壓力略有減輕，但仍未完全解除。由於分母（存款及金融債券發行額）增幅大於分子（房貸總額），銀行面對的放貸限制依然存在，放款的積極性可能受到限制，尤其是在目前資金成本上升的背景下。銀行的風險管理策略可能會變得更加保守，進一步加劇對房地產市場的融資難度。

房市融資難度

隨著限貸令的持續實施，房市中的融資需求仍然強勁，然而，對於購房者而言，貸款條件越來越嚴格，尤其是首次購房者或低收入家庭。他們面臨著更高的首付比例和更高的貸款利率，這使得購房者的購房能力受到限制。對於投資性購房者，尤其是希望通過銀行貸款進行房產投資的人來說，限貸令更是使得資金的可得性下降，難以取得足夠的資金來完成購房。

建案開工潮與完工潮的影響

自2022年以來，台灣的住宅類建案開工潮不斷攀升，預計到2026年將進入大規模的完工交屋潮。根據業界的預測，將有近26萬戶房屋交付，總價約達5.2兆元。這意味著，銀行將面臨更多的貸款需求，尤其是在市場需求增長和資金緊張的情況下，若銀行未能有效調整放貸政策，將可能面臨資金流動性的壓力。

在這樣的市場環境下，銀行需要更加謹慎地對待風險控制，並做好對於未來房市供需關係變化的預測和準備。然而，若限貸令依然持續，這將使銀行難以有效調整資金配置，可能進一步加劇市場的融資困難，並影響市場穩定性。

變量	2022年	2023年	預測2026年
不動產貸款總額	15.11兆	15.16兆	超過3兆元
銀行存款總額	56.6兆	57.3兆	預估增長
72-2條比率數	26.44%	26.3%	高於26%
交屋總戶數	20萬	25萬	26萬

未來展望與建議

隨著囤房稅2.0的逐步實施，房市進入供應高峰期，將對限貸令帶來更多的挑戰。面對未來市場供應量的大幅增加，以及銀行放貸壓力的持續，限貸令的檢討與調整顯得尤為重要。以下是對未來發展的展望與建議：

限貸令檢討與調整

隨著大量建案的交屋，房市將進入一個供應高峰期，這無疑會增加購房需求，進一步推動融資需求的增加。政府可能會面臨對限貸令進行再度檢討和調整的壓力。限貸令若仍然維持過於嚴格，可能會導致市場上的融資渠道過於狹窄，尤其是對於首次購房者、低收入群體及中小型開發商來說，融資難度大幅提升。此時，政府可考慮放寬一些限貸規範，促使銀行積極放款，進一步緩解房市的融資壓力，從而避免房市需求未能得到充分釋放，造成供需失衡。

然而，放寬限貸規範必須謹慎進行。若過度放寬，可能會激發更多投機行為，對房市穩定性造成負面影響。因此，政府應該根據市場的實際情況，選擇適當的時機和幅度進行調整，確保政策的可持續性與市場的健康發展。

銀行放貸策略調整

銀行應根據市場情況及限貸令的實施狀況，及時調整放貸策略。在放寬貸款條件的同時，銀行應更加注重風險管理，尤其是針對首次購房者及低收入群體的貸款支持。這類群體雖面臨較高的貸款門檻，但其需求量大，對房市的穩定發展至關重要。銀行可設計更多符合首次購房者需求的貸款產品，例如提供較低的首付比例、較長的貸款期限、以及較低的利率等條件，來減少他們的負擔。

另外，銀行應減少對大型開發商及投機性需求的過度依賴。大規模開發商的需求雖然能夠短期內帶來貸款收入，但這類貸款風險較高，且可能加劇房市的過度開發，進一步推高房價。銀行應優先支持那些能夠促進社會經濟發展、提高購房者生活品質的房屋項目。

房市監管政策

隨著房市逐漸回暖，投機行為可能會再次抬頭，尤其是在一些熱點城市，部分投資者可能會借機囤積房源，推高房價。因此，政府應進一步加強房市的監管，打擊投機性行為，減少市場的非理性波動。政府應該加強對不動產開發商的監管，嚴格要求其依法經營，避免過度開發和推高房價的行為。此外，政府可以考慮進一步優化房屋稅制，加強對囤房、空置房屋的徵稅，促使房屋資源得到合理利用。

政府應當設立長期的房市監控機制，適時調整政策，確保市場不會過度波動，並保障普通民眾的購房需求。特別是在新建房屋的交付過程中，應預測並管理可能出現的需求激增，確保市場供需平衡，避免出現類似房貸荒的情況。

結論

面對未來房市的種種挑戰，政府和金融機構必須共同努力，根據市場需求與金融環境的變化，及時調整限貸令及放貸策略。放寬限貸規範可以緩解市場壓力，推動經濟發展，但必須謹慎操作，避免激發投機行為。銀行放貸策略應更加靈活，支持首次購房者和低收入群體，同時避免過度依賴大型開發商的需求。房市監管政策也應該與時俱進，保持市場長期穩定，並確保民眾能夠在合理的條件下購房。最終，政策的調整需要考慮到經濟大環境的變化，保障社會公平與房市的可持續發展。

雖然限貸令的實施目前顯示減壓的跡象，但在未來數年內，隨著大量建案的完工及交屋，房市面臨的貸款壓力將進一步加劇。因此，政府與銀行應當提前做好調整與規劃，確保房市能夠平穩過渡至新階段。